Law-lib.com 2022-12-19 13:35:57 中國法院網(wǎng)
中國法院網(wǎng)訊（陳立烽 陳倩）近日，福建省龍巖市中級人民法院審結(jié)一起訟爭房產(chǎn)是否屬于破產(chǎn)企業(yè)財產(chǎn)的案件，認為張白土村民委員會對所購的訟爭房產(chǎn)享有的物權(quán)期待權(quán)，優(yōu)先于抵押權(quán)人享有的抵押權(quán)，張白土村民委員會應(yīng)依法取回集體財產(chǎn)。
2012年1月12日，張白土村民委員會與某房地產(chǎn)公司簽訂《合作開發(fā)協(xié)議書》一份，主要約定：雙方合作開發(fā)“2011拍-2地塊”項目，該地塊開發(fā)的店面30間共1200㎡，產(chǎn)權(quán)歸甲方所有等約定。2016年5月12日，張白土村民委員會與某房地產(chǎn)公司簽訂《關(guān)于香榭景園返還甲方營業(yè)面積的確認書》一份，主要約定：某房地產(chǎn)公司需返還張白土村民委員會合作開發(fā)的香榭景園營業(yè)性店面22間，面積以辦產(chǎn)權(quán)證面積為準(zhǔn)，實行多還少補等約定。后某房地產(chǎn)公司向某銀行項目貸款，并提供整個項目在建工程及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，作為貸款抵押物，辦理了抵押登記手續(xù)。某房地產(chǎn)公司因未歸還前述抵押借款及拖欠工程款，先后被抵押權(quán)人某銀行及建設(shè)公司起訴，并向法院申請強制執(zhí)行。
2021年9月22日，龍巖市中級人民法院另案裁定受理某建設(shè)公司對某房地產(chǎn)公司的破產(chǎn)清算申請，并指定破產(chǎn)管理人，張白土村民委員會向該管理人申報債權(quán)，并要求取回上述22間店面。管理人認為，張白土村民委員會要求取回的22間店面，未備案登記在張白土村民委員會名下，且該22間店面已抵押給抵押權(quán)人，并辦理抵押登記，不屬于張白土村民委員會所有。張白土村民委員會認為，張白土村民委員會就上述22間店面享有房屋買受人的權(quán)利，提起本案訴訟。
法院經(jīng)審理認為，案涉房產(chǎn)是張白土村民委員會以其村自用地招拍掛所得出讓金，作為對價購買案涉房產(chǎn)，并已實際付清全部購房款項，且其是為了保障失地農(nóng)民的生活購買案涉房產(chǎn)，是全體村民安身立命的根本物質(zhì)保障。雙方簽訂的《合作開發(fā)協(xié)議書》應(yīng)當(dāng)認定為房屋買賣合同，張白土村民委員會對所購的本案訟爭房產(chǎn)享有的物權(quán)期待權(quán)，優(yōu)先于抵押權(quán)人享有的抵押權(quán)。張白土村民委員會在人民法院查封之前已合法占有訟爭房產(chǎn)，雖然張白土村民委員會尚未取得權(quán)屬證書，但其系因某房地產(chǎn)公司將本案訟爭房產(chǎn)設(shè)立抵押權(quán)而無法辦理過戶登記，故張白土村民委員會依法享有房屋買受人的權(quán)利，該房產(chǎn)不屬于破產(chǎn)財產(chǎn)。遂判決張白土村民委員會可依法取回該房產(chǎn)，某房地產(chǎn)公司應(yīng)協(xié)助將上述店面過戶至張白土村民委員會名下。
法官說法
取回權(quán)是指在破產(chǎn)程序中，對于不屬于債務(wù)人的財產(chǎn)，其所有權(quán)人或者其他權(quán)利人不依照破產(chǎn)程序，通過管理人將該財產(chǎn)予以取回的權(quán)利。雖然優(yōu)先受償權(quán)是抵押權(quán)的基本屬性，一般情形下抵押權(quán)作為物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)，但根據(jù)《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》第一條、第二條之規(guī)定，房屋買受人的權(quán)利在一定條件下優(yōu)先于抵押權(quán)。
本案中，張白土村民委員會已實際付清全部購房款，其購買的商鋪雖非用于居住消費，但是根據(jù)《合作開發(fā)協(xié)議書》的約定，案涉房產(chǎn)是張白土村民委員會為了保障失地農(nóng)民的生活購買案涉房產(chǎn)，該房產(chǎn)是全體村民安身立命的根本物質(zhì)保障，其對訟爭房產(chǎn)享有房屋買受人的權(quán)利，優(yōu)先于抵押權(quán)人享有的抵押權(quán)。某房地產(chǎn)公司應(yīng)及時滌除案涉房產(chǎn)設(shè)立的抵押權(quán)，并協(xié)助張白土村民委員會辦理案涉房產(chǎn)的過戶手續(xù)。
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