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原告羅以洪、陳鴻訴被告原杰確認合同無效、騰退房屋糾紛一案

重慶市黔江區人民法院
民事判決書

（2008）黔法民初字第137號
原告羅以洪，男，1968年8月29日生，土家族，重慶市黔江區人，在讀研究生，住(略)，現常住(略)。
原告陳鴻，女，1971年7月7日生，土家族，重慶市黔江區人，公務員，住(略)。
共同委托代理人段鳳毅，重慶光界律師事務所律師。
被告原杰，女， 1968年2月3日生，漢族，重慶市黔江區人，下崗職工，住(略)。
委托代理人李德江，重慶縱深律師事務所律師。
原告羅以洪、陳鴻訴被告原杰確認合同無效、騰退房屋糾紛一案，本院2008年3月3日立案受理后，依法由助理審判員曾強獨任審判，適用簡易程序并于2008年4月7日公開開庭進行了審理。原告羅以洪、陳鴻及特別委托代理人段鳳毅與被告原杰及其委托代理人李德江均到庭參加訴訟。本案現已審理終結。
二原告訴稱，1999年9月，原告在公有住房制度改革過程中，根據房改政策取得了現位于黔江區城西街道辦事處周轉房1單元602號房屋一套，建筑面積70.51平方米，至今未取得房地產權證書，2002年至2005年11月期間用于出租。2005年11月原告陳鴻未經羅以洪同意，便將周轉房1單元602號房屋以口頭協議方式轉讓給被告原杰，房款35000元，被告支付30000元后搬入居住，余款5000元至今未付，后被告將房屋用于出租。2006年4月初，原告羅以洪得知后，當即表示反對，并向被告說明了不同意轉讓房屋的意見。后原告多次找到被告協商，均未得到解決。為維護原告合法權益，請求人民法院認定當初轉讓的房屋買賣合同無效，被告立即將該房屋騰退給原告，同時原告退回被告所交納的房款30000元。
為證實其主張，原告在舉證期限內向本院出示了如下證據材料：1、二原告身份證復印件；2、結婚證復印件；3、重慶市黔江區公有住房出售（購買）合同書；4、《合同法》第10條、第44條；5、《城市房地產管理法》第33條、第40條。
被告對上述證據均無異議。
針對原告的訴訟請求，被告辯稱：原告轉讓房屋時間是2004年10月，被告對該合同已經履行了主要義務，原告也將房屋鑰匙給了我，并使用至今，因此該轉讓合同應是有效的。另外原告陳鴻轉讓房屋給我時，作為丈夫的羅以洪不可能不知道這個事情，并且原告也早已喪失了訴訟時效。因此請求人民法院駁回二原告的訴訟請求。
為證實其反駁的主張，被告在舉證期限內向本院出示了如下證據材料：收條一張，注明“今收到原杰購房定金叁萬元整（30000元），落款人：陳鴻，時間2004年10月27日”。
原告認為該收條的真實性無異議，不過也說明該房屋轉讓合同關系并未成立，被告只是支付的購房定金而已。
經審理查明：二原告與被告系朋友，1999年原告陳鴻通過所在的單位的公有住房改革，分得黔江區城西街道辦事處周轉房1單元602號建筑面積70.51平方米的房屋一套。2004年10月，原告陳鴻與被告原杰達成口頭協議，將該房轉讓給被告，價款35000。被告向其支付30000元后，陳鴻將鑰匙交給被告，并約定待房屋產權辦理后被告將余下的5000元付清 ，同時原告陳鴻向被告原杰出具了收條一張。2005年4月原告羅以洪知悉后，于同年5月與被告聯系，由于至今未談妥，現二原告起訴來院，要求確認當初達成的房屋買賣口頭協議無效，同時被告需立即騰退該房屋，原告返還其給付的現金30000元。
本院認為，本案的爭議焦點主要集中在房屋買賣合同（口頭）是否有效的問題？原告方認為無效，理由是1、該房屋屬帶福利性質的公有住房，是在無產權的情況下轉讓的（至今未取得房屋產權），因此轉讓不合法；2、該房屋屬于夫妻共同財產，原告陳鴻未經共同所有人羅以洪的同意單方將該房屋轉讓他人的行為無效，其所訂立的合同也無效。被告認為該房屋從當初協議的達成、款項的交付、接受房屋鑰匙，以及至今已使用多年都已看出房屋合同效力是已經發生了；其次，二原告系夫妻，不可能不知道賣房這一大事，現在原告又以不知情為由要求自己返房，于情與理不符。對原、被告兩方的觀點，本院認為，一、原告羅以洪稱自己是在陳鴻賣房后才知曉該事，畢竟是自己的單方陳述，無相應證據佐證，被告也僅承認羅以洪與其聯系過，要求其退房，但亦并非證明羅以洪是事后知悉賣房一事。另外被告在買房時原告陳鴻將該房的相關情況均告知了被告（如該房屋暫無產權證明等事項），談妥了價格，收取了大部分房款（盡管收條是寫的收取的定金，但實質上應為房款），并將鑰匙交與被告，被告在此過程中均無過錯，也有理由相信房屋的轉讓是原告夫妻商定的結果。最高人民法院《關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》第八十九條規定：“在共同共有關系存續期間，部分共有人擅自處分共有財產的，一般認定無效。但第三人善意、有償取得該財產的，應當維護第三人的合法權益；對其他共有人的損失，由擅自處分共有財產的人賠償。”二、盡管房屋尚未辦理產權，但房屋登記只是房屋所有權轉移的必經程序和要件，并非房屋買賣合同成立的要件。被告已實際占有并使用該房屋多年，也履行了主要義務，根據民法通則自愿、公平、等價有償、誠實信用等原則，該合同在實質上應屬有效，至于合同是否必須采取書面形式并非法律或行政法規的強制性規定，也不影響合同的有效成立及今后的書面訂立情況。
綜上所述，依據《中華人民共和國民法通則》第四條和《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款之規定，判決如下：
駁回原告羅以洪和陳鴻的訴訟請求。
本案案件受理費160元，減半收取80元，由原告羅以洪、陳鴻承擔。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于重慶市第四中級人民法院。同時，直接向該院預交上訴費用（金額與一審同）。遞交上訴狀后上訴期滿七日內仍未預交訴訟費用，又不提出緩交申請的，按自動撤回上訴處理。
雙方當事人在法定上訴期內均未提出上訴或僅有一方上訴后又撤回的，本判決發生法律效力。




代理審判員 曾 強
二00八年四月二十七日
書 記 員 李 化