原告魏守建與被告彭水縣東門法律服務所房屋租賃合同糾紛一案
——重慶市黔江區人民法院(2008-3-20)
原告魏守建與被告彭水縣東門法律服務所房屋租賃合同糾紛一案
重 慶 市 黔 江 區 人 民 法 院
民 事 判 決 書
（2008）黔法民初字第117號
原告魏守建，男，生于1958年4月1日，漢族，干部，住(略)。
被告彭水縣東門法律服務所（原彭水縣中心法律服務所）。住所地：重慶市彭水縣漢葭鎮石嘴街61號。
法定代表人王文海，該服務所主任。
原告魏守建與被告彭水縣東門法律服務所（原彭水縣中心法律服務所）房屋租賃合同糾紛一案，本院于2008年2月13日受理后，依法適用簡易程序于2008年3月10日公開開庭進行了審理。原告魏守建，被告彭水縣東門法律服務所（原彭水縣中心法律服務所）法定代表人王文海到庭參加了訴訟。本案現已審理終結。
原告訴稱，2004年2月13日被告為了改善辦公條件，需租賃原告位于彭水縣漢霞正石嘴街61號第二層的房屋，經雙方平等協商，達成住房協議，協議約定：房屋租金從2004年3月1日起至2009年2月28日止，共五年；每年租金為20000元，每年租金在當年4月30日前付清；承租期內，任何一方違約，均按總租金的20%賠償對方的經濟損失。爾后，被告按約支付了2004年3月1日至2006年2月28日期間的全部租金，但2006年3月1日至2008年2月29日期間的全部租金，被告僅支付了15000元，尚欠25000元。經原告多次催收，被告均以暫時無錢支付為由拒付。現原告以被告違約，提起訴訟，請求判令：1、解除原、被告的租房協議；2、由被告向原告清償拖欠的2006年3月1日至2008年2月29日止的部分房屋租金25000元；3、由被告按合同約定以總租金的20%向原告支付違約金；4、由被告承擔本案的訟訟費用。
原告為證明自己的主張,向法庭提供了如下證據：1、租房協議。證實原、被告雙方約定的房屋租金數額和支付方式及違約責任；2、重慶市彭水縣司法局同意重慶市彭水縣中心法律服務所名稱變更為重慶市彭水縣東門法律服務所的批復。證明系原重慶市彭水縣中心法律服務所的名稱變更，重慶市彭水縣東門法律服務所是適格主體，故重慶市彭水縣中心法律服務所的權利義務應由重慶市彭水縣東門法律服務所承繼；3、重慶市彭水縣東門法律服務所的年度檢查審核登記表，證明彭水縣東門法律服務所的主體資格狀態。
被告辯稱，自己不是本案的適格被告主體；被告只欠原告20000元的租金；租房協議第七條的違約責任不適用于第二條“房屋租金每年為20000元，第一年租金在2004年8月30日付清，以后每年的租金在當年4月30日前付清”的規定；自己之所以未按時向原告支付房租是因為原告出租的房屋發生水管破裂，把王文海個人經營的玉軒茶樓和被告單位辦公室全部淹沒，造成重大損失，需要與原告理賠結算，而原告拒絕賠付，故發生延遲支付房租的過錯在原告方；如原告要提前解除合同，需要賠償被告因裝修辦公室產生的費用。
被告為證明自己的主張,向法庭提供了如下證據：1、重慶市彭水縣東門法律服務所的執業證書和稅務登記證。證明重慶市彭水縣東門法律服務所是新設立的，與重慶市彭水縣中心法律服務所無關，不應承擔本案的權利義務；2、原告給被告出具的房屋租金收條。證明被告已交了2006年3月1日至2008年2月29日止的部分房屋租金20000元。3、裝飾工程承包合同。4、 財產損失鑒定書。
經審理查明，2004年2月13日原告與被告簽訂合同，將原告位于彭水縣漢霞正石嘴街61號第二層的房屋租賃給重慶市彭水縣中心法律服務所。協議約定：房屋租金從2004年3月1日起至2009年2月28日止，共五年；房屋租金每年為20000元，第一年租金在2004年8月30日付清，以后每年的租金在當年4月30日前付清；承租期內，任何一方違約，均按總租金的20%賠償對方的經濟損失。被告按約支付了2004年3月1日至2006年2月28日期間的全部租金，2006年3月1日至今僅支付租金15000元。
根據證據同時查明，重慶市彭水縣中心法律服務所是經彭水縣司法局批復同意，名稱變更為重慶市彭水縣東門法律服務所。
以上事實，有原被告的當庭陳述及當事人提交的證據相佐證，足以認定。
本院認為，本案爭議焦點：首先是重慶市彭水縣東門法律服務所被告主體適格與否的問題，根據彭水縣司法局的批復，顯而易見被告僅僅是名稱的前后變更，其主體是適格的；其次是2006年3月1日至2008年2月29日期間的租金，被告向原告支付的具體數額，現予評判：從被告提供的原告給被告出具的房屋租金收條來看，被告在2007年3月30日和2007年4月27日兩次分別交納了10000元房租，但2007年3月30日的收條明確記錄了“今收到彭水縣中心法律服務所2005年3月1日至2006年2月29日的部分房屋租金5000元；2006年3月1日至2007年2月28日的部分房屋租金5000元，合計10000元整。”從中可以看出被告于2007年3月30日交了2006年3月1日至2007年2月28日的房租5000元，加上2007年4月27日所交10000元，兩次合計交納為15000元，故被告尚欠原告2006年3月1日至2008年2月29日兩年期間的租金25000元。第三，關于原告主張的解除《租房協議》的問題，因原、被告在《租房協議》中未有拖延租金可以解除合同的約定，同時因《租房協議》的解除會給承租人在房屋上的添附帶來相應損失，以不解除《租房協議》更為適宜。第四，關于原告主張按租金總額的20%計付違約金的問題，因《租房協議》中約定了房屋租期為五年，每年租金為2萬元，加上被告遲延交納房租的違約事實，及協議中對違約責任的明確約定，原告的此項請求符合協議約定及法律規定，本院予以支持，即支持10萬元的20%，計20000元的違約金。第五，至于被告以未按時向原告支付房租是因為原告出租的房屋發生水管破裂，把王文海個人經營的玉軒茶樓和被告單位辦公室全部淹沒，造成重大損失，需要與原告理賠結算，而原告拒絕賠付，故發生延遲支付房租的過錯在原告方的辯解理由，因財產損害賠償與支付租金是兩個法律關系，故被告的觀點，本院礙難支持。
綜上，依照《中華人民共和國民法通則》第八十四條、第八十八條，《中華人民共和國合同法》第二百二十六條、第二百二十七條之規定，判決如下：
一、由被告重慶市彭水縣東門法律服務所于本判決生效后10日內支付尚欠原告魏守建的房屋租金25000元。
二、由被告重慶市彭水縣東門法律服務所于本判決生效后10日內支付給原告魏守建違約金20000元。
三、駁回原告魏守建的其它訴訟請求。
案件受理費630元，減半收取315元由被告重慶市彭水縣東門法律服務所承擔。
如果未按本判決指定的其間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百三十二條之規定，加倍支付延遲履行期間的債務利息。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于重慶市第四中級人民法院。同時，直接向該院預交上訴費用。遞交上訴狀后上訴期滿七日內仍未預交訴訟費用，又不提出緩交申請的，按自動撤回上訴處理。
雙方當事人在法定上訴期內均未提出上訴或僅有一方上訴后又撤回的，本判決發生法律效力，當事人應自覺履行判決的全部義務。一方不履行的，自本判決內容生效后，權利人可以向本院申請強制執行。申請執行的期限，雙方或一方當事人是自然人的為一年，雙方是法人或其他組織的為六個月，該期限從法律文書規定履行期間的最后一日起計算；法律文書規定分期履行的，從規定的每次履行期間的最后一日起計算。
審 判 員 龔節華
二00八年三月二十日
書 記 員 王一風
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