公房使用權(quán)能適用善意取得制度么?
案情
顧念恩系顧佳之父。顧念恩一家原居住的平房三間拆遷，顧念恩于1993年12月與拆遷人簽訂《城市住宅房屋拆遷安置補(bǔ)助協(xié)議書》，獲得安置的二居室公房兩套。1995年3月，顧念恩與顧佳之母經(jīng)法院終審判決離婚：顧佳由其母撫育；拆遷所分兩套二居室樓房，顧佳之母和顧念恩每人各居住一套。1996年顧佳及其母被安置在祥和區(qū)37號公房內(nèi)居住，顧念恩被安置在本案訴爭的鐵合區(qū)公房內(nèi)居住。顧念恩就訴爭房屋于1997年1月與鐵合區(qū)房屋管理所簽訂了《公有住宅租賃合同》，該合同抬頭的“承租方(乙方)”處填寫為“顧佳”，落款“乙方：(簽字或蓋章)”處填寫為“顧念恩”。2001年，顧念恩因故離開訴爭房屋。其間，顧佳以租賃合同丟失為由向鐵合區(qū)房管所申請補(bǔ)辦訴爭房屋租賃合同，并聲明原有合同作廢。新的《公有住宅租賃合同》抬頭的“承租方(乙方)：”處和落款“乙方：(簽字或蓋章)”處均填寫為“顧佳”。
2007年9月，趙云延(甲方)與中介公司(乙方)簽訂《房屋換入委托合同》，約定甲方委托乙方置換入訴爭房屋，置換入價(jià)格為48萬元整。換出房屋價(jià)格再議。2007年10月，顧佳與趙云延簽訂《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，內(nèi)容為：“訴爭房屋承租人顧佳。因住房調(diào)整，自愿將該房使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給趙云延，有本市戶口，雙方就房內(nèi)設(shè)施及經(jīng)濟(jì)方面自行解決，如今后因轉(zhuǎn)讓引起家庭糾紛責(zé)任自負(fù)，新承租人保證今后按時(shí)交納房租。”同日，鐵合區(qū)房管所為趙云延辦理了訴爭房屋的《公有住宅租賃合同》。此后，趙云延入住訴爭房屋至今。
顧念恩于2008年2月訴至法院稱：顧佳是我的女兒。我們一家原住房進(jìn)行拆遷，安置我們一家兩套二居室住房。后我與顧佳之母離婚，經(jīng)法院判決，我們夫妻對拆遷來的兩套二居室樓房每人各居住一套。我被安置入住訴爭房屋，公房租賃合同將顧佳與我同時(shí)登記為承租人，顧佳時(shí)年13歲。2001年我因故離家，委托他人看管該房。后顧佳以I臨時(shí)居住為由，騙取了該房的鑰匙。今年我回到本市，到訴爭房屋看房，發(fā)現(xiàn)趙云延在此居住，趙云延聲稱“顧佳已將該房賣給我了”。我又到鐵合區(qū)房管所了解情況，得知該房承租人已被鐵合區(qū)房管所于2007年10月變更為趙云延。綜上，我認(rèn)為顧佳、趙云延惡意串通，非法買賣我承租的公房，侵害了我的居住權(quán)和生存權(quán)，故訴至法院請求法院：確認(rèn)顧佳、趙云延關(guān)于訴爭房屋的房屋買賣行為無效，并責(zé)令顧佳、趙云延返還我上述房屋；訴訟費(fèi)由顧佳、趙云延負(fù)擔(dān)。
顧佳辯稱：我自愿與趙云延簽訂了《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，將訴爭房屋使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給趙云延。鐵合區(qū)房管所為我辦理了與趙云延的承租權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)，這符合相關(guān)規(guī)定和法定程序，不存在房屋買賣行為。1997年房管所為我辦理了訴爭房屋《市公有住宅租賃合同》，由于當(dāng)年本人尚未成年，所以由父親顧念恩代理辦了進(jìn)住手續(xù)，并非與顧念恩同為承租人。后來本人發(fā)現(xiàn)租賃合同丟失，特向房管所申請補(bǔ)辦并聲明原有合同作廢。綜上，我不同意顧念恩的訴訟請求。
趙云延辯稱：我什么都不知道，我只是通過中介公司交了50萬元得到了這套房屋，其他的情況我不知道。我并沒有買賣房屋，我是與中介公司簽訂房屋轉(zhuǎn)換合同。具體他們?nèi)绾尾僮魑也恢馈ｎ櫮疃髡f惡意串通我認(rèn)為是不對的。公有住房租賃合同載明承租人為顧佳，顧佳享有支配、使用和轉(zhuǎn)讓權(quán)，顧念恩并非訴爭房屋承租人，對顧佳轉(zhuǎn)讓訴爭房屋承租權(quán)無無權(quán)干涉。故不同意顧念恩的訴訟請求。
結(jié)果
法院經(jīng)審理認(rèn)為：公民的合法權(quán)益受法律保護(hù)。本案顧念恩系原來平房的被拆遷人，其對訴爭房屋享有居住權(quán)已被生效的離婚民事判決書所確認(rèn)。現(xiàn)顧佳在未征得其同意的情況下私自將該房使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給趙云延，應(yīng)屬無權(quán)處分行為。現(xiàn)顧念恩亦不予追認(rèn)，故顧佳與趙云延所簽轉(zhuǎn)讓協(xié)議無效。協(xié)議無效后，雙方應(yīng)互相返還因該協(xié)議取得的財(cái)產(chǎn)。顧念恩請求趙云延騰退訴爭房屋，并無不當(dāng)。但是，考慮到趙云延現(xiàn)無其他住房，其騰房需要一定的準(zhǔn)備時(shí)間。由于公房承租權(quán)具有特殊性，在有其他共居人的情況下租賃合同所載明的承租人并非租賃房屋的唯一使用權(quán)人，故趙云延以訴爭房屋后來的公有住房租賃合同載明的承租人是顧佳為由主張顧念恩對訴爭房屋使用權(quán)的處分無權(quán)干涉，缺乏法律依據(jù)。況且后來的公有住房租賃系依顧佳申請補(bǔ)辦，與原始租賃合同對承租人的記載亦不完全相符。同時(shí)，雖然趙云延在簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議時(shí)出于善意，但因承租權(quán)屬于債權(quán)性質(zhì)，故其難以依據(jù)物權(quán)法上的善意取得制度取得訴爭房屋使用權(quán)。至于趙云延因轉(zhuǎn)讓協(xié)議無效而享有的相應(yīng)權(quán)利，可以另行向顧佳主張。對于顧念恩請求顧佳返還訴爭房屋的訴訟請求，因顧佳系該訴爭房屋承租人，故對該請求，不應(yīng)支持。據(jù)此，法院做出判決：1．顧佳與趙云延簽訂的《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》無效。2．趙云延于本判決生效后1年內(nèi)將訴爭房屋騰退給顧念恩。3．駁回顧念恩的其他訴訟請求。
分析
公房使用權(quán)無法適用善意取得
本案是典型的公有住房使用權(quán)無權(quán)處分案件。《物權(quán)法》第106條規(guī)定：“無處分權(quán)人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)：(一)受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時(shí)是善意的；(二)以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓；(三)轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。受讓人依照前款規(guī)定取得不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無處分權(quán)人請求賠償損失。當(dāng)事人善意取得其他物權(quán)的，參照前兩款規(guī)定。”所謂善意取得，是指財(cái)產(chǎn)占有人無權(quán)處分其占有的財(cái)產(chǎn)，如果他將該財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給第三人，受讓人取得該財(cái)產(chǎn)時(shí)出于善意，則受讓人將依法即時(shí)取得對財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)或者其他物權(quán)。需要指出的是，這里的財(cái)產(chǎn)包括動產(chǎn)和不動產(chǎn)。
善意取得制度的目的在于保護(hù)占有的公信力，保護(hù)交易安全，鼓勵(lì)交易，保護(hù)商品交易的正常秩序，促進(jìn)市場經(jīng)濟(jì)的有序發(fā)展。在傳統(tǒng)的善意取得制度理論中，善意取得的財(cái)產(chǎn)限于動產(chǎn)，而以登記作為公示的不動產(chǎn)的取得，則不適用此制度。我國正處于向市場經(jīng)濟(jì)過渡的轉(zhuǎn)軌時(shí)期，許多不動產(chǎn)登記制度尚未完善，經(jīng)常存在“一房二賣”，甚至“一房多賣”的情況，導(dǎo)致許多購房人的權(quán)利得不到保證。因此，將善意取得制度適用于不動產(chǎn)交易領(lǐng)域，可以最大限度的保護(hù)善意第三人的利益，從而促進(jìn)社會主義市場經(jīng)濟(jì)有序地發(fā)展，所以我國《物權(quán)法》規(guī)定善意取得制度適用于不動產(chǎn)。
善意取得制度是國家立法基于保護(hù)交易安全，對原來的權(quán)利人和受讓人之間的權(quán)利所作的一種強(qiáng)制性的物權(quán)配置，受讓人取得財(cái)產(chǎn)所有權(quán)是基于物權(quán)法的直接規(guī)定而不是當(dāng)事人的法律行為，具有確定性和終局性。善意取得涉及三方當(dāng)事人的利益，即財(cái)產(chǎn)原權(quán)利人、讓與人和受讓人，產(chǎn)生三方面的法律關(guān)系，：第一，原權(quán)利人和受讓人之間發(fā)生物的權(quán)屬變動關(guān)系，受讓人因善意取得而即時(shí)取得標(biāo)的物的所有權(quán)，原權(quán)利人的所有權(quán)因此而消滅；第二，讓與人與受讓人之間基于法律行為而產(chǎn)生債權(quán)債務(wù)關(guān)系；第三，原權(quán)利人和讓與人之間，原權(quán)利人的所有權(quán)因?yàn)槭茏屓说纳埔馊〉枚l(fā)生消滅，又不能請求受讓人返還財(cái)產(chǎn)，法律只能對原權(quán)利人提供一種債權(quán)上的救濟(jì)，即原權(quán)利人可以基于債權(quán)上的請求權(quán)要求讓與人承擔(dān)合同或者侵權(quán)責(zé)任。
善意取得的構(gòu)成要件包括：第一，受讓人受讓財(cái)產(chǎn)時(shí)是善意的。所謂“善意”，是指行為人的內(nèi)在心理活動，作為主觀活動狀況，不顯于外部，難于度測，但是作為法律概念，必須具有可量度性和可操作性，應(yīng)當(dāng)有具體的衡量標(biāo)準(zhǔn)。在判斷受讓人是否為善意時(shí)，應(yīng)當(dāng)采取推定的方法，即推定受讓人是善意的，應(yīng)當(dāng)由原來的權(quán)利人對受讓人是否具有惡意進(jìn)行舉證，如果不能證明為惡意，則推定為善意。第二，以合理的價(jià)格有償轉(zhuǎn)讓。在許多情況下，無償轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)本身就表明財(cái)產(chǎn)來源可能是不正當(dāng)?shù)模粋�(gè)誠實(shí)的、不貪圖便宜的受讓人在受讓財(cái)產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)查明財(cái)產(chǎn)的來源，如果不經(jīng)調(diào)查就無償受讓財(cái)產(chǎn)，則本身是非善意的，或者說是有過失的。無償取得財(cái)產(chǎn)時(shí)，不適用善意取得。第三，轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。如果雙方僅僅達(dá)成了一致，而并沒有發(fā)生標(biāo)的物的轉(zhuǎn)移，則不能發(fā)生善意取得的效果，雙方當(dāng)事人仍然只是一種債的關(guān)系，受讓人要取得財(cái)產(chǎn)所有權(quán)，需要受讓財(cái)產(chǎn)予以交付，即占有財(cái)產(chǎn)。
但是本案卻不能適用善意取得。善意取得有若干要件，其中一個(gè)最主要的在于取得的是物權(quán)。而租賃權(quán)是債權(quán)，無法適用善意取得制度。公有房屋的租賃權(quán)有著特殊的背景和內(nèi)容，在《物權(quán)法》制定之時(shí)，對于公有房屋租賃權(quán)的性質(zhì)也有過爭論，但最終的定稿沒有將此種權(quán)利規(guī)定為物權(quán)。根據(jù)物權(quán)法定的原則，法無明文規(guī)定就不能稱之為物權(quán)。所以盡管本案的其他要件均符合善意取得制度的條件，但是由于取得的不是物權(quán)，所以還是不能適用善意取得制度。
提示
承租人不一定能夠單獨(dú)處置公有房屋使用權(quán)
公有房屋的承租人很多時(shí)候是家庭的代表，雖然由這個(gè)人承租，但往往該公房中有權(quán)使用的有很多人。例如拆遷安置的公房，除了承租人外，拆遷中需要安置的人口都有權(quán)使用該套公房，承租人要處置該套公房的使用權(quán)，在一些情況下就要看其他使用權(quán)人的意見。如果該套房屋的共同居住人在拆遷中享有一定的既有利益，那么承租人處分使用權(quán)時(shí)就受到限制。沒有征求這類使用人的同意，承租人就無權(quán)處分使用權(quán)，如果處分了，就會發(fā)生法律上的無權(quán)處分。
本案就屬于此類案件。生效的離婚判決中明確了父親享有一套拆遷后的公有房屋的承租權(quán)。本案拆遷發(fā)生時(shí)間較早，當(dāng)時(shí)的拆遷還采用過度周轉(zhuǎn)的方式，先拆迂，提供給被拆遷人周轉(zhuǎn)用房，待安置用房建好后再行分配，所以才會出現(xiàn)判決中只列明一套公有住房而不寫明具體位置的情況。在離婚判決生效后，父親享有使用權(quán)的公房下發(fā)。在當(dāng)時(shí)那個(gè)年代，寫成孩子名字是一種較為普遍的現(xiàn)象，所以本案不能以當(dāng)時(shí)租賃合同寫為女兒名字就認(rèn)定承租權(quán)是女兒的。所以本案的公有房屋使用權(quán)是父親和女兒都有的。女兒是名義上的承租人，但是其對使用權(quán)是不能單獨(dú)處分的，要處分應(yīng)當(dāng)征求父親的意見。如果父親不同意，那女兒的處分就是無權(quán)處分。
勝敗關(guān)鍵
《合同法》第5l條規(guī)定：“無處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效。”本案中的公有住房租賃合同的抬頭處雖然寫的是女兒的名字，但根據(jù)有效的離婚判決可以看出，訴爭公有房屋是父親拆遷所得，所以父親對該房屋享有使用權(quán)，女兒無權(quán)單獨(dú)處分。現(xiàn)在女兒沒有經(jīng)過父親的同意將公有房屋使用權(quán)加以處分，姑且不論這種出賣的行為是否符合公有房屋使用權(quán)處分的法律規(guī)定，其處分也是一種無權(quán)處分，由于沒有經(jīng)過權(quán)利人的追認(rèn)，所以人民法院判定合同無效，支持了父親的主張。
摘自：靳起,盛蔚著《公房、房改房及經(jīng)濟(jì)適用住房糾紛案例答疑/100個(gè)案例叢書》
