山東省菏澤市人民政府

菏澤市人民政府令
第9號



《菏澤市住宅物業服務收費管理辦法》已經2013年7月31日市政府第14次常務會議研究通過，現予發布。



菏澤市人民政府市長　孫愛軍
2013年8月11日



菏澤市住宅物業服務收費管理辦法



第一章　總　　則

　　第一條　為規范住宅物業服務收費行為，維護業主、物業使用人、物業服務企業、其他管理人的合法權益，根據《中華人民共和國價格法》、《山東省物業管理條例》、《山東省住宅物業服務收費管理辦法》等法律、法規和政策規定，結合本市實際，制定本辦法。
　　第二條　本辦法所稱住宅物業服務收費，是指物業服務企業按照物業服務合同的約定，對住宅小區內的房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序，向業主或者物業使用人收取的費用。
　　第三條　本辦法適用于本市行政區域內住宅物業服務收費及監督管理。
　　第四條　市價格主管部門會同市物業主管部門負責全市住宅物業服務收費的監督管理工作。
　　各縣區價格主管部門會同縣級物業主管部門，按照價格管理權限，具體負責本行政區域內住宅物業服務收費的監督管理工作。　
　　街道辦事處（鄉鎮人民政府）監督業主大會和業主委員會依法履行職責，調解處理物業管理中的矛盾糾紛。　
　　第五條　住宅物業服務收費應當遵循合法、合理、公開以及收費與服務水平相適應的原則。
　　提倡建設單位、業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業服務企業，鼓勵物業服務企業開展正當的價格競爭，禁止價格欺詐。　

第二章　住宅物業服務收費管理

　　第六條　住宅物業服務收費根據住宅的種類、特點及物業服務階段，分別實行政府指導價和市場調節價。
　　普通住宅物業管理區域內的前期物業服務費實行政府指導價。市價格主管部門會同市物業主管部門負責制定牡丹區、開發區的前期物業服務費的基準價及浮動幅度，報市人民政府批準并每年向社會公布。各縣價格主管部門會同縣級物業主管部門負責制定本行政區域內的前期物業服務費的基準價及浮動幅度，報縣人民政府批準并每年向社會公布。具體收費標準，由建設單位與前期物業服務企業在規定的基準價和浮動幅度內約定。　
　　非普通住宅以及業主大會成立后的普通住宅物業管理區域內的物業服務費實行市場調節價，由業主大會或全體業主與物業服務企業協商約定。協商不成的普通住宅物業服務收費，經雙方同意可參照政府指導價標準執行。　
　　第七條　普通住宅物業管理區域內的前期物業服務費根據物業服務的等級、服務質量、服務成本等因素，實行分等級定價。 物業服務等級標準由市物業主管部門會同市價格主管部門制定并公布。
　　第八條　普通住宅物業服務成本包括：
　　（一）管理服務人員的工資、福利費和由物業服務企業繳納的社會保險；
　　（二）物業管理區域內的共用部位、共用設施設備的日常運行、維護、檢測費用；
　　（三）物業管理區域環境衛生清潔費用；
　　（四）物業管理區域綠化養護費用；
　　（五）物業管理區域秩序維護、安全防范費用；
　　（六）辦公費用；
　　（七）物業服務企業的固定資產折舊；
　　（八）物業管理區域內的共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；
　　（九）經業主同意的其他費用。　
　　第九條　物業管理區域內共用部位主要包括住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等；共用設施設備主要包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。
　　物業管理區域內共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業服務支出或者物業服務成本。
　　專業經營設施設備產權屬于專業經營單位的，其運行、維護、養護、更新費用由專業經營單位承擔，不得計入物業服務支出或物業服務成本。
　　第十條　前期物業服務合同應當約定物業服務等級、服務內容、收費標準、收費方式及收費起始時間、合同終止情形等內容。涉及物業買受人共同利益的，其約定應當一致。
　　建設單位與物業買受人簽訂的房屋買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容。　
　　第十一條　前期普通住宅物業管理區域，因開發建設單位分期開發、分批交付使用的原因，造成物業管理區域配套設施和綠化環境等未能達到購房合同約定標準的，業主交納的物業服務費應當減免30%，差額部分由建設單位補償物業服務企業。
　　第十二條　建設單位在申請辦理房屋預售許可證前，應當將前期物業服務合同等資料報當地物業主管部門備案。對不按規定備案的，房產行政管理部門不予核發房屋預售許可證。
　　普通住宅物業管理區域內的前期物業服務合同簽訂后，物業服務企業應當按照《山東省服務價格管理辦法》等有關規定，到所在地價格主管部門申領《山東省服務價格登記證》。　
　　第十三條　業主或者物業使用人應當自物業交付之日起按月交納物業服務費。已納入物業服務范圍但物業尚未交付業主或者物業使用人的，物業服務費用由開發建設單位全額交納。
　　業主或者物業使用人無正當理由拖延辦理交付手續的，物業服務費應從建設單位書面通知業主或物業使用人辦理交付手續之日起按月計收。　
　　物業服務合同有約定的，物業服務費可以預收，預收時間一般不得超過半年。　
　　第十四條　物業服務費應按《房屋所有權證》所載明的房屋產權面積（不含與住宅配套的儲藏室面積）計收。未辦理《房屋所有權證》的，可暫按照購房合同所載明的房屋建筑面積計收。
　　獨立專有車庫，需按照房屋權屬證書或購房合同載明的建筑面積交納物業服務費。
　　改變設計用途用于經營的房屋、車庫、儲藏室按相應的經營性用房物業服務費標準收取。　
　　第十五條　房屋交付后空置一年以上的，按照物業服務費標準的70％收取，一年內（含一年）的物業服務收費標準按照全額收取。合同另有約定的，從其約定。

第三章　停車服務收費管理

　　第十六條　物業管理區域內業主共有車庫內的車位使用人，應當交納停車服務費。
　　停車服務費包括車庫、車位的設施設備運行及維護、保潔、秩序維護、購買公眾責任保險等發生的費用，停車服務費歸提供停車服務的物業服務企業所有。　
　　己購買車位但未停放車輛的，其空置期間的停車服務費應適當減收，減收幅度由業主或物業使用人與物業服務企業協商確定。　
　　業主或者物業使用人對汽車或非機動車輛有看管要求的，應當與物業服務企業另行約定。
　　第十七條　普通住宅物業管理區域內的前期停車服務費實行政府指導價。市價格主管部門會同市物業主管部門負責制定牡丹區、開發區的前期停車服務費基準價及浮動幅度，報市人民政府批準并每年向社會公布。各縣價格主管部門會同縣級物業主管部門負責制定本行政區域內的前期停車服務費基準價及浮動幅度，報縣人民政府批準并每年向社會公布。具體收費標準，由建設單位與前期物業服務企業在規定的基準價和浮動幅度內約定。
　　非普通住宅以及業主大會成立后的普通住宅物業管理區域內停車服務費實行市場調節價。具體收費標準，由業主大會或全體業主與物業服務企業協商約定。　
　　第十八條　車位所有權人將車位租賃給車位使用人使用的，可以收取車位租賃費，車位租賃費歸車位所有權人所有。
　　第十九條　普通住宅物業管理區域內的車位租賃費實行政府指導價。市價格主管部門會同市物業主管部門負責制定牡丹區、市經濟開發區的車位租賃費基準價及浮動幅度，報市人民政府批準。各縣價格主管部門會同縣級物業主管部門負責制定本行政區域內的車位租賃費基準價及浮動幅度，報縣人民政府批準。具體收費標準由承租人與車位所權人在規定的基準價和浮動幅度內約定。
　　第二十條　占用物業管理區域內業主共有道路或其他場地停車的，應當交納車位場地使用費。
　　第二十一條　未成立業主大會的車位場地使用費實行政府指導價，車位場地使用費標準按當地制定的車位租賃費標準執行。
　　已成立業主大會的車位場地使用費實行市場調節價，車位場地使用費標準由業主大會綜合考慮車位租賃費的價格等因素確定。　
　　第二十二條　停車場地的保潔、秩序維護、購買公眾責任保險等發生的物業管理服務費用，可依照物業服務合同約定，按實際支出在車位場地使用費中列支。業主大會成立前，支出比例由價格主管部門會同物業主管部門核定。
　　車位場地使用費以及其他公共部位收益資金歸全體業主共有，主要用于補充相關物業管理區域的物業專項維修資金。車位場地使用費可參照住宅專項維修資金管理模式執行，并接受全體業主監督。　
　　第二十三條　停車服務費、車位租賃費和車位場地使用費應當按月收取。物業服務合同另有約定的，停車服務費、車位租賃費和車位場地使用費可以預收，但預收時間一般不得超過半年。
　　第二十四條　物業服務企業對車輛實行出入證管理的，應當為業主或物業使用人免費配置出入證。因遺失、損壞需要補辦的，可以適當收取工本費。
　　除前款規定以外的其他外來車輛，停放超過2個小時的，物業服務企業可以收取一定費用。　
　　第二十五條　物業服務企業不得向進入物業管理區域內為業主或者物業使用人配送、維修、安裝、執行公務等車輛收取停車費用。

第四章　其他管理

　　第二十六條　住宅物業管理區域內，專業經營設施設備產權屬于專業經營單位的，專業經營單位應當按照與業主簽訂的服務合同，向業主收取費用。
　　物業服務企業接受專業經營單位及環衛管理單位委托代收費用的，不得向業主收取手續費等額外費用，但可以根據約定向專業經營單位及環衛管理單位收取報酬。　
　　專業經營單位及環衛管理單位不得強制物業服務企業代收費用，不得因物業服務企業拒絕代收有關費用而停止向最終用戶提供服務。　
　　第二十七條　業主或者物業使用人對其物業進行室內裝修產生的建筑垃圾，應當按照物業服務企業或者社區居民委員會指定的地點堆放，并承擔清運費用，具體收費標準由雙方協商確定。
　　業主或物業使用人向物業服務企業繳納的物業服務費中已包括裝修期間的服務成本,物業服務企業不得再向業主收取裝修管理費及與裝修相關的管理費用。
　　第二十八條　物業服務企業應當加強價格自律，遵守價格有關法律、法規和相關政策規定，嚴格履行物業服務合同，服務標準與收費標準應當質價相符。
　　第二十九條　物業服務企業應當在物業管理區域內顯著位置公示服務企業名稱、服務內容、服務標準、計費方式、計費起始時間、服務項目、收費標準以及收費依據、12358價格舉報電話及物業主管部門監督電話，接受業主的監督，不得向業主或者物業使用人收取任何未予標明的費用。
　　第三十條　物業服務企業應當定期在物業管理區域顯著位置公告共有部分收益的收支賬目。
　　第三十一條　價格主管部門對物業服務實行成本監審制度和價格監測制度。物業服務企業應當按照價格主管部門的要求，如實反映情況，并提供必要的相關資料。

第五章　法律責任

　　第三十二條　物業服務企業違反有關規定及物業服務合同，擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復收費的，業主或者物業使用人有權拒絕繳納。
　　物業服務企業依約履行義務的，業主或者物業使用人應當按時足額交納物業服務等費用。業主拒不繳納的，物業服務企業可依法追繳。　
　　第三十三條　價格主管部門應當加強對物業服務收費的監督檢查，物業服務企業違反本辦法規定的，由價格主管部門依據《中華人民共和國價格法》、國務院《價格違法行為行政處罰規定》、《山東省服務價格管理辦法》等法律、法規、規章依法予以處罰。
　　第三十四條　價格主管部門、物業主管部門未按照《中華人民共和國價格法》、《山東省物業管理條例》和本辦法管理和監督物業服務的，由上級價格主管部門、物業主管部門予以糾正，并依法追究有關人員責任。

第六章　附　　則

　　第三十五條　本辦法實施前物業服務合同約定期限未到期的，物業服務及其收費標準仍按原合同約定執行，合同到期后或者合同未約定期限的應按本辦法規定執行。
　　第三十六條　本辦法自2013年10月1日起施行，有效期至2017年9月30日，原《菏澤市物業服務收費管理實施辦法》同時廢止。