Law-lib.com 2022-8-24 13:23:53 法治日報--法治網(wǎng)
□ 本報記者 王春
□ 本報通訊員 鐘法
為更好管理小區(qū)事務(wù),維護業(yè)主權(quán)利,由業(yè)主共同選舉出代表組成的業(yè)主委員會應(yīng)運而生。業(yè)委會的主要職責(zé)在于通過執(zhí)行業(yè)主大會的決定代表業(yè)主的利益,向社會各方反映業(yè)主意愿和要求,并監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人履行物業(yè)服務(wù)合同的業(yè)主大會執(zhí)行機構(gòu)。司法實踐中,由于有些業(yè)委會對物業(yè)公司履職監(jiān)管長期缺位,導(dǎo)致三產(chǎn)收入(物業(yè)管理經(jīng)營用房、公共場地租金、停車費收入)、房屋維修費、電梯維修資金、預(yù)收費用等極易成為一筆糊涂賬。
近日,浙江省寧波市江北區(qū)一小區(qū)新業(yè)委會經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)起訴老物業(yè)公司,追討三產(chǎn)收入等損失,經(jīng)過一審、二審,法院最終判決被告老物業(yè)公司向原告業(yè)委會支付500余萬元。
新業(yè)委會察覺損失
2012年,該小區(qū)老業(yè)主委員會與老物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同,約定對該小區(qū)實行物業(yè)管理。合同期限為2012年6月起至2015年5月底。
雙方約定三產(chǎn)經(jīng)營收入采取包干制,物業(yè)公司第一年須向業(yè)委會上交5萬元,第二年及以后費用業(yè)委會有權(quán)在審核收入情況后由雙方另行商議,但也不少于5萬元。
該合同期滿后雙方又簽訂補充協(xié)議,約定續(xù)簽二年合同,協(xié)商將三產(chǎn)經(jīng)營采取包干制全部歸物業(yè)公司所有,物業(yè)公司每年向業(yè)委會上交10萬元。
補充協(xié)議到期后,雙方未再簽訂合同,未對三產(chǎn)收入的分配作出約定。物業(yè)公司繼續(xù)為該小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)直至2020年6月。其間,該小區(qū)新業(yè)委會于2019年6月成立。
新業(yè)委會對小區(qū)收支情況進行了測算,認(rèn)為舊業(yè)委會長期缺位物業(yè)服務(wù)監(jiān)管,小區(qū)業(yè)主的三產(chǎn)收入損失不少。不僅如此,新業(yè)委會還發(fā)現(xiàn)舊物業(yè)公司在過去幾年間多次收取房屋維修費等費用,均未返還給業(yè)委會。
在與當(dāng)時的老物業(yè)公司多次溝通談判無果后,新業(yè)委會于2020年6月底選聘新物業(yè)公司,清退老物業(yè)公司。被清退后,老物業(yè)公司感到不滿。同時,新業(yè)委會對老物業(yè)公司造成的小區(qū)業(yè)主三產(chǎn)收入損失也耿耿于懷。自新業(yè)委會成立以來,雙方以各自利益為出發(fā)點,展開了漫長的拉鋸戰(zhàn)。
當(dāng)事雙方矛盾尖銳
新業(yè)委會與老物業(yè)公司不斷交鋒,3年來經(jīng)歷了7場官司。其中5起是老物業(yè)公司和某業(yè)主作為原告起訴新業(yè)委會,對召開業(yè)主大會以及選聘新物業(yè)程序提出質(zhì)疑;另外兩起即新業(yè)委會經(jīng)業(yè)主大會授權(quán),起訴老物業(yè)公司追討三產(chǎn)收入等損失。
寧波市江北區(qū)人民法院在2021年1月、2021年8月分別就新業(yè)委會起訴老物業(yè)公司的兩起案件立案,第一起案件依法適用簡易程序?qū)徖?第二起案件因案情復(fù)雜,由簡易程序轉(zhuǎn)為普通程序獨任審理。
在兩起案件庭審過程中,原被告雙方圍繞7個方面的爭議焦點發(fā)表了各自意見,展開質(zhì)證:原告主張的訴請是否已過訴訟時效;原告主體是否適格;三產(chǎn)收入原告與被告之間如何分配;被告收取的房屋維修費是否應(yīng)當(dāng)返還及應(yīng)返還的金額;原告是否有權(quán)主張二次供水設(shè)施賠償金;被告是否有權(quán)向原告主張已墊付的電梯維修資金及可主張返還的金額;原告是否有權(quán)主張返還預(yù)收費用及具體金額。
法院判決物業(yè)賠償
寧波市江北區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為,業(yè)主大會通過同意授權(quán)新業(yè)委會對老物業(yè)公司在小區(qū)管理期間的房屋維修資金、電梯資金以及經(jīng)營性收入等共有資金進行依法追討,新業(yè)委會主體適格,且訴請未過訴訟時效。
對于續(xù)約協(xié)議,雖然舊業(yè)委會主任承認(rèn)對續(xù)約有過約定,但現(xiàn)有證據(jù)無法證實該補充協(xié)議經(jīng)業(yè)主大會討論通過或得到全體業(yè)主的追認(rèn)或授權(quán),且現(xiàn)任業(yè)委會并未追認(rèn),故法院認(rèn)為系無權(quán)處分行為,認(rèn)定相關(guān)三產(chǎn)經(jīng)營采取包干制條款無效。
對于三產(chǎn)收入、被告收取的房屋維修費、墊付的電梯維修資金及可主張返還的金額、預(yù)收費用返還金額等,原被告各自出具了大量證據(jù),各執(zhí)一詞。
原告單獨委托或原被告、案外人共同委托會計師事務(wù)所對小區(qū)一定期間的物業(yè)管理專項資金收支情況進行了審計。在充分考慮審計結(jié)果基礎(chǔ)上,法院組織雙方逐一質(zhì)證發(fā)票單據(jù)等證據(jù),綜合認(rèn)定。
最終,在第一起案件中判令物業(yè)公司向業(yè)委會支付238萬余元;在第二起案件中判令物業(yè)公司向業(yè)委會支付近275萬元。
一審判決后,被告物業(yè)公司對于兩起案件的判決結(jié)果均提出上訴。二審中,寧波市中級人民法院對第一起案件根據(jù)新證據(jù)對雙方自認(rèn)的3萬余元金額予以扣除外,對一審其他判項予以支持。對第二起案件維持原判。綜上,共計支持業(yè)委會訴請500余萬元。
“建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入,在扣除合理成本后,屬于業(yè)主共有。有關(guān)共有和共同管理權(quán)力等重大事項,應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同決定�！北景付䦟徶鲗彿ü俦硎�,有關(guān)公共收益分配的約定,業(yè)委會無權(quán)自行決定變更。實踐中,或出于利益考慮,或源于管理疏忽,或法治意識不強,仍然有一些不甚規(guī)范的地方,存在演變成物業(yè)合同糾紛的隱患,亟待規(guī)范。本案新業(yè)委會積極維權(quán),法院充分保護當(dāng)事人意思自治,依法認(rèn)定業(yè)主、業(yè)委會、物業(yè)公司之間的權(quán)利義務(wù),在滿足訴訟當(dāng)事人勝敗之爭、利益分配的同時發(fā)揮出司法的內(nèi)在社會價值引導(dǎo)。
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