加強區分建筑物管理有若干重要實益

一般認為，物權法律制度系靜態法律，不如債權法律制度活潑而富有彈性，然而隨著社會的進步、經濟的發展，以及法學思潮的演進，物權法律制度亦隨之而變遷發展。加強區分建筑物管理，構建區分建筑物管理的法律制度，即是有關物權法律制度因應人類居住生態變遷之需而產生和發展的，而其一旦確立，亦必將發揮重要影響。我們認為加強區分建筑物的管理的重要意義首先應表現在以下幾點：

(一)維持區分建筑物的物理機能，充分發揮其社會的、經濟的作用物盡其用，是物權法制度的理想和追求，也是在資源有限性與需求無限性之間的緊張關系面前，人類的必然選擇。概括來說，加強區分建筑物管理，可以發揮如下作用：

1．管理是延長建筑物業使用壽命的關鍵

區分建筑物已是人類居住形式的主流，而區分建筑物整體的存續通常要達到數十、上百甚至幾百年之久，在如此漫長的過程中，建筑物業自然難以避免自然的風化、雨水的侵蝕，如果管理措施健全完善，則無疑會延長建筑物業的使用壽命；相反，如果建筑物業管理不善，則勢必使得建筑物業加速毀損。

　2．管理是建筑物業發揮功能的必需

　隨著科技的進步，現代建筑物業功能亦更加綜合，提供這些綜合功能的設施設備、電源電子管線等不計其數，非專業人士無從勝任建筑物業的管理。而對這些建筑物業的管理稍有不慎即可能導致其中的設備設施運轉失靈，影響業主的使用甚至使業主的使用目的落空。同時不可避免地還會給整個建筑物業帶來不可估量的經濟損失。因此，可以說，加強建筑物業管理還是發揮物業功能所必需的。

　3．管理是建筑物業保值增值的關鍵

　住宅市場化、商品化的結果是，住宅物業成為業主的私人財產，可以由業主進行排他性支配，并可以在市場上流通轉讓，而一個物業小區如果管理水平較高則勢必能提升建筑物業的市場價值；相反，如果一個物業小區管理不善，垃圾遍地，臭氣沖天，糾紛不斷，失竊嚴重等，業主避之唯恐不及，因此這樣的區分建筑物在誰手上都會成為燙手的山芋，沒有人愿意接手，即使對外出租亦會為知情的租客所指摘，因此，其市場價值包括租金價格必然比同類建筑物要低。這一點對于以區分建筑物作為投資對象的業主來說，顯得尤其重要。

　(二)定紛止爭，和諧人際關系

　加強區分建筑物管理，其中極其重要的一項內容就是要厘清業主與開發商之間、業主與物業服務企業之間以及業主與業主之間、業主與業主團體之間的關系。如業主與開發商之間是房屋買賣合同關系，業主享有區分建筑物的所有權并負有支付購房款的義務，開發商有權收取售房款并應向購房人交付房屋、承擔房屋質量擔保責任等；物業服務企業是受全體業主或業主團體之委托提供物業管理服務的企業法人，物業服務企業應依據全體業主或業主團體的授權并應依據物業服務合同的約定提供物業管理服務，業主則有交納物業服務費的義務……唯有相關各方利益主體之間的權利義務關系明晰，主張權利，才能夠名正言順，履行義務，才能夠心平氣和。

誠然，源于人們利益和需求的差異性，糾紛的存在具有相當的客觀性而無可避免，但一些不必要的紛爭則是理應避免也是可以避免的。因為，在一個權利義務關系明晰的制度環境中總能比權利義務關系模糊不清的制度環境中少產生很多不必要的糾紛。現如今，圍繞區分建筑物業產生的糾紛，很多即是由于權利義務關系不明晰造成的。如有的業主對開發商不滿，如開發商交付的房屋與合同約定面積有出入，開發商交付的房屋出現墻體裂縫、墻皮脫落等問題，業主不向開發商主張權利，卻采取了拒絕交納物業服務費的方式，純系混淆了業主與開發商及業主與物業服務企業之間的法律關系的性質，因此而產生的糾紛就不能認為是恰當和必要的。又如，物業服務企業在物業小區空地上私設停車位，收取高昂的停車費；物業服務企業對拒絕交納物業費的業主采取毆打、禁止進入物業小區等措施，也系對其與業主之間的法律關系的界定和認識不清所致。

黨的十七大報告提出，中國特色社會主義道路，就是在中國共產黨領導下，立足基本國情，以經濟建設為中心，堅持四項基本原則，堅持改革開放，解放和發展社會生產力，鞏固和完善社會主義制度，建設社會主義市場經濟、社會主義民主政治、社會主義先進文化、社會主義和諧社會，建設富強民主文明和諧的社會主義現代化國家。而構建社會主義和諧社會，就要“完善社會管理，維護社會安定團結”，“最大限度激發社會創造活力，最大限度增加和諧因素，最大限度減少不和諧因素”。加強區分建筑物管理，理順圍繞區分建筑物各方利益主體之間的權利義務關系，勢必減少這些當事各方之間的不和諧因素并增加有利于和諧的因素，利于物業小區的和諧。從某種程度上說，物業小區的和諧，是社會主義和諧社會的組成部分，事關業主關系甚巨，事關和諧社會的大局甚巨。

(三)加強物業管理還是一種人文關懷

如果說定紛止爭、和諧人際關系的邏輯原點是人與人之間的關系、是社會整體的話，加強區分建筑物管理最終還將體現為一種人文關懷。

古往今來說，安居樂業始終都是對盛世圖景的理想描繪，而在安居和樂業的關系上，恐怕安居應較樂業更為重要。古代有孟母三遷、擇鄰而居的故事，盡管孟母的用意在于子女的教育，但從中亦折射出居住環境、居住質量之重要。因此，特別是在當代社會房地產價格飛漲、遷居實屬不易的情況下，提高每一區分建筑物的管理顯得尤其重
要。高品質的物業管理，不僅提高了物業本身的使用效能，更將公平和正義播撒于人間。所謂正義就是給予人應得的部分，界定清楚了物業權屬性質，明確了圍繞區分建筑物各方當事人之間的權利義務關系，則勢必在相關當事人之間，特別是作為蕓蕓眾生的業主之間，劃定了權利與義務的楚河漢界，如果這個楚河漢界的劃分能用正當來評價的話，則相關當事人之間必然在情感上獲得了應得的待遇的主觀評價。對作為個體的業主來說，其結果必然是帶來心靈的舒暢和內心的寧靜，從而老人能夠怡然自得并盡享天年，青年能夠心無旁騖而安于事業，少年能夠嬉戲暢游而免于災禍。

　　摘自：徐海燕著《區分所有建筑物管理的法律問題研究》