Law-lib.com 2020-9-8 9:27:33 法治日報——法制網
□ 法治日報全媒體記者 韓萍 徐鵬
“隨著經濟社會的發展,居民對物業服務品質的要求不斷提高,由物業服務引發的社會管理問題日益凸顯。迫切需要按照黨的十九屆四中全會精神和民法典的規定,從完善城市治理體系和治理能力的角度創新制度設計,制定我市物業管理的地方性法規。”針對制定《西寧市物業管理條例》(以下簡稱《條例》)的必要性,青海省西寧市人大常委會副主任朱戰坡說。
近日,青海省十三屆人大常委會第十八次會議表決通過了《條例》,將于2021年1月1日起施行。
《條例》共計8章73條,包括總則,物業管理區域與共用設施設備,業主、業主大會和業主委員會,物業服務,物業使用和維護,監督管理,法律責任和附則。主要是對上位法尚未規定或者規定較為原則的內容進行了補充細化。
物業管理納入社區治理體系
為落實上級有關文件精神,《條例》明確將物業管理納入社區治理體系。
《條例》規定,建立健全社區(村)黨組織領導下居(村)民委員會、業主委員會或者物業管理委員會、業主、物業服務人等共同參與的治理架構。推動在物業服務企業、業主委員會、物業管理委員會中建立黨組織,發揮黨建引領作用。還規定,社區黨組織引導和支持業主中的黨員積極參選業主委員會委員,通過法定程序擔任業主委員會委員。
《條例》第二章建立了物業管理區域劃分制度,明晰共有部分產權歸屬。設定了物業管理區域的劃分規則,并規定除業主共同決定以外,已經形成的物業管理區域不重新調整。物業管理區域地上以及地下建筑物、設施設備和相關場地不得分割管理;細化了物業服務用房配置的位置要求,限定了業主委員會辦公用房的最大面積;詳細分項規定了歸業主共有的配套設施設備和相關場所,并對產權登記提出要求。
為推動和規范業主大會的設立和日常運行,強化業主委員會監督管理,《條例》專章對業主、業主大會和業主委員會進行了規定。
立足于為業主大會的籌備、成立及日常運行提供制度性保障,《條例》從合理設定業主的范圍、細化業主的權利和義務、確定業主投票權數和業主人數、明晰首次業主大會籌備組人員組成、規定業主大會可領取統一信用代碼證等方面進行了規范,完善了業主大會各項程序。
針對業主委員會的運行存在權力邊界不清晰、權責不對等、運行不規范、違法成本較低等問題,《條例》從提高任職條件、增加禁止性規定、增設業主委員會委員禁止行為和暫停履行情形、組成換屆小組、建立共有資金離任和任期經濟責任審計制度等方面進行規范,細化街道辦事處、鄉鎮政府以及居(村)民委員會的監督途徑和方式。
創新收費和應急服務機制
《條例》第四章為物業服務,主要包括兩方面內容:一是規范前期物業管理行為,理順三方關系;二是創新物業服務收費和應急服務機制,提高物業服務水平。
《條例》在上位法規定的前期物業管理模式基礎上,進一步理順建設單位、前期物業服務企業以及業主之間的法律關系。取消前期物業公開招標投標制度,允許建設單位自行選聘物業服務企業,但前期物業服務期限在房屋交付后最長不得超過兩年。強化信息公開,規定前期物業服務合同和臨時管理規約應當在商品房銷售現場進行公示。加強交接驗收,規定由建設單位向業主委員會進行承接查驗,有關行政主管部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府應當對過程指導和協調。不具備成立業主大會條件的,由街道辦事處、鄉鎮人民政府代為交接驗收,并可以邀請專業人士參加,同時規定交接驗收前應與建設單位簽訂交接驗收協議。
同時,《條例》根據全市物業管理實際,設定了有關物業服務的新機制。
物業服務企業應當參加信用等級評價,按照信用等級提供相應星級服務,物業服務收費標準與物業服務星級標準相對應。在物業服務合同之外,增設物業服務人應當遵守的規定。細化物業服務人的禁止性行為。建立應急物業服務機制,規定在突發失管狀態下,街道辦事處、鄉鎮人民政府應當確定應急物業服務人。
通過這些規定,將推動物業服務人員提質增效,不斷提高物業服務水平,同時,對突發失管小區提供了物業服務基本保障。
針對高空拋物增加取證手段
《條例》根據西寧實際,增加了物業管理區域的禁止行為,補充設定了四項禁止行為,包括違規私拉電線、電纜為各類車輛充電或者進行其他用電活動;擅自拆改、搭建供水、供電、供氣、供熱、排水等線路和管線;擅自占用、堵塞、封閉公共停車位等共用部位,或者損壞共用設施設備;違反規定出租房屋,并在第五項設定了兜底條款。
同時,加大了物業服務人的日常巡查責任,發現存在安全隱患的,應當通知相關人員及時處理。《條例》規定,物業服務人應當加強對物業墻面、外墻、樓梯間等共有物業的日常巡查。發現業主、物業使用人使用的窗戶、陽臺、擱置物、懸掛物存在安全隱患的,應當通知業主或者物業使用人及時處理。
針對物業管理區域內危害公共安全的行為,《條例》增加獲取物業違法行為證據的手段。第五十六條規定,高空拋物或者破壞環境衛生的,經業主共同決定的,在不得侵犯他人隱私的前提下,可以采取適當的技術措施采集相應資料。
《條例》還細化了物業管理行政主管部門的職責,明確了其他行政主管部門在物業管理區域的相應職責,解決物業管理區域內行政執法缺位的難題。《條例》共設定法律責任22項(款),其中12項涉及物業服務人員的責任。
日期：2020-9-8 9:27:33 | 關閉 |
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