Law-lib.com 2020-8-6 10:58:44 法治日報——法制網(wǎng)
法治日報全媒體記者 王瑩 通訊員 林敏
隨著我國城市化進程的加快,房地產(chǎn)市場順勢而興,而商品房的普及使小區(qū)業(yè)主成了大多數(shù)人的身份之一。作為小區(qū)建筑物附屬設(shè)施、設(shè)備,如通道、樓梯、大堂、消防、公共管理用房等屬于共有部分,全體業(yè)主享有共有權(quán)。若業(yè)主的共有權(quán)被侵權(quán),該怎樣維護自己的權(quán)益?近日,福建省平潭綜合實驗區(qū)人民法院審理一起共有權(quán)侵權(quán)案。
“XX名城”項目系A(chǔ)房產(chǎn)公司開發(fā)建設(shè),該小區(qū)有6幢樓房共300余套,其中物業(yè)管理區(qū)域位于第6幢一層。2010年4月15日,高某與A房產(chǎn)公司簽訂《商品房買賣合同》,購買該小區(qū)第6幢一層三間店面,這三間店面在合同附件的規(guī)劃圖中標注為“物業(yè)管理”。2015年8月,上述三間店面由盧某承租用于經(jīng)營汽車服務(wù)公司,約定租賃期限5年。同年12月30日,該小區(qū)業(yè)主委員會在在首次業(yè)主大會中選舉產(chǎn)生,被授權(quán)管理小區(qū)內(nèi)的大小事務(wù)。2016年開始,小區(qū)業(yè)委會以物業(yè)管理用房是全體業(yè)主所有的財產(chǎn),應(yīng)當按照原始規(guī)劃性質(zhì)使用,要求盧某返還該房屋,但盧某表示其按期繳納租金,是依租賃合同占有、使用該房屋,并沒有侵犯業(yè)主權(quán)利。雙方僵持不下,一年內(nèi)糾紛不斷。2017年5月,小區(qū)業(yè)委會召開業(yè)主代表大會商議小區(qū)物業(yè)管理用房被非法侵占要依法維權(quán)等事宜。6月,該小區(qū)業(yè)主200多人向業(yè)委會出具了授權(quán)委托書,委托其代為提起訴訟維護業(yè)主權(quán)益。業(yè)委會遂將A房產(chǎn)公司(小區(qū)開發(fā)商)、高某(物業(yè)用房購買人)、盧某(承租人)作為被告訴至法院,要求確認物業(yè)管理用房系全體業(yè)主共同所有;同時,上述被告須立即返回物業(yè)管理用房并向小區(qū)業(yè)委會支付非法占用期間的房屋使用費。
法院經(jīng)審理認為,物業(yè)管理用房系XX名城全體業(yè)主共同所有;高某應(yīng)返還小區(qū)物業(yè)管理用房;A房產(chǎn)公司應(yīng)向XX名城業(yè)主委員會支付上述物業(yè)管理用房的房屋使用費。
XX名城業(yè)委會、高某、A房產(chǎn)公司均不服,提出上訴。福州中院審理后,判決駁回上訴,維持原判。
法官說法,經(jīng)辦法官認為,首先,XX名城業(yè)主委員會提起訴訟符合國務(wù)院《物業(yè)管理條例》第十二條規(guī)定,即經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意,其訴訟主體適格。其次,案涉《商品房買賣合同》中所附平面圖中,高某所購房產(chǎn)01、02、03店面在規(guī)劃圖中標注為“物業(yè)管理”。根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第七十三條、《物業(yè)管理條例》第三十八條規(guī)定,訟爭房屋的性質(zhì)屬于物業(yè)管理用房,應(yīng)歸該小區(qū)全體業(yè)主所有。最后,A房產(chǎn)公司對該房屋無處分權(quán)卻擅自出售,高某雖依據(jù)《商品房買賣合同》對訟爭房屋行使了占有、使用、收益權(quán),但當房屋的所有權(quán)人請求排除妨害、恢復(fù)原狀時,法院應(yīng)予支持,因此高某負有返還房屋的責任,但高某購買房屋時支付了對價,讓其承擔賠償損失的責任有悖公平原則,亦不合情理。究其緣由,正是由于A房產(chǎn)公司擅自處分小區(qū)物業(yè)管理用房侵犯了業(yè)主的共有權(quán),則應(yīng)當由A房產(chǎn)公司承擔賠償損失的責任,支付訟爭房屋被非法占用期間的房屋使用費。
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