Law-lib.com 2022-8-24 13:23:53 法治日報--法治網
□ 本報記者 王春
□ 本報通訊員 鐘法
為更好管理小區事務,維護業主權利,由業主共同選舉出代表組成的業主委員會應運而生。業委會的主要職責在于通過執行業主大會的決定代表業主的利益,向社會各方反映業主意愿和要求,并監督和協助物業服務企業或其他管理人履行物業服務合同的業主大會執行機構。司法實踐中,由于有些業委會對物業公司履職監管長期缺位,導致三產收入(物業管理經營用房、公共場地租金、停車費收入)、房屋維修費、電梯維修資金、預收費用等極易成為一筆糊涂賬。
近日,浙江省寧波市江北區一小區新業委會經業主大會授權起訴老物業公司,追討三產收入等損失,經過一審、二審,法院最終判決被告老物業公司向原告業委會支付500余萬元。
新業委會察覺損失
2012年,該小區老業主委員會與老物業公司簽訂物業服務合同,約定對該小區實行物業管理。合同期限為2012年6月起至2015年5月底。
雙方約定三產經營收入采取包干制,物業公司第一年須向業委會上交5萬元,第二年及以后費用業委會有權在審核收入情況后由雙方另行商議,但也不少于5萬元。
該合同期滿后雙方又簽訂補充協議,約定續簽二年合同,協商將三產經營采取包干制全部歸物業公司所有,物業公司每年向業委會上交10萬元。
補充協議到期后,雙方未再簽訂合同,未對三產收入的分配作出約定。物業公司繼續為該小區提供物業服務直至2020年6月。其間,該小區新業委會于2019年6月成立。
新業委會對小區收支情況進行了測算,認為舊業委會長期缺位物業服務監管,小區業主的三產收入損失不少。不僅如此,新業委會還發現舊物業公司在過去幾年間多次收取房屋維修費等費用,均未返還給業委會。
在與當時的老物業公司多次溝通談判無果后,新業委會于2020年6月底選聘新物業公司,清退老物業公司。被清退后,老物業公司感到不滿。同時,新業委會對老物業公司造成的小區業主三產收入損失也耿耿于懷。自新業委會成立以來,雙方以各自利益為出發點,展開了漫長的拉鋸戰。
當事雙方矛盾尖銳
新業委會與老物業公司不斷交鋒,3年來經歷了7場官司。其中5起是老物業公司和某業主作為原告起訴新業委會,對召開業主大會以及選聘新物業程序提出質疑;另外兩起即新業委會經業主大會授權,起訴老物業公司追討三產收入等損失。
寧波市江北區人民法院在2021年1月、2021年8月分別就新業委會起訴老物業公司的兩起案件立案,第一起案件依法適用簡易程序審理,第二起案件因案情復雜,由簡易程序轉為普通程序獨任審理。
在兩起案件庭審過程中,原被告雙方圍繞7個方面的爭議焦點發表了各自意見,展開質證:原告主張的訴請是否已過訴訟時效;原告主體是否適格;三產收入原告與被告之間如何分配;被告收取的房屋維修費是否應當返還及應返還的金額;原告是否有權主張二次供水設施賠償金;被告是否有權向原告主張已墊付的電梯維修資金及可主張返還的金額;原告是否有權主張返還預收費用及具體金額。
法院判決物業賠償
寧波市江北區人民法院經審理認為,業主大會通過同意授權新業委會對老物業公司在小區管理期間的房屋維修資金、電梯資金以及經營性收入等共有資金進行依法追討,新業委會主體適格,且訴請未過訴訟時效。
對于續約協議,雖然舊業委會主任承認對續約有過約定,但現有證據無法證實該補充協議經業主大會討論通過或得到全體業主的追認或授權,且現任業委會并未追認,故法院認為系無權處分行為,認定相關三產經營采取包干制條款無效。
對于三產收入、被告收取的房屋維修費、墊付的電梯維修資金及可主張返還的金額、預收費用返還金額等,原被告各自出具了大量證據,各執一詞。
原告單獨委托或原被告、案外人共同委托會計師事務所對小區一定期間的物業管理專項資金收支情況進行了審計。在充分考慮審計結果基礎上,法院組織雙方逐一質證發票單據等證據,綜合認定。
最終,在第一起案件中判令物業公司向業委會支付238萬余元;在第二起案件中判令物業公司向業委會支付近275萬元。
一審判決后,被告物業公司對于兩起案件的判決結果均提出上訴。二審中,寧波市中級人民法院對第一起案件根據新證據對雙方自認的3萬余元金額予以扣除外,對一審其他判項予以支持。對第二起案件維持原判。綜上,共計支持業委會訴請500余萬元。
“建設單位、物業服務企業或者其他管理人等利用業主的共有部分產生的收入,在扣除合理成本后,屬于業主共有。有關共有和共同管理權力等重大事項,應當由業主共同決定。”本案二審主審法官表示,有關公共收益分配的約定,業委會無權自行決定變更。實踐中,或出于利益考慮,或源于管理疏忽,或法治意識不強,仍然有一些不甚規范的地方,存在演變成物業合同糾紛的隱患,亟待規范。本案新業委會積極維權,法院充分保護當事人意思自治,依法認定業主、業委會、物業公司之間的權利義務,在滿足訴訟當事人勝敗之爭、利益分配的同時發揮出司法的內在社會價值引導。
日期：2022-8-24 13:23:53 | 關閉 |
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