陳歡+



緒論

《中華人民共和國婚姻法》（以下簡稱《婚姻法》）確定了夫妻財產法定共有制，但我國并未規定不動產共有人須完整記載于不動產登記簿或不動產權屬證書之上，在婚姻關系中，將共同房產登記在一方名下的情況并不罕見。可以確定的是，不動產登記是可推翻的權利推定，《婚姻法》對夫妻財產共有制的規定是實體規定，真實的權利狀況可以推翻不動產登記簿之上的權利推定。于此，若夫妻一方擅自出賣共同房產，法律就陷入了一個兩難的境地。一方面，夫妻另一方對房產的所有權值得保護；另一方面，若無條件地保護其所有權，則市場交易安全將無從談起。

在市場經濟空前繁榮的現代社會，平衡“靜”的所有權和“動”的交易安全無疑至關重要，而表見代理制度和善意取得制度則是民法中平衡此二者的重要制度。因此，本文將從解釋論的角度分別討論夫妻一方擅自出賣僅登記在該方名下共同房產時，構成無權代理和無權處分的兩種可能，并分析在此兩種情況下應如何認定房產的最終歸屬。

一、我國物權變動的模式

要確定房產的最終歸屬，須先捋清我國物權變動的模式。在立法體例上，各國物權變動的模式不一。首先可以分為意思主義、形式主義兩大類。其區別在于是否承認獨立的物權移轉合意。所謂的意思主義，指的是，僅憑當事人的意思表示，即可發生物權變動的效力。法國、日本即采此例。而所謂的形式主義，是指須有物權變動的合意，并且需要履行交付或登記的法定形式，才能實現物權變動。德國法即采此例。意思主義下尚有所謂折中主義，即物權因法律行為而變動時，除債權之合意外，須履行交付或登記的法定形式，才能發生物權變動的效力。在我國語境下，通常稱為所謂的“債權形式主義”。形式主義下亦有所謂折中主義，即雖然承認獨立的物權行為，但認為物權行為之效力系于其原因行為之效力，奧地利、瑞士即采此例。

我國究竟采何種立法模式，素有爭議。根據《中華人民共和國物權法》（以下簡稱《物權法》）第九條、第十四條，實現物權變動，須滿足法定的公示要件，即動產交付或不動產登記。可見，不存在僅憑意思表示變動物權的可能性。因此，接下來需要考慮我國是否承認獨立的物權行為，即是否采意思主義下的折中主義，債權形式主義。從解釋論的角度看，《中華人民共和國民法總則》（以下簡稱《民法總則》）第一百一十八條第二款關于債的定義是：“債權是因合同……，權利人請求特定義務人為或者不為一定行為的權利。”訂立買賣合同后，買受人僅取得請求出賣人移轉所有權的權利，而不能直接取得標的物所有權。雖然《中華人民共和國合同法》（以下簡稱《合同法》）第一百三十條將買賣合同定義為“出賣人移轉標的物的所有權于買受人，買受人支付價款的合同”，但是這并不表示，買賣合同產生直接移轉所有權的效力。《合同法》第一百三十五條規定了出賣人基于買賣合同所負有的義務：“出賣人應當履行向買受人交付標的物或者交付提取標的物的單證，并轉移標的物所有權的義務。”該規定與《德國民法典》第433條第1款前句一致。依買賣合同，出賣人負有兩項并列的義務，即移轉標的物占有以及標的物所有權的義務。由于買賣合同的訂立不導致所有權變動，買賣合同的成立、生效無需以對標的物有處分權為前提。

但是，若買賣合同僅以出賣人一方名義簽訂，依據我國《合同法》第五十一條之規定，似乎會得出合同效力待定的結論。因此首先需要明確，究竟何為“處分行為”，如何解釋《合同法》第五十一條之“合同”。廣義的處分行為，包括事實上的處分行為（使物發生物理上變形之行為）和法律上的處分行為。而法律上的處分行為又包括處分物權之物權行為（如所有權之轉移等）及處分債權、著作財產權等其他權利之準物權行為。與物權行為相對應的則是“負擔行為”，亦稱債權行為，是一方使得另一方承擔一定行為義務的法律行為。在《物權法》出臺之前，通說認為我國不承認物權行為。依據《合同法》第五十一條的規定，出賣他人之物的買賣合同效力待定，如果取得權利人追認或出賣人嗣后取得處分權，則合同有效；否則合同無效。2007年頒布的《物權法》第十五條規定，當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。有觀點認為，該條文表明我國已經接受了債權行為和物權行為的區分，承認了物權行為獨立性。筆者認為，僅憑該條文尚不足以認定我國已承認物權行為獨立性。誠然，在公示生效主義原則下，《物權法》第十五條所述“未辦理物權登記”意味著未發生不動產物權移轉之效力，但是該條文僅說明，不動產物權是否轉移，對買賣合同效力不生影響，并不說明物權移轉之效果基于獨立的物權行為而發生，亦可將登記行為理解為物權移轉的形式要件。同時，該條文亦不能表明買賣合同的效力對不動產物權轉移的效力沒有影響。

而2012年7月1日起施行的《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（以下簡稱《買賣合同司法解釋》）第三條的規定明確了物權行為和債權行為相區分的原則，并確定出賣人締約時對標的物無處分權對合同效力沒有影響。據此，我國現行法承認了獨立于債權行為的物權行為。因此，對于《合同法》第五十一條之“合同”，只能限縮解釋為僅指“物權合同”而言。簽訂買賣合同的行為并不是“處分行為”，此時并不生無權處分之問題，買賣合同自成立時生效。唯若買受人不知出賣人為無權處分人，買受人或得依據《合同法》第五十四條第二款，基于欺詐請求撤銷合同。同時，就交易安全而言，若買賣合同效力待定，只有當所有權人承認時才生效，則所有權人不承認時，買賣合同不生效力，買受人不能向出賣人請求履行合同之義務。那么無權處分人無需承擔違約責任，只需承擔締約過失責任，對買受人保護不足。因此，分析房產的最終歸屬時，要分別考慮作為負擔行為的買賣合同的效力和作為處分行為的所有權移轉的效力。

在我國債物二分的立法體例下，承認獨立的物權行為是邏輯之必然。我國《物權法》認可了物權客體特定原則，其基本含義是：“物權之存在于確定的一物之上，相應的，每一行為亦只能處分一物。”在此基礎上，物權行為若不獨立于債權行為，物權客體特定原則將被消解，因為，債權行為并不要求客體特定化，無論負擔幾項義務，均無妨包含于同一意思表示，這在所謂“一括買賣、分批履行”的情況下，意義尤其突出。無論國內交易抑或國際貿易，～筆訂單分期交貨的交易形式均屬正常。如果所有權的移轉只能附著于一次買賣合意，那么，分期交付標的物之所有權移轉問題，將無可避免地面臨解釋困境。于未來物買賣之場合，亦同。

摘自：《民商法實務精要（2）：修訂本【麥讀】》P133-136頁，中國法制出版社2018年4月出版。內容簡介：本書初版已經3次印刷，銷售過萬，因為部分法規變化，對全書內容進行了修訂，涉及實務技能、債與合同、物權與擔保、公司法、金融法幾個部分。 ◎核心技能：法律檢索、盡職調查、文書寫作、知識管理等核心技能要點總結。 ◎實務經驗：民間借貸、公司股權、建設工程、房屋買賣等常見案件經驗之談。 ◎前沿業務：保理合同、財富管理、盜刷糾紛、民刑交叉等前沿業務研究成果。

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