上訴人張明來與被上訴人濟源市世紀房地產咨詢有限公司、被上訴人王際平買賣合同糾紛一案
——河南省濟源中級人民法院(2010-8-16)
上訴人張明來與被上訴人濟源市世紀房地產咨詢有限公司、被上訴人王際平買賣合同糾紛一案
河南省濟源中級人民法院
民事判決書
（2010）濟中民一終字第217號
上訴人張明來，男，1964年10月8日出生。
委托代理人張玉良，濟源市雙橋法律服務所法律工作者。
被上訴人濟源市世紀房地產咨詢有限公司。
被上訴人王際平，男，1956年11月13日出生。
委托代理人孟建波，系王際平親戚。
上訴人張明來與被上訴人濟源市世紀房地產咨詢有限公司（以下簡稱世紀房地產公司）、被上訴人王際平買賣合同糾紛一案，張明來于2009年6月23日向濟源市人民法院提起訴訟，請求確認與濟源市房地產咨詢有限公司、王際平簽訂的房地產買賣合同無效并判令雙方權利義務恢復至簽訂前狀態。濟源市人民法院于2010年4月6日作出（2009）濟民一初字第1772號民事判決，張明來不服，向本院提起上訴。本院于2010年5月28日受理后，依法組成合議庭進行了審理。本案現已審理終結。
原審法院查明：張明來在濟源市北街37號有房屋一座。2005年3月28日，張明來與王際平、世紀房地產公司簽訂“世紀房地產買賣中介合同”，約定：一、該房屋售價150000元；二、委托事項：甲方（張明來）委托丙方（世紀房地產公司）出售該房產，乙方（王際平）委托丙方購買該房產；三、甲方的義務：1、保證出售的房屋權屬真實，并符合國家及濟源市房屋上市交易的政策法規及有關規定，且房屋財產的共有人對出售此房屋無異議，2、協助乙方辦理該房地產的交易過戶手續，提供相應證件資料，3、按房地產買賣契約中約定的交付日期，完好保留所應交付；四、乙方的義務：按照房地產買賣契約中約定的房款支付方式及期限，支付定金和房款；六、房款的支付：1、乙方在確定購買甲方房產之日，將購房款及定金，共計人民幣叁萬元交給丙方保存，2、乙方在簽訂房地產契約買賣及本合同后將剩余房款共計人民幣壹拾貳萬元交給丙方保存，待甲方把房產有關手續向乙方交接完后，丙方把房款付給乙方；七、房屋的交付：甲方2005年4月15日前交付房屋。十二：合同生效：本合同自甲乙雙方簽字，丙方蓋章后生效。協議簽訂后，王際平分別于2005年3月28日、4月5日、4月13日向世紀房地產公司支付31000元、100000元、20000元，共計151000元，后于2005年4月入住該房產，并于2005年12月將戶口遷入該處。2007年12月7日，王際平與濟源市濟水辦事處北街居民委員會簽訂房屋拆遷安置補償協議，對該房屋進行拆遷。
原審法院認為：張明來與王際平、世紀房地產公司之間于2005年3月28日簽訂的“世紀房地產買賣中介合同”，系其真實意思表示，不違反法律、法規的強制性規定，依法成立并生效。張明來稱該合同未經共有人、其妻子苗小如簽字，屬無效合同，但苗小如在該合同簽訂后未提出異議，并按合同約定搬出該房產，將房產交付王際平，視為認可該合同效力。《中華人民共和國物權法》第十五條規定：當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產無權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。張明來稱該房產未辦理房產登記，違背法律禁止的強制性規定，屬非法轉讓，不符合該規定。王際平辯稱該房屋買賣合同不違反法律禁止的強制性規定，不屬于《合同法》規定的合同無效情形，該辯稱理由該院予以采信。王際平辯稱張明來起訴超過訴訟時效，因該案屬確認之訴，不適用訴訟時效的規定，對該辯稱理由，該院不予采信。綜上，張明來要求確認其與王際平、世紀房地產公司的買賣合同無效、收回房屋，證據不足，該院不予支持。原審法院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》第二條之規定，判決：駁回張明來的訴訟請求。案件受理費100元，由張明來負擔。
張明來上訴稱：一、一審判決適用法律錯誤。物權法第八條規定：其他相關法律對物權另有特別規定的，依照其規定。《物權法》是關于物權的一般法，其他法律中有關物權的規定作為物權的特別法存在，按照通常原則和立法的規定，應當貫徹特別法優先于一般法的原則予以適用。《物權法》第153條規定：宅基地使用權的取得、行使和轉讓適用土地管理法等法律和國家有關規定。由于本案是宅基地、房地產轉讓糾紛，應優先適用特別法即《土地管理法》、《城市房地產管理法》，一審適用《物權法》第15條來處理本案是錯誤的。一審法官在“本院認為”部分稱：雙方簽訂的房地產買賣合同，系其真實意思表示，不違反法律法規強制性規定。《物權法》第15條規定：當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產無權的合同，除法律另有規定或合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。一審法官在判決書中稱：王際平認為該房地產買賣行為不違反法律禁止的強制性規定，不屬于合同法規定的合同無效的情形。其認為：《物權法》第15條中特別強調“除法律另有規定或者合同另有約定的除外”，那么《土地管理法》、《城市房地產管理法》就是法律的另外強制性規定。二、關于王際平的戶口問題：合同簽訂后，王際平于2005年4月入住該房產，并于2005年12月將戶口遷入該處（指北街居委會）。需要說明的是：我國的戶籍管理制度已經放開，王際平的戶口雖然遷到北街居委會，并不等于王際平就取得了北街居委會的居民資格。如果本案中房地產買賣合同宣告無效，那么王際平和北街居委會簽訂的居民拆遷安置補償協議，也隨之無效。綜上，請求撤銷原審判決，改判支持其原審訴訟請求。
王際平辯稱：一、根據《物權法》、《合同法》的相關規定，雙方簽訂的房屋買賣合同不違反法律的強制性規定，不屬于合同無效的情形，該房屋買賣合同合法有效。二、王際平早已將房款付清并且王際平全家戶口已經遷到北街居委會，其應當享受房屋拆遷補償。綜上，原審判決正確，請求駁回上訴，維持原判。
本院經審理查明：王際平與濟源市濟水辦事處北街居民委員會簽訂房屋拆遷安置補償協議后，本案爭議的房屋已經拆遷完畢。二審查明的其它案件事實與原審法院查明事實一致。
本院認為：張明來上訴稱其轉讓的房屋未經登記領取權屬證書，違反了《土地管理法》、《城市房地產管理法》的強制性規定，應確認合同無效。對于本案房屋買賣合同的效力問題，應審查該合同是否存在《合同法》第五十二條規定的無效的情形。《合同法》第五十二條規定：違反法律、行政法強制性規定的合同無效，該條款規定是指違反法律、行政法效力性強制規定的合同無效。涉及到本案房屋轉讓，《城市房地產管理法》第三十八條關于未取得房屋權屬證書不得轉讓房地產的禁止性規定，并非針對簽約行為，而是針對房屋過戶登記的管理行為，屬于管理性強制規定。因而，房屋在轉讓前是否取得權屬證書，不影響雙方簽訂轉讓合同的效力。王際平與張明來、世紀房地產公司簽訂合同后，各方已按照合同約定履行了主要內容，即王際平向世紀房地產公司支付了房款，張明來交付了房屋；且王際平在入住后又與濟源市濟水辦事處北街居委會針對該房屋簽訂了房屋拆遷安置補償協議，現房屋已拆遷完畢。因此，張明來要求確認該房屋轉讓合同無效并收回房屋的上訴請求缺乏事實依據和法律依據，本院不予支持。綜上，原審認定事實清楚，適用法律正確，本院應予以維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項之規定，判決如下：駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費100元，由上訴人張明來負擔。
本判決為終審判決。
審 判 長 張智忠
審 判 員 姬于衛
審 判 員 董 慧
二〇一〇年八月十六日
書 記 員 王曉剛
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