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（2015）安民初字第823號
原告劉某方，男，1944年1月13日，漢族，住廣東省深圳羅湖區春風路。
委托代理人徐振武，歐陽裕，江西振武律師事務所律師。
被告王某萍，女，1967年11月7日出生，漢族，江西萍鄉人，住萍鄉市汪公潭管理處興旺小區.
原告劉某方與被告王某萍房屋租賃合同糾紛一案。本院受理后，依法由審判員姚富良獨任審判，公開開庭進行了審理。本案原告委托代理人徐振武、被告王某萍到庭參加訴訟，本案現已審理終結。
原告劉某方訴稱：2010年7月16日，原、被告簽訂了廠房租賃合同糾紛，約定將原告所有座落于320國道旁萍鄉市經濟開發區上柳源葉家坳37號廠房房屋出租給被告使用，租期為2010年10月1日至2013年9月30日止，共計31個月，2010年至2011年月租金為4000元，2012年月租金為4500元，2013年以后月租金為5000元，每月5日到10日付到原告中國銀行帳戶，逾期未繳，每遲延10天，原告有權加收租金5%的滯納金，原告按合同約定將廠房交付給被告使用，被告向原告繳納了保證金10000元，2013年8月1日，原、被告簽訂了補充協議，將合同租賃期延長至2016年6月30日，從2014年起月租金為7000元，2015年起月租金為9000元，2016年起月租金為10000元，其余條款按原合同執行，被告在2013年12月以前均能按合同履行，但從2014年1月份開始，就不再繳納租金，已構成違約。2014年11月經原、被告雙方同意，將部份廠房租賃給柳文武，被告按原合同約定租金的55%繳納，到目前為止，尚欠原告租金119130元，且又不愿意交還所租廠房房屋，嚴重損害了原告的合法權益，原告多次催促被告支付租金并履行合同，被告拒不履行，為維護原告合法權益，特向人民法院起訴，請求判令解除原、被告于2010年7月16日簽訂的廠房房屋租賃合同，和2013年8月1日簽訂的補充協議。返還原告位于萍鄉市經濟開發區上柳源葉家坳37號廠房房屋。請求判令被告向原告支付租金119130元。及逾期付款違約金（按銀行同期借款利率四倍計算），本案訴訟費由被告承擔。
被告王某萍辯稱：本案是因為原告先違約，廠房房屋未經我同意就把廠房租賃給其他人，我才沒有繳納房租給原告的，我不同意原告提出的解除廠房租賃合同。以及補充協議，不同意返還廠房，不同意支付租金及逾期付款違約金，本案訴訟費由原告承擔。
原、被告針對其訴訟請求、答辯意見向本院提交了如下證據，本院依照證據的真實性、合法性、關聯性及庭審質證、認證情況作如下認定：
1、原告提供其身份證復印件一份。證明原告的身份情況，是本案的適格主體。被告對該證據沒有異議。
2、原告提供其與被告于2010年7月16日簽訂的廠房租賃合同一份。證明被告租賃原告的廠房房屋，原、被告之間存在租賃合同關系，被告不履行合同義務，已構成違約。被告對該證據沒有異議，但該合同已經履行。
3、原告提供其與被告于2013年8月1日簽訂的補充協議一份。證明原、被告雙方原簽訂的廠房房屋租賃合同租期延長到2016年6月30日，所交租金須遞增，2014年月租金為7000元／月，2015年月租金為9000元，2014年月租金為10000元。被告對該協議無異議。
4、原告提供2014年6月11日出具的江西振武律師事務所函一份。證明原告催款并主張了權利。被告稱收到了這份函，但是我提出了異議，說他們把房子租賃給其他的人了。
5、原告提供繳款清單及銀行明細單。證明被告只繳納部份租金，至2015年5月18日止拖欠了租金119130元。因為部份廠房租賃給了別人，這是被告認可把廠房租賃給別人，所以我們就按55%計算被告的租金，被告認為原告稱我同意其他人進廠，這并沒有任何證據證明，原告說的這些事是不符合事實的，我從來沒有同意房租按55%繳納，實際上那個租賃廠房的人是2013年就進了廠。
6、原告提供被告王某萍于2013年7月30日出具的保證書一聳。證明被告把廠房轉租并保證把租出的廠房收回，且延期協議無效。被告對原告的證明目的不予認可，落款時間不對，因為當時我在和別人打官司，2013年7月30日的日子是原告自己填寫的，保證書是2013年9月簽訂的，我有傳真件。
7、被告提供租賃合同一份和補充協議一份。證明原、被告雙方的租賃合同關系。原告對該組證據無異議。
8、被告提供其本人于2014年8月10日在中國銀行的匯款單子一份。證明其在2014年8月10日仍然在履行支付租金的義務，原告稱我方收到了2000元錢屬實。但是并不能說被告就沒有違約，我們在往來明細里面已減掉了2000元。
9、被告提供2014年1月29日的收款收據一份。是由被告出具給柳文斌門衛的半年租金600元，證明柳文斌在2014年1月29日之前就已經在該廠生產了。原告稱這個收款收據我方不清楚，但是該證據可以證明被告同意把廠房出租給柳文斌。
10、被告提供電費清單一份。證明柳文斌在2014年1月就進場了，2月份就產生了電費費用，與證據3收款收據是相吻合的，并證明原、被告雙方同意將部份廠房租賃給柳文斌的事實在時間上是不一致的。原告對該證據的真實性、合法性、關聯性均有異議。這個證據不能證明柳文斌已繳納電費，不能達到被告的證明目的。
11、被告提供其與陳松強于2010年11月12日簽訂的租賃合同一份。2010年8月1日其與黃建輝的廠房分租協議一份。證明按協議約定廠房的租金是84000元，現這兩個車間原告在2013年6月到7月提前收回，租賃給了柳文斌。原告對該證據的真實性、合法性、關聯性有異議，這只能證明被告擅自轉租，部分廠房租賃給柳文斌這是事實，具體是那些廠房我們不清楚。
12、被告提供廠房現場相片4張。證明柳文斌的生產場地已經超過了兩個車間的范圍。被告的權益受到了嚴重侵害。原告對該證據的真實性、合法性、關聯性沒有異議。但是不能達到被告的證明目的。
13、被告提供其與王雪峰于2015年6月簽訂的場地租賃合同一份。證明其與王雪峰均在2015年6月10日簽訂的租賃合同，我與原告的合同期要到2020年6月10日才能結算，原告認為這是被告轉租給他人的合同，這個合同對原告沒有約束力。
14、被告提供其出具的保證書一份。證明2013年9月24日保證書傳真件是原告發給被告的，保證書是9月24日傳過來的，保證書上的落款日期是7月30日，原告提供的保證書時間提前是為了掩蓋真實的日期。原告對保證書的內容沒有異議。但是時間應以2013年7月30日為準。
15、被告提供順豐速運快遞單一份。證明2013年10月18日原告從他廣州的住址寄出的快件存根，里面是原告寄給我的補充協議以及證明書、保證書的原件。說明了續簽協議日期，可以通過順豐快遞查到此單的日期。原告對該證據的真實性、合法性、關聯性均有異議，這不是原告寄給被告的，郵寄是不能確定的。
16、被告提供原告于2011年2月1日出具的證明書一份。證明原告同意我轉租第三方的證明。原告對該證據的真實性沒有異議，對關聯性有異議，其房屋有多才可以轉出去，而且是被告和另人打官司時我們出具的，現在是被告把自己的房屋都轉出去了，并不是把多余的廠房租出去的。
上述證據1原告身份證被告無異議，本院對該證據予以認定。證據2廠房房屋租賃合同，被告對該證據無異議，本院予以認定。證據3補充協議一份，被告對該協議無異議，本院予以認定。證據4律師函一份，被告稱收到了這份函，對其真實性、合法性、關聯性未提異議，故對該份證據予以認定。證據5繳款清單及銀行明細單，被告對繳款的全額的真實性、合法性、關聯性未提有異議，對該證據本院予以認定。至于最終因部分房屋轉租具體需繳納多少租金本院將綜合其他證據予以處理。證據6王某萍于2013年7月30保證書，被告王某萍提有異議，并提供證據14保證書傳真件予以反駁。本院認為，證據14除傳真時間是2014年9月24日外，傳真件保證書內容、時間、簽名與證據6一致，且被告對該證據的簽名的真實性沒有異議，兩證據之間并不存在矛盾，故對證據6及證據14本院予以認定。證據7租賃合同及補充協議，該組證據與證據2、3一致，原告沒有異議，故對該證據本院予以認定。證據8匯款單一份，原告對該證據無
異議，本院予以認定。證據9收款收據一份，原告稱不清楚，本院認為該證據不能反映與本案具備關聯性，對該證據本院不予認定。證據10電費清單，原告對證據的真實性、合法性、關聯性均有異議。本院認為其抗辯理由成立，對該組證據本院不予認定。證據11被告與陳松強租賃合同，原告對該證據提有異議，本院認為其抗辯理由成立，對該組證據本院不予認定。證據12廠房現場相片4張，原告對該證據的真實性、合法性、關聯性沒有異議，本院予以認定。至于能否達到其證明目的，本院將綜合其他證據予以處理。證據13被告與王雪峰簽訂的場地租賃合同，原告提有異議，本院認為其抗辯理由成立，該組證據與本案不具備關聯性，對該證據本院不予認定。證據15順豐速運快遞單一份，原告對證據提有異議，本院認為其抗辯理由成立，該證據不符合證據的形式要件，與本案是否具備關聯性不能認定，故對該組證據本院不予認定。證據16原告于2011年2月1日出具的證明一份，原告對該證據的關聯性提有異議，認為是被告和別人打官司時出具的但無證據佐證，故對該本院予以認定。
綜合上述證據可認定如下事實：2010年7月16日，原告劉某方與被告王某萍簽訂了一份廠房房屋租賃合同，合同第一條約定了租賃房屋范圍、面積及租金數量，2010年－2011年租金每月4000元，2012年每月租金4500元，2013年租金每月5000元。第二條約定租賃期限為2010年10月1日至2013年9月30日共36年月，甲方交銷鎖匙給乙方可提前7月15日進入裝修整理，
乙方有下列情況－甲方可以終止合同，乙方擅自將廠房轉租轉讓或轉借的（除與第三人合作使用外），乙方利用房屋進行非法經營，非法活動，損害公共利益的，乙方有損害砍伐園林樹木的，乙方拖欠租金累計達一個月，租賃合同期滿內乙方有意購買此工廠，甲方可優先轉讓，乙方在合同期滿后，無理由不搬離。甲方有權向人民法院起訴并申請強制執行。損失由乙方承擔，甲方向乙方收取一次性保證金10000元，甲方開具收據，在乙方退租時，甲方一次性將保證金退還乙方，乙方須自行承擔實際發生的水電費費用。甲方在租賃期內不得隨意終止合同，除政府強制征用外，否則甲方需支付違約金人民幣10000元，并及時退回乙方已交的保證金人民市10000元，但不作其他補償。乙方如逾期不交租金，每延遲10天，甲方加收租金滯納金5%，乙方擅自將承租的廠房轉給他人使用，應支付違約金100000元，如因此造成房屋的毀損須按房屋的價值賠償或者維修。合同簽訂后，被告向原告繳納了保證金10000元，原告將租賃房屋及鎖匙交付給被告，合同履行至2013年7月份，被告王某萍于2013年7月30日向原告出具保證書一份，稱本人由于疏忽而在與劉某方所簽合同期滿后，尚有無法處理事務，特要求原告合同延期至2016年6月30日，但簽訂補充協議是為圓滿結束原合同。而無心拖延原告合同執行，但原與其他轉租方將所租房退回清理完畢，則本人與劉某方所簽之補充協議自動無效，空口無憑，立此保證為據，此后，被告與原告又于2013年8月1日簽訂了一份補充協議，約定合同有效期延長至2016年6月30日止，乙方與合同第三方所簽合同式協議，如因任何原因提前終止，則本協議自動終止，本協議如在延長執行時，乙方向甲方所交租金須遞增至2014年月租金為每月7000元，2015年月租金為每月9000元，2016年租金每月為10000元，本協議與原告合同一起執行有效。其余條款原則不變，如發現原條款與本協議有矛盾之處，以本補充協議為準，原、被告均在協議及補充協議上簽字。但從2013年7月開始，被告開始拖欠部分房屋租金，最后一次付租金是2014年8月付房屋租金2000元，此后未再支付租金，在簽訂補充協議后，有部分廠房已租賃給第三人使用，但原、被告雙方對剩余廠房的租金，期限等相關租賃事宜。沒有進行商議，沒有簽訂書面合同，引發糾紛，訴至法院。
本院認為，原、被告雙方于2010年7月16日簽訂的廠房房屋租賃合同是原、被告雙方的真實意思表示，客觀真實，符合法律規定，屬有效合同，該合同已實際履行，但雙方又于2013年8月1日簽訂了補充協議，并對相關租賃事宜進行了約定，原
合同繼續履行，對租金及期限作相關調整，該協議是原合同的補充，是合同的主要組成部份，亦是雙方真實意思表示，屬有效合同，應予履行。但在合同簽訂后，因部分租賃物轉租給了第三人，被告開始拖欠部分房租，自2014年9月以后，沒有繳納房租，已經構成根本性違約，原、被告之間所簽訂的房屋租賃合同及補充協議，應予以解除，租賃物應予退還。原告訴請被告支付租金119130元及逾期付款違約金，因原告在未與被告協商一致的情況下，將租賃物部分租賃給第三人，對剩余房租的租金數量，租賃期限告等沒有提供證據證實，原告訴稱房屋租金按55%計算，亦我證據證實。故原告要求被告支付租金及逾期付款違約金的事實不清，證據不足，其訴訟請求予以駁回，（如有新的證據，可另行起訴），本院依照《中華人民共和國合同法》第二百二十三條，第二百二十七條之規定，判決如下：
一、原告劉某方與被告王某萍于2010年7月16日簽訂的廠房房屋租賃合同及2013年8月1日簽訂的補充協議予以解除。被告王某萍應于本判決生效后十日內將其租賃的位于萍鄉市經濟開發區上柳源葉家坳37號的廠房房屋返還原告劉某方。
二、駁回原告劉某方的其他訴訟請求。
本案訴訟費2683元，由被告王某萍承擔。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于江西省萍鄉市中級人民法院。
審　判　員　　姚富良
二〇一五年八月十八日
代理書記員　　何　濤