Law-lib.com 2020-9-8 9:27:33 法治日報——法制網(wǎng)
□ 法治日報全媒體記者 韓萍 徐鵬
“隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展,居民對物業(yè)服務(wù)品質(zhì)的要求不斷提高,由物業(yè)服務(wù)引發(fā)的社會管理問題日益凸顯。迫切需要按照黨的十九屆四中全會精神和民法典的規(guī)定,從完善城市治理體系和治理能力的角度創(chuàng)新制度設(shè)計,制定我市物業(yè)管理的地方性法規(guī)。”針對制定《西寧市物業(yè)管理條例》(以下簡稱《條例》)的必要性,青海省西寧市人大常委會副主任朱戰(zhàn)坡說。
近日,青海省十三屆人大常委會第十八次會議表決通過了《條例》,將于2021年1月1日起施行。
《條例》共計8章73條,包括總則,物業(yè)管理區(qū)域與共用設(shè)施設(shè)備,業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會,物業(yè)服務(wù),物業(yè)使用和維護,監(jiān)督管理,法律責(zé)任和附則。主要是對上位法尚未規(guī)定或者規(guī)定較為原則的內(nèi)容進行了補充細化。
物業(yè)管理納入社區(qū)治理體系
為落實上級有關(guān)文件精神,《條例》明確將物業(yè)管理納入社區(qū)治理體系。
《條例》規(guī)定,建立健全社區(qū)(村)黨組織領(lǐng)導(dǎo)下居(村)民委員會、業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會、業(yè)主、物業(yè)服務(wù)人等共同參與的治理架構(gòu)。推動在物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會中建立黨組織,發(fā)揮黨建引領(lǐng)作用。還規(guī)定,社區(qū)黨組織引導(dǎo)和支持業(yè)主中的黨員積極參選業(yè)主委員會委員,通過法定程序擔(dān)任業(yè)主委員會委員。
《條例》第二章建立了物業(yè)管理區(qū)域劃分制度,明晰共有部分產(chǎn)權(quán)歸屬。設(shè)定了物業(yè)管理區(qū)域的劃分規(guī)則,并規(guī)定除業(yè)主共同決定以外,已經(jīng)形成的物業(yè)管理區(qū)域不重新調(diào)整。物業(yè)管理區(qū)域地上以及地下建筑物、設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地不得分割管理;細化了物業(yè)服務(wù)用房配置的位置要求,限定了業(yè)主委員會辦公用房的最大面積;詳細分項規(guī)定了歸業(yè)主共有的配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場所,并對產(chǎn)權(quán)登記提出要求。
為推動和規(guī)范業(yè)主大會的設(shè)立和日常運行,強化業(yè)主委員會監(jiān)督管理,《條例》專章對業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會進行了規(guī)定。
立足于為業(yè)主大會的籌備、成立及日常運行提供制度性保障,《條例》從合理設(shè)定業(yè)主的范圍、細化業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)、確定業(yè)主投票權(quán)數(shù)和業(yè)主人數(shù)、明晰首次業(yè)主大會籌備組人員組成、規(guī)定業(yè)主大會可領(lǐng)取統(tǒng)一信用代碼證等方面進行了規(guī)范,完善了業(yè)主大會各項程序。
針對業(yè)主委員會的運行存在權(quán)力邊界不清晰、權(quán)責(zé)不對等、運行不規(guī)范、違法成本較低等問題,《條例》從提高任職條件、增加禁止性規(guī)定、增設(shè)業(yè)主委員會委員禁止行為和暫停履行情形、組成換屆小組、建立共有資金離任和任期經(jīng)濟責(zé)任審計制度等方面進行規(guī)范,細化街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府以及居(村)民委員會的監(jiān)督途徑和方式。
創(chuàng)新收費和應(yīng)急服務(wù)機制
《條例》第四章為物業(yè)服務(wù),主要包括兩方面內(nèi)容:一是規(guī)范前期物業(yè)管理行為,理順三方關(guān)系;二是創(chuàng)新物業(yè)服務(wù)收費和應(yīng)急服務(wù)機制,提高物業(yè)服務(wù)水平。
《條例》在上位法規(guī)定的前期物業(yè)管理模式基礎(chǔ)上,進一步理順建設(shè)單位、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及業(yè)主之間的法律關(guān)系。取消前期物業(yè)公開招標(biāo)投標(biāo)制度,允許建設(shè)單位自行選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),但前期物業(yè)服務(wù)期限在房屋交付后最長不得超過兩年。強化信息公開,規(guī)定前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)在商品房銷售現(xiàn)場進行公示。加強交接驗收,規(guī)定由建設(shè)單位向業(yè)主委員會進行承接查驗,有關(guān)行政主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)對過程指導(dǎo)和協(xié)調(diào)。不具備成立業(yè)主大會條件的,由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代為交接驗收,并可以邀請專業(yè)人士參加,同時規(guī)定交接驗收前應(yīng)與建設(shè)單位簽訂交接驗收協(xié)議。
同時,《條例》根據(jù)全市物業(yè)管理實際,設(shè)定了有關(guān)物業(yè)服務(wù)的新機制。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)參加信用等級評價,按照信用等級提供相應(yīng)星級服務(wù),物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)與物業(yè)服務(wù)星級標(biāo)準(zhǔn)相對應(yīng)。在物業(yè)服務(wù)合同之外,增設(shè)物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)遵守的規(guī)定。細化物業(yè)服務(wù)人的禁止性行為。建立應(yīng)急物業(yè)服務(wù)機制,規(guī)定在突發(fā)失管狀態(tài)下,街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)確定應(yīng)急物業(yè)服務(wù)人。
通過這些規(guī)定,將推動物業(yè)服務(wù)人員提質(zhì)增效,不斷提高物業(yè)服務(wù)水平,同時,對突發(fā)失管小區(qū)提供了物業(yè)服務(wù)基本保障。
針對高空拋物增加取證手段
《條例》根據(jù)西寧實際,增加了物業(yè)管理區(qū)域的禁止行為,補充設(shè)定了四項禁止行為,包括違規(guī)私拉電線、電纜為各類車輛充電或者進行其他用電活動;擅自拆改、搭建供水、供電、供氣、供熱、排水等線路和管線;擅自占用、堵塞、封閉公共停車位等共用部位,或者損壞共用設(shè)施設(shè)備;違反規(guī)定出租房屋,并在第五項設(shè)定了兜底條款。
同時,加大了物業(yè)服務(wù)人的日常巡查責(zé)任,發(fā)現(xiàn)存在安全隱患的,應(yīng)當(dāng)通知相關(guān)人員及時處理�！稐l例》規(guī)定,物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)加強對物業(yè)墻面、外墻、樓梯間等共有物業(yè)的日常巡查。發(fā)現(xiàn)業(yè)主、物業(yè)使用人使用的窗戶、陽臺、擱置物、懸掛物存在安全隱患的,應(yīng)當(dāng)通知業(yè)主或者物業(yè)使用人及時處理。
針對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)危害公共安全的行為,《條例》增加獲取物業(yè)違法行為證據(jù)的手段。第五十六條規(guī)定,高空拋物或者破壞環(huán)境衛(wèi)生的,經(jīng)業(yè)主共同決定的,在不得侵犯他人隱私的前提下,可以采取適當(dāng)?shù)募夹g(shù)措施采集相應(yīng)資料。
《條例》還細化了物業(yè)管理行政主管部門的職責(zé),明確了其他行政主管部門在物業(yè)管理區(qū)域的相應(yīng)職責(zé),解決物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)行政執(zhí)法缺位的難題�！稐l例》共設(shè)定法律責(zé)任22項(款),其中12項涉及物業(yè)服務(wù)人員的責(zé)任。
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