山東省威海市人民政府

威海市物業管理辦法

威海市人民政府令第69號


《威海市物業管理辦法》已經2020年3月19日市人民政府第77次常務會議審議通過，現予公布，自2020年5月15日起施行。



市 長 張海波
2020年3月26日




威海市物業管理辦法

第一條 為了規范物業管理活動，維護業主、物業使用人、物業服務企業以及其他管理人的合法權益，推進精致城市建設，根據《物業管理條例》《山東省物業管理條例》等有關法律、法規，結合本市實際，制定本辦法。
第二條 本辦法適用于本市行政區域內的物業管理及其監督活動。
第三條 物業管理應當堅持以人為本，實行業主自治、專業服務、政府監管相結合的原則。
第四條 市、區（縣級市）人民政府應當加強對物業管理工作的組織領導，將物業管理工作納入現代服務業發展規劃、社區管理和社會治理體系，建立和完善專業化、社會化、市場化的物業管理機制。支持采用新技術、新方法，提高物業管理水平。
街道辦事處、鎮人民政府負責組織、指導本轄區業主大會成立和業主委員會換屆工作，監督業主大會和業主委員會依法履行職責，調解處理物業管理糾紛。
第五條 住房城鄉建設主管部門負責物業管理活動的監督管理工作。
發展改革、公安、民政、財政、自然資源、水務、應急管理、市場監管、人民防空等主管部門按照各自職責，做好物業管理相關工作。
第六條 居民委員會指導、督促業主大會、業主委員會依法開展業主自治管理，協助街道辦事處、鎮人民政府開展社區管理、社區服務中與物業管理相關的工作。
鼓勵業主中的居民委員會成員和黨員通過法定程序擔任業主委員會成員。
第七條 支持業主委員會和物業服務企業根據中國共產黨章程的規定，設立黨的組織，開展黨的活動，保障物業管理活動依法有序進行。
第八條 鼓勵物業服務企業加入物業服務行業協會。
物業服務行業協會應當加強行業自律管理，開展對會員企業及其工作人員的從業培訓和教育，配合主管部門開展對會員企業的信用評價工作，協助物業主管部門、街道辦事處、鎮人民政府調解處理物業管理糾紛。
第九條 市物業主管部門負責建設物業管理信息平臺，向社會免費開放。
物業管理信息平臺應當具備宣傳有關法律法規和政策規定、發布物業服務信息資訊、為業主決策提供輔助服務等功能。
第十條 物業管理信息平臺設立電子投票系統。法律、法規、規章和規范性文件規定以及管理規約約定需要業主共同決定的事項，可以通過電子投票系統進行表決。
第十一條 物業管理事項需要通過業主表決作出決定的，可以采取常規表決方式，也可以采用異議表決方式。
常規表決方式是指，有利害關系的業主持同意意見的比例達到規定標準的，視為表決通過；異議表決方式是指，根據管理規約、臨時管理的規定或者業主大會的決定，有利害關系的業主持反對意見的比例未超過規定標準的，視為表決通過。
第十二條 物業管理區域有下列情形之一的，街道辦事處、鎮人民政府可以組織成立物業管理委員會，代行業主委員會職責：
（一）不具備成立業主大會條件的；
（二）具備成立業主大會條件，經街道辦事處、鎮人民政府兩次組織后未能召開首次業主大會會議的；
（三）業主大會未能選舉產生業主委員會或者未能完成業主委員會換屆選舉，經街道辦事處、鎮人民政府指導在三個月內仍未能選舉產生業主委員會或者新一屆業主委員會的。
第十三條 物業管理委員會由街道辦事處或者鎮人民政府組織成立，由業主、街道辦事處或者鎮人民政府、居民委員會委派的人員組成，街道辦事處、鎮人民政府委派的人員擔任召集人。物業管理委員會人數應當為七人以上的單數，其中業主委員應當不少于百分之五十。
物業管理委員會的業主委員由街道辦事處、鎮人民政府從居民委員會推薦的業主中確定。業主委員應當熱心公益事業，責任心強，具有一定組織能力。
街道辦事處、鎮人民政府應當將物業管理委員會的組成人員名單通過在物業管理區域內顯著位置張貼公告、在物業管理信息平臺發布等適當方式向全體業主公開。
第十四條 物業管理委員會設一名執行委員，負責物業管理委員會的日常事務。執行委員由物業管理委員會委員推選。
第十五條 物業管理委員會需要作出與業主利益相關決定的，應當集體討論決定。
物業管理委員會辦理下列事項應當征求并取得專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意：
（一）制定和修改管理規約；
（二）制定物業服務內容、標準以及物業服務收費方案；
（三）選聘和解聘物業服務企業；
（四）改變共有部分的用途；
（五）利用共有部分進行經營以及對所得收益的分配與使用；
（六）法律、法規、規章以及管理規約確定應當由業主共同決定的其他事項。
物業管理委員會辦理專項維修資金籌集和使用、建筑物及其附屬設施改建和重建的事項應當征求并取得專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。
第十六條 對具備成立業主大會條件的，街道辦事處、鎮人民政府應當在物業管理委員會成立后兩年內，組織召開業主大會會議，選舉產生業主委員會。
第十七條 物業管理委員會自業主委員會選舉產生之日起停止履行職責，并在十日內與業主委員會辦理移交手續后解散。
第十八條 物業服務用房由建設單位無償提供，屬于全體業主共有。
物業服務用房按照下列標準配置：
（一）建設工程項目總建筑面積十萬平方米以下的，按照不少于建設工程項目總建筑面積千分之五配置，最少不低于一百平方米；
（二）建設工程項目總建筑面積超過十萬平方米的，十萬平方米以內的部分按照千分之五配置，超出部分按照不少于千分之三配置。
業主委員會辦公用房從物業服務用房中調劑，建筑面積應當不少于二十平方米。
物業服務用房應當能夠單獨確定產權，任何單位和個人不得分割、轉讓、抵押，不得擅自改變用途。
第十九條 物業服務用房應當與建設工程項目同步設計、同步施工、同步驗收、同步交付。
物業服務用房應當位于建筑的一層或者一層以上的樓層，具備水、電、暖、通風、采光等正常使用條件，便于物業服務工作開展。
物業服務用房的具體位置和面積應當在建設工程規劃許可證的附件或者附圖中載明。
第二十條 建設單位應當將前期物業服務合同和臨時管理規約在樓房銷售處醒目位置予以公示。
第二十一條 建設單位在銷售商品房時，應當將下列內容以圖文形式向買受人明示：
（一）物業管理區域的范圍；
（二）物業共用部位、共用設施設備名稱；
（三）規劃用于停放機動車、非機動車的車位、車庫數量和位置；
（四）物業服務用房的面積和位置；
（五）生活垃圾收集站點、公廁等其他需要明示的場所和設施設備。
第二十二條 新建住宅小區交付使用十五日前，建設單位應當按照前期物業服務合同約定與物業服務企業完成物業共用部位、共用設施設備的承接查驗。承接查驗情況與竣工驗收資料不符的，建設單位應當進行整修。
第二十三條 新建住宅小區內的供水、排水、供電、供氣、供熱、通信等專業經營設施設備，應當符合國家技術標準和技術規范，并與主體工程同時交付。
建設單位應當自建設項目竣工驗收備案完成后三十日內，將物業管理區域內自建的供水、排水、供電、供氣、供熱、通信等專業經營設施設備移交給專業經營單位管理。專業經營單位無正當理由不得拒絕接收。
第二十四條 建立物業項目負責人制度。物業服務企業承接物業服務項目應當指派項目負責人，負責處理物業服務項目的運營和管理、與相關管理部門和業主的溝通協調等日常事務性工作。
項目負責人的履職情況記入行業信用信息檔案。
第二十五條 物業服務企業應當在物業管理區域內顯著位置公示下列信息：
（一）物業服務企業的營業執照、項目負責人的基本情況和聯系方式、物業服務投訴電話；
（二）物業服務內容、服務標準、收費項目、收費標準、收費方式等；
（三）電梯、消防、監控、人防等專項設施設備的日常維修保養單位的名稱、資質、聯系方式、維保方案和應急處置方案等；
（四）分攤公共水電費用的，具體費用分攤情況；
（五）物業管理區域內各崗位責任人、工作職責、工作范圍、服務內容和標準。
第二十六條 物業服務企業代為收取的物業共用部位、共用設施設備經營收入和車位場地使用費等業主共有收益資金，應當單獨列賬，獨立核算，按季度將收支明細在物業管理區域的顯著位置予以公示。公示時間不得少于一個月。
第二十七條 物業服務企業應當按照相關規定和物業服務合同約定提供服務，不得以業主拖欠物業服務費、不配合管理等理由減少服務內容、降低服務質量，不得采用中斷供水、供電、供氣、供熱或者其他損害業主合法權益的手段。
物業服務企業不得有下列行為：
（一）挪用、侵占業主共有資金；
（二）擅自改變物業服務用房等共有物業用途；
（三）擅自利用共有物業進行經營；
（四）擅自提高收費標準；
（五）違規披露業主信息；
（六）無正當理由限制業主正常通行；
（七）其他違反法律、法規、規章規定，損害業主利益的行為。
第二十八條 物業服務企業應當遵守安全生產、公共衛生、治安、消防、防災管理等有關公共安全法律、法規、規章的規定，協助做好物業管理區域內的安全防范工作。
物業服務企業對物業管理區域內違反有關治安、環保、消防、物業裝飾裝修等方面法律、法規和規章規定的行為，應當予以勸阻、制止，并及時向有關行政管理部門報告。
自行招用保安員的物業服務企業，應當依法向公安機關辦理備案手續，按照國家相關規定做好保安員的招用、培訓、管理工作。
第二十九條 鼓勵住宅小區建設視頻監控、人臉識別、車輛識別等安全防范系統，提升安全防范水平。安全防范系統數據應當向公安機關開放。
第三十條 物業服務企業應當按照當地人民政府處置突發事件作出的決定、命令，協助有關行政管理部門維護物業管理區域內社會秩序，落實各項應急處置措施。
參與突發事件應對的物業服務企業，當地人民政府可以給予適當補貼。
第三十一條 業主大會決定解聘物業服務企業的，物業服務企業應當按照法律規定或者合同約定的期限退出物業管理區域，并辦理交接手續。物業服務企業不得以糾紛未解決為由拒絕退出和辦理交接手續。
第三十二條 物業服務企業辦理物業管理交接，應當同時移交下列資金、資料和物品：
（一）預收、多收的物業費；
（二）業主共有資金結余；
（三）物業服務用房；
（四）物業服務期間形成的物業及設施設備改造、維修、運行、保養的完整資料；
（五）利用共有物業經營的資料、公共水電分攤費用繳納記錄等資料；
（六）其他應當移交的資金、資料和物品。
第三十三條 業主或者物業使用人在住宅裝飾裝修工程開工前，應當持有關資料向物業服務企業辦理登記手續；按照規定需要報有關部門批準的，應當依法辦理批準手續。
第三十四條 業主或者物業使用人進行住宅裝飾裝修時應當降低施工噪音，減少環境污染。
每日十二時至十四時、十八時至次日八時和法定節假日期間禁止進行產生噪音的施工作業。
第三十五條 任何單位和個人不得擅自占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地。因維修、改造等原因確需占用和挖掘的，應當在業主委員會或者物業服務企業的安排下實施，并采取必要的措施減少對其他業主正常生活的影響。占用和挖掘活動依法應當取得許可的，應當事先辦理許可手續。
供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位因維修、養護等需要，臨時占用、挖掘物業管理區域道路、場地的，應當在占用或者施工場地顯著位置公示占用或者施工的時限，并在公示的時限內恢復原狀。
第三十六條 物業管理區域內權屬不清的車位、車庫，建設單位不得進行處分。
第三十七條 擅自占用物業共用部位停放車輛，妨礙其他車輛和行人通行的，業主委員會、物業服務企業應當通知車輛所有人或者使用人駛離；無法通知或者經通知后拒不駛離的，可以向相關行政管理部門報告，有管理職責的行政管理部門應當依法處置。
第三十八條 物業管理區域內結合民用建筑修建的人民防空工程，開發建設單位應當設置人防工程標識。人防工程標識的設置應當符合規范要求。
第三十九條 業主應當按照國家和省市有關規定繳納住宅專項維修資金。物業保修期滿后，因共用部位、共用設施設備維修、更新、改造產生的支出，沒有繳納住宅專項維修資金或者住宅專項維修資金不足的，相關業主應當按比例承擔有關費用。
第四十條 物業主管部門應當通過招標的方式選定住宅專項維修資金的專戶管理銀行。
第四十一條 設立住宅專項統籌維修資金。住宅專項統籌維修資金主要由住宅專項維修資金集中存儲增值收益組成。物業主管部門代管的住宅專項維修資金集中存儲取得的增值收益扣除同檔期銀行存款基準利率后的部分劃入住宅專項統籌維修資金專戶。
住宅專項統籌維修資金主要用于受益人為全體業主或者無法界定受益人時的住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新、改造以及相關費用。物業主管部門應當根據業主委員會或者有關業主的申請安排使用，必要時也可以根據管理實際統籌安排使用。
售房單位繳納的公有住房住宅專項維修資金，由物業主管部門管理和安排使用，專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造以及相關費用。
第四十二條 物業管理區域內發生下列情形之一的，可以申請緊急使用住宅專項維修資金：
（一）物業管理區域內發生的屋面、外墻防水嚴重損壞；
（二）電梯故障；
（三）消防系統故障；
（四）建筑外立面裝飾和公共構件嚴重脫落松動；
（五）玻璃幕墻炸裂；
（六）排水管道破裂；
（七）地下車庫雨水倒灌；
（八）路面破損影響人車安全；
（九）其他可能造成人身安全事故的緊急情況。
應急維修工程由業主委員會或者物業服務企業組織實施和驗收。
第四十三條 建立物業主管部門與不動產登記部門的信息共享機制。辦理不動產產權過戶登記時，物業主管部門應當提示買受人可以核查該物業項目物業服務費用、住宅專項維修資金和相關分攤費用交納情況，并為信息核查提供便利。
第四十四條 違反本辦法規定的行為，法律、法規、規章已經規定法律責任的，從其規定。
第四十五條 建設單位違反本辦法規定，銷售商品房時未將本辦法第二十一條規定的內容向買受人明示的，由物業主管部門責令改正，可以處一千元以上一萬元以下罰款。
第四十六條 建設單位違反本辦法規定，拒不配合前期物業服務企業開展承接查驗或者拒不整修與竣工驗收資料不符的物業的，由物業主管部門責令改正，處一萬元以上十萬元以下罰款。
第四十七條 物業服務企業違反本辦法規定，未將本辦法第二十五條規定的信息予以公示的，由物業主管部門責令改正，可以處一千元以上一萬元以下罰款。
第四十八條 物業服務企業有下列情形之一的，由物業主管部門責令改正，處一千元以上一萬元以下罰款：
（一）采用中斷供水、供電、供氣、供熱等手段損害業主合法權益的；
（二）沒有正當理由，限制業主正常通行的；
（三）不按規定退出物業管理區域的；
（四）違規披露業主信息的。
第四十九條 違反本辦法規定，專業經營單位臨時占用、挖掘物業管理區域道路、場地未及時恢復的，由物業主管部門責令改正，可以處五千元以上二萬元以下罰款。
第五十條 本辦法自2020年5月15日起施行。