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    • 業主大會議事規則（示范文本）

    2010-2-27 11:13:02

    業主大會議事規則（示范文本）

    　　
    第一章　總則
    第二章　業主大會中業主投票權的確定辦法
    第三章　業主委員會委員的組成和委員的
    第四章　業主大會的議事方式
    第五章　業主大會的表決程序
    第六章　業主大會及業主委員會的辦公經費
    第七章　業主大會及業主委員會的印章
    第八章　效力
    第一章　總則
    　　    第一條　為了規范業主大會的活動，維護業主的合法權益，根據《物業管理條例》、《業主大會規程》及《　 業主大會章程》制定本業主大會議事規則。
    第二章　業主大會中業主投票權的確定辦法
    　　    第二條　業主在業主大會會議上的投票表決權，按業主擁有房屋的套數行使，業主每擁有一套房屋擁有一票投票表決權。
    　　如業主房屋超過　　 平方米（此數額為所有業主房屋建筑面積的平均數），每超過前述平均數1倍的業主，其擁有二票投票表決權，若超過前述平均數2倍的業主，其擁有三票投票表決權，房屋面積若超出3倍以上的，按此方法依次類推，若房屋面積雖然超過前述平均數，但實際面積不是平均數的倍數，則超過部分的投票表決權忽略不計。
    　　    第三條　業主大會會議召開之前，業主委員會的秘書應將小區內每一位業主的姓名、住址、通訊地址、聯系電話、擁有的投票表決權的票數登記造冊，同時要提前3天將每一位業主在今后所有的業主大會會議中擁有的投票表決權的票數書面通知每一位業主。
    　　每一位業主收到秘書的書面通知后，對所持有的投票數持有異議，應在15日以內向業主委員會申請復議一次，逾期申請或未申請復議，均視為其同意秘書所登記的其所擁有的投票數。
    第三章　業主委員會委員的組成和委員的

    　　任期及業主委員會會議的方式
    　　    第四條　業主委員會系業主大會的執行機構。首次業主大會會議由業主大會籌備組組織召開，業主委員會的委員由首次業主大會選舉產生。以后的業主大會由業主委員會組織召開。
    　　    第五條　業主委員會經業主大會選舉共有5至9名委員組成，委員名單為：　　　。每名委員的任期為2年，可以連選連任。
    　　    第六條　業主委員會應當自選舉產生之日起3日內召開首次業主委員會會議，推選產生業主委員會主任1人，副主任1-2人，秘書1人，業主委員會的委員均享有同等的投票權。業主委員會的主任為：　　副主任為：　　秘書為：　 .
    　　    第七條　業主委員會會議應當有過半數委員出席，做出決定必須經全體委員人數半數以上同意。
    　　    第八條　業主委員會的會議方式可以是電話會議、也可以到小區的固定場所集體討論，也可以采取互發電子郵件等方式召開，但業主委員會會議應當由秘書在當時或事后作書面記錄，由參與或出席會議的委員簽字后存檔。
    　　業主委員會的決定應當由秘書以書面形式在物業管理區域內及時公告。
    　　    第九條　經三分之一以上業主委員會委員提議或者業主委員會主任認為有必要的，應當及時召開業主委員會會議。會議召開3天前，由秘書電話通知每位委員。
    第四章　業主大會的議事方式
    　　    第十條　業主大會會議由業主委員會依法召集，由委員會主任主持。業主委員會主任因故不能履行職務時，由業主委員會主任指定的副主任或其他委員主持。主任和副主任均不能出席會議，主任也未指定會議主持人的，由出席會議的業主共同推舉一名業主主持會議，會后應及時將會議內容告知未出席的委員，并且要書面記錄該委員的具體意見。
    　　    第十一條　業主委員會應當在業主大會會議召開10日前，由業主委員會的秘書將會議通知及會議擬討論的事項以書面掛號信的形式寄往每一位業主所登記的通訊地址，該掛號信寄出三天后即視為送達，具體時間從掛號信寄出后的第二天開始計算。此外，業主委員會的秘書同時要將會議通知在物業管理區域內提前10日公告。
    　　住宅小區的業主大會會議，業主委員會的秘書應當同時告知相關的居民委員會。
    　　    第十二條　業主在收到業主委員會秘書書面的召開大會的通知后，本人未親自到會，也未委托他人出席會議的，視為其放棄了自己的投票表決權，但該次業主大會形成的決議其必須服從。若該業主提前三天向業主委員會秘書提出請假申請，則在業主大會閉會后的三天內，秘書必須將大會會議內容通知該業主，該業主仍可在當天內以書面形式對會議內容進行投票，秘書必須將業主大會業主的投票數重新進行整理。若該業主沒有在規定的期限內發表書面意見，則視為其同意業主大會的決議。
    　　    第十三條　物業管理區域內業主人數較多的，可以幢、單元、樓層等為單位，推選一名業主代表參加業主大會會議。
    　　推選業主代表參加業主大會會議的，業主代表應當于參加業主大會會議3日前，就業主大會會議擬討論的事項書面征求其所代表的業主意見，凡需投票表決的，業主的贊同、反對及棄權的具體票數經本人簽字后，由業主代表在業主大會投票時如實反映。業主代表出席會議時，須向業主大會提供業主書面的委托書。
    　　業主代表因故不能參加業主大會會議的，其所代表的業主可以另外推選一名業主代表參加。
    　　    第十四條　業主大會會議的地點可以是固定的，也可以是不固定的，會議形式可以采用集體討論的形式，當場由業主委員會秘書記錄，最后形成決議，也可以是業主委員會秘書給每位業主送達書面征求意見函，隨后根據業主的書面答復進行整理，最后按本規則所約定的計票方法統計業主的投數，最后形成大會決議，該決議在3天之內，秘書必須在公告欄內公告。
    　　每次業主大會的召開必須有本小區內持有1/2以上投票表決權的業主參加方為有效。
    　　    第十五條　業主大會會議分為定期會議和臨時會議。
    　　業主大會應當每年召開兩次定期會議，由業主委員會組織召開，召開的時間可以確定為每年年初的　月　日和年末的　月　日。特殊情況時間若有變化，秘書另行書面通知。
    　　 有下列情形之一的，隨時可以召開臨時業主大會：
    　　 (1）委員人數少于章程所定人數的三分之二時；
    　　 (2）需要向業主收取業主大會、業主委員會的辦公經費時；
    　　 (3）需要確定業主委員會每位委員的津貼數額時；
    　　 (4）需要審批業主委員會制訂的年度經費預算計劃時；
    　　 (5）需要審議業主委員會上一年度的經費開支是否合理時；
    　　 (6）距物業管理合同到期日三個月前；
    　　 (7）業主委員會任期屆滿兩個月前；
    　　 (8）小區業主的公共利益遭到侵害時，需要聘請會計師審查物業公司的賬目時，或為了維護公共利益，需要聘請律師以全體業主名義提起訴訟時；
    　　 (9）經20%以上的業主書面請求時；
    　　 (10）發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；
    　　 (11）業主委員會認為有必要時；
    　　 (12）業主大會章程或者業主公約規定的其他情況。
    　　臨時業主大會只對通知中列明的事項做出決議。
    第五章　業主大會的表決程序
    　　    第十六條　業主大會決議分為普通決議和特別決議。
    　　業主大會做出普通決議，應當經代表1/2以上投票表決權的業主通過。業主大會做出特別決議，應當經代表2/3以上投票表決權的業主通過。
    　　    第十七條　下列事項由業主大會以普通決議通過：
    　　 (1）選舉、更換業主委員會委員；
    　　 (2）監督物業公司的工作；
    　　 (3）監督實施專項維修資金的使用及續籌方案；
    　　 (4）需要聘請會計師或律師時。
    　　    第十八條　下列事項由業主大會以特別決議通過：
    　　 (1）修改業主大會章程；
    　　 (2）制定和修改業主公約及本業主大會議事規則；
    　　 (3）選聘、解聘物業管理企業；
    　　 (4）決定專項維修資金的使用和續籌方案；
    　　 (5）決定業主交納業主大會、業主委員會的辦公經費的具體數額時；
    　　 (6）需要確定業主委員會每位成員的津貼數額時；
    　　 (7）需要提前審批業主委員會制訂的年度經費計劃時；
    　　 (8)法律、法規或者業主大會章程規定的其他重要事宜。
    　　    第十九條　業主大會會議應當由業主委員會秘書作書面記錄并存檔。
    　　    第二十條　業主的投票由業主委員會的秘書統計，業主大會的決定應當以書面形式在物業管理區域內及時公告。若業主認為投票的統計數額有誤，可以到業主委員會秘書處查看投票的書面憑證。
    第六章　業主大會及業主委員會的辦公經費
    　　    第二十一條　業主大會和業主委員會開展工作的經費由全體業主承擔。
    　　    第二十二條　業主大會及業主委員會的辦公經費的來源及組成：
    　　 (1）小區頂樓和外墻的廣告收入；
    　　 (2）小區全體共用部位作為經營場所所得的經營收入；
    　　 (3）業主大會或業主委員會依據《業主公約》及《業主大會章程》等對違反公共利益的相關業主要求其支付的違約金；
    　　 (4）業主交納的業主大會及業主委員會的辦公經費。
    　　    第二十三條　在沒有第二十二條的前三項的費用之前，由業主委員會組織召開臨時業主大會，決定每位業主先行交納前述費用的具體數額，并有業主委員會秘書負責收取。如第二十二條前三項的費用已經實際存在，并且能夠保證業主大會及業主委員會正常工作需要的，不得向業主另行收取任何前述經費。
    　　    第二十四條　業主大會及業主委員會的辦公經費中由業主交納的部分由業主在物業管理費用之外另行繳納，經業主大會授權也可由物業管理公司在收取物業費時一并收取，并在收款收據上加蓋業主大會的公章，然后其所代收的經費向業主委員會移交。
    　　    第二十五條　業主大會及業主委員會的辦公經費由業主委員會設置專用活期存折進行統一管理，該經費的開支由業主委員會主任簽字方可開支。
    　　    第二十六條　業主大會及業主委員會的經費開支包括：
    　　 (1）業主大會和業主委員會會議支出；
    　　 (2）業主委員會人員的津貼；
    　　 (3）必要的日常辦公費用；
    　　 (4）維護業主共同利益所支出的費用；
    　　 (5）聘請會計師、律師所支出的費用；
    　　 (6）業主大會決定的其他須開支的費用。
    　　    第二十七條　業主大會和業主委員會工作經費的使用情況業主委員會秘書應當定期以書面形式在物業管理區域內公告，接受業主的質詢。并且該經費的使用情況，業主委員會必須在年終業主大會上向全體參加會議的代表匯報。第2年經費的使用額度由前1年年終業主大會上由業主代表討論，最后制訂一個預算方案，第2年經費必須在預算內支出。
    第七章　業主大會及業主委員會的印章
    　　    第二十八條　業主大會和業主委員會的印章由業主委員會負責到有關部門各刻制一枚，并到相關的政府部門登記備案。
    　　    第二十九條　上述兩枚印章均由業主委員會負責管理，業主委員會內部實行主任負責制。
    　　    第三十條　上述兩枚印章的使用必須是業主大會和業主委員會按業主大會章程的規定履行其應盡職責時方能使用。印章的使用每次必須有業主委員會主任的書面簽字方能使用，使用人須在秘書處做書面登記，且蓋章的文件必須在秘書處備案一份。
    　　    第三十一條　違反印章使用規定，造成經濟損失或者不良影響的，由責任人承擔相應的責任。
    第八章　效力
    　　    第三十二條　本業主大會議事規則由業主大會籌備組成員2/3投票權的業主通過即產生法律效力。
    　　    第三十三條　本業主大會議事規則不得與現行或將來國家法律、法規、部門規章及政府文件相抵觸，否則，相抵觸的相關條款無效。

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