（2013）泉民初字第1027號
——江蘇省徐州市泉山區人民法院(2013-9-4)
徐州市泉山區人民法院
民事判決書
（2013）泉民初字第1027號
原告徐州市某某鑄鋼廠
被告徐州某某經貿有限公司
原告徐州市某某鑄鋼廠（以下簡稱某某廠）訴被告徐州某某經貿有限公司（以下簡稱某某公司）房屋租賃合同糾紛一案，本院于2013年3月11日立案后，依法由審判員關林獨任審理，后依法組成合議庭，于2013年8月30日公開開庭進行了審理。本案現已審理終結。
原告某某廠訴稱，被告于2008年開始租賃原告的房屋，租金每年60000元，半年一付，先付款后使用，如逾期支付按總額的10%作為違約金。2010年1月1日雙方續簽合同，租期到2012年12月31日止。2011年5月份起被告不再向原告支付租金，現被告共拖欠2011年5月-12月8個的租金40000元，其行為嚴重侵害了原告的合法權益，經多次協商未果，原告故訴至法院，請求判令被告支付原告租金40000元、違約金4000元，合計44000元。
被告某某公司辯稱，被告與原告簽訂有租賃協議，約定年租金60000元，分兩期付款，每期半年，計30000元。被告租賃原告的房屋于2011年12月3日被拆遷，2011年5月之前的租金被告已支付完畢，現原告起訴被告要求支付剩余租金租金40000元及違約金4000元數額計算有誤，被告未支付租金的日期是2011年5月至2011年11月，共計7個月，而不是8個月。原告未按照房屋租賃協議第七條“如甲方因故停止租賃，需提前兩個月通知乙方”的約定，提前兩個月通知乙方停止租賃，作為違約方應承擔違約責任，應減去2個月的房屋租金，給被告的正常生產和因匆忙搬離造成了損失，還應當減去2個月的房屋租金，綜上，原告應當減去4個月的房屋租金，作為違約方應承擔的違約責任和對被告的損失的賠償。
經審理查明，2010年1月1日原告某某廠（甲方）與被告某某公司（乙方）簽訂協議書，協議約定甲方將其廠外西分廠（單獨院落，其中車間、辦公室約800平方米）出租給被告某某公司作生產、辦公使用，使用期限從2010年1月1日至2012年12月31日，乙方先付款后使用，全年租金可分為兩期付款，第一期在2010年1月1日前支付，計30000元，第二期在2010年7月1日前支付，計30000元，乙方不得拖延，延期按總額款的10％作為違約金計算收費，如甲方因故停止租賃，需提前兩個月通知乙方。協議簽訂后，雙方履行了合同，被告某某公司已于2011年5月25日交納房屋租金至2011年4月，2011年5月之后的房屋租金其未交納，其使用租賃房屋至2011年12月3日。
2011年10月21日徐州市泉山區人民政府湖濱街道辦事處與原告某某廠簽訂了《徐州市城市住宅房屋拆遷貨幣補償安置協議》，對原告某某廠的廠區進行了拆遷貨幣補償，共計補償17563578元，原告某某廠于2011年11月11日收到該款。
2012年6月21日某某公司訴至本院要求某某廠給付各項拆遷貨幣補償款合計370000元，本院審理后于2012年9月14日作出（2012）泉民初字第0905號民事判決書，判決某某廠給付某某公司：搬遷補助費11200元（800平方米×14元/平方米）、一次性停產停業補助費57744.48元（800平方米×735.01元/平方米×6％+1600平方米×234元/平方米×6％）、地面附著物補償費3081元（1*0.4下水道31.6米×130元/米×75％）、設備搬遷費32268.24元（水泵1個200元、太陽能1個200元、電纜線60米978.24元、變壓器1個29274元、變壓器開關柜1個1616元）、獎勵費48000元（800平方米×2元/平方米•天×30天），合計152293.72元。
2012年11月原告某某廠以訴稱理由訴至本院，被告某某公司則以辯稱理由答辯。
以上事實，有原被告陳述、房屋租賃協議書、租金收據、（2012）泉民初字第0905號民事判決書等證據予以證實。
本院認為，原被告簽訂的房屋租賃協議，合法有效，故雙方均應履行合同義務。被告某某公司使用租賃房屋至2011年12月3日，其已交納房屋租金至2011年4月30日，故其拖欠了原告某某廠2011年5月1日至12月3日的房屋租金，計35484元（5000元/月×7月+5000元/月×3天），被告應給付原告此款。被告沒有按期給付房屋租金，還應承擔違約責任，給付違約金3548元（35484元×10％）。江蘇省高級人民法院《關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件若干問題的意見》第二十九條第三款規定：房屋租賃合同租賃期限內，租賃房屋被拆遷的，房屋租賃合同應當終止履行。因此本案租賃合同的終止，并非原告的原因所致，其不應承擔違約責任，故對被告的辯稱主張，本院不予支持。
綜上，依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條之規定，判決如下：
一、被告徐州某某經貿有限公司于本判決生效后十日內給付原告徐州市某某鑄鋼廠房屋租金35484元。
二、被告徐州某某經貿有限公司于本判決生效后十日內給付原告徐州市某某鑄鋼廠違約金3548元。
三、駁回原告徐州市某某鑄鋼廠的其他訴訟請求。
案件受理費900元，由原告徐州市某某鑄鋼廠負擔125元，被告徐州某某經貿有限公司負擔775元（原告已預交，被告隨案款一并給付原告）。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于江蘇省徐州市中級人民法院。
審 判 長 關 林
審 判 員 金 文
人民陪審員 李運華
二Ｏ一三年九月四日
書 記 員 劉 玲
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