物權的優先效力
李忠
中國社會科學院法學研究所副研究員
案件與問題：
甲公司在某市以房地產公司的名義，開發建設了一幢商住樓，地下室和地上一樓為商業用房，第二層至第六層為住宅。地下室在設計時有兩個安全出口（樓梯），分別設在東、西兩頭各一個出口，出口在一樓的商用房內，該出口在設計時與一樓的商用房沒有進行隔離，是相通的。甲公司將整個地下室和一樓東側的一半房屋賣給了乙某，并辦理了房屋所有權證書；甲公司將一樓靠西側的一半房屋賣給了丙公司，并辦理了房屋所有權證書。丙公司因經營管理不善而破產，破產時丁公司購買了一樓靠西側一半的房屋，丁公司沒有辦理房屋所有權證書。丁公司要求將該地下室的安全出口（樓梯）封堵，其目的是為了增加使用面積。產生的問題：
1. 丁公司有沒有權利封堵安全出口？
2. 丁公司請求權基礎是什么？是債權？還是物權？
3. 安全出口的所有權應歸誰所有？
一、物權優先效力的基本依據
物權的優先效力亦稱物權的優先權。關于優先權的內容，在學理上一直有不同的意見。有的學者認為物權的優先效力僅限于物權優先于債權的效力 。也有的學者則認為物權的優先效力僅限于物權之間的優先效力，在物權依當事人合意而設定、移轉之法制，可適用先發生的權利優先于后發生的權利的原則，這時才有物權間的優先效力可言。但如果動產物權依交付而設定、移轉，不動產物權依登記而設立、移轉時，一物之上不容有同一內容的物權同時成立，故為物權成立與否之問題，而非效力優先之問題。他人因時效而取得所有權時，則原所有人之所有權因而消滅，更不發生先后問題，其非同一內容之物權，例如地上權與抵押權，或就一供役地成立觀望、通行、引水等的同時行使之地役權，則彼此共存，亦不發生優先問題。惟抵押權因登記之先后而定其次序。然此為物權之次序，即為物權效力強弱之問題。又在直接占有間接占有之階段，占有不因成立之時之先后，而異其效力。另外有的學者還認為同一標的物上有兩個以上內容相同之物權的效力，屬于物權的排他效力而非優先效力問題。但通常還是認為物權的優先效力對于先后發生的物權及物權與債權間都是存在的。在我國民法學界也有勇于批評新論迭出者。例如：有對物權優先效力予以批評者；有對物權優先效力的否定者。
筆者認為：在我國物權是存在優先權的，其基本意義是指權利效力的強弱，即同一標的物上有數個利益相互矛盾、相互沖突的權利并存時，具有較強效力的權利排斥或先于具有較弱效力的權利的實現�！�
（一）物權相互間的優先效力
物權相互間的優先效力，是指依物權效力的強弱，具有較強效力的物權排斥具有較弱效力的物權的存在，或先于具有較弱效力的物權得到實現�！�
物權相互間的優先效力是以物權成立時間的先后確定物權效力的差異。從一般原則上講，先成立的物權的效力要優先于后成立的物權，即先成立的物權效力較強，后成立的物權效力較弱。例如甲先在自己的土地上為乙設定了通行地役，又在該同一塊供役地上為丙設定了汲水地役。因該汲水地役權的設立，丙亦得通行該供役地。但是，由于乙的通行地役權設定在先，具有強于丙的汲水地役權的效力，因而丙只有在不妨礙乙的通行地役權行使的情況下才可以利用供役地。物權相互間以成立時間之先后確定其效力的強弱，本質上是對現存的、既得的物之支配權的保護。任何一種物權作為標的物的直接支配權，它確定了物權人依自己的意志和利益對其標的物的支配范圍，任何人都必須尊重物權人的該支配范圍，不得侵入該支配范圍干涉物權人的權利行使。這也包括在同一標的物上后成立的物權只有在不侵入、不干涉先成立的物權的支配范圍的條件下才能成立。否則，時間在后的物權根本就不能成立。
物權相互間的優先效力的表現，依不同種類的物權的排他性不同而異其效果，一般說來兩個排他性極強的在性質上不能共存的物權不能同時存在于同一標的物上，因而在有先設定的該種物權時，則后發生的物權當然不能成立。例如：在某人享有所有權的房屋上，他人不能同時設立所有權。如果他人依買賣、取得時效等法律事實取得房屋的所有權，則必然導致原所有人的所有權消滅。如前述案例中的樓梯的所有權應歸屬于乙某，乙某通過買賣取得了整個地下室和一樓靠東側一半的房屋的物權。
再如已經于一塊土地上為他人設定地上權時，就不能再為他人設定一個永佃權。另外，如果物權的排他性表現為在性質上并非不能共存，則同一標的物上可以同時存在兩個或兩個以上這樣的物權。但成立在先的物權優先行使，即后發生的物權不得不讓先發生的物權居于優先地位，并于不妨礙先發生的物權的范圍內才得以成立。例如：同一供役地上有足夠水源，供役地人先后為兩個人設了汲水地役。如果以后發生水源不足的情況，則設定在先的地役權人優先享受其權利。只有在其行使權利后，設定在后的地役權人才可以享受其權利。再如：地上權人在自己的地上權上為人設定抵押權后又為人設定地上權的，則該次地上權在抵押權實行時可以請求將之除去。但于地上權設定次地上權后又為他人設定抵押權的，則該抵押權實行時不可以請求除去該次地上權。
物權相互之間的優先效力，根據不同種類的物權的排他性不同并依物權成立之先后而確定其優先的效力，這是一般原則。但是這一原則的例外情況，就是限制物權的效力優先于所有權。限制物權是于特定方面支配標的物的物權。除了在一些極特別的情形（所有人地上權、抵押權）外，限制物權都是在他人所有之物上設定的權利。所以在同一標的物上，限制物權成立于所有權之后。但是，限制物權是根據所有權人的意志設定的所有權上的負擔，起著限制所有權的作用，因此限制物權有較所有權為優的效力。
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物權與債權在因同一標的物而有關聯時，不論各自的種類為何，也不問各自成立的時間的先后，物權均具有優先于債權的效力。具體體現在以下幾個方面：
1. 所有權的優先性。例如：甲某先出售某屋與乙某，再出售該屋與丙某，并辦理登記與丙某，由丙某取得其所有權時，乙某不能以其債權發生在前而主張丙某不能取得該屋所有權。
2. 用益物權的優先性。甲借某地給乙無償使用（使用借貸）。其后甲將該地所有權讓與丙（如：我國現在集體所有土地讓與國家所有的情況時有發生，即現有土地管理法規定集體所有土地的所有權只能向國有土地所有權轉移。但是現實生活中，變相的買賣集體土地所有權的情況是存在的，如：農村宅基地上的房屋買賣，當事人在合同中約定的是房屋的買賣，形式上是“房屋”買賣，其實買房人往往看重的是“宅基地”。我們正在制訂物權法和民法典，應該解決極其稀缺的土地資源問題，能否對農民的土地所有權實現私有化，能否借鑒1950年的土地改革法關于農村土地歸農民所有的作法。這樣一個最大的好處是：物盡其用，不會導致對土地的掠奪性的開采，避免土地的貧脊和沙化），丙得對乙主張所有物返還請求權。在甲將該地設定地上權與丙的情況下，丙亦得向乙請求返還。
3. 擔保物權的優先性。擔保物權不論其發生先后，除法律有特別規定外，應優先于債權受清償。
對于上述物權對債權的優先性，《中華人民共和國合同法》第二百二十九條設有保護承租人的特別規定：“租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力”。學術上稱租賃權的物權化。
二、物權的優先效力在物權法中的地位
物權法是財產法的兩大骨干之一，物權的目的在于界定財貨歸屬秩序，即由財貨歸屬秩序的確定而達到提高使用效率以滿足人們物質所需的目的。物權法具有如此大的作用，物權的優先效力在物權中又占有什么位置呢？
有的學者認為物權的優先效力是物權的效力的一個方面，在論述物權的優先效力時，放在了物權的效力一節之中一個問題，物權因法律賦予直接支配排他性而產生不同的效力，其為個別物權所特有的。關于其共同效力，分排他效力、優先效力、追及效力及物上請求權。有的學者認為應歸到物權法結構原則：物權法的結構原則對物權法的體系結構起著支柱性的作用。物權法配置何種結構原則直接決定著物權法體系結構的態樣。在社會主義市場經濟體制下，我國將制定的物權法應選取怎樣的結構原則呢？因物權具有絕對性，故應以物權的絕對性為結構原則，具體表現為物權法定主義、一物一權主義、物權的優先效力原則、公示原則和公信原則，但我國物權法應排斥物權行為獨立性和無因性原則。有的學者認為應歸到物權法的基本原則：物權法的基本原則貫穿在整個物權法制度和規范之中，體現物權立法的基本理念和精神。制定物權法，首先需要確定物權法的基本原則，為物權立法確定目標和基本內容。王利明教授認為，我國制定物權法應當堅持物權法定、一物一權、公示和公信、效率原則。王利明教授論述的一物一權是：（一）一個物權的客體僅為一個物；（二）一個物上只能存在一個所有權；（三）同一物之上可以并存數個互相并不矛盾的物權，但同一物之上不得成立兩個所有權或成立兩個在內容上相互矛盾和沖突的物權。解決物權沖突的原則是：第一，如果同一種類型的物權彼此之間發生了沖突和矛盾，應當按照先來后到規則解決這些沖突和矛盾。第二，對一些特殊的物權沖突，法律上設定了解決物權沖突的規則，如：法定物權要優先于意定物權的規則。第三，如果不同類型的物權彼此之間發生了沖突和矛盾，是否應當按照先來后到的規則解決？先來后到的規則主要適用于同一種類的物權，而不同類型的物權相互之間因其性質不同，一般不能通過這一規則來解決。但在發生這些沖突以后，首先需要在法律上確定一些特殊的規則加以解決。民法可以規定他物權與所有權發生沖突時，適用“定限物權優先于所有權”的規則�！�
目前我國正在制定民法典，物權優先效力應在物權法里得到充分的體現。但是，如何體現物權優先效力，在理論界還沒有達成普遍的共識。實務中隨著在城市私有房屋普遍化后，有關房屋的物權、債權的糾紛越來越多。最根本的問題是如何解決好物權法中的物權的概念及物權的基本原則，因為原則是一部法的靈魂。
三、關于民事權利體系：
謝懷先生認為民事權利體系應劃分為五個大類：1. 人格權；2. 親屬權；3. 財產權（物權、債權）；4. 知識產權；5. 社員權。
卡爾•拉倫茨將民事權利劃分為：1. 各種人格權；2. 人身親屬權；3. 對物的支配權；4. 無體財產權；5. 債權；6. 參與管理權；7. 形成權；8. 物權取得權；9. 歸屬權和期待權；10. 權利上的權利；11. 反對權。
我國《民法通則》第五章的民事權利為：1. 財產所有權和與財產所有權有關的財產權；2. 債權；3. 知識產權；4. 人身權。
實務中為什么會出現本文前述的民事權利之間的沖突，其中一個原因是1986年的《中華人民共和國民法通則》所規定的民事權利的劃分不適應現實的需要，理論界應盡可能、盡快地達成共識。
筆者認為，前述案例中的丁公司的請求權基礎應是債權，安全出口（樓梯）的權利應歸乙某所有，這就遵循了物權優先的效力，從而有效地化解民事糾紛，定紛止爭�！�
