Law-lib.com 2024-9-9 16:33:07 中國(guó)法院網(wǎng)
通常商品房按揭貸款時(shí)，因購房者尚無房屋所有權(quán)，銀行會(huì)要求購房者辦理抵押權(quán)預(yù)告登記。所謂抵押權(quán)預(yù)告登記是在房屋不具備法定物權(quán)形式時(shí)，不能進(jìn)行抵押登記的情況下，為了保全將來物權(quán)變動(dòng)能夠順利進(jìn)行的臨時(shí)性登記行為。只有當(dāng)條件成就，辦理抵押登記后，才會(huì)產(chǎn)生優(yōu)先受償?shù)牡盅盒ЯΑＣ穹ǖ鋵?shí)施前，抵押預(yù)告登記并不產(chǎn)生優(yōu)先受償效力，開發(fā)商需按合同約定的保證期限承擔(dān)階段性保證責(zé)任。
民法典實(shí)施后，抵押預(yù)告登記在特定條件下具備優(yōu)先受償效力，如已經(jīng)辦理建筑物所有權(quán)首次登記且不存在預(yù)告登記失效等情形的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定抵押權(quán)自預(yù)告登記之日設(shè)立，開發(fā)商將不再對(duì)借款承擔(dān)保證責(zé)任（即階段性保證責(zé)任）。
近日，安徽省宣城市宣州區(qū)人民法院審結(jié)了一起金融借款合同糾紛案件，案涉房屋雖未辦理產(chǎn)權(quán)證，但已經(jīng)辦理了建筑物所有權(quán)登記，也進(jìn)行了抵押預(yù)告登記，法院認(rèn)定銀行作為債權(quán)人已經(jīng)取得抵押權(quán)，并享有對(duì)抵押物優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利，開發(fā)商不再承擔(dān)階段性擔(dān)保責(zé)任。
2019年12月,朱某因購買市區(qū)某樓盤的商品房，向某銀行機(jī)構(gòu)申請(qǐng)借款58.5萬元，與該銀行簽訂了《個(gè)人購房擔(dān)保借款合同》，朱某的好友陳某為該筆借款本金、利息等承擔(dān)連帶保證責(zé)任，并在《共同還款承諾書》上簽字。案涉樓盤的開發(fā)商某房地產(chǎn)公司在《借款合同》保證人處蓋章,為借款人朱某的債務(wù)承擔(dān)保證責(zé)任，就保證期間約定，自借款人取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書,并辦妥以貸款人為抵押權(quán)人的抵押登記手續(xù)之日，起不再承擔(dān)保證責(zé)任。朱某以上述商品房作為抵押，辦理了抵押權(quán)預(yù)告登記。
此后，開發(fā)商為朱某辦理了《商品房銷售合同網(wǎng)上登記備案證明》，完成建筑物所有權(quán)首次登記，但朱某因故未能及時(shí)辦理房屋產(chǎn)權(quán)證。貸款發(fā)放后，朱某、陳某未按約償還貸款本息，銀行多次向其主張債權(quán),朱某稱其無經(jīng)濟(jì)能力償還貸款,故該銀行將朱某、陳某、某房地產(chǎn)公司一并訴至法院，要求朱某、陳某歸還借款本金及利息、罰息等57.4萬余元,按《借款合同》支付利息至實(shí)際清償之日止，并要求房地產(chǎn)公司對(duì)上述債務(wù)承擔(dān)連帶保證責(zé)任。
法院審理認(rèn)為，銀行履行了交付借款的合同義務(wù)，朱某、陳某未按約還款，構(gòu)成違約。《借款合同》約定的債務(wù)加速到期的條件成就，銀行關(guān)于朱某、陳某提前清償債務(wù)歸還借款本息的訴訟請(qǐng)求，具有事實(shí)和法律依據(jù)，應(yīng)予以支持。銀行對(duì)案涉房屋已辦理了抵押權(quán)預(yù)告登記，案涉房屋也已辦理了首次登記且不存在預(yù)告登記失效等情形，若朱某、陳某未履行還款義務(wù)，銀行可行使抵押權(quán)，有權(quán)就朱某抵押的商品房折價(jià)、拍賣、變賣所得價(jià)款享有優(yōu)先受償權(quán)。
在按揭貸款合同中，雖然當(dāng)事人約定了保證期間，但本案中，預(yù)抵押登記的房屋已經(jīng)符合辦證條件，系主債務(wù)人朱某因自身原因怠于辦理產(chǎn)權(quán)登記。根據(jù)民法典擔(dān)保制度司法解釋的相關(guān)規(guī)定，銀行作為案涉房屋抵押預(yù)告登記的權(quán)利人可優(yōu)先受償。因朱某怠于辦理產(chǎn)權(quán)登記而無限延長(zhǎng)房地產(chǎn)公司階段性擔(dān)保的擔(dān)保責(zé)任，與設(shè)定階段性擔(dān)保制度的宗旨相悖，有失公允。故對(duì)銀行要求房地產(chǎn)公司承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任的訴訟請(qǐng)求，不予支持。
據(jù)此，作出判決，朱某、陳某歸還銀行機(jī)構(gòu)借款本金55.6萬余元及利息、罰息；如朱某、陳某未履行前述義務(wù)，銀行有權(quán)就案涉房產(chǎn)行使抵押權(quán)，以抵押物折價(jià)或拍賣、變賣所得價(jià)款優(yōu)先受償；駁回銀行的其他訴請(qǐng)。
法官說法
商品房預(yù)售中約定開發(fā)商階段性保證責(zé)任，初衷在于與抵押擔(dān)保形成無縫銜接關(guān)系，使銀行在享有房屋抵押權(quán)前，由開發(fā)商對(duì)銀行的債權(quán)實(shí)現(xiàn)提供保證擔(dān)保，以降低銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)，促使開發(fā)商及時(shí)完成項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)、竣工和驗(yàn)收。
本案中，案涉房屋雖未辦理產(chǎn)權(quán)證和抵押權(quán)登記，但根據(jù)法律規(guī)定的特定條件，銀行已經(jīng)享有并可以實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，若再拘泥于《擔(dān)保合同》約定的保證期限，認(rèn)定開發(fā)商的階段性保證責(zé)任未解除，屬明顯加重開發(fā)商的責(zé)任。且如開發(fā)商在承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任后，仍需解決向購房者追償?shù)膯栴}，顯然降低了經(jīng)濟(jì)運(yùn)行效率，增加了當(dāng)事人實(shí)現(xiàn)權(quán)利成本，造成了訴累和司法資源的無謂消耗。
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