陜西省西安市人民政府

關于修改《西安市住宅專項維修資金管理辦法》的決定

西安市人民政府令第133號


　　《關于修改〈西安市住宅專項維修資金管理辦法〉的決定》已經2018年1月8日市政府第41次常務會議審議通過，現予公布，自2018年3月30日起施行。

　　市長 上官吉慶

　　2018年2月28日

　　關于修改《西安市住宅專項維修資金管理辦法》的決定

　　一、將第一條中的“維護業主的合法利益”修改為“維護住宅專項維修資金所有者的合法權益”。

　　二、將第二條修改為：“本市行政區域內住宅專項維修資金(以下簡稱維修資金)的交存、使用、管理和監督，適用本辦法。”

　　三、將第三條改為第四十九條，第二款修改為：“本辦法所稱住宅共用部位，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由單幢住宅內業主或者單幢住宅內業主及與之結構相連的非住宅業主共有的部位，一般包括：住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。”

　　第三款修改為：“本辦法所稱共用設施設備，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由住宅業主或者住宅業主及有關非住宅業主共有的附屬設施設備，一般包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。”

　　增加一款作為第四款：“本辦法所稱開發區，是指西安高新技術產業開發區、西安經濟技術開發區、西安浐灞生態區、西安國際港務區、西安曲江新區、西安國家民用航天產業基地。”

　　四、將第四條改為第三條，修改為：“市物業管理行政主管部門是本市維修資金的行政主管部門。其下設的市維修資金管理機構具體負責全市維修資金監督管理的日常工作，以及新城區、碑林區、蓮湖區、灞橋區、未央區、雁塔區(以下簡稱城六區)和開發區維修資金的交存管理。

　　“城六區物業管理行政主管部門和開發區管理委員會負責本轄區內維修資金使用、續籌、補建的管理工作。

　　“閻良區、臨潼區、長安區、高陵區、鄠邑區及市轄縣物業管理行政主管部門和西咸新區管理委員會負責轄區內維修資金的交存、使用、續籌、補建和管理工作。

　　“國土資源、質監、公安等行政管理部門應當按照各自職責，協助做好維修資金監督管理的相關工作。”

　　五、增加一條，作為第四條：“區縣物業管理行政主管部門、西咸新區和開發區管理委員會應當設置專門機構或者配備專職人員，加強維修資金的監督管理工作。”

　　六、將第七條第一款中的“物業行政管理部門”修改為“市物業管理行政主管部門”。

　　增加一款，作為第二款：“閻良區、臨潼區、長安區、高陵區、鄠邑區、市轄縣及西咸新區管理范圍內首期維修資金的交存數額，由區縣物業管理行政主管部門、西咸新區管理委員會參照市物業管理行政主管部門公布的首期維修資金交存數額確定。”

　　七、將第八條修改為：“業主交存的維修資金屬于業主所有。從公有住房售房款中提取的維修資金屬于公有住房售房單位所有。”

　　八、將第九條中的“物業行政管理部門”修改為“物業管理行政主管部門、西咸新區管理委員會”。

　　九、將第十一條中的“房屋權屬登記機關”修改為“不動產登記機關”。

　　增加一款，作為第二款：“不動產登記機關在辦理房屋權屬轉移登記時應當對維修資金交存票據進行查驗。”

　　十、將第十三條修改為：“業主大會成立前，維修資金由負責交存管理的物業管理行政主管部門、西咸新區管理委員會代管。業主大會成立后，擬自主管理維修資金的，應當召開業主大會會議，經專有部分占建筑物總面積二分之一以上的業主且占總人數二分之一以上的業主同意，對下列事項作出決定：

　　“(一)自主管理維修資金的決議;

　　“(二)維修資金賬目管理辦法;

　　“(三)委托物業服務企業、會計師事務所作為維修資金賬目管理單位，或者聘用具有專業資格的財會人員進行賬目管理的決議;

　　“(四)確定維修資金專戶管理銀行的決議;

　　“(五)維修資金存儲方案的決議;

　　“(六)應急使用維修資金辦法的決議;

　　“(七)法律、法規規定的其他事項。

　　“業主大會會議表決結果和決定應當以書面形式向全體業主進行公示。

　　“業主大會自主管理維修資金期間，經業主大會會議討論決定，第一款第二至六項決議確定的內容發生變更的，業主委員會應當在業主大會會議決定之日起十五日內書面告知原代管部門。”

　　十一、將第十四條修改為：“業主大會自主管理維修資金的，應當在物業管理行政主管部門、西咸新區管理委員會委托的商業銀行中選擇一家開立維修資金專戶。

　　“符合本辦法第十三條第一款規定的，維修資金代管部門應當按照有關規定將該物業管理區域內業主交存的維修資金賬面余額劃轉至業主大會開立的維修資金賬戶，并將有關賬目等移交業主委員會。”

　　十二、增加一條，作為第十五條：“業主大會自主管理維修資金期間，經業主大會依法決定交由原代管部門代管的，應當向原代管部門提出申請。符合代管條件的，原代管部門可以重新代管維修資金。”

　　十三、將第十五條改為第十六條，將第三款修改為：“未成立業主大會的，續交后的維修資金分戶賬面余額不得低于首期交存數額。”

　　十四、將第十六條改為第十七條，第二款中的“按照本辦法規定補建”修改為“由全體業主討論決定”。

　　十五、將第十七條改為第十八條，刪除第二款。

　　十六、將第十八條改為第十九條，修改為：“房屋滅失的，公有住房售房單位、房屋所有權人應當持單位介紹信或者本人身份證明，以及房屋滅失證明、維修資金交存憑證到專戶銀行提取維修資金分戶賬中的余額，辦理分戶賬注銷手續。

　　“因征收造成房屋滅失的，征收實施單位可以根據被征收人的委托統一辦理分戶賬注銷手續。”

　　十七、將第十九條改為第二十條，其中的“開發建設單位”修改為“建設單位”，“物業行政管理部門”修改為“物業管理行政主管部門”。

　　十八、將第二十二條改為第二十三條，增加一款作為第二款：“住宅物業區域內配建的車庫、地下室的業主交存的該部分維修資金，專項用于車庫、地下室共用部位、共用設施設備維修和更新、改造。”

　　十九、將第二十三條改為第二十四條，修改為：“維修資金劃轉業主大會管理前，使用時按照以下程序辦理：

　　“(一)物業服務企業根據維修和更新、改造項目提出使用方案;

　　“(二)維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主討論通過使用方案，物業服務企業將業主表決通過后的使用方案在物業管理區域顯著位置公示，公示期為七日;

　　“(三)物業服務企業持相關材料向區縣物業管理行政主管部門、西咸新區或者開發區管理委員會申請列支。區縣物業管理行政主管部門、西咸新區或者開發區管理委員會應當在五個工作日內審核完畢;

　　“(四)符合使用條件的，城六區物業管理行政主管部門、開發區管理委員會應當出具《住宅專項維修資金劃轉單》，市物業管理行政主管部門應當在收到《住宅專項維修資金劃轉單》后五個工作日內按照工程預算金額的百分之七十，將首款劃轉至物業服務企業維修資金使用專用賬戶。其他區縣物業管理行政主管部門、西咸新區管理委員會應當在五個工作日內將首款劃轉至物業服務企業維修資金使用專用賬戶。不符合條件的，向物業服務企業書面說明;

　　“(五)物業服務企業組織實施使用方案;

　　“(六)工程竣工驗收后，物業服務企業應當將使用維修資金總額及業主分攤情況在物業管理區域內顯著位置公示，公示期為七日;

　　“(七)物業服務企業持相關材料向區縣物業管理行政主管部門、西咸新區或者開發區管理委員會申請工程尾款，區縣物業管理行政主管部門、西咸新區或者開發區管理委員會應當在五個工作日內審核完畢;

　　“(八)城六區物業管理行政主管部門、開發區管理委員會應當在審核后出具《住宅專項維修資金劃轉單》，市物業管理行政主管部門應當在收到《住宅專項維修資金劃轉單》后五個工作日內按照工程結算金額，將剩余款項劃轉至物業服務企業維修資金使用專用賬戶。其他區縣物業管理行政主管部門、西咸新區管理委員會應當在五個工作日內將剩余款項劃轉至物業服務企業維修資金使用專用賬戶。”

　　二十、將第二十四條改為第二十五條，刪除第三項中的“或業主委員會”。

　　第四項修改為：“物業服務企業將使用方案、工程造價審核報告等相關材料報區縣物業管理行政主管部門、西咸新區或者開發區管理委員會備案;受理備案的單位發現不符合有關法律、法規、規章的，應當責令改正;”。

　　第五項修改為：“業主委員會持備案回執到專戶銀行辦理維修資金使用手續;”。

　　二十一、增加一條，作為第二十六條：“物業保修期限屆滿后，出現《西安市物業管理條例》第九十三條規定的緊急情況的，經區縣物業管理行政主管部門、西咸新區或者開發區管理委員會確認后，可以應急使用維修資金，維修費用從相關業主維修資金中直接列支。

　　“按照第一款規定，因電梯故障需要應急使用維修資金的，應當經特種設備檢驗檢測機構檢測，并出具書面檢測意見;因消防設施故障需要應急使用維修資金的，公安消防部門應當出具書面整改意見，整改意見應當包括需要維修、更新和改造的具體設施設備、部位、部件等。”

　　二十二、增加一條，作為第二十七條：“應急使用維修資金應當以排險搶修、保障住宅共用部位、共用設施設備安全及正常使用為目的，物業服務企業、業主委員會不得擴大維修和更新、改造范圍。”

　　二十三、增加一條，作為第二十八條：“維修資金劃轉業主大會管理前，應急使用維修資金的，按照下列程序劃轉：

　　“(一)物業服務企業將《維修資金應急使用確認書》、應急使用方案在物業管理區域內顯著位置公示，公示期為五日;

　　“(二)工程竣工驗收后，物業服務企業應當將使用維修資金總額及業主分攤情況在物業管理區域內顯著位置公示，公示期為五日;

　　“(三)物業服務企業持《維修資金應急使用確認書》、維修工程造價審核報告等相關材料向區縣物業管理行政主管部門、西咸新區或者開發區管理委員會申請劃轉;

　　“(四)城六區物業管理行政主管部門、開發區管理委員會應當在審核后出具《住宅專項維修資金劃轉單》，市物業管理行政主管部門應當在收到《住宅專項維修資金劃轉單》后五個工作日內按照維修工程造價審核報告，將維修工程款劃轉至物業服務企業維修資金使用專用賬戶。其他區縣物業管理行政主管部門、西咸新區管理委員會應當在審核后五個工作日內將維修工程款劃轉至物業服務企業維修資金使用專用賬戶。

　　“申請人無法墊付維修和更新、改造費用的，可以持《維修資金應急使用確認書》、應急使用方案、維修工程造價審核報告等相關材料向區縣物業管理行政主管部門、西咸新區或者開發區管理委員會提出申請。城六區物業管理行政主管部門、開發區管理委員會應當出具《住宅專項維修資金劃轉單》，市物業管理行政主管部門應當在收到《住宅專項維修資金劃轉單》后五個工作日內按照工程預算金額的百分之三十，將首款劃轉至申請人維修資金使用專用賬戶;其他區縣物業管理行政主管部門、西咸新區管理委員會應當在五個工作日內將首款劃轉至申請人維修資金使用專用賬戶。工程竣工后，申請人應當按照本條第一款第二、三、四項規定辦理工程尾款劃轉手續。”

　　二十四、增加一條，作為第二十九條：“維修資金劃轉業主大會管理后，應急使用維修資金的，按照下列程序劃轉：

　　“(一)物業服務企業將《維修資金應急使用確認書》、應急使用方案、使用維修資金總額及業主分攤情況在物業管理區域內顯著位置公示，公示期為五日;

　　“(二)物業服務企業持《維修資金應急使用確認書》、應急使用方案、工程造價審核報告等相關材料報區縣物業管理行政主管部門、西咸新區或者開發區管理委員會備案;受理備案的單位發現不符合有關法律、法規、規章的，應當責令改正;

　　“(三)業主委員會持備案回執到專戶銀行辦理維修資金使用手續，專戶銀行按規定程序劃轉維修資金。”

　　二十五、刪除第二十五條。

　　二十六、刪除第二十六條。

　　二十七、增加一條，作為第三十條：“維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積三分之一以上的業主且占總人數三分之一以上的業主對應急使用維修資金有異議的，應當在《維修資金應急使用確認書》公示期內，向出具《維修資金應急使用確認書》的單位提交書面申請和相關材料，受理申請的單位應當在三個工作日內進行復核，不屬于應急使用維修資金范圍的，應當終止應急使用。”

　　二十八、增加一條，作為第三十一條：“未聘用物業服務企業的，由業主委員會或者相關業主按照本辦法第二十四條、二十五條、二十八條、二十九條規定履行相關責任。”

　　二十九、將第二十七條改為第三十二條，修改為：“區縣物業管理行政主管部門、西咸新區或者開發區管理委員會應當按照國家有關建設程序規定，依法對使用維修資金的維修和更新、改造項目進行監督管理。”

　　三十、增加一條，作為第三十三條：“業主委員會、物業服務企業可以制定年度維修資金使用計劃，經維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意后，按照管理規約和業主大會議事規則執行。

　　“下一年度維修資金使用計劃應當于每年第四季度報區縣物業管理行政主管部門、西咸新區或者開發區管理委員會備案。”

　　三十一、增加一條，作為第三十四條：“符合下列條件的維修和更新、改造項目，可以采取一次性表決的方式，經維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意后，授權業主委員會或者物業服務企業分批使用維修資金：

　　“(一)同一物業管理區域內全體業主受益;

　　“(二)單項維修和更新、改造項目費用在五萬元以下。

　　“屬于一次性表決范圍內的維修和更新、改造項目，使用維修資金時，不需要業主再次表決。

　　“一次性表決方式使用維修資金的期限不得超過五年，且期限內使用總金額不得超過本物業管理區域維修資金交存總額的百分之五。”

　　三十二、將第二十八條改為第三十五條，將其中的“所在地物業行政管理部門”修改為“物業管理行政主管部門、西咸新區和開發區管理委員會”。

　　三十三、將第二十九條改為第三十六條，第一款修改為：“專戶銀行應當每季度向物業管理行政主管部門、西咸新區管理委員會、自主管理維修資金的業主委員會發送維修資金銀行存款對賬單。”

　　第二款修改為：“專戶銀行應當每年至少一次與物業管理行政主管部門、西咸新區管理委員會、自主管理維修資金的業主委員會核對維修資金賬目，并向物業管理行政主管部門、西咸新區管理委員會、自主管理維修資金的業主委員會和業主公布下列情況：

　　“(一)維修資金交存、使用、增值收益和結存的總額;

　　“(二)發生列支的項目、費用和分攤情況;

　　“(三)業主分戶賬中維修資金交存、使用、增值收益和結存的金額。”

　　三十四、將第三十條改為第三十七條，第一款、第二款中的“物業行政管理部門”修改為“物業管理行政主管部門、西咸新區管理委員會”。

　　三十五、增加一條，作為第三十九條：“維修資金的管理和使用，應當依法接受審計部門的審計監督。”

　　三十六、將第三十二條改為第四十條，修改為：“維修資金的財務管理和會計核算應當執行財政部門的有關規定。財政部門應加強對維修資金收支財務管理和會計核算制度執行情況的監督。”

　　三十七、增加一條，作為第四十一條：“區縣物業管理行政主管部門、西咸新區和開發區管理委員會應當按照市物業管理行政主管部門的規定，報送維修資金交存、使用管理情況統計報表。”

　　三十八、增加一條，作為第四十二條：“單位或者個人存在以下情形之一的，物業管理行政主管部門、西咸新區和開發區管理委員會應當將其違規信息依法納入公共信用信息系統：

　　“(一)提供虛假資料騙取維修資金的;

　　“(二)代收維修資金的;

　　“(三)挪用維修資金的。”

　　三十九、增加一條，作為第四十三條：“不動產登記機關應當將樓盤測量信息、房屋產權登記信息及其他與維修資金監督管理有關的信息及時告知物業管理行政主管部門、西咸新區和開發區管理委員會。

　　“相關信息共享的具體辦法由市物業管理行政主管部門會同市國土資源行政管理部門制定。”

　　四十、將第三十三條改為第四十四條，修改為：“建設單位、物業服務企業代收維修資金的，由物業管理行政主管部門責令限期移交，逾期未移交的，處所收金額百分之一以上百分之五以下罰款;構成犯罪的，依法追究刑事責任。”

　　四十一、增加一條，作為第五十一條：“租賃型保障房維修資金的交存、使用和管理參照本辦法執行，具體的管理規定由市租賃型保障房行政管理部門制定。”

　　本決定自2018年3月30日起施行。

　　《西安市住宅專項維修資金管理辦法》根據本決定作相應修改，并將條文順序和個別文字作相應調整，重新公布。

　　西安市住宅專項維修資金管理辦法

　　(2009年11月23日西安市人民政府令第85號公布 根據

　　2018年2月28日西安市人民政府《關于修改〈西安市住宅

　　專項維修資金管理辦法〉的決定》修正)

　　第一章 總 則

　　第一條 為了加強對住宅專項維修資金的管理，保障住宅共用部位、共用設施設備正常使用，維護住宅專項維修資金所有者的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》《物業管理條例》及有關法律、法規，結合本市實際，制定本辦法。

　　第二條 本市行政區域內住宅專項維修資金(以下簡稱維修資金)的交存、使用、管理和監督，適用本辦法。

　　第三條 市物業管理行政主管部門是本市維修資金的行政主管部門。其下設的市維修資金管理機構具體負責全市維修資金監督管理的日常工作，以及新城區、碑林區、蓮湖區、灞橋區、未央區、雁塔區(以下簡稱城六區)和開發區維修資金的交存管理。

　　城六區物業管理行政主管部門和開發區管理委員會負責本轄區內維修資金使用、續籌、補建的管理工作。

　　閻良區、臨潼區、長安區、高陵區、鄠邑區及市轄縣物業管理行政主管部門和西咸新區管理委員會負責轄區內維修資金的交存、使用、續籌、補建和管理工作。

　　國土資源、質監、公安等行政管理部門應當按照各自職責，協助做好維修資金監督管理的相關工作。

　　第四條 區縣物業管理行政主管部門、西咸新區和開發區管理委員會應當設置專門機構或者配備專職人員，加強維修資金的監督管理工作。

　　第五條 維修資金的管理實行專戶存儲、專款專用、所有權人決策、政府監督的原則。

　　第二章 交 存

　　第六條 一個物業管理區域內有兩個以上產權人的住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主以及出售公有住房的單位，應當交存維修資金。

　　第七條 住宅的業主、非住宅的業主應當按照所擁有物業的建筑面積交存維修資金，每平方米建筑面積交存首期維修資金的數額為當地住宅建筑安裝工程每平方米造價的百分之五至百分之八。市物業管理行政主管部門應當根據相關規定合理確定、公布首期維修資金的交存數額，并適時調整。

　　閻良區、臨潼區、長安區、高陵區、鄠邑區、市轄縣及西咸新區管理范圍內首期維修資金的交存數額，由區縣物業管理行政主管部門、西咸新區管理委員會參照市物業管理行政主管部門公布的首期維修資金交存數額確定。

　　出售公有住房的，按照下列規定交存維修資金：

　　(一)業主按照所擁有物業的建筑面積交存維修資金，每平方米建筑面積交存首期維修資金的數額為當地房改成本價的百分之二;

　　(二)售房單位按照多層住宅不低于售房款的百分之二十、高層住宅不低于售房款的百分之三十，從售房款中一次性提取維修資金。

　　第八條 業主交存的維修資金屬于業主所有。從公有住房售房款中提取的維修資金屬于公有住房售房單位所有。

　　第九條 物業管理行政主管部門、西咸新區管理委員會應當與所在地商業銀行簽訂委托合同，設立維修資金專戶，委托其辦理維修資金的交存、劃轉、計息、結算等手續。

　　第十條 業主在辦理房屋入住手續前，應當將首期維修資金交存至維修資金專戶。未按照本辦法規定交存的，建設單位不得交付房屋。

　　第十一條 建設單位和業主在辦理房屋權屬轉移登記時，應當向不動產登記機關提交首期維修資金交存票據。

　　不動產登記機關在辦理房屋權屬轉移登記時應當對維修資金交存票據進行查驗。

　　第十二條 維修資金自存入專戶之日起按照國家有關規定計息。

　　第十三條 業主大會成立前，維修資金由負責交存管理的物業管理行政主管部門、西咸新區管理委員會代管。業主大會成立后，擬自主管理維修資金的，應當召開業主大會會議，經專有部分占建筑物總面積二分之一以上的業主且占總人數二分之一以上的業主同意，對下列事項作出決定：

　　(一)自主管理維修資金的決議;

　　(二)維修資金賬目管理辦法;

　　(三)委托物業服務企業、會計師事務所作為維修資金賬目管理單位，或者聘用具有專業資格的財會人員進行賬目管理的決議;

　　(四)確定維修資金專戶管理銀行的決議;

　　(五)維修資金存儲方案的決議;

　　(六)應急使用維修資金辦法的決議;

　　(七)法律、法規規定的其他事項。

　　業主大會會議表決結果和決定應當以書面形式向全體業主進行公示。

　　業主大會自主管理維修資金期間，經業主大會會議討論決定，第一款第二至六項決議確定的內容發生變更的，業主委員會應當在業主大會會議決定之日起十五日內書面告知原代管部門。

　　第十四條 業主大會自主管理維修資金的，應當在物業管理行政主管部門、西咸新區管理委員會委托的商業銀行中選擇一家開立維修資金專戶。

　　符合本辦法第十三條第一款規定的，維修資金代管部門應當按照有關規定將該物業管理區域內業主交存的維修資金賬面余額劃轉至業主大會開立的維修資金賬戶，并將有關賬目等移交業主委員會。

　　第十五條 業主大會自主管理維修資金期間，經業主大會依法決定交由原代管部門代管的，應當向原代管部門提出申請。符合代管條件的，原代管部門可以重新代管維修資金。

　　第十六條 業主分戶賬面維修資金余額不足首期維修資金交存數額的百分之三十時，業主應當續交維修資金。

　　成立業主大會的，續交的具體方案由業主委員會根據實際情況擬定，提交業主大會討論通過后組織實施。

　　未成立業主大會的，續交后的維修資金分戶賬面余額不得低于首期交存數額。

　　第十七條 本辦法實施前，商品住宅、公有住房已經出售但未建立維修資金的物業管理區域應當補建維修資金。

　　維修資金具體補建方案由業主大會討論決定;未成立業主大會的，由全體業主討論決定。

　　第十八條 房屋所有權轉讓時，該房屋分戶賬中的維修資金隨房屋所有權同時過戶。

　　第十九條 房屋滅失的，公有住房售房單位、房屋所有權人應當持單位介紹信或者本人身份證明，以及房屋滅失證明、維修資金交存憑證到專戶銀行提取維修資金分戶賬中的余額，辦理分戶賬注銷手續。

　　因征收造成房屋滅失的，征收實施單位可以根據被征收人的委托統一辦理分戶賬注銷手續。

　　第二十條 本辦法實施前，建設單位或者物業服務企業已代收的維修資金，應當按照有關規定將代收的維修資金劃轉至物業管理行政主管部門設立的維修資金專戶。

　　第三章 使 用

　　第二十一條 維修資金專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。

　　第二十二條 維修資金的使用，應當遵循方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則。

　　第二十三條 住宅共用部位、共用設施設備維修和更新、改造費用的分攤辦法，相關業主有約定的，從其約定;無約定的，根據其各自擁有物業的建筑面積比例按照下列規定分攤：

　　(一)用于小區共用設施設備維修和更新、改造的，由小區業主按照其擁有物業的建筑面積比例承擔，并從小區業主交存的維修資金中列支;

　　(二)用于整幢樓本體共用部位、共用設施設備維修和更新、改造的，由整幢樓業主按照其擁有物業的建筑面積比例承擔，并從該幢業主交存的維修資金中列支;

　　(三)用于本單元內共用部位、共用設施設備維修和更新、改造的，由本單元內業主按照其擁有物業的建筑面積比例承擔，并從該單元業主交存的維修資金中列支。

　　住宅物業區域內配建的車庫、地下室的業主交存的該部分維修資金，專項用于車庫、地下室共用部位、共用設施設備維修和更新、改造。

　　住宅共用部位、共用設施設備維修和更新、改造，涉及尚未售出商品住宅、非住宅的，建設單位應當按照尚未售出商品住宅、非住宅的建筑面積，分攤維修和更新、改造費用。

　　第二十四條 維修資金劃轉業主大會管理前，使用時按照以下程序辦理：

　　(一)物業服務企業根據維修和更新、改造項目提出使用方案;

　　(二)維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主討論通過使用方案，物業服務企業將業主表決通過后的使用方案在物業管理區域顯著位置公示，公示期為七日;

　　(三)物業服務企業持相關材料向區縣物業管理行政主管部門、西咸新區或者開發區管理委員會申請列支。區縣物業管理行政主管部門、西咸新區或者開發區管理委員會應當在五個工作日內審核完畢;

　　(四)符合使用條件的，城六區物業管理行政主管部門、開發區管理委員會應當出具《住宅專項維修資金劃轉單》，市物業管理行政主管部門應當在收到《住宅專項維修資金劃轉單》后五個工作日內按照工程預算金額的百分之七十，將首款劃轉至物業服務企業維修資金使用專用賬戶。其他區縣物業管理行政主管部門、西咸新區管理委員會應當在五個工作日內將首款劃轉至物業服務企業維修資金使用專用賬戶。不符合條件的，向物業服務企業書面說明;

　　(五)物業服務企業組織實施使用方案;

　　(六)工程竣工驗收后，物業服務企業應當將使用維修資金總額及業主分攤情況在物業管理區域內顯著位置公示，公示期為七日;

　　(七)物業服務企業持相關材料向區縣物業管理行政主管部門、西咸新區或者開發區管理委員會申請工程尾款，區縣物業管理行政主管部門、西咸新區或者開發區管理委員會應當在五個工作日內審核完畢;

　　(八)城六區物業管理行政主管部門、開發區管理委員會應當在審核后出具《住宅專項維修資金劃轉單》，市物業管理行政主管部門應當在收到《住宅專項維修資金劃轉單》后五個工作日內按照工程結算金額，將剩余款項劃轉至物業服務企業維修資金使用專用賬戶。其他區縣物業管理行政主管部門、西咸新區管理委員會應當在五個工作日內將剩余款項劃轉至物業服務企業維修資金使用專用賬戶。

　　第二十五條 維修資金劃轉業主大會管理后，使用時按照以下程序辦理：

　　(一)物業服務企業提出使用方案;

　　(二)業主大會依法討論通過使用方案;

　　(三)物業服務企業組織實施使用方案;

　　(四)物業服務企業將使用方案、工程造價審核報告等相關材料報區縣物業管理行政主管部門、西咸新區或者開發區管理委員會備案;受理備案的單位發現不符合有關法律、法規、規章的，應當責令改正;

　　(五)業主委員會持備案回執到專戶銀行辦理維修資金使用手續;

　　(六)專戶銀行按規定程序劃轉維修資金。

　　第二十六條 物業保修期限屆滿后，出現《西安市物業管理條例》第九十三條規定的緊急情況的，經區縣物業管理行政主管部門、西咸新區或者開發區管理委員會確認后，可以應急使用維修資金，維修費用從相關業主維修資金中直接列支。

　　按照第一款規定，因電梯故障需要應急使用維修資金的，應當經特種設備檢驗檢測機構檢測，并出具書面檢測意見;因消防設施故障需要應急使用維修資金的，公安消防部門應當出具書面整改意見，整改意見應當包括需要維修、更新和改造的具體設施設備、部位、部件等。

　　第二十七條 應急使用維修資金應當以排險搶修、保障住宅共用部位、共用設施設備安全及正常使用為目的，物業服務企業、業主委員會不得擴大維修和更新、改造范圍。

　　第二十八條 維修資金劃轉業主大會管理前，應急使用維修資金的，按照下列程序劃轉：

　　(一)物業服務企業將《維修資金應急使用確認書》、應急使用方案在物業管理區域內顯著位置公示，公示期為五日;

　　(二)工程竣工驗收后，物業服務企業應當將使用維修資金總額及業主分攤情況在物業管理區域內顯著位置公示，公示期為五日;

　　(三)物業服務企業持《維修資金應急使用確認書》、維修工程造價審核報告等相關材料向區縣物業管理行政主管部門、西咸新區或者開發區管理委員會申請劃轉;

　　(四)城六區物業管理行政主管部門、開發區管理委員會應當在審核后出具《住宅專項維修資金劃轉單》，市物業管理行政主管部門應當在收到《住宅專項維修資金劃轉單》后五個工作日內按照維修工程造價審核報告，將維修工程款劃轉至物業服務企業維修資金使用專用賬戶。其他區縣物業管理行政主管部門、西咸新區管理委員會應當在審核后五個工作日內將維修工程款劃轉至物業服務企業維修資金使用專用賬戶。

　　申請人無法墊付維修和更新、改造費用的，可以持《維修資金應急使用確認書》、應急使用方案、維修工程造價審核報告等相關材料向區縣物業管理行政主管部門、西咸新區或者開發區管理委員會提出申請。城六區物業管理行政主管部門、開發區管理委員會應當出具《住宅專項維修資金劃轉單》，市物業管理行政主管部門應當在收到《住宅專項維修資金劃轉單》后五個工作日內按照工程預算金額的百分之三十，將首款劃轉至申請人維修資金使用專用賬戶;其他區縣物業管理行政主管部門、西咸新區管理委員會應當在五個工作日內將首款劃轉至申請人維修資金使用專用賬戶。工程竣工后，申請人應當按照本條第一款第二、三、四項規定辦理工程尾款劃轉手續。

　　第二十九條 維修資金劃轉業主大會管理后，應急使用維修資金的，按照下列程序劃轉：

　　(一)物業服務企業將《維修資金應急使用確認書》、應急使用方案、使用維修資金總額及業主分攤情況在物業管理區域內顯著位置公示，公示期為五日;

　　(二)物業服務企業持《維修資金應急使用確認書》、應急使用方案、工程造價審核報告等相關材料報區縣物業管理行政主管部門、西咸新區或者開發區管理委員會備案;受理備案的單位發現不符合有關法律、法規、規章的，應當責令改正;

　　(三)業主委員會持備案回執到專戶銀行辦理維修資金使用手續，專戶銀行按規定程序劃轉維修資金。

　　第三十條 維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積三分之一以上的業主且占總人數三分之一以上的業主對應急使用維修資金有異議的，應當在《維修資金應急使用確認書》公示期內，向出具《維修資金應急使用確認書》的單位提交書面申請和相關材料，受理申請的單位應當在三個工作日內進行復核，不屬于應急使用維修資金范圍的，應當終止應急使用。

　　第三十一條 未聘用物業服務企業的，由業主委員會或者相關業主按照本辦法第二十四條、二十五條、二十八條、二十九條規定履行相關責任。

　　第三十二條 區縣物業管理行政主管部門、西咸新區或者開發區管理委員會應當按照國家有關建設程序規定，依法對使用維修資金的維修和更新、改造項目進行監督管理。

　　第三十三條 業主委員會、物業服務企業可以制定年度維修資金使用計劃，經維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意后，按照管理規約和業主大會議事規則執行。

　　下一年度維修資金使用計劃應當于每年第四季度報區縣物業管理行政主管部門、西咸新區或者開發區管理委員會備案。

　　第三十四條 符合下列條件的維修和更新、改造項目，可以采取一次性表決的方式，經維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意后，授權業主委員會或者物業服務企業分批使用維修資金：

　　(一)同一物業管理區域內全體業主受益;

　　(二)單項維修和更新、改造項目費用在五萬元以下。

　　屬于一次性表決范圍內的維修和更新、改造項目，使用維修資金時，不需要業主再次表決。

　　一次性表決方式使用維修資金的期限不得超過五年，且期限內使用總金額不得超過本物業管理區域維修資金交存總額的百分之五。

　　第四章 監督管理

　　第三十五條 維修資金由業主大會自主管理的，應當接受物業管理行政主管部門、西咸新區和開發區管理委員會對其賬戶和資金使用情況的監督。

　　第三十六條 專戶銀行應當每季度向物業管理行政主管部門、西咸新區管理委員會、自主管理維修資金的業主委員會發送維修資金銀行存款對賬單。

　　專戶銀行應當每年至少一次與物業管理行政主管部門、西咸新區管理委員會、自主管理維修資金的業主委員會核對維修資金賬目，并向物業管理行政主管部門、西咸新區管理委員會、自主管理維修資金的業主委員會和業主公布下列情況：

　　(一)維修資金交存、使用、增值收益和結存的總額;

　　(二)發生列支的項目、費用和分攤情況;

　　(三)業主分戶賬中維修資金交存、使用、增值收益和結存的金額。

　　第三十七條 專戶銀行應建立維修資金查詢制度，接受物業管理行政主管部門、西咸新區管理委員會、業主委員會及業主對其賬目的查詢。

　　物業管理行政主管部門、西咸新區管理委員會、業主委員會及業主對資金賬戶變化情況有異議的，可以要求專戶銀行進行復核。

　　第三十八條 專戶銀行應當向業主出具由財政部門統一監制的住宅專項維修資金專用憑證。

　　維修資金專用憑證的購領、使用、保存、核銷管理，應當按照財政部門的有關規定執行，并接受財政部門的監督檢查。

　　第三十九條 維修資金的管理和使用，應當依法接受審計部門的審計監督。

　　第四十條 維修資金的財務管理和會計核算應當執行財政部門的有關規定。財政部門應加強對維修資金收支財務管理和會計核算制度執行情況的監督。

　　第四十一條 區縣物業管理行政主管部門、西咸新區和開發區管理委員會應當按照市物業管理行政主管部門的規定，報送維修資金交存、使用管理情況統計報表。

　　第四十二條 單位或者個人存在以下情形之一的，物業管理行政主管部門、西咸新區和開發區管理委員會應當將其違規信息依法納入公共信用信息系統：

　　(一)提供虛假資料騙取維修資金的;

　　(二)代收維修資金的;

　　(三)挪用維修資金的。

　　第四十三條 不動產登記機關應當將樓盤測量信息、房屋產權登記信息及其他與維修資金監督管理有關的信息及時告知物業管理行政主管部門、西咸新區和開發區管理委員會。

　　相關信息共享的具體辦法由市物業管理行政主管部門會同市國土資源行政管理部門制定。

　　第五章 法律責任

　　第四十四條 建設單位、物業服務企業代收維修資金的，由物業管理行政主管部門責令限期移交，逾期未移交的，處所收金額百分之一以上百分之五以下罰款;構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第四十五條 業主未按規定或者業主大會決議續交、補建維修資金的，業主委員會或者利害關系人可以依法向人民法院提起訴訟。

　　第四十六條 違反本辦法規定的其他行為，按照有關法律法規的規定予以處理。

　　第四十七條 當事人對行政處罰決定不服的，可以依法提起行政復議或者行政訴訟。

　　第四十八條 國家機關工作人員在維修資金管理工作中濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的，依法給予行政處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第六章 附 則

　　第四十九條 本辦法所稱住宅專項維修資金，是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。

　　本辦法所稱住宅共用部位，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由單幢住宅內業主或者單幢住宅內業主及與之結構相連的非住宅業主共有的部位，一般包括：住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

　　本辦法所稱共用設施設備，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由住宅業主或者住宅業主及有關非住宅業主共有的附屬設施設備，一般包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

　　本辦法所稱開發區，是指西安高新技術產業開發區、西安經濟技術開發區、西安浐灞生態區、西安國際港務區、西安曲江新區、西安國家民用航天產業基地。

　　第五十條 出售公有住房維修資金的交存、使用、管理和監督按照建設部、財政部《住宅專項維修資金管理辦法》《陜西省物業管理條例》的有關規定執行。

　　存量公有住房(房改房)維修資金的交存、使用和管理由公有住房售房資金的管理部門參照本辦法執行。

　　第五十一條 租賃型保障房維修資金的交存、使用和管理參照本辦法執行，具體的管理規定由市租賃型保障房行政管理部門制定。

　　第五十二條 本辦法規定以外的其他非住宅物業可以交存維修資金，其維修資金的管理參照本辦法有關規定執行。

　　第五十三條 本辦法自2009年12月23日起施行。