物業公司訴業主違約案

　　【簡要案情】

　　原告北京市大成物業管理公司訴稱，我公司受北京大成房地產開發集團有限公司(以下簡稱“大成開發公司”)的委托，負責該公司開發建設的“長安新城”項目的物業管理。被告李恕等長安新城十二名業主購買了該項目日一樓房屋與我公司簽訂了《物業管理服務合同》，領取了我公司發放的物業管理公約，辦理了房屋人住手續。后來，被告在未經任何有關單位批準，也未通知我公司的情況下擅自封閉自家陽臺。被告的行為違反了原被告雙方簽訂的《物業管理服務合同》、《長安新城業主公約》的相關約定，妨礙了我公司對小區的正常管理，也使我公司無法全面履行與大成開發公司簽訂的委托管理合同的義務。在與被告協商及勸阻無效的情況下，我公司訴請法院依法判決被告拆除已封閉的陽臺，恢復原狀。

　　被告業主辯稱，我們的確與大成開發公司簽訂了《商品房買賣合同》，合同中明確規定房屋陽臺為白色塑鋼窗的封閉陽臺。大成開發公司提供的沙盤及口頭也多次承諾房屋為封閉陽臺。人住后，我們發現日一樓南陽臺未封閉，且存在很多問題。交付使用的陽臺違反了國家質量技術監督局和中華人民共和國建設部聯合發布的1999年實施的《住宅規范》關于陽臺部分的相關規定。而且因為陽臺未封閉引起盜竊案時有發生，長安新城日一樓八單元802號業主家中發生盜竊案件，隨后日一樓三單元10l及六單元20l室的業主房屋也相繼被非法侵入，據分析確認犯罪嫌疑人均通過未封閉的南陽臺侵入。另外，不封閉陽臺也不利于保暖、防塵、隔熱等等。為此，長安新城日一樓的一百位業主聯名起草《長安新城日一樓業主封閉陽臺的決議暨送達北京市大成物業管理公司的通知》，并交與原告負責人。根據決議內容，為保證長安新城日一樓全樓的整體美觀，決定集體封閉陽臺。另外，我們認為與原告簽訂的《物業管理服務合同》、《長安新城業主公約》不具有法律效力，屬于非經雙方協商的不平等、不合理的無效合同。理由是：在長安新城日一樓的收樓現場，大成開發公司以及原告向業主分發了《長安新城業主手冊》。該手冊《收樓指南》中明確規定了嚴格的收樓程序：此收樓程序明確告知長安新城日
一樓的業主如果不簽訂《物業管理服務合同》和《長安新城業主公約》將拿不到自己房產的鑰匙，而且無法進入業主已經購買的房屋。這些協議只規定了業主的責任和義務，卻沒有明確如果物業公司沒有達到物業服務標準、出現失職行為等情況將如何進行處罰。收樓期間，長安新城日一樓的部分業主臨時組織起來準備協商收樓程序和《物業管理服務合同》等協議的內容，但被大成開發公司及原告以蠻橫的態度拒絕了，并且以不交房相威脅。無奈我們在被脅迫下，嚴格履行了收樓程序。綜上所述，原告訴訟理由不合理，也不合法，故不同意其訴訟請求。

　　經審理查明，大成開發公司開發建設坐落于豐臺區大成南里二區的經濟適用房，被告十二人分別與大成開發公司簽訂《商品房買賣合同》，以預售商品房按揭方式購買映日園1號樓房屋各一套。《商品房買賣合同》第三條買受人所購商品房的基本情況中約定該商品房陽臺是[封閉陽臺]。但雙方簽訂的補充協議第(六)項補充規定為，該商品房陽臺確認以施工圖所確定的陽臺做法為準。該合同第十三條出賣人關于裝飾、設備標準承諾的違約責任中約定：出賣人交付使用的商品房的裝飾、設備標準應符合雙方的約定的標準。長安新城裝修及設備標準第八條的約定是封閉陽臺，白色塑鋼窗。但大成開發公司沒有給購房人出示過施工圖，長安新城售樓處的小區沙盤中映日園一號樓的宣傳圖與建筑竣工圖亦不符。竣工后，一號樓房屋的北陽臺為白色塑鋼窗封閉陽臺，南陽臺為護欄開敞式陽臺。

　　大成開發公司與原告北京市大成物業管理公司簽訂《長安新城物業管理委托合同》，委托原告對其新開發的長安新城小區經濟適用住房進行專業化、一體化的物業管理。合同期限暫定3年。后來，北京市居住小區管理辦公室審核批準大成開發公司報送的《大成南里小區長安新城映日園、冬趣園、秋影園房屋使用、管理、維修公約》，該公約中規定由大成開發公司指定原告為物業管理企業，另在第九章中對房屋的使用、管理和維修作出了具體規定。

　　長安新城映日園一號樓業主辦理人住手續。原告印發的收樓指南中規定，業主要簽訂和領取《大成南里(長安新城)物業管理服務合同》、《業主手冊》、《房屋使用說明書》、《大成南里(長安新城)室內裝飾裝修管理細則》等，取得《收樓工作流程確認單》上工作人員的所有簽字，方可辦理人住。 《大成南里(長安新城)物業管理服務合同》第十四條甲方的義務中第六項規定，業主裝飾裝修房屋時，應遵守政府有關法律、法規和《大成南里(長安新城)室內裝飾裝修管理細則》；該《細則》第二條裝修項目及要求第四條中的第二項規定，為了保持大成南里(長安新城)的整體外觀，不得擅自封閉陽臺或平臺，不得在陽臺上或平臺上搭建任何構筑物，或者改變其外表顏色；不得在陽臺或平臺上安裝任何防盜網或防護欄。《大成南里(長安新城)業主公約》中的裝修管理公約第十條規定了上述相同的內容。

　　 被告十二人等業主人住后認為南陽臺不封閉存在不安全、不衛生、不保暖、不節能等弊端，多次與原告協商，要求封閉南陽臺，并于交給原告有一號樓一百位業主簽名的《長安新城日一樓業主封閉陽臺的決議暨送達北京市大成物業管理公司的通知》；在原告仍不同意的情況下，被告將自家居室的南陽臺統一用白色塑鋼窗封閉。

　　法院認為，大成開發公司與被告十二人簽訂《商品房買賣合同》時沒有明確房屋的南、北陽臺是否為封閉陽臺，在該合同的長安新城裝修及設備標準第八條中約定封閉陽臺，白色塑鋼窗，使業主在買房時認為陽臺都是封閉的，影響了業主在購買房屋締結合同時選擇權的行使，這是一號樓業主與物業管理公司發生糾紛的主要原因。該合同是大成開發公司預先擬訂、在訂立合同時未與對方協商的格式合同，對其中的條款有爭議的，應作出不利于提供格式條款一方的解釋。另大成開發公司制定的《大成南里小區長安新城映日園、冬趣園、秋影園房屋使用、管理、維修公約》中關于業主對房屋的使用的具體規定，審批前沒有與業主協商或通告，對被告沒有約束力。

　　原告為履行物業管理職責與被告簽訂的物業管理服務合同亦為格式合同，雙方是物業經營管理者與消費者(業主)的關系。業主作為所購房屋的所有權人，對陽臺具有專有所有權，可自主使用。原告在合同中沒有考慮售房時所簽的《商品房買賣合同》中有關陽臺狀況約定不明的情況而強制不準許擅自封閉陽臺的約定不合理，該內容無效。鑒于十二名被告封閉陽臺使用的材料及樣式統一，并未影響小區內的整體美觀、市容環境及其他公共利益，故對原告的訴訟請求不予支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第五十三條第一款、《中華人民共和國合同法》第三十九條第二款、第四十一條、《中華人民共和國民法通則》第七十一條、《中華人民共和國消費者權益保護法》第二十四條之規定，判決駁回原告北京市大成物業管理公司的訴訟請求。

　　【案例評析】

　　本案涉及到本司法解釋第二條和第四條的內容。

　　本案發生之時，《物權法》、《物業管理條例》等法律法規及其相關司法解釋并沒有出臺，因此在法院審理判決的時候，只能適用《消費者權益保護法》、《合同法》和《民法通則》法條作為審理依據。現在結合本司法解釋具體條文進行分析。我們認為，本案的焦點有兩個：其一，被告(業主)與原告(物業公司)之間簽訂的物業服務合同是否有效；其二，原告訴被告妨礙物業服務企業管理是否符合本解釋第四條規定的情形。

　　 我們認為原告與被告簽訂的物業服務合同和公約無效，這是因為：

　　第一，根據《物業管理條例》第二十二條的規定，建設單位應當在銷售物業之前，制定臨時管理規約，對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反臨時管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。建設單位制定的臨時管理規約，不得侵害物業買受人的合法權益。由此可見前物業服務合同和規約的內容不得侵害買受人的合法權益，本案中物業公司革擬的規約中沒有對服務類型和標準進行規定，合同中也只規定了業主的義務，沒有明確物業公司的義務和業主應享有的權利，因此，此規約和合同屬于不合法的規約合同，在法律效力上對業主沒有約束力。

　　第二，根據《物業管理條例》第二十三條的規定，建設單位應當在物業銷售前將臨時管理規約向物業買受人明示。并予以說明。這種明示應該是物業公司對業主的詳盡說明，本著平等協商的態度進行的，但是本案中，物業公司沒有盡到說明義務，并且以不交鑰匙為威脅，強迫業主簽訂條約，這不符合前期物業服務合同有效要件。

　　第三，根據本司法解釋第二條的規定，針對物業服務合同中免除物業服務企業責任、加重業主委員會或者業主責任、排除業主委員會或者業主主要權利的條款的，業主委員會或者業主請求確認合同或者相關條款無效，人民法院應予支持。根據本案案情，物業服務企業在前期物業服務合同中排除了自己的義務，整個合同完全圍繞著業主應承擔的義務展開，規避了物業服務企業在服務過程中應達到的標準和所負責責任范圍，因此屬于本司法解釋第二條所規制的不公平的條款，因此本合同是無效的。

　　本司法解釋第四條規定，業主違反物業服務合同、法律、法規、管理規約，實施妨害物業服務與相關秩序進行服務和管理的行為，物業服務企業請求業主承擔恢復原狀、停止侵害、排除妨害等相應民事責任的，人民法院應予支持。本條規定的是業主違約的處理情形。業主違約的前提是管理規約的有效性，如果規約本身并沒有效力，是建設單位和物業公司強加于全體業主的話，那么就談不上業主違約的事項了。

　　除此以外，業主對自身專有部分內享有充分權利，如果這種權利需要受到限制的話，應當是違反法律法規或者規約，或者是違反了其他業主的公共利益。本案中，一樓業主因為防盜等眾多原因再三請求物業公司安裝封閉陽臺未果，這本身就是物業公司失職的體現，業主可以根據本司法解釋第三條進行訴訟，要求物業公司承擔違約責任。業主在沒有得到物業公司滿意答復的時候，自行統一安裝樣式一樣的封閉陽臺，可以說是考慮到了小區整體美觀情況，根本不存在本解釋第四條所言的妨礙物業服務與管理的行為。

　　因此，本案中業主的行為是合理合法的，物業公司沒有理由要求業主拆除封閉陽臺，相反，業主可以根據《物權法》相關規則召開業主大會來維護自己的權利，甚至更換掉不合格的物業服務公司。

　　摘自：楊立新著《最高人民法院審理物業服務糾紛案件司法解釋理解與與適用》