——鄧某與康某、劉某、李某土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)糾紛案
[案號(hào)]
( 2009)綏中法民一終字第121號(hào)
[案情]
鄧某與康某均系某村村民。鄧某與于某系夫妻關(guān)系。1998年第二輪土地承包時(shí)，于某分得4口人家庭承包田28.1畝。2002年5月于某去世。2002年9月，鄧某將自有磚平房3間、倉(cāng)房3間及六顆果樹(shù)，承包田28.1畝以24,500.00元價(jià)格賣(mài)給康某，其中土地作價(jià)10，000.00元，稅費(fèi)以及義務(wù)工由康某交納，雙方簽訂了書(shū)面協(xié)議。有執(zhí)筆人于某某一審?fù)彸鐾プC實(shí)：“合同是我寫(xiě)的，字頭是買(mǎi)賣(mài)合同，用藍(lán)色鋼筆寫(xiě)的，我會(huì)寫(xiě)幾個(gè)字，我們屯子賣(mài)房帶地都找我。土地和房屋作價(jià)24，500.00元，房屋14，500.00元，土地10，000.00元，錢(qián)分三次還清。寫(xiě)完后一撕兩半，每人一份。當(dāng)時(shí)劉某某、高某某、鄧某與康某在場(chǎng)。”中間人及保人高某某一審?fù)徸C實(shí)：“賣(mài)房帶地24，500.00兀，房屋14，500.00元，土地10，000.00元，2002年9月份簽的協(xié)議，代筆人于某某，還有劉某某在場(chǎng)，當(dāng)時(shí)交200.00元定錢(qián)，第一年交10，000.00元，第二年交7，500.00元，第三年交7，000.00元，在其中扣了200.00元定錢(qián)，錢(qián)交齊了，每次交錢(qián)，我都在場(chǎng)。當(dāng)時(shí)簽了兩份協(xié)議，鄧某也在場(chǎng)，用黑色鋼筆書(shū)寫(xiě)的。”劉某某一審?fù)徸C實(shí)：“我能證實(shí)鄧某與康某賣(mài)房子帶地協(xié)議是真實(shí)的，我當(dāng)時(shí)和鄧某是鄰居，于某某執(zhí)筆，房子帶地是24,500.00元，房屋14，500.00元，土地10，000.00元，錢(qián)分三次還清。協(xié)議從中間撕開(kāi)，一家一份，用康某家孩子的稿紙書(shū)寫(xiě)的，我當(dāng)時(shí)沒(méi)簽字，高某某、鄧某簽字，用什么筆記不清了。”庭審中，康某稱協(xié)議找不到了，但房屋已過(guò)戶。經(jīng)某市某鎮(zhèn)鄉(xiāng)建處證實(shí)，康某2004年持房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議過(guò)戶后，協(xié)議已拿回，鄉(xiāng)建處未留底案。提交的契稅完稅證記載，房屋價(jià)格13，000.00元。雙方雖然提交不出書(shū)面協(xié)議，但執(zhí)筆人于某某、中間人及保人高某某、在場(chǎng)人劉某某所證實(shí)協(xié)議的內(nèi)容基本一致，只是書(shū)寫(xiě)筆色證詞不一致，同時(shí)，有某市某鎮(zhèn)鄉(xiāng)建處證明及房屋契稅完稅證佐證價(jià)格問(wèn)題。庭審中，經(jīng)質(zhì)證、認(rèn)證，鄧某對(duì)24，500.00元價(jià)款分三次給付及金額無(wú)異議。
2008年1月1日，發(fā)包方某村委會(huì)重新核發(fā)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證書(shū)，將28.1畝土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)核發(fā)給鄧某。原土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證書(shū)在康某手中。糧食補(bǔ)貼款一直由鄧某領(lǐng)取。2008年鄧某訴至法院，要求康某返還承包田28.1畝。現(xiàn)該土地中的6.38畝由第三人李某耕種；21.7畝由第三人劉某耕種。
[裁判結(jié)果]
一審法院作出( 2008)安民一初字第402號(hào)民事判決：被告康某返還原告鄧某承包土地28.1畝。康某不服，提起上訴。二審法院判決：撤銷一審判決；駁回鄧某的訴訟請(qǐng)求。
[裁判思路]
鄧某在第二輪土地承包時(shí)，依法取得28.1畝土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)后，為去外地居住，鄧某自愿將房屋賣(mài)給康某并將28.1畝土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)包給康某。鄧某除自稱將28.1畝土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)交由康某耕種，稅費(fèi)以及義務(wù)工由康某交納外，提供不出其它任何證據(jù)。康某雖然提交不出書(shū)面協(xié)議，但簽訂協(xié)議時(shí)，有于某某、高某某、劉某某在場(chǎng)，并出庭作證，證明鄧某將依法取得的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)包給康某，證人證詞之間能夠相互認(rèn)證。鄧某與康某土地轉(zhuǎn)包合同有效，應(yīng)予保護(hù)。康某與李某、劉某間轉(zhuǎn)包合同亦應(yīng)認(rèn)定有效。
[引申思考]
本案焦點(diǎn)問(wèn)題是買(mǎi)房帶地合同中對(duì)于土地流轉(zhuǎn)單獨(dú)約定了價(jià)格的，應(yīng)視為有償流轉(zhuǎn)，流轉(zhuǎn)合同應(yīng)認(rèn)定有效。本案中，鄧某與康某買(mǎi)房帶地合同內(nèi)容，雖無(wú)書(shū)面合同證實(shí)，但證人出庭證實(shí)當(dāng)時(shí)簽訂合同時(shí)，已經(jīng)明確房屋和土地流轉(zhuǎn)價(jià)格，并形成了書(shū)面合同，由于證人為書(shū)寫(xiě)合同的執(zhí)筆人和在場(chǎng)人，證人證言應(yīng)予采信，應(yīng)予認(rèn)定合同有效。故此，康某與劉某、李某間流轉(zhuǎn)合同亦有效。
[法律法規(guī)鏈接】
《農(nóng)村土地承包法》第32條、第34條
《民事訴訟法》第153條
摘自《農(nóng)村土地承包案件審判參考》P151-152頁(yè)，人民法院出版社2018年4月出版。內(nèi)容簡(jiǎn)介： 農(nóng)村土地承包案件審判參考本書(shū)內(nèi)容圍繞農(nóng)村土地承包案件審判實(shí)踐中的法律適用問(wèn)題，梳理法律適用中的重點(diǎn)、疑難、新型問(wèn)題，通過(guò)案例分析的方式總結(jié)同類案件的審判規(guī)律與經(jīng)驗(yàn)、審理思路、審理方法與技巧，糾正實(shí)踐中的錯(cuò)誤做法，統(tǒng)一司法尺度，力求為初中級(jí)法官、律師辦理同類案件提供必備的指導(dǎo)與參考。
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