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上訴人趙石強與被上訴人王彪房屋買賣合同糾紛一案

河南省濟源中級人民法院
民事判決書
（2010）濟中民二終字第121號
上訴人（原審被告、反訴原告）趙石強，男，1962年8月21日出生。
委托代理人吳秋栓，系趙石強親戚。
被上訴人（原審原告、反訴被告）王彪，男，1963年3月3日出生。
原審被告濟源市鑫源建安有限公司，住所地：濟源市沁園街道辦事處屯軍居委會路東。
法定代表人王戰波，該公司董事長。
委托代理人趙高科，該公司法律顧問。
原審被告濟源市沁園街道辦事處東馬蓬居民委員會。
法定代表人茹國衛，該居民委員會主任。
上訴人趙石強與被上訴人王彪、原審被告濟源市沁園街道辦事處東馬蓬居民委員會（以下簡稱東馬蓬居委會）、濟源市鑫源建安有限公司（以下簡稱鑫源建安公司）房屋買賣合同糾紛一案，王彪于2009年5月21日起訴至濟源市人民法院，請求判令：趙石強、鑫源建安公司、東馬蓬居委會為其辦理房產證并承擔違約金24449.70元，趙石強返還其多交的房款1720元。訴訟中，趙石強提出反訴，要求王彪支付其剩余房款45000元。原審法院于2010年2月9日作出(2009)濟民二初字第301號民事判決。趙石強不服判決，上訴至本院，本院2010年4月6日受理此案后，依法組成合議庭于2010年4月21日公開開庭進行了審理。上訴人趙石強及其委托代理人吳秋栓，被上訴人王彪，原審被告鑫源建安公司委托代理人趙高科到庭參加訴訟。原審被告東馬蓬居委會經合法傳喚未到庭。本案現已審理終結。
原審法院經審理查明：2005年王彪與趙石強口頭協商,由王彪購買東馬蓬居委會4號樓2單元4樓南戶房屋一套，房屋價格為90000元，配套房價格為3000元。2005年7月10日王彪向趙石強交納配套房款3000元，由王彪在收據上注明“鑰匙已領”。2005年7月17日，東馬蓬居委會出具收據收到王彪4號樓2單元4樓南戶房款90000元，收到王彪煤氣管道款450元，實際上東馬蓬居委會當時并未收取此款，該兩份收據僅供走手續使用。在支付了部分款項后，王彪給趙石強出具欠條載明欠到房款55000元。2006年11月23日王彪又支付趙石強房款8720元，2007年6月10日支付房款38000元，2007年12月16日支付房款10000元。本案訴爭的房屋目前由王彪占有使用。2008年7月31日，該房辦理了權屬登記，所有權人為趙XX，權屬證書號為濟源市房權證字第00033036號。2008年9月5日，濟源市房地產交易中心受理了王彪對該房屋提出的異議登記申請。現該產權登記已經被撤銷。
另查明：東馬蓬居委會商住樓由東馬蓬居委會和鑫源建安公司合作開發，趙石強系鑫源建安公司的項目經理。東馬蓬居委會商住樓的土地證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、施工許可證現均已在房管局備案。開發商和住戶均可辦理房產證，住戶如需辦理房產證應提供收款收據、購房合同（如沒有合同也可以不提供）、購房者身份證、開發商出具的房款結清證明。另外住戶如辦理房產證，應交納契稅、測繪費等。2006年2月24日，東馬蓬4號樓1單元4樓北戶的交易價格為92000元；同年8月1日，東馬蓬4號樓2單元5樓北戶的交易價格為84600元。
原審法院認為：2005年王彪與趙石強口頭協商買賣東馬蓬居委會4號樓2單元4樓南戶房屋一套，趙石強為出賣人，王彪為買受人。雙方現對該房屋的價款存在爭議，王彪認為2005年買房時雙方協商的價格為90000元，而趙石強認為雙方當時協商如一次性付清房款價格為90000元，配套房另算，但由于王彪未能一次性付清房款，所以雙方協商以交款時房價進行結算為194000元。根據《中華人民共和國合同法》第六十二條第（二）款的規定，雙方當事人對價款約定不明確，又不能達成補充協議的，應按照訂立合同時履行地的市場價格履行。相關證據顯示2006年2月24日，東馬蓬4號樓1單元4樓北戶的交易價格為92000元；同年8月1日，東馬蓬4號樓2單元5樓北戶的交易價格為84600元。該房屋和本案爭議房屋基本類同，且購買時間和王彪與趙石強協商買賣房屋的時間基本一致，因此對王彪主張的房屋價款為90000元（不含配套房）予以支持；趙石強主張其與王彪在合同履行過程中就價款進行了變更，但未提供證據予以證明，對其主張不予支持。趙石強反訴稱王彪尚欠其45000元房款，但雙方對55000元欠條出具的時間有爭議，因該欠條上僅顯示出具時間是“5月13號”，而未注明年份，王彪認為欠條顯示的“5月13號”不是其書寫，欠條實際出具的時間為2005年7月17日，其后其已將欠款全部付清。而趙石強認為欠條出具的時間是2007年5月13日，其后王彪僅付了10000元，尚欠45000元。由于王彪和趙石強對該欠條出具的時間陳述不一致，因此根據證據規則的相關規定，該證據提交一方當事人即趙石強應當承擔不利后果。因此該55000元的欠條應當認定是2006年11月23日前出具。之后王彪共支付趙石強房款56720元，已超付1720元，因此對趙石強要求王彪給付剩余房款45000元的訴訟請求，不予支持。對王彪多支付的1720元，趙石強應當返還。雖然訴爭的房屋系東馬蓬居委會和鑫源建安公司合作開發，趙石強也曾任鑫源建安公司的項目經理，但該房系趙石強個人出售給王彪，東馬蓬居委會、鑫源建安公司不是王彪和趙石強買賣合同的當事人，因此對王彪要求東馬蓬居委會、鑫源建安公司為其辦理房產證的訴訟請求，不予支持。王彪已將房屋價款足額支付給趙石強，因此趙石強有義務將辦理房產證應由其提交的相關手續提交到相關部門，協助王彪辦理房產證。王彪要求趙石強承擔違約金24449.70元，因其雙方對違約責任并未約定，且王彪已實際接收該房屋并占有、使用至今，因此，對王彪的該項訴訟請求，不予支持。根據《中華人民共和國合同法》第六十條、第六十二條第（二）項、《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》第二條、第七十三條第二款之規定，判決：1、趙石強在本判決生效后10日內協助王彪辦理東馬蓬居委會4號樓2單元4樓南戶房屋的房產證；2、趙石強在本判決生效后10日內返還王彪房款1720元；3、駁回王彪的其它訴訟請求；4、駁回趙石強對王彪的反訴請求。案件受理費561元，由王彪負擔411元，趙石強負擔150元；反訴費925元，由趙石強負擔。
趙石強不服原審判決，上訴稱：1、一審判決將王彪所購一套房屋的價款認定為90000元，與事實不符。事實上，王彪從2005年開始交納房款，直到2007年12月16日又交了10000元，期間，濟源市的房價大幅上漲，其不可能按90000元的價格將房賣給王彪，當時由于王彪不能一次性交清房款，又恐房價繼續上漲，2007年5月13日經雙方商定房屋價款為194000元的情況下，王彪才根據余欠房款數額給其出具了一張55000元的欠條。另外，王彪分多次交付房款，其系完全民事行為能力人，不可能會超付1720元房款，故王彪主張房款為90000元的理由不能成立。綜上所述，請求二審法院撤銷原判，依法改判駁回王彪的訴訟請求，并支持其一審的反訴請求。
王彪辯稱:2005年其與趙石強協商的房屋價格為90000元（配套房價格為3000元另計，當時已交清），2005年7月17日其在辦理90000元的交款手續時，因以前趙石強欠其水泥款35000元，東馬蓬居委會在為其出具90000元的房款收據后，其在扣除趙石強所欠水泥款后針對剩余房款給趙石強出具了一張55000元的欠條，當時其忘記在該欠條上注明打條時間，該條上的“5月13號”不是其所寫。之后，其于2006年11月23日以水泥抵款8720元，2007年6月10日支付現金38000元，2007年12月16日支付現金10000元，經結算，其已超付房款1720元。故應駁回趙石強的上訴，維持原判。
鑫源建安公司和東馬蓬居委會均未答辯。
本院經審理查明：2005年王彪與趙石強口頭協商,由王彪購買東馬蓬居委會商住樓4號樓2單元4樓南戶房屋一套。2005年7月10日王彪向趙石強交納配套房款3000元，當天，趙石強將房屋鑰匙交付給王彪。2005年7月17日，東馬蓬居委會出具一張收據，載明：“今收到王彪交來4號樓2單元4樓南戶房款90000元”，實際上東馬蓬居委會當時并未收取此款，該收據僅供東馬蓬居委會在賬面上走手續使用。當天，東馬蓬居委會出具一張收據，載明：“今收到王彪交來4號樓2單元4樓南戶煤氣管道款450元”，該450元用于東馬蓬居委會代王彪向濟源中燃城市燃氣發展有限公司交納煤氣管道安裝費用。之后，王彪給趙石強出具了一張欠條，載明：“今欠到房款55000元，含配套房，王彪”，該欠條上落款時間為“5月13號”，未注明年份。2006年11月23日王彪又支付趙石強房款8720元，2007年6月10日支付房款38000元，2007年12月16日支付房款10000元。之后，王彪稱雙方約定的房價為90000元（配套房另計），當時趙石強為其出具一張90000元收款收據后，其在減去趙石強原欠水泥款35000元后給趙石強出具了一張55000元的欠條，當時其忘記在該欠條上注明打條時間，“5月13號”不是其所寫，之后，其分批付款共計56720元，已超付房款1720元。趙石強稱2005年7月雙方協商如一次性付清房款，房價為90000元（配套房另計），2005年7月17日其將90000元房款收據開出后，由于王彪當場表示無法一次性付清房款，所以雙方協商以交款時房價進行結算，該條暫由趙石強保存。2006年11月23日王彪支付房款8720元，2007年5月份支付現金38000元，當時由于筆誤將落款時間錯寫為“2007年6月10日”，期間，房價不斷上漲，經雙方協商房價為194000元計算，2007年5月13日王彪又支付房款90000元，同時其將2005年7月17日出具的90000元收據交給王彪，當天，王彪針對剩余房款給其出具了一張55000元的欠條。王彪于2007年12月16日支付房款10000元，尚欠45000元。
另查明：東馬蓬居委會商住樓由東馬蓬居委會和鑫源建安公司合作開發，趙石強系鑫源建安公司的項目經理，東馬蓬居委會4號樓2單元4樓南戶一套房屋的實際出賣人為趙石強，王彪為買受人。
本院認為：2005年王彪與趙石強口頭協商由趙石強將東馬蓬居委會4號樓2單元4樓南戶房屋一套出售給王彪。關于該房屋的價款問題，王彪稱當時雙方約定的房價為90000元（不含配套房）；趙石強稱雙方約定如果當時一次性付清房款的話房價為90000元，2005年7月17日其將90000元房款收據開出后，由于王彪當場未能支付房款，所以雙方協商以交款時房價進行結算，后經雙方協商將房價變更為194000元，對此，趙石強卻未能提供證據予以證實，故對趙石強在合同履行過程中價款進行變更的辯解理由，本院不予采信，雙方爭議的房屋價款應按90000元計算（不含配套房）。關于王彪是否將房款付清問題，王彪稱2005年7月17日趙石強為其出具一張90000元收款收據后，其同時在減去趙石強原欠水泥款35000元后給趙石強出具了一張55000元的欠條，后其分批付款共計56720元，已超付房款1720元；趙石強稱2006年11月23日王彪支付房款8720元，2007年5月份支付現金38000元，當時由于筆誤將落款時間錯寫為“2007年6月10日”，后經雙方協商房價為194000元計算，2007年5月13日王彪又支付房款90000元，當天，王彪針對剩余房款給其出具了一張55000元的欠條，王彪于2007年12月16日支付房款10000元，尚欠45000元，為此雙方爭執焦點在于55000元欠條的實際出具時間上，王彪稱2005年7月17日其在給趙石強出具55000元欠條時其忘記在該欠條上注明打條時間，該條上的“5月13號”不是其所寫，趙石強對此予以否認，王彪作為欠條的出具方在出具欠條時應當注明具體時間而未能注明，雙方之所以出現爭議，是因為欠條的出具方王彪自己的過錯所致，在王彪沒有證據證明“5月13號”是趙石強所寫的情況下，依法應當作出對該欠條持有人趙石強有利的解釋，王彪應承擔相應不利法律后果，故應當認定55000元欠條上的“5月13號”為王彪所寫，該欠條的出具時間為2007年5月13日。之后，2007年6月10王彪支付房款38000元，2007年12月16日王彪支付房款10000元，余欠7000元，應由王彪支付給趙石強。趙石強稱其給王彪出具的一張38000元，實際出具時間是在2007年5月份，未能提供相關證據證實，本院不予認定。綜上所述，根據《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（三）項之規定，經本院審判委員會討論，判決如下：
一、維持濟源市人民法院(2009)濟民二初字第301號民事判決第一項；
二、撤銷濟源市人民法院(2009)濟民二初字第301號民事判決第二項、第三項、第四項；
三、駁回王彪要求趙石強返還房款1720元、承擔違約金的訴訟請求；
四、王彪在本判決生效后10日內支付趙石強房款7000元。
一審案件受理費561元，由王彪負擔；反訴費925元，王彪負擔145元，趙石強負擔780元。二審案件受理費925元，王彪負擔145元，趙石強負擔780元。
本判決為終審判決。

審 判 長 呂 振 軍
審 判 員 孫 東 杰
代理審判員 段 雪 芳

二○一○年十一月十一日
書 記 員 陳 瑾