（一）案情介紹

2014年4月11日，原告某區老干部休養管理所（以下簡稱干休所）與被告李某簽訂房屋租賃合同，被告租賃原告房屋一半，用于經營副食。租賃期限為一年，自2014年4月1日起至2015年4月1日止，年租金為4000元。合同到期后，被告一直使用該房屋，原、被告雙方未再簽訂書面形式的房屋租賃合同。2015年4月2日，原告向被告送達限期搬離通知書，要求被告于4月20日前搬離并辦理交房手續。通知送達后，原告多次催促被告搬離，但是被告對此置之不理，一直沒有搬離該房屋。因此原告向法院起訴，要求被告搬離其租賃房屋，并向原告支付所欠的租金（自2015年4月2日起計算至搬離租賃房屋之日止）。

（二）實務對策

租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租賃合同的內容主要包括租賃物的名稱、數量、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方式、租賃物維修等條款。租賃期限不得超過20年。超過20年的，超過部分無效。

出租人和承租人應當重點從以下方面審查租賃合同，明確雙方的權利和義務，在發生糾紛時及時確定雙方的責任。

(1)租賃合同一般采用書面形式。租賃期限6個月以上的，應當采用書面形式。當事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。
(2)出租人的交付和維修義務。出租人應當按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途。否則，出租人將會承擔違約責任。
(3)承租人應當按照約定的方法使用租賃物。承租人按照約定的方法或者租賃物的性質使用租賃物，致使租賃物受到損耗的，不承擔損害賠償責任。承租人如果未按照約定的方法或者租賃物的性質使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并要求賠償損失。
(4)承租人的保管義務。承租人應當妥善保管租賃物，因保管不善造成租賃物損毀、滅失的，應當承擔損害賠償責任。
(5)承租人經出租人同意，可以對租賃物進行改善或者增設他物。承租人未經出租人同意，對租賃物進行改善或者增設他物的，出租人可以要求承租人恢復原狀或者賠償損失。
(6)承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同關系繼續有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。
(7)租賃物存在權利瑕疵時的處理。因第三人主張權利，致使承租人不能對租賃物使用、收益的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金。第三人主張權利的，承租人應當及時通知出租人。
(8)承租人的優先購買權。出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。

在本案中，原告干休所作為出租人應當向法院提供證據證明租賃合同關系的存在，要證明原告已經按照合同的約定履行了義務，是被告的行為構成違約。本案中，原告依照約定將租賃房屋交給被告使用，并履行了出租人的義務，在合同到期的情況下，雙方沒有簽訂新的書面合同，根據《合同法》及相關司法解釋的規定，租賃合同到期后，當事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確的，視為不定期租賃。當事人可以隨時解除合同，但出租人解除合同應當在合理期限之前通知承租人。本案合同期限為自2014年4月1日起至2015年4月1日止，合同到期后雙方沒有簽訂新的合同，應視為不定期租賃，出租人可以隨時解除合同，但應當提前通知承租人，給予其必要的準備時間。

被告李某應訴時，應當提供證據證明該租賃合同沒有到期，自己已經按照合同的約定履行了相關義務或者原告沒有履行合同義務，或者承租人對于租賃物的改善沒有得到出租人的補償。

法院在審理中，要查明該租賃合同是否是雙方真實的意思表示，該租賃合同是書面合同還是口頭合同，審查原被告雙方是否依照合同履行了各自義務，該租賃合同期間是否屆滿等。

摘自《怎樣打民事官司》P126-128頁，中國法制出版社2018年7月出版。內容簡介：本書分為總論和分論部分。總論部分從實務角度出發介紹了“誰告”“告誰”和“向誰告”的基礎知識，即從總體流程上分析了打官司所應注意的事項。分論部分則從具體案例的角度分析了打官司應當注意的事項，手把手教讀者打官司。

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