(2012)黔法民初字第03641號
——重慶市黔江區人民法院(2013-3-5)
重慶市黔江區人民法院民事判決書
(2012)黔法民初字第03641號
原告黎XX，女，生于1973年12月29日，漢族，戶籍所在地湖南省XX縣XX鄉XXX居委會XXXXX號，現住重慶市黔江區XX街道XX巷XXX號，身份證號碼XXXXXXXXXXXX。
原告常XX，男，生于1969年2月6日，漢族，住址同上，身份證號碼XXXXXXXXXXX。
二原告共同委托代理人龐XX，重慶XX律師事務所律師。
被告劉X，男，生于1975年5月14日，漢族，住重慶市渝北區XXX街道XX村XX組，現住重慶市黔江區XX市場XX-XX號XXX門市部，身份證號碼XXXXXXXXXXX。
委托代理人李XX，重慶XX律師事務所律師。
委托代理人黃XX，重慶XX律師事務所律師。
原告常XX、黎XX訴被告劉X返還原物糾紛一案，本院于2012年11月27日受理后，依法由代理審判員謝梟獨任審判，于2012年12月14日適用簡易程序公開開庭進行了審理，在庭審中，因原告變更訴訟請求，被告要求新的答辯期，本院予以準許。在答辯期屆滿后，依法由代理審判員謝梟獨任審判，于2013年1月4日公開開庭繼續進行了審理。后因本案案情復雜，轉入普通程序，由代理審判員謝梟擔任審判長，與代理審判員劉英、人民陪審員劉維聲組成合議庭，于2013年3月1日再次公開開庭進行了審理。原告常XX、黎XX及二原告的共同委托代理人龐XX、被告劉X及其委托代理人李XX、黃XX到庭參加訴訟。本案現已審理終結。
原告常XX、黎XX訴稱，原告黎XX于2008年2月28日購買黔江區XX街道XX路XX家居市場XXXX號門面，購房合同載明原告常XX為房屋共有人。由于原告購房時部分首付款系重慶市黔江區XX家居市場有限責任公司墊付，該公司為了收回墊付資金，于是與原告黎XX于購房當日簽訂《XX家居市場商鋪代理出租協議》，以收取的三年租金抵扣墊付款。因銀行按揭遲緩，XX家居市場的“以租抵款”的代理租期延長至2012年10月26日，XX家居市場在代理出租期間，將原告的門面出租給被告經營XX漆至2012年10月26日，XX家居市場在代理出租期屆滿前三個月，就有關代理出租時間屆滿等事宜給被告予以告知。原告也曾找到被告要求收回門面自己經營，遭到被告拒絕，不得已，原告于2012年10月27日給被告郵寄了《騰退房屋通知》，明確要求被告在接到通知之日起20日內騰退房屋，交由原告自己經營。被告于同月28日收到通知，但至今不予理睬。現在原、被告間就訴爭房屋不存在租賃關系，原告擁有完全的產權，被告占用原告房屋經營沒有合法根據，故原告訴至法院，并在庭審中將訴訟請求變更為：判令被告騰退房屋并按90元/㎡/月的標準支付從2012年10月27日起至騰退房屋之日止的租金損失，并由被告承擔本案訴訟費用。
原告常XX、黎XX為證明其所主張的事實，在庭審中向本院提交了以下證據材料：
1、房地產買賣合同；
2、抵押合同；
3、商鋪代理租賃協議；
4、2011年5月25日簽訂的房屋租賃合同；
5、情況說明；
6、郵件詳情單；
7、騰退房屋通知；
8、查詢回單；
9、購房收據兩張；
10、302房地證2009字第XXXXX號房屋產權證。
被告劉X辯稱，被告曾與XX家居市場形成房屋租賃關系，至租賃期滿前一日即2012年10月25日，原告說他們買了門面，只臨時告知被告，沒有與被告形成租賃關系；被告與XX家居市場在合同中約定有優先購買權，至今仍享有，被告已起訴要求撤銷原告與XX家居市場的買賣合同，本案處理結果應以另一案處理結果為依據，應當中止審理；原告要求被告搬房，屬于突襲行為，不具有預期性，被告不存在賠償原告損失的問題，是原告找被告收取轉讓費無果后才收回門面，給被告造成了損失，如一定要求被告搬，應該給被告補償相應的損失，包括停產、裝修、搬運等。
被告為證明其所主張的事實，在庭審中向本院提交了以下證據材料：
1、2004年11月20日簽訂的房屋租賃協議；
3、2009年1月1日簽訂的房屋租賃合同；
4、2012年8月2日的房屋租賃合同；
5、民事起訴狀、受理案件通知書及預繳訴訟費收據復印件。
經審理查明，2008年2月28日，原告黎XX與重慶市黔江區XX家居市場有限責任公司（以下簡稱“家居市場”）簽訂了《房地產買賣合同》，購買位于重慶市黔江區XX街道辦事處官壩路399號XX家居市場A棟一層十八號商鋪。同日，雙方簽訂《XX家居市場商鋪代理租賃協議》及《補充協議》，約定將原告黎XX購買的位于XX家居市場XXXX號商鋪委托家居市場出租三年，三年租金直接沖抵購房款，租期從原告黎XX結清購房總款或銀行按揭貸款放達家居市場賬戶之日起計算，因銀行貸款延遲，實際代理出租期限為2009年10月27日至2012年10月26日。2009年8月30日，重慶市黔江區國土資源和房屋管理局就坐落于黔江區城東官壩路399號A棟總層數3房號XXXX的商業用房向所有權人即本案原告黎XX、常XX頒發房地產權證（302房地證2009字第XXXXX號）。
2004年11月20
日，被告劉X與威遠縣XXXX建設公司黔江分公司就XX家居市場內XXXX房簽訂《房屋租賃協議》，約定租期從2004年11月30日至2007年11月30日。2009年1月1日，被告劉X與家居市場就XX家居市場內XXXX房簽訂《房屋租賃合同》，約定租期從2009年1月1日至2010年12月31日。2011年5月25日，被告劉X與家居市場就XX家居市場內XXXX房補充簽訂《房屋租賃合同》，租期從2011年1月1日至2011年12月31日。2012年8月2日，被告劉X與重慶市黔江區XX家居市場有限責任公司就XX家居市場內XXXX房補充簽訂《房屋租賃合同》，約定租期從2012年1月1日至2012年10月26日，租金為56元/㎡/月。
2012年10月26日，家居市場出具一份《情況說明》，證實原告黎XX將訴爭房屋委托家居市場代為出租三年，期間被告劉X租賃使用該房屋，租期至2012年10月26日止，公司已提前三個月將該房屋于2012年10月26日到期一事告知被告劉X，并要求其與原告黎XX聯系租賃事宜，同時明確家居市場代為出租期限已到期，該門面交由原告黎XX自己管理。
2012年
10月27日，原告黎XX、常XX向被告劉X郵寄《騰退房屋通知》，要求其于接到通知之日起二十日內將房屋騰退并交還，如逾期，將訴諸法律解決。2012年10月28日，被告劉X簽收該通知。到期后，被告劉X未騰退房屋，原告黎XX、常XX遂訴至法院。2012年12月28日，被告劉X向本院另行提起訴訟，要求確認其就本案訴爭房屋享有優先購買權并要求確認本案原告黎XX、常XX與家居市場簽訂的房屋買賣合同無效，2013年1月31日，被告劉X撤回前述起訴。
另查明，自2012年10月26日起，被告劉X未向任何人支付訴爭房屋租金。
上述事實，有原、被告提交的證據及在案陳述予以佐證，足以認定。
本院認為，作為重慶市黔江區城東官壩路399號A棟總層數3房號XXXX的商業用房的所有權人，原告黎XX與家居市場簽訂的《XX家居市場商鋪代理租賃協議》，將訴爭房屋委托家居市場出租，2012年10月26日代理租賃期限屆滿之后，家居市場就訴爭門面不再享有對外出租的權利。在代理租賃期間，家居市場與被告劉X簽訂的《房屋租賃合同》合法有效成立，2012年10月26日，該合同已到期，雙方的租賃合同關系依法終止。房屋所有權人即原告黎XX、常XX已于2012年10月27日向被告劉X郵寄《騰退房屋通知》，對其繼續使用訴爭房屋提出異議，并要求其于接到通知之日起二十日內將房屋騰退并交還，被告劉X亦已簽收該份通知，故雙方并未形成房屋租賃合同關系，本院亦依法將本案案由由立案時所確定的房屋租賃合同糾紛變更為返還原物糾紛，并重新開庭進行了審理。
在庭審中，被告劉X未提供直接證據證明原告黎XX與家居市場于2008年2月28日簽訂房屋買賣合同時，其與家居市場存在房屋租賃關系，也無直接證據證明上述房屋買賣合同存在無效的情形，加之原告黎XX、常XX已就訴爭門面取得房屋產權，且被告劉X就其對訴爭房屋享有優先購買權及確認上述房屋買賣合同無效主張權利一案已撤訴結案，故被告關于本案應當中止審理的抗辯于法無據，本院不予采信。
自2012年10月27日起，被告劉X系非法占用訴爭房屋，根據《中華人民共和國物權法》第三十四條規定：“無權占有不動產或動產的，權利人可以請求返還原物。”故原告黎XX、常XX要求被告劉X騰退位于重慶市黔江區XX街道辦事處官壩路399號XX家居市場A棟一層十八號商鋪的訴訟請求于法有據，本院予以支持。
根據《中華人民共和國物權法》第三十七條規定：“侵害物權，造成權利人損害的，權利人可以請求損害賠償……”故原告黎XX、常XX有權要求被告劉X賠償占用訴爭房屋造成的損失；因訴爭房屋系商業門面，參照門面正常租金計算損失較為合理。在庭審中，原告黎XX、常XX將租金損失計算標準變更為90元/月/㎡系其行使正當訴訟權利，本院予以確認，但在庭審中原、被告雙方均未提供2012年10月26日后家居市場同類門面租金標準，損失參照原家居市場與被告劉X在2012年8月2日補充簽訂的《房屋租賃合同》中約定的56元/㎡/月進行計算較為合理，故對原告要求按90元/㎡/月計算租金損失的訴訟請求中超出部分，本院不予支持；房地產權證上登記房屋面積為43.79㎡，租金損失應為2452.24元/月（56元/㎡/月×43.79㎡）。
綜上所述，根據《中華人民共和國物權法》第九條、第三十四條、第三十七條、第二百四十三條及《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條之規定，判決如下：
一、被告劉X于本判決生效之日起十日內騰退原告黎XX、常XX所有的位于重慶市黔江區XX街道辦事處官壩路399號XX家居市場A棟一層十八號商鋪，并按照2452.24元/月的標準賠償原告黎XX、常XX從2012年10月27日起至騰退房屋之日止的損失。
二、駁回原告的其他訴訟請求。
如果被告劉X未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依據《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行的債務利息。
案件受理費130元，減半收取65元，由被告劉X負擔。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于重慶市第四中級人民法院。上訴期滿后七日內仍未交納上訴案件受理費的，按自動撤回上訴處理。雙方當事人在法定上訴期內均未提出上訴或僅有一方上訴后又撤回的，本判決發生法律效
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