（2013）泉民初字第0141號
——江蘇省徐州市泉山區人民法院(2013-6-27)
徐州市泉山區人民法院
民事判決書
（2013）泉民初字第0141號
原告某公司
被告朱某某
原告某公司訴被告朱某某房屋租賃合同糾紛一案，本院于2013年1月7日立案后，依法由審判員關林獨任審理，于2013年3月18日公開開庭進行了審理。后依法組成合議庭，于2013年6月26日公開開庭進行了審理。本案現已審理終結。
原告某公司訴稱，原告與被告朱某某簽訂了豐縣萬豐E通數碼港1號樓123號、124號房屋的房屋租賃合同，雙方約定年租金180000元，租賃期限5年，自2011年12月10日至2016年12月9日，且被告朱某某與原告簽訂了房屋轉租授權書，同意原告對該房屋進行轉租。之后原告與徐州樂語冠芝霖通訊設備有限公司（以下簡稱樂語冠芝霖公司）簽訂了房屋租賃合同，將123號、124號房屋轉租給樂語冠芝霖公司，約定年租金182000元，并約定了違約金。原告已將一年的租金支付給被告朱某某，后被告朱某某因個人原因欲將租賃給原告的房屋收回，并于2012年2月23日在未經原告同意的情況下，私自將門鎖更換。后原告與朱某某多次協商未果。由于朱某某的違約行為使得原告難以與樂語冠芝霖公司繼續履約，造成原告違約。朱某某的違約行為給原告造成極大的損失。綜上，原告為維護合法權益，故訴至法院，請求判決被告返還租金180000元、支付違約金100000元、賠償損失164758元。
被告朱某某辯稱，原告違約在先，根據雙方租賃合同第七條的規定，原告在房屋裝修時將整個墻體拆除屬于嚴重違約行為。被告是為了保護自己的利益才制止原告破壞性裝修，因此原告要求支付違約金并賠償損失的訴訟請求不應得到支持。原告要求被告返還的租金180000元，不應得到支持，因為原告已經實際占有該房屋，2012年2、3月份，雙方產生爭議后被告多次到豐縣某公司以及被告處進行協商，要求解除合同，到2012年5月份雙方仍沒有達成協議，該房屋到目前為止一直處于空閑狀態，已經超過一年三個月，現在原告要求被告退還租金180000元，不符合法律規定。原告主張的違約金100000元，不符合法律規定，且數額明顯過高。原告要求被告賠償的損失，其未支出，被告也不應承擔。被告本人沒有鎖門，是被告的弟弟朱安球鎖的，但被告認可該行為。
經審理查明，2011年12月10日原告某公司與被告朱某某簽訂了房屋租賃合同，房屋租賃合同的主要內容為：被告朱某某將位于豐縣萬豐E通數碼港的1號樓123號、124號房屋租賃給原告某公司使用，租期自2011年12月10日起至2016年12月9日止，被告朱某某應于2011年12月10日將租賃房屋交付給原告某公司，租金為180000元/年，按年支付，原告某公司應于收到被告朱某某提供的發票后三十內以轉賬方式支付租金，房屋裝修時與隔壁房屋的隔墻可以打通，但裝修和改造不得改變房屋的主體建筑結構，被告朱某某拒不交付房屋或擅自終止合同，應向原告某公司支付違約金100000元。同日被告朱某某還簽名了房屋轉租授權書，主要內容為：被告朱某某同意原告某公司有將租賃的房屋轉租他人經營的權利。
2011年12月10日原告某公司還與樂語冠芝霖公司簽訂了房屋租賃合同，原告某公司將豐縣萬豐E通數碼港的1號樓122-124號房屋租賃給樂語冠芝霖公司，租期自2011年12月10日起至2016年12月9日止，租金為182000元/年。2012年1月15日原告某公司又與樂語冠芝霖公司簽訂了備忘錄，主要內容為：鑒于實際交付轉租房屋時間有所延后，特明確起租時間為2012年2月1日，首次年租金支付時支付11個月租金，第二次租金按照正常年租金支付。
原被告簽訂房屋租賃合同后，被告朱某某將房屋交付給原告某公司，原告某公司向被告朱某某支付了2011年12月10日至2012年12月9日的租金180000元。原告某公司隨后又將房屋交付給樂語冠芝霖公司，樂語冠芝霖公司隨即開始對豐縣萬豐E通數碼港的1號樓122-124號房屋進行裝修。2012年2月23日在裝修過程中因122號與123號的房屋隔墻被全部拆掉，被告朱某某的弟弟朱安球因此將122號、123號、124號的三個卷簾門鎖全部換掉，2012年2月25日被告朱某某將122號房屋卷簾門鎖的鑰匙交給原告某公司人員楊兵。2012年12月底左右，原告某公司將122號與123號的房屋隔墻恢復原狀。
2012年5月原告某公司遂以訴稱理由訴至本院，被告朱某某則以辯稱理由答辯。
以上事實，有原被告陳述、原告某公司與被告朱某某簽訂的房屋租賃合同、被告朱某某簽名的房屋轉租授權書、原告某公司與樂語冠芝霖公司簽訂的房屋租賃合同等證據予以證實。
原告某公司為證明其主張的損失164758元舉證了下列證據：1、樂語冠芝霖公司與蘇州金諾裝飾有限公司簽訂的裝修工程施工合同（工程總價116858元）；2、工程款發票（金額116858元）；3、消防工程量清單計價表（總價10730元）；4、購買銷售柜等設施的發票（金額24760元）；5、運輸銷售柜等設施的發票（金額3482.07元）。被告朱某某質證后認為上述證據不能證明原告主張的損失。
本院認為，被告朱某某將豐縣萬豐E通數碼港的1號樓123號、124號房屋租賃給原告某公司，雙方系房屋租賃合同關系，該房屋租賃合同系雙方真實意思表示，不違反法律規定，合法有效。本案原被告產生糾紛的原因系因原告方拆除122號與123號的房屋隔墻而引起，而雙方在合同中既約定隔墻可以打通，又約定不得改變房屋的主體建筑結構，該約定互相矛盾，因此對于因隔墻拆除產生的糾紛雙方均有責任，故對于原告主張的違約金，本院不予支持。自2012年2月23日產生糾紛至2012年12月9日的租金為143115元（180000元÷366天×291天），該期間原告沒有將房屋隔墻恢復，也未能使用房屋，因此該租金應由原被告分擔，各承擔50％即71557.5元。原告某公司主張的損失164758元，沒有證據證明其已實際支出，故對原告的該主張，本院不予支持，其可待實際支出后，另行主張權利。
綜上，依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第六十一條、第一百零七條之規定，判決如下：
一、被告朱某某于本判決生效后十日內返還原告某公司房屋租金71557.5元。
二、駁回某公司的其他訴訟請求。
案件受理費9800元，由原告某公司負擔8210元，被告朱某某負擔1590元（原告已預交，被告隨案款一并給付原告）。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于江蘇省徐州市中級人民法院。
審 判 長 關 林
代理審判員 丁 賀
人民陪審員 李運華
二Ｏ一三年六月二十七日
書 記 員 劉 玲
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