北京農村商業銀行股份有限公司馬駒橋支行與樊立冬、北京頤西房地產開發有限公司借款合同糾紛案
——北京市通州區人民法院 (2009-3-17)
北京農村商業銀行股份有限公司馬駒橋支行與樊立冬、北京頤西房地產開發有限公司借款合同糾紛案
北京市通州區人民法院
民事判決書
（2009）通民初字第1796號
原告北京農村商業銀行股份有限公司馬駒橋支行，住所地北京市通州區馬駒橋鎮興華大街1號。
負責人何濤，行長。
委托代理人鄒京紅，女，1971年2月10日出生，北京農村商業銀行股份有限公司馬駒橋支行客戶經理，住(略)。
委托代理人周敏，女，1970年10月17日出生，北京農村商業銀行股份有限公司風險資產處置部職員，住(略)。
被告樊立冬，男，1980年2月8日出生，無職業，住(略)。
委托代理人張浩，男，1976年9月28日出生，漢族，北京市天寧律師事務所職員，住(略)。
被告北京頤西房地產開發有限公司，住所地北京市通州區馬駒橋鎮大周易村。
法定代表人張英坡，董事長。
委托代理人趙治安，男，1970年5月18日出生，北京頤西房地產開發有限公司法律顧問，住(略)。
原告北京農村商業銀行股份有限公司馬駒橋支行（以下簡稱馬駒橋支行）與被告樊立冬、被告北京頤西房地產開發有限公司（以下簡稱頤西公司）借款合同糾紛一案，本院受理后，依法由代理審判員熊偉獨任審判，公開開庭進行了審理。馬駒橋支行的委托代理人鄒京紅、周敏，樊立冬的委托代理人張浩，頤西公司的委托代理人趙治安均到庭參加訴訟，本案現已審理終結。
馬駒橋支行起訴稱：2005年6月27日，馬駒橋支行與樊立冬、頤西公司簽訂了《個人住房借款合同》，合同約定：馬駒橋支行向樊立冬提供貸款人民幣1 550 000元用于購買頤西公司開發的北廣家園6號樓1907號房屋。貸款期限自2005年6月27日起至2025年6月27日止。樊立冬應從貸款發放的次月開始，在每月25日前償還貸款本息，并以該合同項下貸款資金所購買的房屋作為抵押物。如樊立冬未按合同約定在還款期內歸還貸款本息，則馬駒橋支行有權按照合同第三十九條的規定對未收取利息部分計算復利并對拖欠的分期還款額按拖欠天數計收違約金。合同第三十二條、三十九條約定，樊立冬購買的房屋應用于自行居住，未征得馬駒橋支行書面同意不得轉讓、出租、重復抵押或以抵押物清償其他債務、作其他處分（如贈與、托管、舍棄等），如樊立冬違反上述約定，馬駒橋支行有權解除《個人住房借款合同》，提前收回已發放貸款本息。同時，合同第十六條約定，樊立冬在取得所購房屋的《房屋所有權證》和辦妥抵押登記之前由頤西公司提供階段性連帶責任保證。合同簽訂后馬駒橋支行按約定發放了貸款。現樊立冬在未征得馬駒橋支行同意的情況下，擅自改變了抵押物的原有結構并且出租用于商業經營。樊立冬的行為嚴重違反合同約定，此行為已嚴重危害原告債權的安全。為此，馬駒橋支行訴至法院，要求：1、解除馬駒橋支行與樊立冬及頤西公司簽訂的《個人住房借款合同》；2、判令樊立冬償還貸款本金1 399 458.79元及至貸款全部給付之日止的利息、復利、違約金；3、判令頤西公司對上述款項承擔連帶清償責任；4、判令本案訴訟費，保全費由二被告共同承擔。
樊立冬答辯稱，馬駒橋支行所述借款合同關系屬實，但自馬駒橋支行起訴時，樊立冬一直按期償還貸款本金及利息，所購買房屋不存在出租用于商業經營的情況。所購買的房屋并未辦理抵押登記，不屬于抵押物。不同意馬駒橋支行的訴訟請求。
頤西公司答辯稱，樊立冬一直按期償還借款，不同意馬駒橋支行的訴訟請求。
經審理查明：2005年6月27日，馬駒橋支行（原名為北京市通州區馬駒橋農村信用合作社，2006年1月25日名稱變更為北京農村商業銀行股份有限公司馬駒橋支行）作為貸款人、樊立冬作為借款人、頤西公司作為保證人簽訂《個人住房借款合同（抵押加階段性保證借款）》。合同約定：馬駒橋支行向樊立冬提供人民幣貸款 1 550 000元，用于購買座落于西城區北廣家園的住宅；貸款期限20年，自2005年6月27日起至2025年6月27日止；貸款月利率為4.59‰，國家法定利率調整時，馬駒橋支行有義務直接執行中國人民銀行有關規定，不再另行通知借款人；借款人應從貸款發放的次月開始，按月償還貸款本息，每個月為一個還款期，還款日為每月25日；還款總期數為240期；合同履行期間，借款人未按合同的約定在還款期內歸還貸款本息，馬駒橋支行對貸款余額按約定的貸款利率計收利息，對未收取利息部分按本合同約定的貸款利率計收復利，對拖欠的分期還款額和拖欠天數按本合同約定的違約金率每日萬分之三收取違約金；樊立冬以所購房屋作為貸款抵押，在樊立冬取得該房屋的《房屋所有權證》和辦妥抵押登記之前，由頤西公司提供階段性連帶責任保證；保證期間自借款合同生效之日起至樊立冬抵押的房屋取得《房屋所有權證》，辦妥房產保險和抵押登記，并將《房屋他項權證》及其他有關資料原件交馬駒橋支行代為保管之日止；保證期間，如樊立冬未能依照合同約定按時償還任何一期貸款本息或相關費用，馬駒橋支行有權要求頤西公司就樊立冬所欠債務承擔保證責任；樊立冬未經馬駒橋支行書面同意，將設定抵押物拆除、轉讓、出租、重復抵押或作其他處分的，馬駒橋支行有權解除本合同，提前收回已發放貸款本息，并有權與抵押人協商將抵押物折價或依法拍賣、變賣或要求頤西公司履行保證責任。此外，合同還約定了其他內容。合同簽訂后，馬駒橋支行依約履行發放貸款義務。在本案審理過程中，樊立冬將貸款本息還至2009年1月25日，尚余借款本金 1 391 328.22元。自2009年1月26日起樊立冬未向馬駒橋支行償還貸款本息。頤西公司亦未承擔保證責任。
在本案審理過程中，經本院現場勘驗，樊立冬所購買的房屋所在樓層，進行了整體裝修，改變了該樓層各戶原始格局，已不能體現原各戶相互獨立的空間。
上述事實有馬駒橋支行向本院提供的個人住房借款合同、個人消費貸款借款借據、現場平面圖、勘驗筆錄等及各方當事人在法庭上的陳述在案佐證。
本院認為：馬駒橋支行與樊立冬、頤西公司簽訂的《個人住房借款合同（抵押加階段性保證借款）》系各方當事人的真實意思表示，不違反法律、行政法規的強制性規定，合法有效，各方當事人均應恪守履行。雖然馬駒橋支行與樊立冬至今未辦理抵押登記，但借款合同中約定樊立冬以所購房屋作為貸款抵押。其未經馬駒橋支行書面同意，將設定抵押物拆除、轉讓、出租、重復抵押或作其他處分的，馬駒橋支行有權解除本合同，提前收回已發放貸款本息，并有權與抵押人協商將抵押物折價或依法拍賣、變賣或要求頤西公司履行保證責任。現樊立冬購買的房屋所在樓層進行了整體裝修未征得馬駒橋支行同意，裝修后改變了該樓層各戶原始格局，已不能體現原各戶相互獨立的空間，符合借款合同約定解除合同的條件。故馬駒橋支行要求解除與樊立冬及頤西公司簽訂的《個人住房借款合同（抵押加階段性保證借款）》的請求，本院予以支持。因合同解除，樊立冬應償還剩余貸款本金人民幣 1 391 328.22元；并照中國人民銀行公布的同期同檔次貸款利率、合同約定違約金率日萬分之三計算未償付貸款本金、利息部分的利息、復利、違約金至本判決生效之日止，自本判決生效之日起至全部借款付清之日止，按照中國人民銀行同期逾期貸款利率，計算借款本金未償付部分的利息。頤西公司作為借款保證人，應當按照合同約定對樊立冬的債務向馬駒橋支行承擔連帶清償責任。頤西公司在承擔保證責任后，依法有權向債務人樊立冬追償。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第二百零五條、第二百零六條、第二百零七條、《中華人民共和國擔保法》第十八條、第二十一條第一款、第三十一條之規定，判決如下：
一、解除原告北京農村商業銀行股份有限公司馬駒橋支行與被告樊立冬及被告北京頤西房地產開發有限公司簽訂的《個人住房借款合同（抵押加階段性保證借款）》；
二、被告樊立冬于本判決生效之日起七日內償還原告北京農村商業銀行股份有限公司馬駒橋支行借款本金一百三十九萬一千三百二十八元二角二分及利息、復利、違約金（自二〇〇九年一月二十六日起至本判決生效之日止，按照中國人民銀行公布的同期同檔次貸款利率、違約金率日萬分之三計算未償付本金、利息部分的利息、復利、違約金；自本判決生效之日起至全部借款付清之日止，按照中國人民銀行同期逾期貸款利率，計算借款本金未償付部分的利息，并按月結息）；
三、被告北京頤西房地產開發有限公司對上述債務承擔連帶清償責任。被告北京頤西房地產開發有限公司承擔連帶清償責任后，有權向被告樊立冬追償；
四、駁回原告北京農村商業銀行股份有限公司馬駒橋支行其他訴訟請求。
如未按判決指定的期間履行給付金錢義務的，應當依據《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十九條之規定加倍支付遲延履行期間的債務利息。
保全費五千元，由被告樊立冬、被告北京頤西房地產開發有限公司連帶負擔，于本判決生效后七日內交納。
案件受理費八千六百九十七元，由被告樊立冬、被告北京頤西房地產開發有限公司連帶負擔，于本判決生效后七日內交納。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，同時按照不服本判決的上訴請求數額，交納上訴案件受理費，上訴于北京市第二中級人民法院。如在上訴期滿后七日內未交納上訴費的，按自動撤回上訴處理。
代理審判員 熊 偉
二〇〇九年 三 月 十七 日
書 記 員 李 京 超
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