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土地使用權出資權能的差異

http://www.djtrjvjv.cn　 2011-6-16 14:40:50　 來源：人民法院報

土地使用權出資權能的差異

  　土地使用權出資是公司資本構成的一個重要組成部分，但當土地使用權出資內容不完整時則其出資權能將存在重大差異，故厘清土地使用權的出資權能對界別公司法人財產權的構成具有重大意義。

　　實踐中，以土地使用權作為對公司投資內容的約定類型一般包括以下幾種：

　　一是投資者將其自有的土地使用權全部權能投入公司中，并將土地權利主體在法律上轉化為公司本身，從而使該土地資本轉化為公司的法人財產。此后，該土地權利構成中的場地使用權、投資開發權、經營收益權、土地資產處分權、土地增值收益權等實體性權能在公司存續期間均由公司享有。此類情形下的出資者不再保留其原土地使用權中的任何一項權能。根據對價原則，出資者將根據約定在公司中取得一定比例的股權。在涉及清算時，土地資產將被納入清算財產的范疇。

　　二是出資者僅以自有土地使用權中的場地使用權權能進行出資。“場地使用權”是土地使用權中可分離出來的一種土地權利類型，類似于土地（場地）租賃。取得場地使用權的公司只享有對某宗土地的事實使用權即占有權而不享有其他權能。包括投資開發權、經營收益權、土地資產處分權、土地增值收益權等權能均仍然由原出資者保留。也就是說除了場地使用權外，該宗土地使用權的其他權能并不是公司法人財產權的構成部分。

　　三是在中外合資企業中，以合資企業名義向企業所在地政府申請用地。即對開辦合資企業所需的場地，由合營企業向所在地的市(縣)級土地主管部門提出申請，經審查批準后通過簽訂合同取得場地使用權。可見，此類用地性質實際上是向政府“租賃”土地，故其實體權利內容與前述第二種用地權利類似，此時的土地使用權除場地使用權外亦不是企業法人財產權的構成內容。

　　四是由政府無償向企業提供場地使用權。“零租金”用地方式的性質仍然是土地租賃，土地使用權仍然不能成為企業法人財產權的構成內容。諸如以國土整治、環境治理、特色農業開發等名義由政府提供的無償用地都存在前述性質。但應注意此種用地類型的合法性問題。由于一些地方政府在“招商引資”的名義下出臺了諸多地方性政策，不恰當地給予投資者或外商一些“特別優惠”，其中即包括無償提供土地等情形。

　　公司法“解釋三”規定，出資人以劃撥土地使用權出資，或者以設定權利負擔的土地使用權出資，公司、其他股東或者公司債權人主張認定出資人未履行出資義務的，人民法院應當責令當事人在指定的合理期間內辦理土地變更手續或者解除權利負擔；逾期未辦理或者未解除的，法院應當認定出資人未依法全面履行出資義務。

　　上述司法解釋的價值在于，當出資者對土地使用權的出資存在瑕疵時則應當通過辦理土地變更手續或解除權利負擔作為完善途徑。因此，只有第一種土地出資形態才存在適用前述規定的法律空間。