法律物權以法定的公示形式表現出來，故其具有便捷交易的功能，然而事實物權并不具備此優點。但是事實物權也會進入交易領域，從而與法律物權之間產生沖突對抗。

（一）不涉及第三人利益的場合

1.事實物權優先于法律物權

在不涉及第三人利益的情況下，事實物權是能夠對抗法律物權的，即在法律上應當對事實物權予以承認和保護。此種狀態因不涉及交易第三人無害于交易安全，故雖真正物權人的權利沒有通過登記和占有公示的方式表現出來，但是只要有足夠充分的證據表明權利人有合法的根據取得權利，即應保護真正物權人的合法權利。這存在如下原因。其一，此時不存在第三人，不存在交易安全保護問題，故保護事實物權并不與物權公示原則相矛盾。其二，可以發揮物權法維護物權“靜態安全”的功能。所謂“靜態安全”是指在不涉及第三人利益的情況下當事人之間的物權關系。在靜態物權關系下，因沒有第三人的介入，物權公示公信原則沒有適用的空間，保護事實物權，從而實現了物權的靜態安全。其三，絕對貫徹物權法定主義將導致一系列問題，必須對其加以緩和。按照物權法定主義，物權即是法律物權，不包括事實物權，只有經過公示的權利才能受物權法的保護。實踐當中大量事實物權的出現要么基于當事人的意思自治，要么當事人對其并無過錯，如果否定這些物權顯然違背社會公平正義。為此必須緩和物權法定主義的僵化，承認事實物權。

2.保護事實物權人的法律措施

首先，更正登記與異議登記。事實物權可以對抗法律物權，事實物權人享有更正登記請求權和異議登記請求權。二者的區別在于，更正登記是提示、督促當事人及時依法申請物權登記，而異議登記則是為了及時采取限制登記物權行使和流轉的法律措施。異議并不導致對土地登記簿的“封鎖”，也不導致其凍結。登記權利人仍然可以對其權利進行處分，而異議所阻卻和排除的只是基于該項處分行為的善意取得。自法律性質上來看，異議既不是登記權利的一項負擔，也不是對登記權利人處分行為的絕對或者相對的限制。若嗣后證實登記簿一直是正確的，則異議自始失去意義。其次，除了上述更正登記和異議登記，還有初始登記可以利用。初始登記，是指對建筑物的首次登記。再次，確認物權請求權與返還請求權。《物權法》第33條規定：“因物權的歸屬、內容發生爭議的，利害關系人可以請求確認權利。”事實物權人可以利害關系人的身份請求確認所有權。人民法院在審理確權案件時，應當根據涉案物權產生的原因行為是否有效、有無涉及第三人利益等因素進行綜合判斷，不能再把登記或者占有作為確定權利歸屬的根據。對于具有事實和法律依據的事實物權，要依法予以確認。《物權法》第34條規定：“無權占有不動產或者動產的，權利人可以請求返還原物。”最后，合同履行請求權。事實物權人要求法律物權人按照合同約定履行協助辦理過戶登記手續或者交付動產的，人民法院在查明事實的基礎上，應當予以支持。上述措施可以使事實物權轉變為法律物權。

3.事實物權并不必然會轉化為法律物權

多數情況下事實物權人會獲得法院支持，順利地轉化為法律物權人，但是也不排除在特殊情況下如借名買房、冒名買房者如欠缺所在城市的購房資格，則法院即使認定其為事實物權人，也不會立即支持其轉正為法律物權人，甚至法院不認定其為事實物權人。如“馬X1訴馬X2等房屋買賣合同糾紛案”就是一典型案例。該案件事實如下：原告馬XI與被告馬X2系姐妹關系，被告米X1系馬X2之子。2003年6月7日，米Xl（乙方）作為買方與案外人北京潞隆房地產開發有限責任公司（甲方）簽訂《北京市內銷商品房買賣契約》（合同編號為No.玉橋東里000092），約定乙方自愿購買甲方的通州區玉橋東里×號樓×單元×層×號壹套壹居房屋（以下簡稱×號房屋），該房屋建筑面積為54平方米，房屋總價款為125280元。同時約定乙方同意在本契約簽定60日內將購房價款全部匯入甲方指定的銀行通州區建行支行新華分理處。簽訂合同當日，米X1支付房款25280元，后又于同年7月4日支付房款10萬元。2006年8月1日米X1取得×號房屋所有權證書。2011年5月31日，米X1作為出賣人與買受人馬X2簽訂了《存量房屋買賣合同》（合同編號：CW171302），房屋成交價格為1萬元，并于同年7月12日馬X2取得×號房屋的所有權證書。2015年5月7日，馬X1以所有權確認糾紛為由將米X1、馬X2訴至本院，要求確認×號房屋歸馬X1所有。另查，馬X1目前不具備2011年2月15日北京市人民政府辦公廳發布的《關于貫徹落實國務院辦公廳文件精神進一步加強本市房地產市場調控工作的通知》(京政辦發(2011)8號）及2015年8月14日由北京市住房和城鄉建設委員會和通州區人民政府聯合發布的《關于加強通州區商品住房銷售管理通知》(京建法(2015) 12號）中規定的居民家庭在本市購買住房的資格條件。

本案裁判要旨如下：法院認為，公民合法的民事權益受法律保護。本案爭議的焦點在于訴爭房屋的權屬確認及能否過戶問題。第一，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，應當依照法律規定登記。不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。房屋系典型不動產，相關權屬登記部門頒發的訴爭房屋的所有權證書中明確載明了訴爭房屋所有權人為被告馬X2，根據物權登記的公示公信的基本原則，現房屋權屬仍應視為登記在被告馬X2名下。第二，現北京市相應住房限購政策規定，對已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭、持有本市有效暫住證在本市沒擁有住房且連續5年（含）以上在本市繳納社會保險或個人所得稅的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房（含新建商品住房和二手住房）。在符合北京市上述限購政策基礎上，滿足以下條件之一的四類家庭，才可以購買1套位于通州區的商品住房：一是沒擁有住房的本市戶籍居民家庭；二是已擁有1套住房、戶籍屬于通州區且落戶3年（含）以上的本市戶籍居民家庭；三是已擁有1套住房、近3年在通州區連續繳納社會保險或個人所得稅的本市戶籍居民家庭；四是在本市沒擁有住房且近3年在通州區連續繳納社會保險或個人所得稅的非本市戶籍居民家庭。如當事人不符合相應限購條件，則無法確認房屋歸其所有或辦理房屋過戶登記手續。現原告并未提供其已獲得房屋權屬登記機關審核通過的購房資格，非北京市戶籍，其亦未向法庭提供納稅證明及社會保險繳納證明，故現本院對于原告請求確認房屋為其所有，并為其辦理過戶手續的訴訟請求難以支持。

我們認為，如事實物權人有朝一日具備了購房資格，具備了相關的權利能力，再以相同理由起訴，那么法院不能以一事不再理為由拒絕審判，相反應當支持原告的確認物權請求權并為其辦理過戶手續。

（二）涉及第三人利益的場合

1．第三人善意與否很重要

第三人非善意時，如交易的相對人明知登記物權非真實物權而進行買賣，即便該交易已經具備完善的法律手續，已進行過戶登記或者交付，相對人也不能取得物權。此時，事實物權可以對抗法律物權，應以事實認定為依據作出物權歸屬判斷。反之，交易相對人為善意時，由于物權公示的權利推定效力和善意取得制度的規定，法律在事實物權和法律物權的內部矛盾和真正權利人與善意第三人的外部沖突之間，選擇了能夠保護第三人利益的標準，已經辦理過戶登記或者取得占有的第三人的法律物權得以對抗事實物權。因為事實物權已經進入交易流通領域，故而物權被信賴物權公示效力的善意第三人取得，法律上雖可對事實物權作出認定，但此認定已非交易物權歸屬的判斷，對事實物權的法律保護只能另覓他途。

2．善意取得的要件

從物權公示公信原則角度看，善意取得需滿足如下要件：

第一，讓與人無處分權，但其具有公示原則所要求的權利外觀。

第二，受讓人須為善意。最高人民法院《關于適用（中華人民共和國物權法）若干問題的解釋（一）》（以下簡稱《物權法解釋（一）》）第15條第1款規定：受讓人受讓不動產或者動產時，不知道轉讓人無處分權，且無重大過失的，應當認定受讓人為善意。可見，受讓人的善意是指受讓人不知道也不應當知道轉讓人無處分權，在確認轉讓人享有外觀上所彰顯的權利上無重大過失。因此，凡受讓人知道或者應當知道轉讓人實踐是不享有公示原則所彰顯的權利的，并無處分權，受讓人也就沒有保護的必要。就不動產來說，受讓人的善意表現為信賴登記的名義權利人。根據《物權法解釋（一）》第16條規定，具有下列情形之一的，應當認定不動產受讓人知道轉讓人無處分權：（一）登記簿上存在有效的異議登記；（二）預告登記有效期內，未經預告登記的權利人同意；（三）登記簿上已經記載司法機關或者行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制不動產權利的有關事項；（四）受讓人知道登記簿上記載的權利主體錯誤；（五）受讓人知道他人已經依法享有不動產物權。真實權利人有證據證明不動產受讓人應當知道轉讓人無處分權的，應當認定受讓人具有重大過失。其中，前三種情形就是從公示的外觀上就應當知道轉讓人為無權處分的。對于動產，受讓人當然不能從轉讓人的占有上判斷出轉讓人是否有處分權，但可以從交易的具體場景作出判斷。根據《物權法解釋（一）》第17條規定，受讓人受讓動產時，交易的對象、場所或者時機等不符合交易習慣的，應當認定受讓人具有重大過失。

第三，轉讓人與受讓人之間須有有效的交易行為。

3．善意受贈人、申請強制執行的普通債權人、主張以未經登記的動產抵押權標的物清償債務的債權人等

物權無對抗力要比善意取得的適用對象更為寬泛，適用條件更為寬松，未經公示的物權除了不得對抗在無權處分情況下的善意購買人之外，還包括其他具有信賴利益的第三人，如善意受贈人、申請強制執行的普通債權人、主張以未經登記的動產抵押權標的物清償債務的債權人等等。此外，在舉證責任上，主張善意取得的當事人須證明其以“合理價格”取得財產，但主張物權無對抗力的當事人無須承擔此項舉證責任，其舉證責任較輕。由此，主張物權無對抗力通常更有利于財產的善意受讓人。

摘自：《物權法專題研究》P57-61頁，知識產權出版社2018年5月出版。內容簡介：本書稿通過對物權法中容易產生分歧、理解錯誤，司法實踐中因不同理解而產生矛盾的問題進行細致的剖析，又結合其他地區同領域法律條文對相關問題的規定，指出我國現有物權法中的不恰當之處，提出自己的觀點、修改意見等，角度多元，分析較清晰。這些問題包括：如事實物權與法律物權，物權法定主義的命運與使命，不動產善意取得構成要件之完善，冒名處分不動產的民法適用，物權變動合同的撤銷等。

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