甘肅省蘭州市人民政府

蘭州市人民政府令〔2018〕第4號



《蘭州市城市房屋使用安全管理辦法》已經2017年8月3日市政府第18次常務會議討論通過，現予公布，自2018年4月15日起施行。





2018年2月25日



蘭州市城市房屋使用安全管理辦法



第一章 總則



第一條 為了加強城市房屋使用安全管理，維護公共安全，保障人身財產安全，根據有關法律、法規的規定，結合本市實際，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于本市行政區域內國有土地上合法建造，經竣工驗收交付使用的房屋安全管理活動。

軍隊、宗教團體、歷史建筑以及文物保護單位的房屋使用安全管理，房屋的消防安全，電梯、燃氣、供水等專業設施設備的使用安全管理，按照有關法律、法規的規定執行。

第三條 本辦法所稱房屋使用安全管理，是指為保障房屋使用安全所進行的管理活動，包括房屋安全使用、房屋安全鑒定、危險房屋治理和危險房屋監督檢查。

第四條 房屋使用安全管理應當遵循屬地管理、預防為主、合理使用、規范治理的原則，確保房屋使用安全。

第五條 市、區（縣）人民政府應當加強對本行政區域內房屋使用安全管理工作的組織領導和綜合協調，制定房屋使用安全監督管理制度和應急預案，組織應對房屋使用安全突發事件。

市、區（縣）房產行政主管部門是本行政區域內房屋使用安全監督與管理的行政主管部門。

公安、財政、國土資源、建設、規劃、城市管理、工商、質監、安監等部門應當按照各自職責，做好房屋使用安全管理的相關工作。

各鄉（鎮）人民政府、街道辦事處應當配合房產行政主管部門做好房屋使用安全管理工作。

第六條 市、區（縣）人民政府應當將房屋使用安全管理經費納入財政預算予以保障，確保房屋使用安全調查、安全鑒定、解危補助、應急搶險等工作的順利開展。

第七條 房產行政主管部門應當定期組織房屋使用安全調查，建立房屋使用安全管理檔案，建設信息平臺，實行動態管理，信息共享。鄉（鎮）人民政府、街道辦事處應當協助做好房屋使用安全調查工作。

第八條 房產行政主管部門應當加強對物業管理、房屋使用安全鑒定等單位工作的指導和監督;建設行政主管部門應當加強對建筑業、裝飾裝修等行業協會工作的指導和監督，支持行業協會依法開展工作，發揮行業協會在房屋使用安全管理中的作用。

第九條 房屋的勘察、設計、施工、監理單位、房屋裝修企業、房屋使用安全鑒定機構以及物業服務企業等違反房屋使用安全管理法律、法規和本辦法規定的行為及其關聯信息，由建設、房產行政主管部門載入其信用檔案，并向社會公布。

第十條 房產行政主管部門、新聞媒體、物業服務企業等單位應當采取多種形式開展宣傳教育，普及房屋使用安全管理法律、法規和知識，提高公眾安全意識。

第十一條 任何單位和個人都有權對危害房屋使用安全行為或者存在重大安全隱患的房屋進行舉報和投訴，房產行政主管部門接到舉報、投訴后應當登記受理，在十五個工作日內將處理情況告知舉報人、投訴人。



第二章 房屋使用安全管理



第十二條 房屋所有權人是房屋使用安全責任人，承擔房屋使用安全責任。房屋所有權人與實際使用人、管理人不一致的，房屋所有權人不得以與實際使用人、管理人之間的約定為由拒絕承擔房屋使用安全責任。

因房屋產權不明晰或者房屋所有權人下落不明等原因造成房屋所有權人無法承擔房屋使用安全責任的，房屋實際使用人、管理人應當履行房屋使用安全責任人的責任。

國家直管公有房屋的管理單位是國家直管公有房屋使用安全責任人。

第十三條 房屋使用安全責任人承擔下列房屋使用安全責任：

（一）按照設計用途、建筑物使用性質及房屋權屬證明記載的房屋用途合理使用房屋；

（二）檢查、維修房屋，及時治理房屋使用安全隱患；

（三）房屋的裝飾裝修不得影響房屋共有部分的使用，不得危及房屋的使用安全和毗鄰房屋的使用安全；

（四）委托房屋安全鑒定；

（五）采取其他必要措施保障房屋使用安全。

第十四條 禁止下列危害房屋使用安全的行為：

（一）未經原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出設計方案，擅自拆除、破壞墻體、梁、板、墩、柱等主體和承重結構；

（二）拆改具有房屋抗震、防火整體功能的非承重結構；

（三）超標準加大房屋荷載；

（四）降低底層室內標高；

（五）安裝設施、設備影響房屋結構安全；

（六）擅自改變房屋用途；

（七）開挖、擴建地下室；

（八）其他危及房屋使用安全的行為。

第十五條 建設單位、勘察單位、設計單位、施工單位、工程監理單位應當按照法律、法規、規章規定及合同約定承擔房屋質量安全責任，履行保修和質量缺陷治理義務。但因使用不當、第三方責任或者不可抗力造成的損害除外。

第十六條 開發、建設單位銷售商品房屋時，應當向買受人提供《房屋質量保證書》、《房屋使用說明書》；在《商品房買賣合同》中應告知房屋的基本情況、設計使用年限等事項，就保修范圍、保修期限、保修責任等內容做出約定。

第十七條 房屋轉讓或者出租時，房屋所有權人應當將房屋結構形式、設計使用年限和結構改造情況等基本事項，在房屋買賣合同、租賃合同中注明或者以其他方式書面告知受讓人或者承租人。

房屋所有權人、使用人可以向城建檔案機構、建設單位、設計單位、物業服務企業或者其他管理人、出賣人或者出租人查詢房屋結構形式、設計使用年限和結構改造情況等基本事項。有關單位和個人應當配合查詢。城建檔案機構應當采取措施，利用已開放的城市建設檔案，方便公眾查閱。

第十八條 房屋使用安全責任人在住宅房屋室內裝飾裝修時，應當事先告知物業服務企業。物業服務企業應當將住宅房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知房屋使用安全責任人。

工程投資額在30萬元以上或者建筑面積在300平方米以上的非住宅房屋裝修工程，由房屋使用安全責任人按照建筑工程施工管理的有關規定，向建設行政主管部門辦理建筑工程施工管理相關手續。

第十九條 對用于教育、民政、交通、國資、文旅、衛計、體育等用途的房屋，相關行業主管部門應當監督房屋使用安全責任人履行相關安全責任。

第二十條 建設單位、房屋的經營管理單位可以與房屋代管人、使用人約定房屋使用安全責任，但不得以此為由拒不承擔房屋使用安全責任。

第二十一條 既有建筑幕墻安全責任人應當承擔下列安全責任：

（一）按照國家有關標準和《建筑幕墻使用維護說明書》進行常規維護和檢修；

（二）按照規定進行安全性鑒定與大修；

（三）制訂突發事件處置預案；

（四）建立相關維護、檢修及安全性鑒定檔案。



第三章 房屋安全鑒定管理



第二十二條 房屋安全鑒定應當由依照國家規定設立的房屋安全鑒定機構進行。鑒定委托人從《甘肅省房屋鑒定資質單位名單》中自主選擇房屋安全鑒定機構。

房屋安全鑒定機構應當按照專業規范、標準和規程進行房屋安全鑒定，出具的鑒定結論應當客觀、真實。房屋安全鑒定結論是認定房屋安全狀況的依據。

對結構特殊、環境復雜的鑒定項目，房屋安全鑒定機構應當組織專家論證。有關單位或者個人應當積極協助、配合，不得拒絕、阻撓鑒定人員的正常鑒定活動。

第二十三條 有下列情形之一，房屋使用安全責任人應當委托房屋安全鑒定：

（一）房屋達到設計使用年限；

（二）學校、醫院、場館、車站、商場等大中型公共建筑的使用年限達到設計使用年限三分之二的；

（三）房屋地基基礎、墻體或者其他承重構件出現明顯下沉、裂縫、變形、腐蝕等情形；

（四）因自然災害或者爆炸、火災等事故造成房屋出現裂縫、變形、不均勻沉降等情形；

（五）其他可能影響公共安全和他人合法權益需要鑒定的情形。因自然災害、爆炸、火災等事故導致一定區域內大量房屋受損的，由市、區（縣）人民政府及其房產行政主管部門委托房屋安全鑒定機構對受損房屋進行安全鑒定。

第二十四條 既有建筑幕墻自竣工驗收交付使用后，原則上每十年進行一次安全性鑒定。出現下列情形之一時，其安全責任人應當及時委托具有建筑幕墻檢測與設計能力的單位進行安全鑒定：

（一）面板、連接構件或者局部墻面等出現異常變形、脫落、爆裂現象；

（二）遭受風暴、地震、雷擊、火災、爆炸等自然災害或者突發事件造成損壞的；

（三）相關建筑主體結構經檢測、鑒定存在安全隱患。

第二十五條 進行管線開挖施工、地下設施施工、樁基施工和深基坑施工、爆破及降低地下水位等活動致使周邊房屋出現裂縫、變形、不均勻沉降等異常現象的，建設單位應當委托房屋安全鑒定。

第二十六條 委托房屋安全鑒定，應當向房屋安全鑒定機構提供下列材料：

（一）房屋安全鑒定委托書；

（二）委托人身份證明；

（三）房屋權屬證明、租賃合同或者能夠證明與鑒定的房屋有相關權利的有效證件；

（四）法律、法規規定的其他材料。

有明顯險情的房屋，房屋安全鑒定機構應當先行鑒定，并要求委托人補交前款規定材料。

第二十七條 房屋安全鑒定機構應當及時向鑒定委托人出具《房屋安全鑒定報告》，并將該鑒定報告同時報房屋所在地的區（縣）房產行政主管部門備案。

經鑒定屬于非危險房屋的，房屋安全鑒定機構應當在《房屋安全鑒定報告》上注明該房屋在正常使用條件下的有效時限。

經鑒定屬于危險房屋的，房屋安全鑒定機構應當在作出鑒定結論后二十四小時內將該鑒定書送達鑒定委托人，并報區（縣）房產行政主管部門備案。

房屋安全鑒定機構發現房屋存在重大險情，隨時可能出現房屋倒塌等危及公共安全險情的，應當立即報告區（縣）房產行政主管部門。

第二十八條 經鑒定屬于危險房屋的，房屋安全鑒定機構應當根據鑒定結論在房屋安全鑒定報告中提出以下處理意見：

（一）觀察使用，適用于采取適當安全技術措施后，尚能短期使用，但需繼續觀察的房屋；

（二）處理使用，適用于采取適當安全技術措施后，可解除危險的房屋；

（三）停止使用，適用于暫時不便拆除或者風險難以預測，人員必須撤離，但不危及相鄰建筑和影響他人安全的房屋；

（四）整體拆除，適用于危險且無修繕價值，應當立即拆除的整幢房屋。



第四章 危險房屋治理和應急搶險



第二十九條 市、區（縣）房產行政主管部門收到危險房屋安全鑒定報告后，應當立即對危險房屋現場查勘，向房屋使用安全責任人發出《危險房屋督促解危通知書》，督促和指導房屋使用安全責任人落實危險房屋治理措施；提出對危險房屋的處理意見和解危期限，同時以書面形式通知安全監管等部門。

危險房屋危及公共安全的，房屋所在地房產行政主管部門應當在二十四小時內報告同級人民政府。

第三十條 房屋使用安全責任人是危險房屋治理的責任主體，應當根據《危險房屋督促解危通知書》和《房屋安全鑒定報告》的處理意見對危險房屋采取加固處理、原址重建或者配合政府成片改造等治理措施。

第三十一條 對危險房屋采取加固處理方式解危的，房屋使用安全責任人應當按照有關程序辦理審批手續后，委托原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位出具加固設計方案，并委托具有相應資質的施工單位施工。

第三十二條 對危險房屋采取原址重建方式解危的，應當按照有關審批規定執行。市、區（縣）人民政府應當組織有關部門進行聯合審查，優化審批流程、縮短審批時限，并依法減免相關費用。

第三十三條 市、區（縣）人民政府應當將成片危險房屋的改造納入棚戶區改造計劃，逐步實施。房產行政主管部門應當加強對危險房屋解危的督促檢查，對成片房屋超過設計使用年限或者已經鑒定為危險房屋的，應當及時向同級人民政府報告，并提出具體處理意見。

第三十四條 房屋安全責任人發現房屋出現險情，可能危及公共安全的，應當立即設置明顯的警示標志，并及時向所在地的社區居民委員會或者街道辦事處、房產行政主管部門報告。社區居委會應當根據需要設置警示區域，提醒過往的行人、相鄰人注意安全。

第三十五條 房屋安全責任人對危險房屋確實不具備維護、修繕能力的，經本人申請，市、區（縣）人民政府可以與房屋所有人通過協商，對危險房屋采取置換等方式予以治理。

第三十六條 房屋使用安全責任人拒絕或者未采取有效治理措施治理危險房屋，危及毗鄰安全或者公共安全的，區（縣）人民政府應當組織相關部門采取必要的應急排險措施。

第三十七條 市、區（縣）人民政府應當編制房屋應急搶險預案，建立房屋使用安全應急救援組織，定期組織培訓和應急演練，并儲備搶險救援物資和裝備器材。

房產行政主管部門應當積極協調鄉(鎮)人民政府、街道辦事處組織對遭受火災、地震、洪水、臺風等自然災害或者突發事件后的房屋進行應急檢查。對檢查中發現房屋存在重大險情的，應當立即采取設置警示標志等安全防范措施，并報告同級人民政府按照突發事件應急預案的相關規定，組織人員緊急撤離。



第五章 法律責任



第三十八條 房屋使用安全責任人違反本辦法第十三條規定的，由市、區（縣）房產行政主管部門負責督促整改，對拒不履行安全責任的行為，處一千元以上五千元以下罰款。

第三十九條 房屋使用安全責任人違反本辦法第十四條規定的，由市、區（縣）房產行政主管部門責令其停止違法行為，限期恢復原狀或者維修加固；逾期不改正的，處五千元以上三萬元以下罰款。

第四十條 建設單位、施工單位違反本辦法第二十五條規定，未委托房屋安全鑒定危及公共安全的，由市、區（縣）房產行政主管部門處一萬元以上三萬元以下罰款。

第四十一條 房產行政主管部門和相關部門的工作人員未按規定履行職責，嚴重影響房屋使用安全管理工作的，依法追究相關工作人員的責任；玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊構成犯罪的，移交司法機關，依法追究刑事責任。

第四十二條 違反本辦法規定的行為，有關法律、法規已有處罰規定的，從其規定。



第六章 附則



第四十三條 集體土地上的房屋使用安全管理由各區（縣）參照本辦法執行。

第四十四條 蘭州新區管理委員會、蘭州高新技術產業開發區管理委員會行政區域內房屋使用安全管理活動參照本辦法執行。

第四十五條 本辦法自2018年4月15日起實施。《蘭州市城市危險房屋管理辦法》（蘭州市政府令第7號,1999年8月1日實施）同時廢止。



關于《蘭州市城市房屋使用安全管理

辦法》的說明



一、《辦法》制定的必要性

（一）城市建設發展的需要

我市城市化建設進程不斷加快，城市房屋數量不斷增加，群眾居住環境得到明顯改善。隨著城市建設進一步深入，我市在房屋使用安全管理過程中存在的一些問題也突顯出來，一是城市發展的問題。截止目前，我市城市房屋總量約1億平方米，其中住宅約6000萬平方米，城市規模和房屋總量擴大，房屋使用安全管理難度增加。二是老舊危樓解危的問題。我市存在380余處老舊危樓，約120萬平方米。這些老舊危樓多建于上世紀90年代以前，甚至存在大量的50年代的房屋，缺乏物業管理，房屋失修失養嚴重。三是特殊地質條件的問題。蘭州為濕陷性黃土地質，遇到強降雨，極易發生滑坡、泥石流等地質災害，尤其是河灘和依山而建的房屋存在較大安全隱患。四是居民住宅裝修問題。老百姓對房屋使用和裝修中禁止的行為不了解，隨意性大，對房屋安全造成影響。為更好地解決以上問題，亟需進一步規范和完善城市房屋安全管理的相關規定，通過加強房屋安全管理，規范房屋安全使用行為，保障人民群眾生命和財產安全。

（二）規范房屋安全管理的需要

房屋安全管理事關人民生命財產安全，是社會公共安全管理的重要組成部分，是政府行政管理的一項重要職責。目前我市執行的是1999年發布的《蘭州市城市危險房屋管理辦法》（蘭州市人民政府令第7號），已頒布實施18年，其適用范圍窄、管理責任輕、處罰幅度低、實用操作差，已遠遠不能滿足現階段城市房屋安全管理工作的需要。城市房屋安全管理已成為包括法規建設、檢查監督、管理執法、安全使用、房屋鑒定、危房治理、應急搶險等諸多內容的系統工程。因此，亟需制定我市城市房屋安全管理的政府規章，建立完善相關基本制度，明確各級政府、主管部門、鑒定機構等相關主體職責和房屋所有權人的房屋使用安全責任，增強其安全意識，促進合理使用、管理房屋，及時發現、治理房屋安全隱患，確保房屋住用安全，更好地服務于我市城市房屋安全管理工作。

二、《辦法》的制定過程

2017年《辦法》被列為市政府立法項目后，市房產局學習和借鑒了外地先進經驗和成熟做法，并充分結合我市城市房屋安全管理工作實際，開展《辦法》起草工作。市政府法制辦在此基礎上，于2017年5月18日、7月4日組織召開了由法學專家、省人大法工委、省政府法制辦、市人大法工委、市人大城建工委以及市政府相關部門負責同志參加的論證會。根據與會專家和有關部門負責人的意見建議，市政府法制辦、市房產局先后多次對《辦法》重點就三個方面進行修改：一是對《辦法》的名稱、適用范圍、安全責任、房屋鑒定、危房治理、應急搶險和法律責任等內容進行反復斟酌、確定。二是對目前我市的房屋鑒定工作程序進行了討論、分析，刪除與“放管服”改革不相適應的規定。三是刪除、修改與上位法相抵觸的內容，保持法律規定的一致性。同時，將《辦法》在市公安局、建設局、規劃局、國土局、財政局、安監局、質監局等部門和各縣（區）房產行政主管部門廣泛征求意見，合理吸納，經過反復修改完善，幾易其稿，形成了本《辦法》。

三、《辦法》的制定依據

1.《中華人民共和國物權法》

2.《中華人民共和國建筑法》

3.《建設工程質量管理條例》

4.《物業管理條例》

參考了住建部《城市危險房屋管理規定》和《住宅室內裝飾裝修管理辦法》；同時也汲取了杭州市、武漢市、西安市等已出臺的地方性法規的立法經驗。

四、《辦法》的主要內容

《辦法》共六章四十五條內容。第一章總則，主要規定了立法目的、適用范圍、管理原則、政府及房產行政主管部門的職責等；第二章房屋使用安全管理，主要對房屋使用安全責任人、房屋使用安全責任承擔，對開發建設、勘察設計、施工監理單位在房屋安全管理中的責任等做了規定；第三章房屋安全鑒定管理，對房屋安全鑒定機構、鑒定內容、處理意見、結果備案等進行了規范；第四章危險房屋治理和應急搶險，規定了政府及管理部門在危險房屋治理和應急搶險工作任務中的職責、解危措施及房屋使用安全責任人的解危責任；第五章法律責任；第六章附則，規定了集體土地、蘭州新區和蘭州高新技術產業開發區管委會參照條款以及施行時間。

五、需要說明的問題

（一）規定了適用范圍

《辦法》第二條第一款規定“本辦法適用于本市行政區域內國有土地上合法建造，經竣工驗收交付使用的房屋安全管理活動。”這樣的規定切合我市房屋安全管理實際，適用范圍更加明確并具有可操作性。同時針對區域管理的特殊性，在第六章附則第四十三條規定“集體土地上的房屋使用安全管理由各縣（區）參照本辦法執行。”第四十四條規定“蘭州新區管理委員會、蘭州高新技術產業開發區管理委員會行政區域內房屋使用安全管理活動參照本辦法執行。”

（二）確定了安全責任

《辦法》第二章專章規定了房屋使用安全管理，第十二條規定“房屋所有權人是房屋使用安全責任人，承擔房屋使用安全責任。”確定了房屋使用安全責任主體；第十三條列舉了房屋使用安全責任人應當承擔的房屋使用安全責任；第十四條列舉了危害房屋使用安全禁止行為；第十五條至十八條規定了建設、勘察、設計、施工、監理單位的安全責任，以及商品房銷售、房屋轉讓或者出租、裝修時的安全責任。

（三）規范了安全鑒定

第三章規定了房屋安全鑒定管理，對鑒定機構選取、鑒定內容、鑒定所需提交資料、鑒定結果處理意見等都做出具體規定，特別是第二十七條規定了“房屋安全鑒定機構應當及時向鑒定委托人出具《房屋安全鑒定報告》，并將該鑒定報告同時報房屋所在地的縣（區）房產行政主管部門備案。”從而進一步規范了鑒定結果的管理和應用。

（四）細化了危房治理

《辦法》第三十條規定“房屋使用安全責任人是危險房屋治理的責任主體，應當根據《危險房屋督促解危通知書》和《房屋安全鑒定報告》的處理意見對危險房屋采取加固處理、原址重建或者配合政府成片改造等治理措施。”并在第三十二、三十三和三十四條規定了具體的解危措施，使《辦法》更具有操作性。

（五）強調建筑幕墻安全管理

針對我市建筑幕墻使用中易出現破裂、脫落等安全隱患，《辦法》對建筑幕墻安全責任人在第二十一條提出了專門的安全責任要求；在第二十四條要求既有建筑幕墻自竣工驗收交付使用后，原則上每十年進行一次安全性鑒定。并在出現一定情形之時，其安全責任人應當及時委托具有建筑幕墻檢測與設計能力的單位進行安全鑒定。

（六）強化了法律責任

《辦法》第五章對房屋使用安全責任人在房屋使用過程中拒不履行安全責任、在房屋使用過程中出現禁止性行為做出了明確的處罰規定。其處罰種類和幅度的設置考慮到了我市的實際情況，具有針對性和可操作性。