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宋詩才與胡發呂及第三人溫天全買賣合同糾紛一案
重 慶 市 黔 江 區 人 民 法 院
民 事 判 決 書

（2008）黔法民初字第317號
原告宋詩才，男，生于1964年8月9日，土家族，住(略)。身份證號：(略)
委托代理人彭先斌，重慶縱深律師事務所律師。
被告胡發呂，男，生于1979年10月1日，土家族，住(略)。身份證號：(略)
委托代理人胡念芳，女，生于1981年7月28日，土家族，住(略)。身份證號：(略)
第三人溫天全，男，生于1944年6月27日，土家族，住(略)。身份證號：(略)
原告宋詩才與被告胡發呂及第三人溫天全買賣合同糾紛一案，于2008年6月2日起訴，本院受理后，由代理審判員王貽獨任審判。于2008年7月2日公開開庭進行了審理。原告宋詩才及其委托代理人彭先斌、被告胡發呂及其委托代理人胡念芳、第三人溫天全到庭參加訴訟。本案現已審理終結。
原告訴稱：因國道“319線”改造拆遷原告房屋，由政府在黔江區群力居委三組，蘇家壩安置小區給原告指定120平方米安置地用于重建住宅。原告因家庭離異，經濟困難，在較長時間內未能重建房屋，遂于2007年6月13日與被告簽訂《宅基地使用權所有權轉讓協議》，約定將政府落實給原告的安置用地120平方米作價168000元轉讓給被告。協議簽訂后，被告實際支付150000元，尚欠18000元，被告于簽訂協議后的次日給原告出具欠條約定2007年12月底付清。后經原告多次催收，被告至今未付。在過戶辦證過程中，國土管理部門告知原告，政府落實給原告的宅基地，在政府沒有依法征用和沒有給原告頒發土地使用證前，原告不得非法轉讓。原告要轉讓還要繳納土地出讓金。原告方知自己與被告簽訂的宅基地使用權轉讓協議違法。加之原告現在重新組建家庭，需要建房居住。原告在與被告協商未果的情況下向人民法院起訴，要求確認協議無效。
被告辯稱：我方并未拖欠18000元錢，我方多次要求付款，而被告覺得現在漲價賣虧了，而要求我方支付30000元。原告違背誠信原則，若判決返還，則對公平誠信原則形成挑戰，依據相關法律的規定，該協議是雙方意思的真實表示，應認定有效。
第三人辯稱：我是從被告手里買的土地，土地征用后就不是集體土地了，國有土地可以轉讓。原、被告之間的協議合法。
原告為證明其主張，提交以下證據證明：
1、《宅基地使用權所有權轉讓協議》，證明轉讓事實，土地來源是拆遷安置地。
2、《安置補償協議》。
3、拆遷委員會出具的通知。
4、欠條，證明原、被告約定18000元在2007年12月底付清。
5、原告結婚證，證明原告現在另組建家庭，需要建房。
被告經質證對以上證據的真實性無異議。
第三人經質證對以上證據的真實性無異議。
被告為證明其主張，提交以下證據：
1、《宅基地使用權所有權轉讓協議》。證明原、被告土地買賣情況。
2、被告與第三人簽訂的《轉讓協議》。證明被告將該土地賣與第三人。
3、欠款18000元的通話記錄，證明被告多次找原告要求付清款項。
4、原告的戶籍證明。證明原告及其父親分別分到安置補償地。
以上證據經原告質證，提出以下質證意見：對證據1、2真實性無異議，但內容違法。對證據3的來源有異議，真實性有異議。對證據4真實性無異議，但手寫部分無效，不能證明原告有2塊土地。
第三人對以上證據真實性無異議。
第三人無證據提交。
對雙方提交的證據，均無異議的本庭予以確認。被告提交的證據3為本人書寫，無其他證明佐證，不予采信。被告提交的證據4，不能證明被告需要證明之內容，故不予采信。
經審理查明：原告宋詩才房屋因國道“319線”改造拆遷，與黔江交通建設發展總公司簽訂《安置補償協議》，并由黔江新城開發建設委員會在黔江區正陽鎮群力居委三組蘇家壩安置小區指定地塊為“7號”的毛地，120平方米進行安置。該地未辦理國有土地使用權證。2007年6月30日原告宋詩才與被告胡發呂簽訂《宅基地使用權所有權轉讓協議》，原告將該安置地以168000元賣與被告。并實際支付150000元，余18000元未支付。2007年9月20日被告胡發呂將該地以199800元賣與第三人溫天全。該2宗土地轉讓均未取得相關部門同意。
另查明，黔江區正陽鎮群力居委三組蘇家壩安置小區為國有劃撥土地。
本院認為：一、根據《中華人民共和國土地管理法》規定，國有土地所有權不能夠私自買賣。故原、被告簽訂的宅基地轉讓協議中關于所有權轉讓部分無效。
二、另根據《中華人民共和國城市房地產管理法》及《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的司法解釋》的相關規定，以劃撥方式取得的土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照規定，報有批準權的人民政府審批。有批準權的人民政府準予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續，并依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金；土地使用權人未經有批準權的人民政府批準，與受讓方訂立合同轉讓劃撥土地使用權的，應當認定合同無效。但起訴前經有批準權的人民政府批準辦理土地使用權手續的，應當認定合同有效。根據審理查明，至起訴前，原、被告之間土地的轉讓并未報有批準權的人民政府批準，并辦理相關手續。因此，原、被告之間簽訂的《宅基地使用權所有權轉讓協議》應當認定無效。
三、根據《合同法》規定，合同無效，因該合同取得的財產，應當予以返還，不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。
綜上所述，原、被告簽訂的《宅基地使用權所有權轉讓協議》無效，原告應當返還被告支付的現金15萬元，被告返還向原告購買的土地。原告宋詩才明知其土地未辦理任何手續而轉讓，存在過錯。而被告胡發呂也應當知道國有土地不能私自買賣，因此也存在一定過錯。考慮到原告方過錯更大，因此應對被告的損失予以一定的賠償，本院認為賠償標準以被告資金占用的利息為宜。被告提出按照區位價補償的要求，無相關法律依據，本院不予支持。因被告又將該地轉讓給第三人，而第三人與被告簽訂的協議屬于另一合同關系，雙方應另行主張其權利。據此，依據《中華人民共和國合同法》第五十八條、《中華人民共和國土地管理法》第二條第三款、《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十九條、《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的司法解釋》第十一條之規定，判決如下：
一、原告宋詩才返還被告胡發呂150000元人民幣，并按重慶農村商業銀行同期最高貸款利率支付利息。
二、被告胡發呂返還原告宋詩才位于黔江區正陽鎮群力居委三組蘇家壩安置小區“7號”安置地。
本案訴訟費3640元，減半收取1820元，由原告宋詩才承擔。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于重慶市第四中級人民法院。同時，直接向該院預交上訴費用（金額與一審同）。遞交上訴狀后上訴期滿七日內仍未預交訴訟費用，又不提出緩交申請的，按自動撤回上訴處理。
雙方當事人在法定上訴期內均未提出上訴或僅有一方上訴后又撤回的，本判決發生法律效力。



代理審判員 王 貽
二00八年八月二十九日
書 記 員 劉文玉