買賣房屋協議糾紛案
——內蒙古自治區鄂爾多斯市中級人民法院(2008-8-22)
買賣房屋協議糾紛案
鄂爾多斯市中級人民法院
民事判決書
（2008）鄂民再終第16號
申請再審人(一審原告、二審被上訴人)張某，男，司機，住(略)。
被申請再審人（一審被告、二審上訴人）徐某，女，無業，住(略)。
被申請再審人（一審被告）王某，男，達拉特旗勝達公司職員，住(略)。
被申請再審人（原審第三人、二審上訴人）丁某，男，住(略)。
張某與徐某、王某、第三人丁某房屋買賣糾紛一案，達拉特旗人民法院于2006年12月14日作出（2006）達民初字第1328號民事判決，徐某、丁某不服上訴至本院，本院于2007年3月12日作出（2007）鄂民一終字第28號民事判決，該判決已發生法律效力。張某不服生效判決，向本院提出再審申請。本院于2008年4月17日以（2008）民申字第52號民事裁定，決定對本案進行再審。本院依法組成合議庭于2008年8月5日公開開庭進行了審理，張某及其委托代理人，王某、徐某委托代理人，丁某委托代理人到庭參加了訴訟（徐某、丁某未出庭參加訴訟）。本案現已審理終結。
經再審審理查明：王某、徐某、丁某是親屬關系（王某與徐某是夫妻關系、丁某是徐某的姐夫）。張某原是王某、丁某雇傭的司機。2005年7月26日徐某和張某簽訂了買賣房屋協議，協議書上出賣方有丁某，但未在合同上簽字。同日張某給徐某交付了買房款84000元，履行了合同的義務，且從2004年農歷10月至今居住該房屋。該房屋的房屋產權證、土地使用證的所有人是丁某。因產權過戶發生糾紛。張某于2006年10月10日訴至原審法院。請求:判令二被告繼續履行雙方簽訂的《買賣房屋協議書》，責令二被告與第三人協助原告辦理房屋產權過戶手續。徐某以丁某未在合同上簽字，合同未生效為由進行答辯。王某以其與本案沒有關系為由進行答辯。第三人丁某答辯稱，原告與徐某的協議中約定，雙方在協議上簽字捺印后生效，可協議上第三人丁某未簽字捺印，此協議對第三人不生效，本案爭議的房屋所有權人是丁某的，其它人對丁某的房屋處分時無效的。2002年7月26日前說王某、徐某夫妻買了房不是事實，丁某沒有給王某、徐某賣房。應駁回原告的訴訟請求。
一審判決認為：因二被告與第三人屬近親屬關系，故雙方買賣房屋時未寫書面協議，也未辦理房屋產權過戶手續，但第三人丁某認可此房已賣給被告王某夫婦。原告在征得王某同意后與徐某簽訂書面買賣房屋協議，向徐某一次性交付房款，并入住一年之久。被告王某、徐某未能按約將房屋產權過戶于原告張某，應承擔給原告辦理房屋產權過戶手續的責任。因房屋產權證在丁某名下，故過戶手續還需丁某協助。故依據《中華人民共和國合同法》第六十條一款之規定，判決：被告王某、徐某、第三人丁某于判決書生效之日起十日內，協助原告張某辦理房屋產權過戶手續。案件受理費50元，其它訴訟費200元，共計250元由被告王某、徐某承擔。
本院二審判決認為，被上訴人張某雖與上訴人徐某簽訂了房屋買賣協議，且房款已全部履行，房屋入住一年之久。但通過對雙方當事人所提供證據分析與認定，該訴爭房屋的產權歸上訴人丁某所有，且房屋權屬證由上訴人丁某持有。被上訴人張某向法院提供的其與上訴人徐某所簽訂的房屋買賣協議及被上訴人與上訴人丁某的談話錄音并不能充分證明上訴人丁某已將房屋出賣于上訴人徐某，上訴人徐某并沒有處分上訴人丁某財產的權利，故上訴人徐某與被上訴人張某所簽訂的房屋買賣協議無效。上訴人徐某在無權處分他人財產情況下，處分上訴人丁某的財產，并給被上訴人張某所造成的損失本案不作調整。綜上，上訴人丁某的上訴理由能夠成立，應予以支持。判決：1、撤銷內蒙古達拉特旗人民法院（2006）達民初字第1328號民事判決。2、駁回被上訴人張某的訴訟請求。二審案件受理費100元，其他訴訟費400元，共計500元由上訴人徐某負擔。
張某不服二審判決，向本院申請再審稱：二審判決在事實認定、法律依據以及實體判決中均存在錯誤。請求：撤銷二審判決，維持一審判決。主要理由是，本人在一、二審中向法院提供了與第三人丁某的通話錄音足以證明丁某已將房屋賣給王某、徐某。第三人丁某在與本人的通話中明確回答房產賣給了王某。只是未辦理房屋過戶手續。徐某有權處分該房屋，是雙方真實意思表示，雙方的買賣行為應受法律保護，是否辦理過戶手續并不影響雙方所簽房屋買賣合同的有效性。根據最高人民法院《關于貫徹執行民事政策法律若干問題的意見》第56條的規定，應認定雙方的買賣關系有效，應補辦房屋買賣手續。因此，徐某與本人所簽訂的房屋買賣合同合法、有效。徐某以買賣房屋協議未生效為由進行答辯。王某表示不清楚。丁某仍以協議未生效為由進行答辯。
本案雙方爭議的焦點：1、2005年7月26日前丁某與徐某、王某是否形成訴爭房屋的買賣關系。2、 2005年7月26日張某與徐某所簽訂的《買賣房屋協議書》的效力。
關于本案爭議的第一個焦點，張某在一審庭審中提供了其和丁某的電話錄音，主要內容：“房來了產權長與短我給王某賣給了，總體是人家的，至于手續辦沒辦，那是另一說”。一審庭審中證人史某出庭作證。證實，其帶女兒去張某家，聽見張某電話里問丁某，房是不是賣給王某了，丁某說是賣給了。經質證，丁某對張某提供的與其的電話單不認可。對錄音辨稱，“錄音必須有與其他證據相佐證，按證據法規定，除了電話錄音再沒有其他證據，再沒有其他證據，不應當作為定案的依據”。 對證人史某的證言的意見為，“證人與原告有利害關系，有疑問，證人不能證明陳述是真實的，證人與電話錄音是矛盾的，均不應采信”。在再審的庭審中經詢問徐某代理人和丁某代理人，稱2005年10月30日后，丁某知道了徐某將房屋出賣給了張某，但其未向有關部門提出張某和徐某買賣房屋無效的主張。
關于本案爭議的第二個焦點，張某在一審庭審中提供了其與王某的電話錄音，主要內容是，張某買房時先給其打電話，其稱，“現在計劃趕不上變化，我同意是同意，但是現在房產證我給張拿不出來。想住你就住的，我不保證我哪天讓你往出搬，你搬就行了”。經質證，王某在一審庭審中認可其與張某的通話錄音，對真實性沒有異議。但現在辨稱，“張某買誰的房我都同意，與我沒有關系。”對證人史某的證言不發表意見。
張某與徐某對簽訂的《買賣房屋協議書》本身無爭議。該協議書約定，徐某收到張某的房產價款后，必須于2005年10月30日前將房產權屬轉移過戶張某。徐某保證所出賣房產擁有所有權。若出賣房產無所有權或房產與第三人有爭紛或不能過戶，由徐某承擔違約責任。除退還乙方已交付的房產價款外，另外支付張某違約金兩萬元。本協議一經雙方簽字、捺指印后生效，任何一方不得變更或解除。本協議一式四份，雙方各持一份，留存一份待辦理產權轉移過戶時交付房屋管理機關。
本案經本院審判委員會討論認為。徐某與張某簽訂了房屋買賣協議，丁某沒有簽字是事實，張某有過失，但從本案張某提供的證據及有關事實綜合分析，丁某將爭議的房屋出賣給徐某的事實能夠認定。有張某提供的其和丁某的電話錄音、證人史某的證言以及張某提供的其和王某的電話錄音相互印證；張某占有該房屋的事實；另根據丁某從2005年10月30日知道徐某將房屋出賣給張某，在法定時間內一直未明確主張該協議無效的事實。張某提供的間接證據能夠形成鏈條。相互印證丁某將爭議的房屋出賣給徐某、王某。丁某的“沒有給王某、徐某賣房”的抗辯理由不能成立。徐某與張某簽訂的房屋買賣協議，雙方對合同無爭議。徐某與張某均具有完全行為能力，意思表示真實，該協議有效。張某履行了合同義務，并居住該房屋。王某對張和其的電話錄音認可，說明張某征得王某的同意后與徐某簽訂房屋買賣協議。所以，徐某和張某簽訂房屋買賣協議對王某有約束力。王某的“其不知道”的理由不能成立。徐某收到賣房款后，應按合同約定的時間履行協助張某辦理房屋過戶手續的義務。徐某違約卻又提出丁某未在協議上簽字，房屋買賣協議不生效的抗辯理由不予支持。張某的再審申請理由能夠成立，應予支持。原一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予以維持。鑒于丁某在一審期間未獨立提出徐某與張某的買賣房屋協議無效的請求，其抗辯理由不予支持。二審判決支持了丁某的抗辯理由屬程序不當，應予撤銷。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百八十六條、第一百五十三條第一款第（三）之規定，判決如下：
一、維持達拉特旗人民于2006年12月14日作出的（2006）達民初字第1328號民事判決；
二、撤銷本院于2007年3月12日作出的（2007）鄂民一終字第28號民事判決。
三、二審案件受理費150元，其它案件訴訟費600元由徐某負擔。
本判決為終審判決。
審判長 斯琴圖雅
審判員 劉 靈 芝
審判員 尤 建 華
二00八年八月二十二日
書記員 烏蘭托亞
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