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周琦與閆素娟房屋租賃合同糾紛一案


赤峰市中級人民法院
民 事 判 決 書
（2009）赤民一終字第242號
上訴人（原審原告）周琦，男，1949年8月11日出生，漢族，退休職工，住所地(略)。

委托代理人劉振環，內蒙古盛興律師事務所律師。

被上訴人（原審被告）閆素娟，女，1968年12月16日出生，漢族，個體工商戶，住所地(略)。

上訴人周琦因房屋租賃合同糾紛一案，不服克什克騰旗人民法院（2008）克民初字第1579號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭公開開庭審理了本案，上訴人周琦及其委托代理人劉振環、被上訴人閆素娟到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

原審判決認定，2006年7月31日，原告與被告經協商簽訂了《熱水龍泉賓館租賃合同》，被告閆素娟承租了原告個人所有的位于熱水開發區的龍泉賓館。合同約定：一、甲方將自有的龍泉賓館的經營使用權租賃給乙方……；二、租賃期間為5年，即從2006年8月1日起至2011年7月31日止；三、租金及租金交納期限：首年租金在簽訂合同時一次性交納，以后每滿一年后十日內交納，每年為人民幣300000元整。……如果一方違約，應賠付對方未按期交納租金數額50%的違約金。……；五、甲方必須保證一切證照齊全，并每年進行審驗……；七、乙方經營期間，房屋由于自然老化出現的問題，需要進行維修，由甲方負責，……正常小型維修客房及臨時改造由乙方自行負責，……；十、……2006年7月30日前發生的債權、債務及各種稅費均由甲方承擔，乙方經營期間發生的各種稅費由乙方承擔。……。合同簽訂當天，被告閆素娟給付原告周琦租賃費300000元。2007年6月7日，按自治區公安廳要求，龍泉賓館安裝治安管理軟件，被告閆素娟支出費用6110元。2007年7月15日克什克騰旗地稅局宇宙地中心稅務所給被告閆素娟下達克地稅宇字[018]號限期繳納稅款通知書，通知被告閆素娟于2007年7月31日前繳納承租房產的城鎮土地使用稅及房產稅合計13213.80元，2007年7月31日，被告閆素娟按照通知繳納了該筆稅負。2007年8月14日，被告閆素娟給付原告2007年8月1日至2008年7月31日租金280000元。2008年7月15日，克什克騰旗地方稅務局宇宙地中心稅務所給被告閆素娟下達了限期繳納稅款通知書，限令被告閆素娟于2008年7月31日前繳納承租房產的租金收入稅54000元、城鎮土地使用稅7241.4元。2008年8月11日，被告閆素娟給付原告2008年8月1日至2009年7月31日租金280000元。另外，2007年8月1日前，被告閆素娟支出承租房產維修費用802元，自2007年8月1日起至2008年7月31日止支出維修費用975元，2008年7月25日支出年檢費、合同鑒證費174元（其中年檢費90元，合同鑒證費84元），2008年8月15日支出動物產品經營費50元。原審法院認為，本案的爭議焦點是龍泉賓館的城鎮土地使用稅、房產稅、原告周琦個人所得稅（龍泉賓館租賃所得租金）、治安管理軟件支出費用、房屋維修費用、年檢費、合同鑒證費、動物產品經營費應當由出租人原告周琦負擔還是應當由承租人被告閆素娟負擔。關于城鎮土地使用稅、房產稅、原告周琦個人所得稅（龍泉賓館租賃所得租金）。原、被告在合同中約定：“……2006年7月30日前發生的債權、債務及各種稅費均由甲方承擔，乙方經營期間發生的各種稅費由乙方承擔。……”，雙方爭議的是城鎮土地使用稅、房產稅、原告周琦個人所得稅（龍泉賓館租賃所得租金）是否在該條包含的稅費之內，原告周琦主張包含在內，被告閆素娟主張不包含在內。本院認為，因合同約定不明確，產生爭議，對該合同條款的理解，應當參照《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》、《中華人民共和國房產稅暫行條例》、《中華人民共和國個人所得稅法》的相關規定，依據誠信原則按交易習慣進行解釋。依據《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》第二條：“在城市、縣城、建制鎮、工礦區范圍內使用土地的單位和個人，為城鎮土地使用稅（以下簡稱土地使用稅）的納稅人，應當依照本條例的規定繳納土地使用稅。”、《中華人民共和國房產稅暫行條例》第二條：”房產稅由產權所有人繳納。產權屬于全民所有的，由經營管理的單位繳納。產權出典的，由承典人繳納。產權所有人、承典人不在房產所在地的，或者產權未確定及租典糾紛未解決的，由房產代管人或者使用人繳納。前款列舉的產權所有人、經營管理單位、承典人、房產代管人或者使用人，統稱為納稅義務人（以下簡稱納稅人）。”、《中華人民共和國個人所得稅法》第二條第八項：“下列各項個人所得，應納個人所得稅：……八、財產租賃所得……。”按相關法律法規的規定，在一般的情形下，城鎮土地使用稅、房產稅和個人所得稅由城鎮土地使用者、房產所有人及個人收入所得者負擔，本案中，原告周琦是出租房產占地的土地使用權人、出租房產的所有人、個人房產出租收入的所得者，因此在雙方對上述稅費負擔無明確約定的情況下，應由作為納稅人的周琦負擔；此外，在房屋租賃的定型化交易中，土地使用稅、房產稅及個人所得稅亦應由使用權人、產權人或個人所得收入者繳納。故此，依據誠信原則，城鎮土地使用稅、房產稅及個人所得稅應由原告周琦負擔。關于治安管理軟件支出費用。本院認為，治安管理軟件是自治區公安廳統一要求安裝統一管理的旅館業的入口信息設施，安裝發生在租賃期間。從原被告雙方簽訂的《熱水龍泉賓館租賃合同》看，該合同帶有承包合同的性質，原告周琦應當提供旅館經營所需的設備，因此亦應當負擔旅館需要的相關設備的支出費用。關于房屋維修費用。合同第七條約定：“乙方經營期間，房屋由于自然老化出現的問題，需要進行維修，由甲方負責，……”。被告閆素娟提交的用于房屋維修的收條，原告周琦對真實性不持異議，因此，根據雙方協議第七條的約定，本院認為，2007年8月1日前，被告閆素娟支出的維修費用802元，2007年8月1日至2008年7月31日支出的維修費用975元，合計1777元，應由原告周琦負擔。關于年檢費90元和合同鑒證費84元。依據合同第五條約定:“甲方必須保證一切證照齊全，并每年進行審驗……；”，年檢費90元應當由原告周琦負擔，而合同鑒證費是被告自愿進行鑒證，雙方無約定，應由被告閆素娟自行負擔。關于動物產品經營費。本院認為，該費用是承租人租賃賓館期間經營性支出，屬于營業性稅費，應包含在合同第十條：“……2006年7月30日前發生的債權、債務及各種稅費均由甲方承擔，乙方經營期間發生的各種稅費由乙方承擔。……”約定的稅費內，故該筆稅費應由被告閆素娟負擔。綜上所述，原、被告自愿協商簽訂的《熱水龍泉賓館租賃合同》是雙方當事人的真實意思表示，內容不違反法律的強制性規定，該合同合法有效，應予維持。合同雙方應按合同約定履行合同義務。根據國家相關法律法規的規定，承租人可以為代扣代繳稅款義務人，本案中，被告閆素娟依據2006年6月8日克什克騰旗地方稅務局克地稅發[2006]84號文件及宇宙地中心稅務所下達的限期交納稅款通知書替原告代繳或代扣原告周琦應當負擔的土地使用稅、房產稅、原告周琦個人所得稅（龍泉賓館租賃所得租金）于法有據，被告閆素娟主張上述代繳或代扣稅款從租金中抵消，亦符合相關法律關于抵消的規定，本院予以支持。房屋維修費用、年檢費、治安管理軟件安裝費用亦應由原告周琦負擔，被告主張抵消于法有據，本院予以支持。被告主張的合同鑒證費、動物產品經營費用抵消租金沒有事實依據，本院不予支持。據此，加上被告閆素娟主張抵消的相關費用，2007年8月1日至2008年7月31日的租金，被告閆素娟實際給付原告租金300125.80元（280000元+房產維修費用802元+治安管理軟件費用6110元+代扣城鎮土地使用稅、房產稅13213.80元），該年度，被告已經按照約定履行了合同約定，不構成違約；2008年8月1日至2009年7月31日的租金，被告閆素娟實際給付原告周琦租金342306.40元（280000元+2007年8月1日至2008年7月31日支出維修費用975元+年檢費90元+2008年7月31日前代扣的承租房產的租金收入稅54000元、城鎮土地使用稅7241.40元），該年度，被告閆素娟亦已依照約定足額給付租金。故此，原告周琦主張被告閆素娟2007年8月1日至2009年7月31日兩個年度分別少交租金20000元沒有事實依據，對其要求被告閆素娟給付尾欠租金40000元并支付違約金20000元的訴訟請求，不予支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款的規定，判決如下：駁回原告周琦的訴訟請求。宣判后，周琦不服，以“閆素娟應支付給我尾欠租金及違約金，原審適用法律錯誤，我與被上訴人所簽訂的合同中已明確約定在其承租期間的一切稅費由其自行承擔，原審判決我承擔部分稅費不當”等為由向本院提起上訴。閆素娟答辯服判。

二審經審理查明的事實與原審法院認定的事實一致，本院直接予以確認。

本院認為，上訴人與被上訴人所簽訂的《熱水龍泉賓館租賃合同》是雙方當事人的真實意思表示，內容不違反法律、行政法規的強制性規定，該合同合法有效，雙方均應按合同約定履行各自的義務。本案的關健是如何理解合同第十條的約定，即“……乙方經營期間發生的各種稅費由乙方承擔。……”，該條款的含義不十分明確，那么周琦就應當按照法律的規定自行交納城鎮土地使用稅、房產稅。關于治安管理軟件的支出費用6110元，該軟件是自治區公安廳統一要求安裝統一管理的旅館業的入口信息設施，屬于固定設施的投入，應由出租方即上訴人承擔。關于房屋維修費用，合同第七條約定：“乙方經營期間，正常小型維修客房及臨時改造由乙方自行負責，……”，因此2007年8月1日前，被上訴人閆素娟支出的維修費用802元，2007年8月1日至2008年7月31日支出的維修費用975元，合計1777元，應由閆素娟負擔。關于年檢費90元，依據合同第五條約定:“甲方必須保證一切證照齊全，并每年進行審驗……；”，因此年檢費90元應當由周琦負擔。綜上，被上訴人在2007年8月1日至2008年7月31日實際支付租金299323.80元（280000.00元＋治安管理軟件費用6110元+代扣城鎮土地使用稅、房產稅13213.80元），尾欠676.20元；被上訴人在2008年8月1日至2009年7月31日實際支付租金280090.00元（280000.00元＋年檢費90元），尾欠19910.00元。閆素娟未能如約足額交納租金應承擔適當的違約責任。原審判決對閆素娟尚未實際交納的城鎮土地使用稅、房產稅進行抵消不當，應予糾正。綜上所述，上訴人的上訴理由部分成立，本院予以支持。原審法院認定事實清楚，但適用法律欠當。依據《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條一款（二）項之規定，判決如下：

一、撤銷克什克騰旗人民法院（2008）克民初字第1579號民事判決；

二、被上訴人閆素娟在本判決生效后十日內給付上訴人周琦尾欠的房屋租金20586.2元，給付違約金5000.00元；

一審案件受理費650元，二審案件受理費1300元，合計1950元由上訴人和被上訴人各承擔975元，郵寄費40元由上訴人和被上訴人各承擔20元。

本判決為終審判決。

　　　　　　　　　　　　　



　審　判　長　宮學文

　　　　　　　　　　　　　　 審　判　員　陳　富

　　　　　　　　　　　　 審　判　員　巴民生


　　　　　　　　　　　　 二○○九年五月二十一日


　　　　　　　　　　　　　　 書　記　員　郭　偉