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北京金義行物業(yè)管理有限公司與北京摩卡時(shí)代商業(yè)廣場有限公司及北京祥輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案

北京市通州區(qū)人民法院
民事判決書
（2009）通民初字第13657號
原告北京金義行物業(yè)管理有限公司，住所地北京市通州區(qū)玉橋西里72號院。
法定代表人房永宏，董事長。
委托代理人郝志勇，北京市盈科律師事務(wù)所律師。
委托代理人趙健康，男，1961年4月29日出生，漢族，北京金義行物業(yè)管理有限公司經(jīng)理，住北京市石景山區(qū)古城北路2棟39號。
被告北京摩卡時(shí)代商業(yè)廣場有限公司，住所地北京市通州區(qū)新華東街296號。
法定代表人劉曉龍，總經(jīng)理。
委托代理人張玉，女，1983年5月4日出生，漢族，北京摩卡時(shí)代商業(yè)廣場有限公司職員，住北京市朝陽區(qū)幺家店路優(yōu)點(diǎn)社區(qū)1號樓。
委托代理人蘇曉偉，女，1976年12月16日出生，漢族，北京摩卡時(shí)代商業(yè)廣場有限公司職員，住北京市通州區(qū)喬莊北街。
被告北京祥輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地北京市平谷區(qū)靠山集鄉(xiāng)工業(yè)小區(qū)。
法定代表人付瑞祥，董事長。
委托代理人張玉，女，1983年5月4日出生，漢族，北京摩卡時(shí)代商業(yè)廣場有限公司職員，住北京市朝陽區(qū)幺家店路優(yōu)點(diǎn)社區(qū)1號樓。
委托代理人蘇曉偉，女，1976年12月16日出生，漢族，北京摩卡時(shí)代商業(yè)廣場有限公司職員，住北京市通州區(qū)喬莊北街。
原告北京金義行物業(yè)管理有限公司（以下簡稱金義行公司）與被告北京摩卡時(shí)代商業(yè)廣場有限公司（以下簡稱摩卡時(shí)代公司）及被告北京祥輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱祥輝公司）物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，本院受理后，依法由代理審判員李丹獨(dú)任審判，公開開庭進(jìn)行了審理。金義行公司委托代理人郝志勇、趙健康，摩卡時(shí)代公司與祥輝公司委托代理人張玉、蘇曉偉均到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
金義行公司訴稱：2008年8月1日，我公司與北京市通州區(qū)祥云天地家園小區(qū)業(yè)主委員會（以下簡稱祥云天地業(yè)委會）簽訂了《北京市物業(yè)服務(wù)合同》，約定我公司對祥云天地家園進(jìn)行物業(yè)管理，業(yè)主應(yīng)當(dāng)在每年8月份交納服務(wù)費(fèi)用，物業(yè)管理費(fèi)每平米3.36元，面積以房產(chǎn)證實(shí)際面積為準(zhǔn)。摩卡時(shí)代公司為底商實(shí)際使用人，祥輝公司為底商產(chǎn)權(quán)人，而被告至今未能交納2008年度物業(yè)管理費(fèi)；2009年4月至2009年7月的電費(fèi)37
697元，被告至今未能交納，故我公司訴至法院，請求判令摩卡時(shí)代公司與祥輝公司交納物業(yè)管理費(fèi)用245
221元及自2008年9月1日至實(shí)際給付之日止的滯納金，暫計(jì)算至2009年9月1日為44 139.8元，交納電費(fèi)37
697元（2009年4月1日至2009年7月31日）并承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。
摩卡時(shí)代公司辯稱：未交物業(yè)管理費(fèi)是因?yàn)閷κ召M(fèi)標(biāo)準(zhǔn)有異議，物業(yè)公司物業(yè)服務(wù)也不到位。對于電費(fèi)的數(shù)額我方認(rèn)可。
祥輝公司辯稱：我公司不同意交納物業(yè)費(fèi)及電費(fèi)，實(shí)際使用人為摩卡時(shí)代公司。
經(jīng)審理查明：2008年8月1日，金義行公司與祥云天地業(yè)委會簽訂物業(yè)服務(wù)合同，約定金義行公司為位于北京市通州區(qū)中山大街35號院的祥云天地家園小區(qū)普通住宅及商業(yè)提供物業(yè)服務(wù)，其中商業(yè)、底商物業(yè)費(fèi)3.36元每平米每年。上述合同約定業(yè)主逾期未交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，應(yīng)當(dāng)按照每日5‰0承擔(dān)相應(yīng)的滯納金。祥輝公司為該小區(qū)底商（位于北京市通州區(qū)新華東街296號）的產(chǎn)權(quán)人，該底商面積6081.88平方米，摩卡公司為實(shí)際使用人，二公司存在租賃合同關(guān)系，未交納該房屋2008年度物業(yè)管理費(fèi)及2009年4月至2009年7月的電費(fèi)。上述事實(shí)，有金義行公司提交的物業(yè)服務(wù)合同、電費(fèi)收據(jù)及各方當(dāng)事人當(dāng)庭陳述等在案佐證。
本院認(rèn)為：《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第一條規(guī)定，建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對業(yè)主具有約束力。第七條規(guī)定，業(yè)主與物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主承擔(dān)連帶責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。依據(jù)上述規(guī)定，祥云天地業(yè)委會與金義行公司簽訂的物業(yè)服務(wù)合同對祥輝公司及摩卡公司具有約束力。現(xiàn)金義行公司要求摩卡公司及祥輝公司共同給付2008年度物業(yè)管理費(fèi)245
221元和2009年4月至2009年7月的電費(fèi)37
697元的訴訟請求合理，證據(jù)充分，本院予以支持。對于金義行公司要求摩卡公司及祥輝公司給付自2008年9月1日至實(shí)際給付之日止的滯納金，暫計(jì)算至2009年9月1日為44
139.8元的訴訟請求，其中的滯納金性質(zhì)違約金，鑒于物業(yè)服務(wù)合同中已對此予以約定，故原告相應(yīng)請求有合同依據(jù)，本院予以支持。綜上，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百零七條之規(guī)定，判決如下：
一、被告北京摩卡時(shí)代商業(yè)廣場有限公司、被告北京祥輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司共同給付原告北京金義行物業(yè)管理有限公司物業(yè)管理費(fèi)二十四萬五千二百二十一元；
二、被告北京摩卡時(shí)代商業(yè)廣場有限公司、被告北京祥輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司共同給付原告北京金義行物業(yè)管理有限公司違約金四萬四千一百三十九元八角及自二00九年九月二日起至實(shí)際給付之日止的違約金（以二十四萬五千二百二十一元為基數(shù)，按照每日萬分之五計(jì)算），于判決生效之日起七日內(nèi)執(zhí)行清；
三、被告北京摩卡時(shí)代商業(yè)廣場有限公司、被告北京祥輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司共同給付原告北京金義行物業(yè)管理有限公司二00九年四月至二00九年七月的電費(fèi)三萬七千六百九十七元，于判決生效之日起七日內(nèi)執(zhí)行清。
被告北京摩卡時(shí)代商業(yè)廣場有限公司、被告北京祥輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司未按判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十九條之規(guī)定加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)三千一百零二元，由被告北京摩卡時(shí)代商業(yè)廣場有限公司、被告北京祥輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)，于判決生效之日起七日內(nèi)交納。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，交納相應(yīng)上訴案件受理費(fèi)，上訴于北京市第二中級人民法院。如在上訴期滿后七日內(nèi)未交納上訴案件受理費(fèi)的，按自動撤回上訴處理。
代理審判員 李 丹
二OO九 年 十一 月 三 日
書 記 員 李 巖