北京伯雅房地產開發有限公司與殷連軍及第三人北京農村商業銀行股份有限公司梨園支行商品房預售合同糾紛一案
——北京市通州區人民法院 (2008-7-8)
北京伯雅房地產開發有限公司與殷連軍及第三人北京農村商業銀行股份有限公司梨園支行商品房預售合同糾紛一案
北京市通州區人民法院
民事判決書
（2008）通民初字第04143號
原告北京伯雅房地產開發有限公司，住所地北京市通州區梨園地區魏家墳。
法定代表人王玉武，總經理。
委托代理人張學敏，男，漢族，1972年9月28日出生，北京伯雅房地產開發有限公司職員，住(略)。
委托代理人胡振榮，女，漢族，1964年5月29日出生，北京伯雅房地產開發有限公司副經理，住(略)。
被告殷連軍，男，漢族，1974年12月22日出生，住(略)。
委托代理人林東，北京市天正律師事務所律師。
第三人北京農村商業銀行股份有限公司梨園支行，住所地北京市通州區梨園鎮九棵樹大街17號。
負責人呂建蘋，行長。
委托代理人蘇文滿，女，漢族，1964年11月6日出生，北京農村商業銀行股份有限公司梨園支行職員，住(略)。
原告北京伯雅房地產開發有限公司（以下簡稱原告）與被告殷連軍及第三人北京農村商業銀行股份有限公司梨園支行（以下簡稱第三人）商品房預售合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。原告委托代理人胡振榮，被告殷連軍委托代理人林東，第三人委托代理人蘇文滿到庭參加訴訟。本案現已審理終結。
原告訴稱，2005年6月3日，我公司與被告殷連軍簽訂了北京市商品房預售合同。根據合同約定被告殷連軍購買我公司開發的位于北京市通州區魏家墳村久居雅園5#402居室住房一套，該房總價為899 046元。2005年6月23日，我公司與被告殷連軍及第三人共同簽訂個人住房借款合同，由第三人向被告殷連軍發放貸款71萬元，用于被告殷連軍購買我公司的商品房，并由我公司為被告殷連軍借款擔保。上述合同簽訂后，各方開始履行。但因被告殷連軍未按合同約定按期償還第三人的借款，致使我公司多次向第三人償還借款承擔保證責任。按照我公司與被告殷連軍簽訂的北京市商品房預售合同的有關約定，逾期付款超過60日后，我公司有權解除合同。后經多次與被告殷連軍協商解除商品房預售合同未果。至此，訴至法院。請求1、解除與被告殷連軍簽訂的北京市商品房預售合同，并辦理解除預售登記手續；2、訴訟費由被告殷連軍承擔。
被告殷連軍辯稱，根據《合同法》的規定，法律或者當事人約定解除權行使期限，期限屆滿當事人不行使的該權利消滅。《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條，解除權應當在解除權發生之日起一年內行使，逾期不行使的，解除權消滅。按照原告訴稱我已違約達兩年又7個月，合同的解除權已經消滅。且原告早已收到全部貸款71萬元，原告根本不存在合同解除權。
第三人述稱不參與原告與被告殷連軍之間的解除商品房預售合同之間的糾紛，亦未提出獨立的訴訟請求。
經審理查明：2005年6月3日，以原告為出賣人，被告殷連軍為買受人簽訂了北京市商品房預售合同。約定買受人購買出賣人開發的位于北京市通州區梨園鎮魏家墳久居雅園小區B區5#402號住房一套，建筑面積211.54平方米，套內建筑面積193.3平方米。該房總價款為899 046元。買受人可采取貸款方式付款，首期支付購房總價款的21.03％，其余價款可以向第三人（原名稱為北京市通州區梨園農村信用合作社）或住房公積金管理機構借款支付。逾期付款責任，買受人未按照約定的時間付款的，按照下列第“壹”種方式處理：1、按照逾期時間，分別處理［（1）和（2）不作累加］。（1）逾期在60日之內，自約定的應付款期限屆滿之次日起至實際支付應付款之日止，買受人按日計算向出賣人支付逾期付款萬分之二的違約金，并于實際支付應付款之日起15日內向出賣人支付違約金，合同繼續履行。（2）逾期超過60日［該日期應當與第（1）項中的日期相同］后，出賣人有權解除合同。出賣人解除合同的，買受人應當自解除合同通知送達之日起30日內按照累計的逾期應付款1%向出賣人支付違約金，并由出賣人退還買受人全部已付款。買受人愿意繼續履行合同的，經出賣人同意后，合同繼續履行，自約定的應付款期限屆滿之次日起至實際支付應付款之日止，買受人按日計算向出賣人支付逾期應付款萬分之四［該比率應當不小于第（1）項中的比率］的違約金，并于實際支付應付款之日起15日內向出賣人支付違約金。 2、／。……。2005年6月23日，原告與被告殷連軍及第三人共同簽訂個人住房借款合同。約定由第三人向被告殷連軍發放貸款71萬元，用于被告殷連軍購買原告開發的位于北京市通州區梨園鎮魏家墳久居雅園小區B區5#402號住房一套，并由原告為被告殷連軍借款擔保。借款期限為20年，即從2005年6月23日起至2025年6月23日止。貸款利率為月利率4.59‰。本合同用款計劃為本合同生效之后，第三人將款項一次劃入被告殷連軍指定賬戶。采用按月等額本息還款方法。擔保方式：抵押加階段性保證。保證期間：本合同保證條款生效之日起至抵押物取得房屋所有權證，辦妥房產保險和抵押登記，并將房屋他項權證及其他有關資料原件交第三人代為保管之日止。……。此外，上述合同還約定了其他內容。合同簽訂后，第三人依約履行發放貸款義務，被告殷連軍未支付首付款也未按約定每月向第三人支付銀行按揭。逾期后原告為其墊付首付款，并代其支付銀行按揭至2007年12月。
另查：庭審中被告殷連軍稱自貸款合同簽訂后，首付及月供都是其向第三人償還的。而原告稱首付及截至2007年12月月供都是原告向包括第三人在內的銀行償還的。本院依法調取了第三人處儲蓄存款憑條，自2005年7月21日至2006年2月10日，客戶簽名：殷連軍，共計7張。原告對此稱都是其委派工作人員代被告殷連軍存入銀行的以償還被告殷連軍尚欠第三人的月供。客戶簽名殷連軍系其工作人員代簽。被告殷連軍代理人對于客戶簽名處殷連軍簽字與被告殷連軍本人簽字明顯不符不能作出合理解釋。且在舉證期限內被告殷連軍未要求對客戶簽名處殷連軍的簽字進行司法鑒定。
對于2008年2月22日被告殷連軍償還月供共計10 800元，原告表示認可。并同意可以返還給被告殷連軍。
上述事實，有原告向本院提供的北京市商品房預售合同、個人住房借款合同、償還銀行按揭憑證、北京農村商業銀行收回貸款憑證，被告殷連軍提供的農村商業銀行存折，本院依法調取的北京市農村信用社儲蓄存款憑條及各方當事人在法庭上的陳述等證據在案佐證。
本院認為，原告與被告殷連軍簽訂的北京市商品房預售合同及原告與被告殷連軍、第三人簽訂的個人住房借款合同系各方當事人真實意思表示，且不違反法律、行政法規的強制性規定，均應屬有效。各方當事人應恪守履行。被告殷連軍依據個人住房借款合同取得第三人發放的貸款后，理應按合同約定按期歸還借款本息，但其未支付首付款也未按約定每月償付銀行按揭，其行為已構成違約。后原告按個人住房借款合同約定履行擔保義務為被告殷連軍墊付首付款，并代其支付銀行按揭。對于被告殷連軍稱《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條規定解除權應當在解除權發生之日起一年內行使，逾期不行使的，解除權消滅。原告訴稱我已違約達兩年又7個月，合同的解除權已經消滅。但該條款約定的前提是“出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款”，本案中，第三人已將全部購房款支付給了原告。故不應適用該條款的約定，被告殷連軍就此的答辯意見，于法無據，本院不予支持。對于每月月供的償還，被告殷連軍應承擔舉證責任。但其提供的農村商業銀行存折僅能證明其2008年2月償還月供共計10 800元。原告與被告殷連軍所簽北京市商品房預售合同明確約定了解除合同的條件“……買受人未按照約定的時間付款的，逾期超過60日（該日期應當與第（1）項中的日期相同）后，出賣人有權解除合同。”現合同中約定的解除條件成就，該合同應予解除。本案第三人表示不參與原告與被告殷連軍之間的解除商品房預售合同之間的糾紛，亦未提出獨立的訴訟請求。至此，原告要求解除北京市商品房預售合同，并辦理解除預售登記手續的訴訟請求合理，證據充分，本院予以支持。綜上，依據《中華人民共和國合同法》第九十三條第二款、第九十七條，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十五條之規定，判決如下：
一、原告北京伯雅房地產開發有限公司與被告殷連軍于二ΟΟ五年六月三日簽訂的北京市商品房預售合同予以解除，雙方于本判決生效之日起七日內到有關部門辦理解除商品房預售登記手續；
二、原告北京伯雅房地產開發有限公司給付被告殷連軍款一萬零八百元，于本判決生效之日起七日內執行清。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十九條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
訴訟費七十元，由被告殷連軍負擔，于判決生效之日起七日內交納。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，交納相應上訴案件受理費，上訴于北京市第二中級人民法院。如在上訴期滿后七日內未交納上訴案件受理費的，按自動撤回上訴處理。
審 判 長 李士剛
代理審判員 翟新忠
代理審判員 王 黎
二 ΟΟ 八 年 七 月 八日
書 記 員 李 雪
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