（2003）鷹民二初字第17號
——江西省鷹潭市中級人民法院(2004-4-25)
江西省鷹潭市中級人民法院民事判決書
（2003）鷹民二初字第17號
原告：吉安市吉州區國光超市，地址：吉安市吉州區下文山路6號。
法定代表人：胡金根，總經理。
委托代理人：朱和平，吉安市吉州區國光超市法律顧問。
委托代理人：張明富，吉安市吉州區國光超市副總經理。
被告：中國房地產開發集團鷹潭有限公司，地址：鷹潭市勝利西路41號。
法定代表人：朱瑞華，董事長。委托代理人：朱榕斌，江西融冰律師事務所律師。
原告吉安市吉州區國光超市訴被告中國房地產開發集團鷹潭有限公司房屋租賃合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。原告委托代理人朱和平、張明富，被告委托代理人朱榕斌等到庭參加訴訟。本案現已審理終結。
原告訴稱：2003年4月1日，原、被告雙方經過協商，就被告所有的位于鷹潭市勝利西路3號的銀座廣場地下室整體出租給原告做大型超市，即鷹潭市國光超市，并且簽訂了合同。合同就地下室的面積及質量要求、租賃期限及租金交納方式，以及其它相關事項等均作了約定。根據合同的約定，原告在規定期限內交付了10萬元定金給被告，被告應在2003年5月底前將地下室驗收合格后交付原告使用，可被告直到2003年6月26日才將地下室交付，且交付時尚有諸多問題沒有達到合同的約定要求，特別是防水、防滲、最低層高為3.3米等關健問題迄今沒有解決。更嚴重的是由于地下室后半部分按規劃要求用作停車場，而被告將整個地下室出租給原告，被告故意隱瞞真實情況。2003年8月6日，在原告即將裝修完工，大量設備已經運抵和安裝、相關前期招工、招商工作都已就緒，且準備開業的情況下，鷹潭市規劃局等三家單位以鷹規字[2003]18號文向被告下達限期整改通知書，責成被告不得將地下室停車場改為它用，并立即停止在原定停車場部位的裝修施工，進行整改。第二天，被告將此通知轉送原告，要求原告按該文件通知精神執行。被告的行為已表明其不能按合同的約定全面履行自己的義務，也使得原告即將開業的希望化為泡影，經濟上遭受巨大損失，商業信譽也受到嚴重挑戰。具體損失包括：土建工程及其裝修718623元；中央空調、冰島、收銀機等設備972900元；租房、辦理有關證照、廣告等前期投入16090元；外派管理人員的工資116519元，共計1824132元。據此，為維護原告的合法權益，特向貴院起訴，請求判令：一、依法解除原、被告于2003年4月1日簽訂的房屋租賃合同，由被告雙倍返還定金人民幣20萬元；二、被告賠償因違約造成原告的各項經濟損失182.4132萬元；三、本案訴訟費由被告承擔。
被告在庭審時口頭辯稱：對于被告曾經打算將地下室的后半部分用作停車場，原告從一開始就十分清楚，我們也未對其做過任何隱瞞，銀座廣場在最初設計時，被告為了能給購房戶和前來購物的消費者提供方便，曾向設計部門提出過將地下室的后半部分用于停車場，但在規劃局下發的通知書中，只通知了在地面上修建停車場，沒有通知在地下室修建停車場。《建設工程規劃許可證》的附件中也沒有此內容，我們始終認為，只要我們在建設銀座廣場時沒有違反規劃，建成后的地下室，其后半部分究竟是用作停車場還是商場，完全是企業經營決策的問題，政府不應橫加干涉。但令人無可奈何的是，由于政府的橫加干涉，造成雙方當事人簽訂的合同一時難以順利履行。對此，被告既無過錯亦無過失，真正有過錯的是政府。合同中約定5月底前將地下室驗收合格后交付原告使用，實際交付時間是6月26日，但合同中同時約定了按期順延的問題：即出租方如不能按期交付，租賃期限相應順延，故我方的行為不屬于違約。原告損失的金額沒有證據證明，原告提供的證據均不具備證據所應有的真實性、合法性和相關性，不能證明其究竟受到多少損失。就本案而言，賠償范圍只能限定在裝潢費用內，而原告未提供與施工單位簽訂的合同以及施工單位出具的收款憑證，或是由具有資質的工程造價鑒定機構作出的鑒定結論。除此之外，原告在訴訟請求中，既主張了雙倍返還定金，又主張了實際損失，被告認為，在實際損失超過定金時，原告只能在兩者中選擇一項，即：或是主張實際損失，或是主張雙倍返還定金。
庭審中，原告向法庭舉證如下：
第一組證據4份 1、2003年4月1日，原、被告簽訂的房屋租賃合同。內容：出租方（被告）提供的房屋座落在鷹潭市勝利西路3號，屬銀座廣場地下室，整個地下室使用面積為4119.18m2，地下室地面和頂部必須找平，并建好地下室地面及四周的防水工程，確保地下室的任何地方都不滲水、不漏水，地下室最低層高為3.3米，并有兩個進出口確保車輛通行；承租方（原告）經營綜合超市，并負責安裝中央空調系統，承租期十五年，出租方在2003年5月底前將地下室經驗收合格后交付承租方經營使用，并允許承租方有4個月的裝修期，承租方實際承租期從2003年10月1日起，至2018年9月30日止，如不能按期交付，租賃期限相應順延；同時雙方還就交納租金的標準期限，地下室修繕及責任承擔等進行了約定；其他約定事項為：本合同簽訂后，承租方應在五日內向出租方交納定金人民幣10萬元，如承租方不履行合同，應雙倍返還定金，此定金在房屋交付后抵作押金，在期滿后退還承租方，如承租方中途自行終止本合同，則押金不予退還……等。證明：被告將整個銀座廣場地下室租賃給原告，并應于2003年5月底前交承租方使用。2、被告開具的收款收據。證明：原告按合同約定于2003年4月4日交付了10萬元定金給被告，被告違約應雙倍返還。3、銀座廣場地下室移交確認書。內容：一、經出租方與承租方雙方確認，地下室最低層高已達到規定層高—3.3米。二、水、電由承租方自行辦理相關手續。三、承租方如在地下室進行變更，需經規劃設計院出具書面變更通知，方可實施。證明：被告直到2003年6月5日與原告辦理地下室驗收交付手續（實際交付時間是2003年6月26日），被告違約。4、鷹潭市規劃局、鷹潭市建設局、鷹潭市房產管理局三家聯合下達的鷹規字{2003}18號限期整改通知書及被告給原告的通知。整改通知書內容：市中房集團鷹潭房地產有限公司：你公司開發的銀座廣場地下室按已批準的規劃要求應配套建設地下停車場。現你公司擅自將整個地下室租賃給吉安國光公司建為地下大型超市，現依據《中華人民共和國城市規劃法》之規定，責成你公司在接到本通知之日起重新與吉安國光公司按已審批的規劃要求另簽合同，原批準的地下停車場不得改為它用，并立即停止在原定停車場部位的裝修施工，進行整改，否則，我們將采取相應的措施。爾后十日內將整改情況書一式三份分報我們。被告在接到此通知的當天即2003年8月7日將該通知轉交給了原告，并給原告出具了一份書面通知，內容：吉安市吉州區國光超市：今天下午，我公司接到市規劃局、市建設局、市房產管理局三家單位聯合下發的《限期整改通知書》，要求我公司“立即停止在原定車場部位的裝修施工，進行整改”。現將該通知書轉送給你商場一份，請按該文件精神執行。證明：被告已無法實際履行合同，原告于2003年8月10日停止施工及各項準備工作。
第二組證據5份 原告在取得租賃房屋后，對該房屋進行了裝修，且定購了大量設備（部分已安裝），并為鷹潭市國光超市的開業作招工、招商等準備工作。原告就該部分經濟損失舉證如下：1、定金部分：為訂購設備支付的定金：不間斷電源定金15600元（按合同標的額的30%），由原告與南昌晉通達高新技術實業有限公司于2003年8月15日簽訂的合同及2003年8月20日交付定金的收據予以證明；120KW發電機組定金23400元（按合同標的額的30%），由原告與贛州恒榮實業有限公司2003年7月20日簽訂的合同及其收取的定金收據予以證明；并口打印機定金11250元（按合同標的額的30%），由原告與南昌常青樹信息技術有限公司2003年7月22日簽訂的合同及其2003年7月25日的定金收據予以證明；激光平臺、條碼打印機、貨架標簽定金28980元（按合同標的額的30%），由原告與南昌開元科貿公司2003年7月20日簽訂的合同及其2003年7月23日的定金收據、標簽紙樣品予以證明；哈斯曼制冷定金152400元（按合同標的額的60%），由原告與美聯哈斯曼制冷有限公司于2003年7月11日簽訂的合同及2003年7月15日的定金收據予以證明；POS機定金40500元（按合同標的額的30%），由原告與深圳桑達龍金商業機器有限公司2003年7月21日簽訂的合同及其2003年7月24日的定金收據予以證明；格力空調定金78000元（按合同標的額的10%），由原告與贛州長江空調公司2003年7月15日簽訂的合同及2003年7月15日的定金收據予以證明。2、設備款部分：格力空調貨款780000元，由原告與贛州長江空調公司簽訂的合同予以證明，除主機外都已安裝；凱泉抽水設備貨款11000元，由原告與上海凱泉給水工程有限公司于2003年7月16日簽訂的合同及2003年7月22日交款發票予以證明，且已全部安裝完畢；燈帶貨款76312.5元，由原告與上海曙光燈具廠有限公司2003年7月31日簽訂的合同及2003年8月1日電匯憑證予以證明，絕大多數已安裝。；3、工資部分：外派人員5個月的工資113519元，由原告提供的財務工資表及簽收單予以證明；4、前期耗損部分：前期耗損19650.6元，包括：復印打字、辦理有關證照、刻章、房租及水電費押金、電話、小靈通及話費、招工、廣告費、設計費，由合同及收據為證；5、裝修及墊付工程款部分：718623元，由原告根據工程量按江西省2002年的定額標準計算出的結算單為證。
上述，經濟損失總計2191235.1元（含10萬元定金的雙倍返還款）。
被告質證意見如下：1、原告在庭審中 增加了20多萬元的訴訟賠償金額。2、被告未按合同規定時間交付地下室，但合同中已約定了按期順延的問題，為此，被告的行為不屬于違約。3、對于我方于2003年8月7日發出政府整改通知書后產生的損失，與本案無關。4、原告與有關單位簽訂的合同均是以張明富個人名義簽訂的，沒有委托代理手續，形式要件不合法。5、原告未提供與有關單位訂購設備時交付定金的付款憑證，無法證明原告是否支付了定金。6、原告與有關單位簽訂的激光平臺、條碼打印機、貨架標簽購貨合同，對方在合同規定的期限內未按時交貨，是對方違約，對方應賠償原告定金，而不是原告賠償對方定金。7、原告與有關單位簽訂的哈斯曼制冷購貨合同，有可能是原告為其他店購買的（原告有30多家店），合同中沒有規定交貨時間、地點，無法證明是為鷹潭市國光超市定購的。8、格力空調的“定金”收據本身有矛盾，且按合同約定交納的應是預付款，而不是定金。9、對工資單有異議，原告單位的工資標準過高。10、按雙方簽訂的《移交確認書》中的約定，原告改變地下室后半部分的設計時應經規劃部門的同意，而原告沒有經過規劃部門同意，該部分損失應在評估鑒定時予以扣除。
本院經審理，根據原告提供的證據及被告的質證意見，可以認定：原、被告就整個銀座廣場地下室簽訂了房屋租賃合同，原告按租賃合同的約定交付了10萬元的定金，被告也將整個地下室交付給了原告使用。原告在對地下室進行裝修時，因鷹潭市規劃局等三家單位下發限期整改通知書要求其停止施工、進行整改，原告被迫停工，合同已無法實際履行。原告要求被告賠償經濟損失。原告提出定購設備方面定金損失為350130元應由被告賠償，因不間斷電源簽訂的時間是2003年8月15日，交付定金的時間是2003年8月20日，證明簽訂該合同時，原告已接到被告關于停止施工、進行整改的通知，該損失屬于原告擴大的損失，應由原告自行承擔；激光平臺、條碼打印機、貨架標簽，簽訂合同的時間是2003年7月20日，交貨日期是自簽訂合同之日起七天內到貨，但到原告起訴后，法院等有關部門到現場查看時也未見到該貨物，應認為供貨方未供貨，供貨方違約，定金應退回原告方，因此，原告不存在該部分的定金損失；格力中央空調，因原告提供的收款收據上雖然寫著定金字樣，但合同約定的是預交預付款，因此，不能作為定金計入損失。依照《中華人民共和國擔保法》的有關規定，定金的數額不得超過20%，對超過部分本院不予支持，為此，原告為訂購設備定金部分損失為：120KW發電機組15600元、并口打印機7500元、哈斯曼制冷50800元、POS機27000元，合計100900元。原告提出地下室裝修工程用款718623元應由被告賠償，審理中，經原、被告雙方協商一致，同意將地下室裝修部分委托有關機構進行價格鑒定。2004年1月2日本院委托鷹潭市價格認證中心對銀座廣場地下室國光超市內裝修工程價格進行司法鑒定，鑒定結果為：含地下室內格力空調（已安裝部分）、燈帶、凱泉抽水設備及土建裝修工程，鑒定總造價為：551801.97元。原告提出外派管理人員工資113519元應由被告賠償，根據證據材料，原告派來管理人員為：2003年4月份1人、5月份4人、6月份8人、7月份15人、8月份25人，參照鷹潭市價格認證中心確定的管理人員工資每月1500元的標準計算，原告方管理人員工資總計為60750元（8月份按半月計算）。扣除價格認證中心已計入在裝修工程中管理人員4人4月、每月1500元的工資24000元，原告另外應付的工資為36750元。原告提出前期耗損19650.6元應由被告賠償，被告就該部分損失提出了反駁意見，但未提供證據予以證明，對該部分損失，本院予以確認。
上述，原告實際經濟損失為：809102.57元（含原告付給被告的10萬元定金）。
被告提出原告在裝修時，對地下室后半部分的主體結構進行了改變，未報規劃部門審批，該部分損失應從鑒定價格中扣除。因被告未提供證據予以證明，被告方意見本院不予采納。
被告提出原告與有關單位簽訂的訂購設備方面的合同，均是以原告單位副總經理張明富個人名義簽訂的。因鷹潭市國光超市處于組建階段，由張明富負責，且原告單位對其行為予以認可，合同相對方也未提出異議，所購貨物的用途符合組建鷹潭市國光超市的開業需要，應認為張明富的代理行為有效。
本院認為：原、被告簽訂的房屋租賃合同是雙方在平等自愿、協商一致的基礎上簽訂的，其內容沒有違反法律、行政法規的強制性規定，該合同合法有效。被告沒有按合同約定的時間將租賃房屋交付給原告，但合同中已約定了按期順延的問題，被告的行為不屬于違約。原告得到租賃房屋后，因鷹潭市規劃局等三家單位下發限期整改通知書，原告被迫停工，合同已無法實際履行。依照《中華人民共和國合同法》第一百二十一條規定：“當事人一方因第三人的原因造成違約的，應當向對方承擔違約責任。當事人一方和第三人之間的糾紛，依照法律規定或者按照約定解決”。按照該規定，被告應承擔違約責任。原告實際損失為809102.57元，因原告的實際損失高于雙方約定的定金數額，根據合同法的有關規定，被告應承擔實際損失。依照《中華人民共和國合同法》第一百一十四條、第一百一十六條、第一百一十九條、第一百二十一條，《中華人民共和國擔保法》第九十一條之規定，判決如下：
一、合同有效，終結履行；
二、被告應賠償原告實際經濟損失809102.57元，限被告在本判決生效后十日內一次性付清。
案件受理費24156元、鑒定費10000元，由被告承擔。
如不服本判決可在判決書送達之日起十五日內向本院遞交上訴狀一式三份，上訴于江西省高級人民法院（開戶行：南昌市農行廣場分理處，帳號315201040002200，收款人江西省高級法院分戶），并于遞交上訴狀之日起七天內按上述帳戶預交案件受理費，逾期不交，按自動撤回上訴處理。
審 判 長 鄒 靜
審 判 員 陳 華 秀
審 判 員 徐 玉 華
二00四年四月二十五日
書 記 員 劉 賽 連
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