恒豐銀行股份有限公司蘇州分行與蘇州
東奧國際貿易有限公司等執行異議案

裁判要旨

執行實踐中被執行人與案外人虛構租賃關系以規避執行的情形仍然多發，通過異議審查程序對租賃關系的真實性進行有限的實體審查是反規避執行的重要手段，本案就是這樣一起案件。“買賣不破租賃”原則的立法目的在于保護弱勢群體，避免由于出租人處分租賃物的行為損害承租人基本的生存權或居住權，該原則所保護的合法租賃關系應當滿足租賃合同真實有效、承租人實際占有租賃物在抵押及查封之前等條件。在虛假租賃審查中，法官可以對比合法租賃權成立的具體條件，將租賃合同簽訂的時間、租金支付的方式、承租人是否實際占有租賃物被執行人和承租人之間的關系以及承租人在法庭上的表現等因素作為審查判斷的參考。而一旦認定為虛假租賃的，應當對相關責任人依法予以懲戒。

江蘇省蘇州市中級人民法院執行裁定書
( 2013)蘇中執異字第0020
異議人（案外人）蔡月懷，女，1963年6月12日生，居民身份證號352123196306120523，漢族，住北京市朝陽區廣渠路33號院1號樓8層A單元801 。
委托代理人馬紅民，北京太古律師事務所律師。
申請執行人恒豐銀行股份有限公司蘇州分行，住所地蘇州工業園區星海街198號星海大廈1幢。
負責人杜娟，該行行長。
委托代理人朱洪，江蘇簡文律師事務所律師。
被執行人蘇州東奧國際貿易有限公司，住所地江蘇省常熟市東南經濟開發區黃山路128號。
法定代表人李建東，該公司董事長。
被執行人李建東，男，1974年1月10日出生，漢族，住江蘇省常熟市虞山鎮大虹橋西片(7)李家宅基9號。
被執行人鄭櫻花，女，1981年11月18日出生，漢族，住江蘇省常熟市虞山鎮東漕涇95 -10號。
被執行人溧陽天目湖國際飯店有限公司，住所地溧陽市天目湖中心大道8號。
法定代表人謝壟華，該公司董事長。
被執行人謝壟華，男，1963年2月25日出生，漢族，原住江蘇省常熟市虞山鎮花溪苑三區25幢504室。現羈押于常熟市看守所。
被執行人楊菊仙，女，1970年4月2日出生，漢族，住江蘇省常熟市虞山鎮蓮富苑別墅區3號22幢。
本院在執行恒豐銀行股份有限公司蘇州分行（以下簡稱恒豐銀行）與蘇州東奧國際貿易有限公司（以下簡稱東奧公司）、李建東、鄭櫻花、溧陽天目湖國際飯店有限公司（以下簡稱天目湖飯店）、謝壟華、楊菊仙金融借款合同糾紛一案過程中，案外人蔡月懷提出執行異議，本院于2013年7月18日受理后，依法組成合議庭，于2013年8月15日、2014年10月10日二次公開聽證進行了審查，
異議人蔡月懷的委托代理人馬紅民律師和申請執行人恒豐銀行的委托代理人朱洪律師到庭參加了聽證，本案現已審查終結。
蔡月懷提出書面異議稱：其與北京市朝陽區廣渠路33號院1號樓A單元601、602、701、702、801、802的房主謝壟華于2010年3月20日達成一致，謝壟華將上述房屋全部出租給蔡月懷，蔡月懷向其支付了35萬歐元定金（承租定金，后轉為涉案房屋租金，合人民幣350萬元整）。2010年4月8日雙方簽署正式的“房屋租（購）合同”，之后于2010年6月中旬向房主謝壟華支付租賃款人民幣1300萬元。即蔡月懷共向謝壟華支付了人民幣約1650萬元的租金款項，租賃期限自2010年7月8日起至2028年7月7日止，共計18年。該合同系雙方真實意思表示，且不違法《合同法》等相關法律法規之規定，應屬合法有效。蘇州市中級人民法院對上述房屋的查封在異議人承租房屋之后，異議人的在先承租權應依法受到保護，請求解除對房屋的查封。
申請執行人恒豐銀行答辯稱，本案所涉的六套房屋的所有權人是謝壟華，蘇州市中級人民法院在財產保全中依法進行查封，并在執行程序中對謝壟華的房屋采取了執行措施，異議人提交的租賃合同是不真實的，請求駁回異議人的異議請求。
異議人蔡月懷提交以下證據以支持其異議主張：一、蔡月懷的身份證件、護照、西班牙的居留證，證明其個人身份；二、蔡月懷與謝壟華簽訂的《房屋租（購）合同》，證明蔡月懷是合法的承租人，擁有承租權18年，并允許轉租；
三、相關銀行匯款憑證、匯款委托書、收條，證明租金已付清；四、長聯圣世國際貿易（北京）有限公司（以下簡稱長聯圣世公司）的企業信息，證明謝壟華系該公司法定代表人；五、長聯石油控股有限公司（以下簡稱長聯石油公司）的工商登記資料，證明謝壟華與該公司沒有關系；六、蔡月懷與汪玉濤簽訂的《房屋租賃合同》，證明蔡月懷有轉租權；七、( 2013)蘇中執字第17號搬遷令，證明執行行為違法；八、蔡月懷的榮譽證書，證明蔡月懷在涉案房屋開展西班牙中華婦女聯誼總會相關事務；九、金典泰和（北京）投資擔保有限公司（以下簡稱金典泰和公司）的工商注冊信息，證明蔡月懷在涉案房屋701內開辦經營該公司。
對于異議人蔡月懷提交的上述證據，申請執行人恒豐銀行發表質證意見為：對證據一沒有異議；對證據二、三、六的真實性有異議，認為這些材料是為了對抗其申請執行，要求進行司法鑒定；對證據四、五、八、九的關聯性有異議；對證據七，認為法院的執行措施是合法的。
本院在2013年8月15日舉行的聽證中當庭出示二份證據：一、謝壟華為抵押借款于2011年11月30日向北京華誠典當有限責任公司（以下簡稱華誠公司）出具的承諾書，證明謝壟華向華誠公司承諾當時抵押房產沒有出租；二、點炻華融投資（北京）有限公司（以下簡稱點炻公司）的工商登記材料，證明謝壟華于2011年8月1日將北京市朝陽區廣渠路33號院1號樓6層A單元602租賃給點炻公司一年。
申請執行人恒豐銀行對本院出示的證據沒有異議。異議人蔡月懷沒有當庭發表質證意見，聽證會后向本院提交的書面質證意見為：一、謝壟華向華誠公司出具未設立租賃權之“承諾書”屬其個人違反商業誠信的行為，不應影響異議人之租賃權；二、謝壟華在將房屋租賃給異議人后，又將其中一間另行租與點炻公司的行為，亦屬其個人違反商業誠信之行為，不應影響異議人之租賃權。
根據申請執行人恒豐銀行的申請，本院于2013年9月16日依法委托司法鑒定科學技術研究所司法鑒定中心（以下簡稱鑒定中心）對蔡月懷提交的相關證據進行鑒定，鑒定中心于2013年12月20日出具了司鑒中心[ 2013]技鑒字第984號鑒定意見書。在本院2014年10月10日舉行的公開聽證中，異議人蔡月懷和申請執行人恒豐銀行對該鑒定意見書以及本院調查的其他情況發表了意見。
本院經審查查明：在原告恒豐銀行與被告東奧公司、李建東、鄭櫻花、天目湖飯店、謝壟華、楊菊仙金融借款合同糾紛一案審理過程中，原告恒豐銀行向本院提出財產保全申請，本院于2012年5月18日向北京市朝陽區房屋管理局發出( 2012)蘇中商初字第0050號民事裁定書和協助執行通知書，對被告謝壟華所有的坐落于北京市朝陽區廣渠路33號院l號樓A單元601、602、701、702、801、802房產進行了查封。以上房產的權利負擔情況為：6層A單元601設定二項他項權利，第一項的他項權利人為平安銀行股份有限公司北京三元橋支行（以下簡稱平安銀行，即原深圳發展銀行），他項權證號為X京房他證朝字第219605號，他項權利種類為最高額抵押，債權數額人民幣3 770 000元，抵押權登記時間2010年5月28日；第二項的他項權利人為華誠公司，他項權證號為X京房他證朝字第311442號，他項權利類為最高額抵押，債權數額人民幣1 400 000元，抵押權登記時間2011年12月2日。6層A單元602設定兩項他項權利，第一項的他項權利人為平安銀行，他項權證號為X京房他證朝字第219602號，他項權利種類為最高額抵押，債權數額人民幣3 730 000元，抵押權登記時間2010年5月28日；第二項的他項權利人為華誠公司，他項權證號為X京房他證朝字第311443號，他項權利種類為最高額抵押，債權數額人民幣1 400 000元，抵押權登記時間2011年12月2日。7層A單元701設定二項他項權利，第一項的他項權利人為招商銀行股份有限公司北京分行（以下簡稱招商銀行），他項權證號為X京房他證朝字第215469號，他項權利種類為最高額抵押，債權數額人民幣4 290 000元，抵押權登記時間2010年5月11日；第二項的他項權利人為華誠公司，他項權證號為X京房他證朝字第311445號，他項權利種類為最高額抵押，債權數額人民幣1 250 000元，抵押權登記時間2011年12月2日。7層A單元702設定二項他項權利，第一項的他項權利人為招商銀行，他項權證號為X京房他證朝字第215472號，他項權利種類為最高額抵押，債權數額人民幣3 910 000元，抵押權登記時間2010年5月11日；第二項的他項權利人為華誠公司，他項權證號為X京房他證朝字第31 1447號，他項權利種類為最高額抵押，債權數額人民幣1 250 000
元，抵押權登記時間2011年12月2日。8層A單元801設定二項他項權利，第一項的他項權利人為招商銀行，他項權證號為X京房他證朝字第219022號，他項權利種類為最高額抵押，債權數額人民幣3 970000元，抵押權登記時間2010年5月26日；第二項的他項權利人為華誠公司，他項權證號為X京房他證朝字第311439號，他項權利種類為最高額抵押，債權數額人民幣1 600 000元，抵押權登記時間2011年12月2日。8層A單元802設定兩項他項權利，第一項的他項權利人為招商銀行，他項權證號為X京房他證朝字第21901 1號，他項權利種類為最高額抵押，債權數額人民幣3 930 000元，抵押權登記時間2010年5月26日；第二項的他項權利人為華誠公司，他項權證號為X京房他證朝字第311437號，他項權利種類為最高額抵押，債權數額人民幣1 600 000元，抵押權登記時間2011年12月2日。
本院經向北京市工商局查詢查明：一、金典泰和公司法定代表人為蔡月懷，股東為蔡月懷、季健敏等六人，企業住所（經營場所）證明上載明謝壟華于2011年7月21日同意將7層A單元701租賃給點金典泰和公司一年，北京市朝陽區雙井街道九龍南社區居民委員會出具了《關于同意將住宅改變為經營性用房的證明》。二、點炻公司法定代表人為謝壟華，股東為謝壟華、宋青融，企業住所（經營場所）證明上載明謝壟華于2011年8月1日同意將6層A單元602租賃給點炻公司一年，北京市朝陽區雙井街道九龍南社區居民委員會出具了《關于同意
將住宅改變為經營性用房的證明》。三、長聯圣世公司注冊資本1000萬元人民幣，謝壟華認繳出資700萬元，馬志認繳出資300萬元，法定代表人為謝壟華，企業住所（經營場所）證明上載明謝壟華2010年4月29日同意將6層A單元601租賃給長聯圣世公司一年，北京市朝陽區雙井街道九龍南社區居民委員會出具了《關于同意將住宅改變為經營性用房的證明》。
本院另查明，被執行人謝壟華因涉嫌犯罪于2013年7月27日在越南被國際
刑警抓獲。常熟市人民檢察院以常檢訴刑訴[2014] 263號起訴書指控謝壟華犯
抽逃出資、非法吸收公眾存款、信用卡詐騙罪，向常熟市人民法院提起公訴，該
案正在審理中。
在異議審查中，抵押權人平安銀行向本院提出書面申請稱：一、我行對案外人蔡月懷主張的租賃權及其提交的租賃關系證明材料不予認可；二、請貴院依法除去案外人主張的租賃權，并開展拍賣程序，保障債權人合法權益。抵押權人招商銀行亦向本院提出對抵押物進行騰空，以便評估、拍賣程序順利進行，拍賣所得價款優先受償。
本院對異議審查中查明的以下事實予以確認：
一、爭議房屋在平安銀行、招商銀行設立抵押權時處于空置狀態。謝壟華為向平安銀行、招商銀行申請貸款，委托北京仁達房地產評估有限公司（以下簡稱仁達評估公司）對北京市朝陽區廣渠路33號院l號樓A單元601、602、701、702、801、802房屋進行評估，仁達評估公司出具了仁達個估字[ 2010]第0110107120、0110107119，0110107118、0110107117、0110107116、0110107111號房地產抵押估價報告，六份報告載明：估價作業時間為2010年4月7日至2010年4月8日，使用狀況一欄為空閑，裝修一欄為待估對象未進行裝修、具有使用功能、為毛坯房。根據該估價報告，本院對爭議房屋在2010年4月8日前處于空置狀態且未進行裝修予以確認。
二、異議人蔡月懷主張的租賃期在設立抵押權之后。蔡月懷根據其與謝壟華的《房屋租（購）合同》提出異議稱已獲得爭議房屋租賃權18年，租賃期限自2010年7月8日起至2028年7月7日止。而爭議房屋抵押權登記的日期分別為：6層A單元601、602于2010年5月28日登記，7層A單元701、702于2010年5月11日登記，8層A單元801、802于2010年5月26日登記。由此可見，蔡月懷主張的租賃期在爭議房屋抵押登記的日期之后，對這一事實本院予以確認。
三、季健敏為蔡月懷和謝壟華共同的密切聯系人。其主要證據有：（一）蔡月懷和長聯石油公司向本院提供的落款時間為2011年6月16日的收條，內容：“今收到長聯石油控股有限公司收購加拿大鉀礦項目借款人民幣柒佰萬元整；收款人：季健敏代蔡月懷”。（二）工商登記材料顯示蔡月懷、季健敏同為經典泰和公司股東。（三）本院于2014年7月9日向中國工商銀行股份有限公司北京九龍山支行查詢，銀行憑證顯示謝壟華涉及多筆大額資金轉賬匯款的代辦人簽名都為季健敏。（四）本院于2013年8月28日提審謝壟華時，其陳述“當時北京的事主要是我公司股東的外甥季健敏處理的”。（五）北京浩庭物業管理有限責任公司（以下簡稱浩庭物業公司）總經理吳寶來出具的證明，主要內容為“季健敏具體負責房屋的裝修及與物業聯系；季健敏稱8層是謝壟華夫人蔡月懷在居住；季健將蔡月懷的電話號碼給了物業公司等”。
本院在異議審查中查明以下事實存在疑點：
一、異議人蔡月懷所稱其與被執行人謝壟華之間的關系存在疑點
蔡月懷和謝壟華皆向本院陳述二人之間僅僅是合作伙伴關系或朋友關系，但實際調查情況顯示并非如其所述。其主要證據為：（一）平安銀行于2013年6月28日向本院出具的一份《說明函》，主要內容是“1. 2012年10月12日，我行兩圣世司志找謝壟華催收時，親眼看到謝壟華與蔡月懷身穿睡衣從臥室走出；2．長聯圣世公司副總經理季健敏多次稱呼蔡月懷為老板娘，告知我們蔡月懷是謝壟華老婆；3．在我行多次下戶調查過程中，蔡月懷的兒子張閩稱呼謝壟華為爸爸；4．謝壟華辦公地點有蔡月懷母子大量生活照片，其中有一張蔡月懷的照片上有謝壟華的留言‘連深思都如此迷人真令人難以忘懷’；5. 2013年元旦后我行無法與謝壟華取得聯系期間都是通過蔡月懷了解謝壟華行蹤的。”（二）華誠公司員工劉繼軍于2013年6月29日向本院出具的一份《關于謝壟華與蔡月懷以夫妻名義生活的證明》，主要內容是“1.季健敏聯系不上謝壟華時便與蔡月懷聯系，稱蔡月懷是謝壟華的老婆；2.季健敏與我交接鑰匙時稱，8樓是謝壟華、蔡月懷的臥室，所以8樓不能交我司托管；3。在談到謝壟華時，蔡月懷兒子張閩總是以我爸怎樣怎的口吻說話。”（三）2013年7月2日，本院向本案的另一被執行人楊菊仙調查，楊菊仙向本院陳述稱：“謝壟華和蔡月懷是情人、姘居關系，他倆在一起快二十年了。租賃合同應該是假的，在北京他倆人一直是以夫妻名義生活的，北京認識他們的人都知道他倆是夫妻，夫妻之間哪里有租房子的？上面提到的房子實際的就是謝壟華在北京的家。”（四）2013年7月2日，本院向謝壟華有生意來往的朋友季偉強調查，季偉強向本院陳述稱：“他們二人是相好的關系，而且他倆相好在一起已經十七八年了。租賃合同上面顯示的簽訂時間是2010年4月份，這明顯是假的。”（五）浩庭物業公司總經理吳寶來于2014年3月10日向本院出具的一份證明，其中內容有“季健敏講，8層是謝壟華夫人蔡月懷在居住，請大家不要大聲喧嘩，不要影響謝夫人的休息。”
二、異議人蔡月懷提交的《房屋租（購）合同》及租金收條存在疑點
本院委托鑒定后，鑒定中心出具了司鑒中心[ 2013]技鑒字第984號鑒定意見書，該鑒定意見的主要內容為：（一）落款日期為“2010年3月20日”的收條與落款日期為“2011年6月17日”的收條不是在所標稱時間的間隔分別制作形成，而是在相近時間制作形成的；（二）《房屋租（購）合同》落款處“謝壟華”簽名字跡是在印刷日期字跡之前書寫形成。鑒定意見一說明這兩張收條中至少有一張不是在落款日期形成的，收條載明的信息與實際情況不符。而蔡月懷的委托代理人馬紅民律師于2014年5月12日向本院陳述稱，“落款日期為‘2010年3月20日’和‘2011年6月17日’的收條都是當天書寫的，當事人蔡月懷是這么跟我說的。”由于鑒定意見一與收條載明的信息以及當事人的陳述無法對應，本院對異議議人提交的上述證據難以采信。鑒定意見二說明《房屋租（購）合同》是先簽名后打印的，這與簽訂合同一般先打印內容后審核簽名的商業習慣不相符合，并且該合同最后一頁乙方在左、甲方在右的簽名也異于一般合同文本。
三、異議人蔡月懷所稱的租金支付情況存在疑點
蔡月懷稱其在簽訂合同后已支付了全部租金，其中700萬元是委托長聯石油公司匯款至謝壟華控股的長聯圣世公司的。本院依法向長聯石油公司調查相關付款情況，長聯石油公司向本院提供了會計記賬憑證和《收購加拿大鉀礦項目借款及還款約定書》。該《約定書》的甲方為長聯石油公司，乙方為蔡月懷，載明：“1．甲方已通過謝壟華先生收到乙方貸款資金總計人民幣玖佰伍拾萬元；2．雙方約定，2011年6月15日之前歸還貸款本金及利息……”蔡月懷向本院提交的由謝壟華代簽的《委托書》載明：“本人就長聯石油控股有限公司收購加拿大鉀礦項目借款及還款事宜，現委托長聯石油控股有限公司將還款匯入以下公司賬戶……”上述《約定書》與《委托書》共同指向收購加拿大鉀礦項目，且與蔡月懷提交的2011年6月16日的700萬元北京銀行進賬單、2011年6月17日的收條能夠相互印證，證明蔡月懷對長聯石油公司的950萬元借款是謝壟華支付的，后因鉀礦項目未獲成功，其中的700萬元歸還至謝壟華控股的長聯圣世公司。綜上，長聯石油公司支付至長聯圣世公司的700萬元與蔡月懷所稱系支付的租金沒有必然的對應關系。
四、異議人蔡月懷所稱的轉租關系真實性存在疑點
本院在執行中查明6層A單元601、602房屋被他人實際占有和使用，遂向實際使用人發出( 2013)蘇中執字第17號搬遷令，責令其在搬遷令送達之日起五日內搬離601、602室。銀通新奇商務科技（北京）有限公司總經理金明偉簽收了搬遷令后，向本院提交《關于暫緩搬遷的申請》稱：其與公司其他八名股東向謝壟華租賃上述房屋，租期自2012年9月1日開始共2年，其公司以汪玉濤名義在租賃合同上簽字，謝壟華一方則由季健敏出面辦理并以長聯圣世的名義在合同上蓋章，該合同的原件在蔡月懷處。租賃后，2012年9月1日至2013年2月28日的租金向謝壟華交納，2013年3月1日至2013年5月31日的租金轉賬給謝壟華之女張婷婷，其后未再交納租金。金偉明一并提供租金收據復印件一張，內容為“今收到銀通新奇商務科技（北京）有限公司交來2013年3月1日至2013年5月31日的租金人民幣102 000元；收款單位由長聯圣世公司蓋章，收款人為婷婷，交款人金偉明”。蔡月懷在異議審查中并未向本院提供上述合同原件，但向本院提供了一份甲方為蔡月懷、乙方為汪玉濤的租賃合同，租賃期限為201211月1日至2013年2月28日，以證明其向謝壟華租賃爭議房屋后又轉租給了汪玉濤。本院經審查認為，蔡月懷提供的租賃合同的內容與本院調查時實際占有使用人的陳述相互矛盾，無法印證，對該轉租關系的真實性本院難以確認。
五、異議人蔡月懷所稱爭議房屋由其出資并實施裝修的主張存在疑點
異議人蔡月懷向本院提交了《執行異議書所附文件及說明》，稱爭議房屋內的裝修、裝飾及家具用品是由其出資實施和購買的，屬于房屋的添附物，故其擁有相關權屬，并為證明其主張提供了長聯圣世公司購買家具、家電的發票等證據。謝壟華在向平安銀行申請貸款時，提供了長聯圣世公司與中國裝飾有限公司簽訂的《北京市裝飾裝修工程施工合同（BF - 2005 - 0205）》，該合同載明“發包人（甲方）為長聯圣世公司，承包人（乙方）為中國裝修公司。開工日期為2010年7月26日。”本院于2013年8月28日提審謝壟華時，其陳述：“當時是我裝修時缺錢，問蔡月懷借的700多萬元，不是蔡月懷出資裝修的。是以人民幣的形式打到我賬上，在買了房子半年到一年以后裝修的。”本院認為，爭議房屋的裝修合同由謝壟華控股的長聯圣世公司簽訂，這一事實與長聯圣世公司購買家具、家電的發票以及謝壟華的陳述相互印證，能夠證明爭議房屋系謝壟華出資并實施了裝修，對蔡月懷關于爭議房屋由其出資并實施裝修的主張本院礙難支持。
六、異議人蔡月懷在參與執行聽證審查中的行為存在疑點
異議人蔡月懷在向本院提出異議后，其本人未曾參與執行聽證審查。本院為查明案件情況，向蔡月懷發出傳票，要求其本人到庭陳述事實，但蔡月懷未按照傳票傳喚的時間到庭。蔡月懷的委托代理人馬紅民律師在聽證中對法院調查的相關事實都稱需要回去核實，對爭議房屋的實際占有使用人、裝修、交付等情況都無法準確陳述。另外，本院于2014年5月12日向馬紅民律師送達了《不實施規避執行行為承諾書》，但蔡月懷并未在規定的期限內簽署該承諾書并提交法院。馬紅民律師在2014年9月9日向本院陳述稱其已將承諾書轉交給蔡月懷，但不清楚蔡月懷為什么沒有提交法院。
本院認為：異議人蔡月懷具有與被執行人謝壟華惡意串通、虛構租賃關系以逃避債務履行的主觀意圖，其提交的證據不足以證明其和謝壟華之間存在真實的租賃關系。蔡月懷主張的租賃期亦在爭議房屋抵押登記的日期之后，依法不得對抗已登記的抵押權。綜合上述在異議審查中查明的相關事實和發現的諸多疑點，
本院認定蔡月懷以虛設的租賃關系對法院處分被執行人財產設置障礙，已經構成規避執行。異議人蔡月懷提出的異議請求和理由沒有事實和法律依據，本院不予支持。據此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十四條第一款第（十一）項、第二百二十七條之規定，裁定如下：
駁回蔡月懷提出的執行異議。
如不服本裁定，可在本裁定書送達之日起十五日內向本院提起訴訟。
本裁定送達后立即生效。
審判長祁鋒
審判員沈國棟
代理審判員陳琳
二O一四年十一月七日
書記員蔣覬憨


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