Law-lib.com 2023-11-24 8:37:18 中國法院網
商品房宣傳資料是開發商面向潛在購房者進行營銷宣傳的重要手段，尤其是在預售模式下，因樓盤尚在建設過程中，購房者只能通過開發商提供的宣傳廣告對商品房進行基本了解，這也是影響其作出是否購買的重要因素。近日，新疆維吾爾自治區岳普湖縣人民法院審理了一起有關商品房銷售廣告的案件。
2021年6月，被告艾某在某樓盤商品房銷售傳單上看到“高配比車位，購房送車位，愛車無憂”的信息，正準備買房的艾某，到售樓處與銷售人員確認“購房送車位”事宜后，選擇了購房，雙方于2021年6月20日簽訂《商品房預售合同》，同時被告艾某向原告某開發商支付購房定金1萬元，合同簽訂后，當被告艾某要求某開發商確定所送車位位置及編號時，某開發商卻又聲稱“車位需要購買，并非贈送”。雙方因此發生爭議，被告艾某認為原告某開發商屬于欺詐性銷售，要求解除購房合同并拒絕支付應付購房款，原告某開發商認為雙方簽訂的《商品房預售合同》中并未約定“購房送車位”，被告逾期交納購房款構成違約，將艾某訴至法院，要求解除雙方簽訂的《商品房預售合同》并由被告支付違約金38116.76元。
岳普湖縣人民法院審理認為，商品房的銷售廣告和宣傳資料一般為要約邀請，不具有合同效力，但是本案原告某開發商發放的商品房銷售廣告中明確載有“高配比車位，購房送車位，愛車無憂”的內容，對于有買房意向的廣大消費者來說“購房送車位”具有很大的吸引力和誘惑力，該廣告宣傳對于購房合同的訂立具有重大影響。被告艾某正是基于開發商“購房送車位”的允諾才與原告某開發商簽訂《商品房預售合同》購買案涉房屋，即使雙簽訂方的《商品房預售合同》中并沒有約定“購房送車位”但是該允諾亦應視為合同內容，不得違反。
《商品房預售合同》簽訂后，原告某開發商應當按照宣傳單中的承諾向被告艾某履行“購房送車位”的義務，但是原告某開發商卻以“車位需要購買，并非贈送”為由拒絕兌現允諾，其行為構成違約，被告艾某有權拒絕支付購房款。原告某開發商要求解除與被告簽訂的《商品房預售合同》，被告亦同意解除，本院予以支持。關于原告某開發商主張的違約金38116.76元，因原告某開發商違約在先，本院不予支持。
法官說法
《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規定“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，構成要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任”。
民生無小事，枝葉總關情。安居樂業是廣大人民群眾對美好生活的追求，買房不是小事。廣大購房者，在購房時要注意開發商或房產中介在宣傳資料中的某項說明或允諾是否具體明確，如果某項說明或允諾對買房決策影響較大，就要在簽訂《商品房預售合同》時多留意宣傳資料中的說明或允諾是否寫進了即將簽訂的《商品房預售合同》里。對于開發商宣傳的某些優越的配套設施，如學校、公園、地鐵站點等，也可以向有關部門進行咨詢、核實了解小區附近的規劃情況，以做到心中有數。在《商品房預售合同》簽訂后，妥善保管購房時開發商的宣傳資料，以備不時之需。
誠信是企業建立良好形象的基礎，是企業提升競爭力的重要因素，誠信才能夠贏得消費者的信任和支持，實現企業的可持續發展。廣大房地產開發企業、房地產中介服務機構在發布商品房銷售宣傳廣告時，應當嚴格執行《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國廣告法》等有關法律規定，廣告宣傳內容必須真實、合法、科學、準確。誠實守信，嚴禁虛假宣傳，誤導廣大消費者，損害人民群眾利益。
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