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（2015）贛民一初字第260號
原告任XX，男，漢族。
被告張XX，男，漢族。
被告贛縣XX營銷策劃服務有限公司，地址：贛縣XX鎮贛新大道西段。
法定代表人張XX，系該公司經理。
贛州XX電子有限公司，地址贛州XX園區紅金工業園銅鋁大道。
法定代表人張XX，系該公司經理。
以上三被告的共同委托代理人肖X，江西章貢律師事務所律師，代理權限：特別授權。
原告任XX訴被告張XX、贛縣XX營銷策劃服務有限公司、贛州XX電子有限公司房屋買賣合同糾紛一案，本院于2015年4月9日立案受理后，依法適用簡易程序公開開庭進行了審理。庭審中，原、被告雙方申請庭外和解，和解期間為2015年6月4日至2015年8月4日，和解期間雙方未達成調解協議。原告任XX、三被告的共同委托代理人肖X到庭參加訴訟。本案現已審理終結。
原告任XX訴稱：2011年5月18日原被告雙方簽訂《房屋合建協議》一份，約定被告將位于贛縣工業園的自建房叁樓及雜間共計124平方米出售給原告，單價1800元每平方米，共計223200元人民幣。原告按合同約定已付購房款207500元人民幣，約定被告應于2011年12月31日前將房屋交付原告使用，并在交付使用一年內辦理好房屋產權證。2012年4月25日被告將入戶鑰匙交于原告，但至今沒有為原告辦理水電上戶及個人房產證，致使原告無法入住，特別是被告用售于原告的房產拿去了銀行抵押貸款。后被為保證該房產買賣合同的履行。又于2014年12月11日承諾其名下位于紅金工業園銅鋁大道“贛州XX電子有限公司”4號廠房一樓面積為164平方米的6號店鋪抵押變更給原告，不久原告意外得知，原告原先所購房屋因被告未能及時全部還清貸款，又把房產轉給他人，并將開戶門鎖及總門鎖全部撬換，原告現在根本無法入內。而被告承諾抵押給原告的店鋪也出售給了他人。以上所述違約內容，被告均沒有及時、如實的告知原告。導致原告的合法權益嚴重受損，原告屢次找被告協商解決問題，均未果。被告的行為已經違反雙方合同的約定及法律精神，將房屋一房二賣，嚴重侵犯了原告的合法權益，根據我國《民法通則》、《合同法》、《訴訟法》、《房地產管理法》等有關法律規定，為維護原告的合法權益，特提起訴訟，請求法院依法判令解除原、被告簽訂的購房合同；被告返還購房款207500元及違約金86175元并按補充協議約定的百分之三順延至實際完全履行之日止；被告賠償原告已付購房款一倍的賠償責任即207500元；本案訴訟費由被告承擔。
被告張XX、贛縣XX營銷策劃服務有限公司、贛州XX電子有限公司辯稱，我們主張原告與被告簽訂的房屋合建協議無效，理由一、地塊所有人是陳XX，請求法庭追加他為本案的被告，或者第三人；二、本案的涉及土地是農村集體土地，非本村村民是不能進行交易的；三、本案涉及的房屋合建協議，侵害了國家集體和第三人的利益，所以我們主張該協議無效；四、鑒于本案的房屋合建協議是無效的行為，雙方的合同行為自始無效，依據該合同所得的利益應各自返還，所以針對原告的訴求，退還原告的本金及被告已承諾的違約金（剔除不合法部分）是可以的。
經審理查明：2011年5月18日原告任XX與被告張XX、贛縣XX營銷策劃服務有限公司雙方簽訂《房屋合建協議》一份，約定被告將位于贛縣紅金工業園的自建房叁樓及雜間共計124平方米出售給原告，單價1800元每平方米，共計223200元人民幣。協議約定被告應于2011年12月31日前將房屋交付原告使用，并在交付使用一年內原告辦理好房屋產權證。截止到2014年5月4日原告按合同約定已付給被告張XX購房款207500元人民幣，2014年12月1日被告張XX、贛州XX電子有限公司與原告任XX簽訂了抵押合同，因被告張XX違約其愿將被告贛州XX電子有限公司4號樓一樓6號店面164平方米抵押給原告，但未辦理任何抵押手續。2014年12月10日被告張XX將出賣給原告的涉案房屋進行抵押貸款償還債務。因被告張XX一直不能履行合約，未交付房屋給原告，2015年1月25日，雙方簽了一個補充協議：“2015年1月20日張XX與任XX對賬，截止到2014年5月4日任XX已交房款207500元，張XX應付任XX違約金計人民幣67500元。因張XX現仍不能履行合約，張XX承諾2015年1月21日起違約金按已交房款207500元按月3%計算，直至任XX向張XX所買的工業園三期陳圣桃A8-3-4地塊履行完畢”。
另查明，被告贛縣XX營銷策劃服務有限公司、贛州XX電子有限公司的法定代表人均為被告張XX。
本院于2015年8月10日對被告贛州XX電子有限公司的廠房進行了財產保全，裁定查封被告贛州XX電子有限公司位于贛縣XX園銅鋁大道廠房（房產證號：贛房權證字第56934號）。
上述事實有原、被告陳述，原告提供身份證、房屋合建協議、房屋借款協議、抵押合同、國有建設土地使用權合同、證人證言、購房款單據一份（含27單次）、承諾書、聊天記錄一組、贛縣XX營銷策劃服務有限公司發的函、補充協議、違約金表格等證據，上列證據經庭審質證，能相互印證，本院予以確認。
本院認為，原告任XX與被告張XX、贛縣XX營銷策劃服務有限公司簽訂的房屋合建協議，主要內容是購買被告張XX與案外人陳XX、陳治X提供土地使用權，被告張XX提供資金進行建房，并以建成的房屋進行分配，屬于房地產轉讓的一種特殊形式。原、被告雙方之間簽訂的房屋買賣關系不存在《中華人民共和國合同法》第五十二條規定的合同無效的情形，均為有效合同。由于被告未按合同履行交房義務，原告主張解除房屋買賣合同符合法律規定，本院予以支持；被告張XX應向不能取得爭議房屋所有權的原告任XX承擔違約賠償責任，其損失的計算，本院參照原、被告雙方于2015年1月25日簽訂的補充協議確定。本案中被告張XX系被告贛縣XX營銷策劃服務有限公司、贛州XX電子有限公司的法人代表，在對外發生經濟交往時，經常共同使用，已構成法人人格混同，故本案三被告應共同承擔連帶賠償責任。據此，依照《中華人民共和國物權法》第十五條、《中華人民共和國合同法》第六條、第八條、第六十條、第九十四條第（四）項、第一百零七條、《最高人民法院關于適用﹤中華人民共和國合同法﹥若干問題的解釋（二）》第十五條、《中華人民共和國公司法》第二十條之規定，判決如下：
一、解除原告任XX與被告張XX、XX營銷策劃服務有限公司2011年5月18日簽訂的《房屋合建協議》。
二、限被告張XX、贛縣XX營銷策劃服務有限公司、贛州XX電子有限公司于本判決生效之日起七日內返還原告任XX購房款207500元和違約金67500元，并從2015年1月21日起按已交房款207500元的數額按月利率3%計付違約金至付清之日止。
三、駁回原告任XX的其他訴訟請求。
案件受理費4405元（原告已預繳），由被告張XX、贛縣XX營銷策劃服務有限公司、贛州XX電子有限公司承擔。
根據《中華人民共和國民事訴訟法》第第二百五十三條被執行人未按判決、裁定和其他法律文書指定的期間履行給付金錢義務的，應當加倍支付遲延履行期間的債務利息。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提交副本，上訴于江西省贛州市中級人民法院。
審判員　　陳福春
二〇一五年八月二十六日
書記員　　李愛珍