進(jìn)一步完善國(guó)有土地出讓制度——國(guó)土資源部有關(guān)負(fù)責(zé)人就實(shí)施《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范》和《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范》答記者問(wèn)
新華網(wǎng)北京7月30日電（記者 張曉松）
《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范》和《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范》將于2006年8月1日起施行。國(guó)土資源部土地利用管理司主要負(fù)責(zé)人30日就相關(guān)問(wèn)題回答了記者的提問(wèn)。
問(wèn)：目前，國(guó)有土地出讓工作進(jìn)展如何？
答：近年來(lái)，國(guó)土資源部加快土地資源的市場(chǎng)化配置，擴(kuò)大市場(chǎng)形成土地價(jià)格的范圍，土地市場(chǎng)的制度建設(shè)取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。
1999年，全國(guó)只有廣東、浙江、江蘇三省建立了國(guó)有土地招標(biāo)拍賣制度。到2004年，各省區(qū)市普遍出臺(tái)了招拍掛政策，完善了招拍掛管理辦法，制定了招拍掛操作規(guī)范，在全國(guó)確立了經(jīng)營(yíng)性土地招拍掛出讓制度，市場(chǎng)在土地資源配置中的基礎(chǔ)性作用進(jìn)一步得到發(fā)揮。
2002年至2005年，全國(guó)出讓土地分別為：12.42萬(wàn)、19.36萬(wàn)、18.15萬(wàn)、16.32萬(wàn)公頃，其中招拍掛出讓土地分別為1.81萬(wàn)、5.19萬(wàn)、5.24萬(wàn)、5.72萬(wàn)公頃，招拍掛出讓面積占出讓總面積的比例分別為14.57%、26.81%、28.86%和35.06%。
問(wèn)：當(dāng)前國(guó)有土地出讓中存在的問(wèn)題是什么？
答：盡管國(guó)有土地出讓工作取得明顯進(jìn)展，但從總體上看，仍然存在著一些問(wèn)題：一是土地出讓信息披露不充分，開(kāi)發(fā)投資者對(duì)市場(chǎng)土地供應(yīng)缺乏預(yù)期準(zhǔn)備；二是有的地方在招拍掛特別是掛牌出讓中設(shè)定條件限制競(jìng)買人，操作行為不規(guī)范；三是協(xié)議出讓公開(kāi)程度不夠，特別是有競(jìng)爭(zhēng)需求的工業(yè)用地仍以協(xié)議方式出讓，尚未實(shí)行招拍掛方式供應(yīng)。
這些問(wèn)題不解決，不利于規(guī)范國(guó)有土地出讓行為，不利于國(guó)有土地出讓制度的進(jìn)一步落實(shí)，不利于更大程度地發(fā)揮市場(chǎng)配置土地資源的基礎(chǔ)性作用。解決這些問(wèn)題，需要進(jìn)一步統(tǒng)一出讓程序和標(biāo)準(zhǔn)，明確操作規(guī)范。
問(wèn)：編制發(fā)布《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范》和《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范》的背景是什么？
答：編制和發(fā)布這兩個(gè)規(guī)范，不僅是進(jìn)一步完善國(guó)有土地出讓制度，切實(shí)解決國(guó)有土地出讓中存在問(wèn)題的管理工作需要，也是落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院和中央紀(jì)委關(guān)于《建立健全教育、制度、監(jiān)督并重的懲治和預(yù)防腐敗體系實(shí)施綱要》的重要內(nèi)容。
2005年1月，中央下發(fā)了《建立健全教育、制度、監(jiān)督并重的懲治和預(yù)防腐敗體系實(shí)施綱要》，明確提出，要規(guī)范和完善工程建設(shè)招標(biāo)投標(biāo)、土地使用權(quán)出讓、產(chǎn)權(quán)交易、政府采購(gòu)等制度；加強(qiáng)土地出讓制度建設(shè)，嚴(yán)格控制劃撥用地和協(xié)議出讓土地范圍。同年9月，中辦、國(guó)辦進(jìn)一步明確提出，要逐步完善土地使用權(quán)出讓制度，編制相關(guān)規(guī)范，提出劃撥用地和協(xié)議出讓土地實(shí)行公示制度的實(shí)施意見(jiàn)。
正是在這一背景下，國(guó)土資源部組織力量研究編制了這兩個(gè)規(guī)范。
問(wèn)：國(guó)有土地招標(biāo)拍賣掛牌和協(xié)議出讓的范圍是如何界定的？
答：以下六類情形必須納入招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地范圍：供應(yīng)商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等各類經(jīng)營(yíng)性用地以及有競(jìng)爭(zhēng)要求的工業(yè)用地；其他土地供地計(jì)劃公布后同一宗地有兩個(gè)或者兩個(gè)以上意向用地者的；劃撥土地使用權(quán)改變用途，《國(guó)有土地劃撥決定書》或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)，實(shí)行招標(biāo)拍賣掛牌出讓的；劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，《國(guó)有土地劃撥決定書》或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)，實(shí)行招標(biāo)拍賣掛牌出讓的；出讓土地使用權(quán)改變用途，《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》約定或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)，實(shí)行招標(biāo)拍賣掛牌出讓的；依法應(yīng)當(dāng)招標(biāo)拍賣掛牌出讓的其他情形。
以下五類情形可納入?yún)f(xié)議出讓國(guó)有土地的范圍：供應(yīng)商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等各類經(jīng)營(yíng)性用地以外用途的土地，其供地計(jì)劃公布后同一宗地只有一個(gè)意向用地者的；原劃撥、承租土地使用權(quán)人申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓，經(jīng)依法批準(zhǔn)的；劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓，經(jīng)依法批準(zhǔn)的；出讓土地使用權(quán)人申請(qǐng)續(xù)期，經(jīng)審查批準(zhǔn)的；法律、法規(guī)規(guī)定可以協(xié)議出讓的其他情形。
問(wèn)：《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范》中設(shè)置用地預(yù)申請(qǐng)環(huán)節(jié)的目的是什么？
答：設(shè)置這一環(huán)節(jié)的目的是為了增加土地部門對(duì)市場(chǎng)需求情況的了解渠道，也為發(fā)揮土地專業(yè)機(jī)構(gòu)、人員和使用者的能動(dòng)性，及時(shí)參與土地出讓和使用策劃提供便利。意向用地者提出用地預(yù)申請(qǐng)后，仍須通過(guò)招拍掛公開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)才可能取得土地使用權(quán)。
具體規(guī)定如下：有條件的地方，市、縣國(guó)土資源管理部門可以建立用地預(yù)申請(qǐng)制度。單位和個(gè)人對(duì)列入招標(biāo)拍賣掛牌出讓計(jì)劃內(nèi)的具體地塊有使用意向的，可以提出用地預(yù)申請(qǐng)，并承諾愿意支付的土地價(jià)格。市、縣國(guó)土資源管理部門認(rèn)為其承諾的土地價(jià)格和條件可以接受的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地出讓計(jì)劃和土地市場(chǎng)情況，適時(shí)組織實(shí)施招標(biāo)拍賣掛牌出讓活動(dòng)，并通知提出該宗用地預(yù)申請(qǐng)的單位或個(gè)人參加。提出用地預(yù)申請(qǐng)的單位和個(gè)人，應(yīng)當(dāng)參加該宗地競(jìng)投或競(jìng)買，且報(bào)價(jià)不得低于其承諾的土地價(jià)格。
問(wèn)：為何要建立國(guó)有土地出讓的協(xié)調(diào)決策機(jī)構(gòu)和價(jià)格爭(zhēng)議裁決機(jī)制？
答：規(guī)范對(duì)招標(biāo)拍賣掛牌或協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)的范圍作了細(xì)化，進(jìn)一步明確了招標(biāo)拍賣掛牌與協(xié)議出讓的范圍。但是，由于國(guó)有土地出讓的復(fù)雜性，在實(shí)際操作中，就某一宗地的出讓而言，仍有可能存在出讓方式選擇上的不確定性。
為解決這類問(wèn)題，在實(shí)際工作中，對(duì)不能準(zhǔn)確確定是否符合本規(guī)范規(guī)定條件的具體宗地，可由國(guó)有土地使用權(quán)出讓協(xié)調(diào)決策機(jī)構(gòu)集體認(rèn)定，確定應(yīng)采用的出讓方式。
問(wèn)：請(qǐng)您簡(jiǎn)單介紹一下協(xié)議出讓公示制度的必要性和內(nèi)容。
答：建立國(guó)有土地協(xié)議出讓公示制度，是推進(jìn)公開(kāi)、公平、公正的土地資源配置制度的重要內(nèi)容，是落實(shí)中央對(duì)協(xié)議出讓土地制度的明確要求。
市、縣國(guó)土資源部門應(yīng)將意向出讓地塊的位置、用途、面積、出讓年限、土地使用條件、意向用地者、擬出讓價(jià)格等信息在當(dāng)?shù)赝恋赜行问袌?chǎng)等指定場(chǎng)所及中國(guó)土地市場(chǎng)網(wǎng)進(jìn)行公示，公示期間有異議且經(jīng)審查確實(shí)存在違反法律法規(guī)行為的，協(xié)議出讓程序終止。公示期滿，無(wú)異議或雖有異議但經(jīng)審查不存在違反法律法規(guī)行為的，方可按照《意向書》約定簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》。
此外，協(xié)議出讓結(jié)果也必須在土地有形市場(chǎng)等指定場(chǎng)所以及中國(guó)土地市場(chǎng)網(wǎng)等向社會(huì)公開(kāi)，接受社會(huì)監(jiān)督。
問(wèn)：在協(xié)議出讓國(guó)有土地過(guò)程中，為何要建立協(xié)議出讓價(jià)格爭(zhēng)議裁決機(jī)制？
答：隨著土地使用制度改革進(jìn)一步深化，經(jīng)營(yíng)性基礎(chǔ)設(shè)施將逐步實(shí)行有償使用，油田等礦業(yè)開(kāi)采用地也將逐步有償使用，這些用地均具有獨(dú)占性和排他性，在協(xié)議出讓過(guò)程中很容易產(chǎn)生出讓價(jià)格爭(zhēng)議。
為此，對(duì)于經(jīng)營(yíng)性基礎(chǔ)設(shè)施、礦業(yè)開(kāi)采等具有獨(dú)占性和排他性的用地，應(yīng)當(dāng)建立協(xié)議出讓價(jià)格爭(zhēng)議裁決機(jī)制。此類用地協(xié)議出讓過(guò)程中，意向用地者與出讓方在出讓價(jià)格方面有爭(zhēng)議難以達(dá)成一致，意向用地者認(rèn)為出讓方提出的出讓價(jià)格明顯高于土地市場(chǎng)價(jià)格的，可提請(qǐng)出讓方的上一級(jí)國(guó)土資源管理部門進(jìn)行出讓價(jià)格爭(zhēng)議裁決。（完）
