廣東省汕頭市人民政府

汕頭市人民政府關于修改《汕頭經濟特區農村村民住宅建設管理辦法》的決定

汕頭市人民政府令第189號

 

《汕頭市人民政府關于修改〈汕頭經濟特區農村村民住宅建設管理辦法〉的決定》已經2019年2月28日市人民政府第十四屆42次常務會議通過。現予公布，自公布之日起施行。

 

市長
2019年4月26日

 

汕頭市人民政府關于修改《汕頭經濟特區農村村民住宅建設管理辦法》的決定

汕頭市人民政府決定對《汕頭經濟特區農村村民住宅建設管理辦法》作如下修改：

一、將第三條修改為：“區（縣）人民政府應當加強對本行政區域內農村村民住宅建設管理工作的領導。

“自然資源、住房和城鄉建設等行政管理部門按照各自職責負責農村村民住宅建設的規劃、用地和建筑管理工作。

“發展改革、農業農村、生態環境、城市管理和綜合執法等行政管理部門以及鎮人民政府（街道辦事處）按照各自職責，做好農村村民住宅建設管理的相關工作。”

二、將第七條第二款修改為：“鼓勵村（居）民委員會或者集體經濟組織集中建設農村村民住宅小區。有關行政管理部門在用地安排、行政許可等方面給予便利。”

三、將第八條修改為：“城鄉規劃對農村村民住宅建設規劃技術標準有規定的區域，按照城鄉規劃執行；尚未編制城鄉規劃或者已經編制城鄉規劃但對農村村民住宅建設規劃技術標準未作規定的區域，按照下列規劃技術指標執行：

“（一）村（居）民委員會或者集體經濟組織集中建設農村村民住宅的，其規劃技術指標為：

“1.容積率：不大于4.5，且不小于1.5。

“2.建筑密度：不大于40%。

“3.綠地率：按照《汕頭經濟特區城市綠化條例》規定的標準執行；確因條件限制，達不到規定標準的，應當按不小于15%控制。

“4.停車率：不小于12%。

“5.建筑間距：主朝向間距單方按建筑物高度的0.3倍退距，并按照《汕頭經濟特區城鄉規劃管理技術規定》中住宅建筑間距的計算方法執行；次朝向間距按照《汕頭經濟特區城鄉規劃管理技術規定》中住宅建筑間距退距的計算方法執行。

“6.其他規劃技術指標按照城鄉規劃有關技術規定執行。

“（二）村（居）民自建農村村民住宅的，其規劃技術指標為：

“1.建筑層數和層高：建筑層數不大于6層；建筑層高首層不大于4.5米，其他層高不大于3.5米。

“2.建筑間距：新安排宅基地應當按要求預留消防通道和建筑間距，建筑主朝向間距不小于6米，次朝向間距宜不小于4米，在采取防火分隔等消防措施的基礎上次朝向間距可適當減小；在原有宅基地上建設的，應當采取防火分區等補救措施滿足消防要求，每棟建筑應當至少有一側設置供消防車通行、停靠的消防車道。

“3.臨村民住宅區小區路及組團路的住宅退讓道路紅線應當不少于2米，臨40米以下城市道路（含綠化帶）的住宅退讓道路紅線應當不少于4米，臨40米以上城市道路（含綠化帶）的住宅退讓道路紅線應當不少于6米，并滿足與相鄰建設用地的間距。在原有宅基地上建設，無法滿足上述條件的，住宅建筑結構及施工范圍不得突出相鄰道路（含綠化帶）紅線，并滿足與相鄰建設用地的間距。”

四、將第十條第一項、第二項合并，作為第一項，修改為：“（一）自然資源行政管理部門負責審核：

“1.是否符合城鄉規劃；

“2.建筑面積、建筑層數、建筑間距、建筑高度等技術指標是否符合要求；

“3.是否符合宅基地管理相關規定；

“4.是否符合土地利用總體規劃；

“5.是否已辦理用地手續；

“6.依法應當審核的其他內容。”

五、將第十一條修改為：“村（居）民自建農村村民住宅的，自然資源、住房和城鄉建設管理方面的審批手續由相關行政管理部門委托鎮人民政府（街道辦事處）辦理，并向委托的行政管理部門備案。鎮人民政府（街道辦事處）暫時不具備審批技術條件的，區（縣）人民政府可以采取過渡措施，由鎮人民政府（街道辦事處）統一收件后送相關行政管理部門辦理審批手續。

“區（縣）人民政府應當為鎮人民政府（街道辦事處）履行農村村民住宅建設管理職能提供必要的工作條件。自然資源、住房和城鄉建設等行政管理部門應當加強對受委托的鎮人民政府（街道辦事處）的業務培訓和指導。”

六、刪去第十二條第一款中的“村（居）民自建農村村民住宅且尚未實行委托審批的，以及”。

將第二款修改為：“前款規定的牽頭部門，由區（縣）住房和城鄉建設行政管理部門承擔，市人民政府另有規定的除外。”

七、將第十三條第三項修改為：“（三）鎮人民政府（街道辦事處）受自然資源、住房和城鄉建設等行政管理部門委托辦理審批手續的，應當自受理申請之日起十個工作日內對申請材料進行審核，符合條件的，辦理核發鄉村建設規劃許可證等審批手續；不符合條件的，書面通知村（居）民委員會，由其書面告知申請人并說明理由。尚未實行委托審批的，鎮人民政府（街道辦事處）自收到申請材料之日起三個工作日內報送相關行政管理部門辦理審批手續，并協助做好相關告知工作。”

八、將第十四條第一款第三項修改為：“（三）牽頭部門應當自受理申請之日起十個工作日內，組織自然資源、住房和城鄉建設、發展改革、生態環境等行政管理部門進行聯審，聯審意見認為符合條件且不需辦理建設工程基本建設審批手續（以下簡稱基建審批手續）的，辦理規劃許可等審批手續；不符合條件的，書面告知申請人并說明理由。”

九、將第十五條第四項中的“國土資源”修改為“自然資源”。

將第五項、第六項合并，作為第五項，修改為：“（五）四至范圍和工程圖紙資料；建設三層以上住宅的，提供具備資質的設計單位、人員繪制的設計圖，或者直接選用有關部門提供的通用設計圖”。

十、增加一條，作為第十九條：“建設單位或者個人應當依法委托具備資質的建筑施工企業或者具備相應建筑施工技能的農村建筑工匠施工，并簽訂施工合同，明確質量安全責任、質量保證期限和雙方權利義務。”

十一、將第十九條改為第二十條，將第一款中的“城鄉規劃”修改為“自然資源”。

第二款修改為：“農村村民住宅建設竣工后，建設單位或者個人應當就建設工程是否符合規劃許可證件的內容，向自然資源行政管理部門申請核實；經核實合格后依法組織竣工驗收。”

第三款修改為：“村（居）民自建農村村民住宅的，規劃驗線和核實可由自然資源行政管理部門委托鎮人民政府（街道辦事處）實施。”

十二、將第二十五條改為第二十六條，將其中的“城鄉規劃行政管理部門、城市管理行政執法部門”修改為“自然資源行政管理部門、城市管理和綜合執法部門”。

十三、將第二十六條改為第二十七條，將其中的“城鄉規劃”修改為“自然資源”，“城市管理行政執法”修改為“城市管理和綜合執法”。

十四、增加一條，作為第二十八條：“對本辦法施行前已建成的農村村民住宅，區（縣）人民政府應當組織開展普查登記；對違法建筑應當根據實際情況制訂整治方案，通過依法補辦手續、拆除、沒收等方式分類整治。對于暫時不能拆除或者沒收的違法建筑，應當將其納入管控，督促當事人消除安全隱患。”

十五、將第四條、第十四條第二款、第十八條中的“城鄉規劃”修改為“自然資源”。

將第二十條改為第二十一條、第二十二條改為第二十三條，將其中的“城鄉規劃”修改為“自然資源”。

本決定自公布之日起施行。

《汕頭經濟特區農村村民住宅建設管理辦法》根據本決定作相應修改，重新公布。

 

汕頭經濟特區農村村民住宅建設管理辦法

（2014年10月14日汕頭市人民政府令第158號發布根據2016年12月3日汕頭市人民政府令第172號《汕頭市人民政府關于修改〈汕頭經濟特區既有住宅增設電梯辦法〉等16件規章和規范性文件的決定》第一次修正根據2019年4月26日汕頭市人民政府令第189號《汕頭市人民政府關于修改〈汕頭經濟特區農村村民住宅建設管理辦法〉的決定》第二次修正）

第一條　為規范農村村民住宅建設，根據《中華人民共和國城鄉規劃法》《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國建筑法》等法律、法規的基本原則，結合汕頭經濟特區（以下簡稱特區）實際，制定本辦法。

第二條　在特區范圍內使用集體所有土地建設農村村民住宅及其監督管理等活動，適用本辦法。

第三條　區（縣）人民政府應當加強對本行政區域內農村村民住宅建設管理工作的領導。

自然資源、住房和城鄉建設等行政管理部門按照各自職責負責農村村民住宅建設的規劃、用地和建筑管理工作。

發展改革、農業農村、生態環境、城市管理和綜合執法等行政管理部門以及鎮人民政府（街道辦事處）按照各自職責，做好農村村民住宅建設管理的相關工作。

第四條　農村村民住宅建設遵循以下原則：

（一）符合城鄉規劃、土地利用規劃和相關技術規范，實行先規劃后建設；

（二）節約、集約利用土地，適度集中布局；

（三）建筑設計應當安全、適用、經濟、美觀，體現村居地域特色，鼓勵采用農村村民住宅通用設計圖。

編制和修改村莊規劃，應當按照適度集中布局的原則規劃農村村民住宅建設用地。

本條第一款第三項規定的農村村民住宅通用設計圖，由市自然資源行政管理部門會同市住房和城鄉建設行政管理部門編制，并免費向村（居）民提供。

第五條　農村村民住宅建設應當優先利用空閑地、原有宅基地和未利用地，確需占用農用地的，應當依法辦理農用地轉用審批手續。

第六條　在城市（鎮）規劃區內進行農村村民住宅建設的，應當按照適度集中布局的原則實行規劃管理和用地管理，并由村（居）民委員會或者集體經濟組織集中建設；但使用原有宅基地（含本辦法施行前已分散布局的宅基地，下同）進行農村村民住宅建設的除外。

在城市（鎮）規劃區外進行農村村民住宅建設的，或者使用原有宅基地進行農村村民住宅建設的，鼓勵交由村（居）民委員會或者集體經濟組織集中建設，也可以由村（居）民自建。

第七條　在城市（鎮）規劃區內由村（居）民委員會或者集體經濟組織集中建設農村村民住宅的，不得建設低層聯體式或者單戶獨院式住宅。

鼓勵村（居）民委員會或者集體經濟組織集中建設農村村民住宅小區。有關行政管理部門在用地安排、行政許可等方面給予便利。

第八條　城鄉規劃對農村村民住宅建設規劃技術標準有規定的區域，按照城鄉規劃執行；尚未編制城鄉規劃或者已經編制城鄉規劃但對農村村民住宅建設規劃技術標準未作規定的區域，按照下列規劃技術指標執行：

（一）村（居）民委員會或者集體經濟組織集中建設農村村民住宅的，其規劃技術指標為：

1.容積率：不大于4.5，且不小于1.5。

2.建筑密度：不大于40%。

3.綠地率：按照《汕頭經濟特區城市綠化條例》規定的標準執行；確因條件限制，達不到規定標準的，應當按不小于15%控制。

4.停車率：不小于12%。

5.建筑間距：主朝向間距單方按建筑物高度的0.3倍退距，并按照《汕頭經濟特區城鄉規劃管理技術規定》中住宅建筑間距的計算方法執行；次朝向間距按照《汕頭經濟特區城鄉規劃管理技術規定》中住宅建筑間距退距的計算方法執行。

6.其他規劃技術指標按照城鄉規劃有關技術規定執行。

（二）村（居）民自建農村村民住宅的，其規劃技術指標為：

1.建筑層數和層高：建筑層數不大于6層；建筑層高首層不大于4.5米，其他層高不大于3.5米。

2.建筑間距：新安排宅基地應當按要求預留消防通道和建筑間距，建筑主朝向間距不小于6米，次朝向間距宜不小于4米，在采取防火分隔等消防措施的基礎上次朝向間距可適當減小；在原有宅基地上建設的，應當采取防火分區等補救措施滿足消防要求，每棟建筑應當至少有一側設置供消防車通行、停靠的消防車道。

3.臨村民住宅區小區路及組團路的住宅退讓道路紅線應當不少于2米，臨40米以下城市道路（含綠化帶）的住宅退讓道路紅線應當不少于4米，臨40米以上城市道路（含綠化帶）的住宅退讓道路紅線應當不少于6米，并滿足與相鄰建設用地的間距。在原有宅基地上建設，無法滿足上述條件的，住宅建筑結構及施工范圍不得突出相鄰道路（含綠化帶）紅線，并滿足與相鄰建設用地的間距。

第九條　農村村民住宅建設的審批管理遵循重心下移、簡化程序、方便群眾的原則。

第十條　農村村民住宅建設涉及審批部門應當按照職責做好相關審核工作，其中：

（一）自然資源行政管理部門負責審核：

1.是否符合城鄉規劃；

2.建筑面積、建筑層數、建筑間距、建筑高度等技術指標是否符合要求；

3.是否符合宅基地管理相關規定；

4.是否符合土地利用總體規劃；

5.是否已辦理用地手續；

6.依法應當審核的其他內容。

（二）住房和城鄉建設行政管理部門負責審核：

1.自行委托設計的，設計單位是否符合資質要求；

2.是否需要申領施工許可證；

3.依法應當審核的其他內容。

第十一條　村（居）民自建農村村民住宅的，自然資源、住房和城鄉建設管理方面的審批手續由相關行政管理部門委托鎮人民政府（街道辦事處）辦理，并向委托的行政管理部門備案。鎮人民政府（街道辦事處）暫時不具備審批技術條件的，區（縣）人民政府可以采取過渡措施，由鎮人民政府（街道辦事處）統一收件后送相關行政管理部門辦理審批手續。

區（縣）人民政府應當為鎮人民政府（街道辦事處）履行農村村民住宅建設管理職能提供必要的工作條件。自然資源、住房和城鄉建設等行政管理部門應當加強對受委托的鎮人民政府（街道辦事處）的業務培訓和指導。

第十二條　村（居）民委員會或者集體經濟組織集中建設農村村民住宅的，實行牽頭部門統一收件和答復，相關審批部門提前介入、集中聯審。集中聯審可以采取會議研究、書面征求意見等形式，采取書面征求意見形式的，參與聯審有關行政管理部門應當在七個工作日內答復牽頭部門。

前款規定的牽頭部門，由區（縣）住房和城鄉建設行政管理部門承擔，市人民政府另有規定的除外。

第十三條　村（居）民自建農村村民住宅的，按照以下程序申請辦理建設審批手續：

（一）向所屬村（居）民委員會遞交申請材料。

（二）村（居）民委員會應當將申請人現居住情況及申請建房等情況公示十個工作日以上，無異議或者異議不成立的，經村（居）民委員會簽署意見后，報送鎮人民政府（街道辦事處）。

（三）鎮人民政府（街道辦事處）受自然資源、住房和城鄉建設等行政管理部門委托辦理審批手續的，應當自受理申請之日起十個工作日內對申請材料進行審核，符合條件的，辦理核發鄉村建設規劃許可證等審批手續；不符合條件的，書面通知村（居）民委員會，由其書面告知申請人并說明理由。尚未實行委托審批的，鎮人民政府（街道辦事處）自收到申請材料之日起三個工作日內報送相關行政管理部門辦理審批手續，并協助做好相關告知工作。

第十四條　村（居）民委員會或者集體經濟組織集中建設農村村民住宅的，按照以下程序申請辦理建設審批手續：

（一）提出集中建設方案和分配方案并公示十個工作日以上，無異議或者異議不成立的，經村（居）民會議或者村（居）民代表會議討論同意，并由村（居）民委員會簽署意見后，報送鎮人民政府（街道辦事處）；

（二）鎮人民政府（街道辦事處）應當自受理申請之日起三個工作日內進行審核，符合條件的，提出審核意見報送牽頭部門；不符合條件的，書面告知申請人并說明理由；

（三）牽頭部門應當自受理申請之日起十個工作日內，組織自然資源、住房和城鄉建設、發展改革、生態環境等行政管理部門進行聯審，聯審意見認為符合條件且不需辦理建設工程基本建設審批手續（以下簡稱基建審批手續）的，辦理規劃許可等審批手續；不符合條件的，書面告知申請人并說明理由。

按照前款第三項規定聯審后，認為符合條件但依法需要辦理基建審批手續的，由自然資源行政管理部門出具規劃審批意見，參與聯審有關行政管理部門將辦理基建審批手續依法需向本部門提供的材料書面告知牽頭部門，牽頭部門將規劃審批意見和辦理基建審批手續依法需要提供的材料一并書面通知鎮人民政府（街道辦事處），由其組織申請人向有關行政管理部門辦理基建審批手續，相關部門應當按照聯審意見依法辦理。

第十五條　申請人在辦理農村村民住宅建設審批手續時，應當向鎮人民政府（街道辦事處）提供以下材料：

（一）農村村民住宅建設申請表。

（二）戶口簿及家庭成年成員的身份證復印件。

（三）村（居）民委員會簽署的書面同意意見，屬村（居）民委員會或者集體經濟組織集中建設農村村民住宅的，還需提供集中建設方案和分配方案。

（四）宅基地使用權證明材料或者自然資源行政管理部門的審核意見，屬改建、擴建或者翻建原住宅的，還需提供原住宅的權屬證明材料。

（五）四至范圍和工程圖紙資料；建設三層以上住宅的，提供具備資質的設計單位、人員繪制的設計圖，或者直接選用有關部門提供的通用設計圖。

（六）參與聯審有關行政管理部門要求提供的其他材料。

第十六條　農村村民住宅未依法辦理規劃許可或者其他建設審批手續的，不得開工建設。

第十七條　建設單位或者個人應當自取得規劃許可證件之日起一年內依法施工建設，需要延期的，應當在期滿三十日前申請不超過六個月的延長期，但延長次數不得超過一次。逾期未依法施工建設的，規劃許可證件自行失效。

第十八條　規劃許可證件應當明確建設用地位置、建設規模、規劃用地界線及面積、使用功能、建筑高度、建筑間距要求等內容。

建設單位或者個人應當按照規劃許可證件的規定進行建設，不得擅自變更；確需變更的，應當依法向自然資源行政管理部門申請辦理變更手續。

第十九條　建設單位或者個人應當依法委托具備資質的建筑施工企業或者具備相應建筑施工技能的農村建筑工匠施工，并簽訂施工合同，明確質量安全責任、質量保證期限和雙方權利義務。

第二十條　農村村民住宅開工建設前，建設單位或者個人應當向自然資源行政管理部門申請驗線。自然資源管理部門應當自受理申請之日起五個工作日內進行驗線。

農村村民住宅建設竣工后，建設單位或者個人應當就建設工程是否符合規劃許可證件的內容，向自然資源行政管理部門申請核實；經核實合格后依法組織竣工驗收。

村（居）民自建農村村民住宅的，規劃驗線和核實可由自然資源行政管理部門委托鎮人民政府（街道辦事處）實施。

第二十一條　農村村民住宅建設工程未經自然資源行政管理部門核實合格的，建設單位或者個人不得組織驗收和投入使用，有關部門不得辦理工程質量竣工驗收備案、權屬登記等手續，供水、供電、燃氣等單位不得辦理相關開戶接入手續。

第二十二條　村（居）民委員會或者集體經濟組織集中建設的農村村民住宅竣工驗收合格后，應當按照經村（居）民會議或者村（居）民代表會議討論通過的分配方案分配住房，分戶辦理權屬登記手續。

第二十三條　農村村民住宅建設規劃檔案由自然資源行政管理部門管理，并按規定移送城建檔案管理機構。

第二十四條　相關行政管理部門和鎮人民政府（街道辦事處）應當將農村村民住宅建設的申請條件、申報審批程序、審批工作時限等向社會公開。

村（居）民委員會應當將村（居）民建房申請和審批情況在村（居）務公開欄上進行公示。

第二十五條　相關行政管理部門和鎮人民政府（街道辦事處）應當向村民宣傳住宅小區規劃、建房技術標準、質量安全、減災防災、生態環境保護和配套設施建設等相關規定。

鼓勵社會各方面技術力量支持農村村民住宅建設，有條件的地區可組建農村村民住宅建設技術服務機構，為農村村民住宅建設服務。

第二十六條　自然資源行政管理部門、城市管理和綜合執法部門和鎮人民政府（街道辦事處）應當加強對本轄區內農村村民住宅建設情況的監督檢查，有關單位和個人應當配合監督檢查，如實提供與監督檢查事項有關的文件、資料。

村（居）民委員會發現本轄區內的農村村民住宅建設存在違法情形的，應當立即制止并報告鎮人民政府（街道辦事處）處理。

第二十七條　未依法取得鄉村建設規劃許可證或者未按照鄉村建設規劃許可證的規定進行農村村民住宅建設，在鎮轄區范圍內的，由鎮人民政府責令停止建設、限期改正，逾期不改正的，依法強制拆除，自然資源行政管理部門應當予以配合；在街道轄區范圍內的，由自然資源行政管理部門責令停止建設、限期改正，逾期不改正的，依法強制拆除，街道辦事處應當予以配合。

前款規定由自然資源行政管理部門查處的城鄉規劃違法行為，在實行城市管理相對集中行政處罰權制度的區域，由城市管理和綜合執法部門負責查處。

第二十八條　對本辦法施行前已建成的農村村民住宅，區（縣）人民政府應當組織開展普查登記；對違法建筑應當根據實際情況制訂整治方案，通過依法補辦手續、拆除、沒收等方式分類整治。對于暫時不能拆除或者沒收的違法建筑，應當將其納入管控，督促當事人消除安全隱患。

第二十九條　本辦法自2014年12月1日起施行。