安徽省蚌埠市人民政府

蚌埠市住宅物業管理辦法

蚌埠市人民政府令第48號


《蚌埠市住宅物業管理辦法》已經2020年12月30日市十六屆人民政府第50次常務會議審議通過，現予公布，自2021年4月1日起施行。





市 長 王誠



2021年2月9日



蚌埠市住宅物業管理辦法



第一章 總 則

第一條 為了規范住宅物業管理活動，提升物業服務水平，維護業主、物業使用人和物業服務人的合法權益，營造良好的居住環境，根據《中華人民共和國民法典》《安徽省物業管理條例》和有關法律法規，結合本市實際，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于本市行政區域內住宅物業的使用、維護、服務及其監督管理活動。

本辦法所稱住宅物業管理（以下簡稱物業管理），是指住宅區內的業主通過選聘物業服務企業或者業主自行對物業管理區域內的建筑物、構筑物及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護環境衛生和相關秩序的活動。

第三條 堅持條塊結合、屬地管理、權力下放、重心下移的原則，建立市級監督指導、縣區級屬地管理，街道辦事處（鄉鎮人民政府）及居（村）民委員會具體落實的物業管理體制。

推動在物業服務企業、業主委員會中建立黨組織，發揮黨建引領作用。

第四條 市、縣、區政府建立由住房和城鄉建設、城市管理行政執法、發展改革、公安、應急管理、消防救援、市場監督管理、人防等物業管理相關部門參加的物業管理聯席會議，協調解決物業管理重大問題，并建立物業管理爭議化解和糾紛處理工作機制。

第五條 市住房和城鄉建設部門負責全市物業管理工作，其主要職責為：

（一）研究制定本市物業行業管理相關政策并組織實施；

（二）指導、監督縣區開展物業管理工作并考核；

（三）對物業服務企業實施分類監管，建立激勵和懲戒制度；

（四）指導、監督本市建筑物及其附屬設施的維修資金（以下簡稱專項維修資金）的籌集、管理和使用；

（五）指導、監督和管理物業管理招投標活動；

（六）建立健全物業管理培訓制度；

（七）制定業主大會議事規則、臨時管理規約、管理規約、物業服務合同等示范文本；

（八）建立全市統一的物業管理信用信息、業主共同決策等信息系統；

（九）指導、監督行業協會開展和實施行業自律；

（十）法律、法規規定的其他職責。

第六條 發展改革部門負責本市市區住宅小區前期物業服務收費標準的制定、調整、發布。

公安部門負責指導物業管理區域內汽車停放、規范小區周邊道路紅線范圍內停車泊位的設置和停車秩序。

消防救援部門負責依法查處違反消防法律法規的行為。

市場監督管理部門負責受理住改營投訴處理；查處物業服務中的價格違法行為；對物業管理區域內的電梯、鍋爐等特種設備進行安全監察，監督物業服務企業承擔電梯使用者相關責任義務。

城市管理行政執法部門負責小區違章搭建、擺攤設點、占道經營、飼養家禽等違法行為的查處。

人防、財政、生態環境、自然資源和規劃、司法等部門，按照各自職責，相互配合，做好物業管理相關監督管理工作。

第七條 縣區物業管理行政主管部門負責本行政區域內物業管理工作，其主要職責為：

（一）監督、管理本行政區域內物業服務企業、項目和從業人員；

（二）參與本行政區域內物業管理招投標活動的管理；

（三）負責物業服務企業的備案工作；

（四）依法開展物業糾紛行政調解工作；

（五）負責本行政區域內物業承接查驗備案的指導、監督和備案；

（六）指導和監督本行政區域內街道辦事處（鄉鎮人民政府）物業管理工作的開展和考核考評工作；

（七）負責物業管理相關人員的培訓工作；

（八）突發事件應對期間，指導本行政區域內物業服務項目企業開展相應級別的應對工作；

（九）建立綜合執法工作機制，依法查處物業管理活動中的違法違規行為；

（十）法律、法規規定的其他職責。

第八條 街道辦事處（鄉鎮人民政府）是轄區物業管理工作的落實主體，其主要職責為：

（一）組織、協調、指導轄區業主大會的成立和業主委員會換屆工作；指導和監督業主大會、業主委員會開展工作，督促業主委員會和物業服務企業開展專項維修資金使用及續籌工作；對業主大會、業主委員會作出違反法律法規的決定，責令限期改正或予以撤銷。

（二）完善物業矛盾調處機制，處理物業管理活動中的矛盾糾紛和投訴；

（三）指導居（村）民委員會設立環境與物業管理委員會，協調處理轄區內物業管理重大事宜；

（四）負責轄區內老舊住宅小區基本物業服務的落實；

（五）監督、管理轄區內物業服務企業、項目和從業人員；

（六）法律、法規規定的其他職責。

第九條 居（村）民委員會具體實施本轄區物業管理工作，其主要職責為：

（一）協助街道辦事處（鄉鎮人民政府）負責指導、協調和監督業主大會的召開和規范運作；

（二）指導和監督業主委員會的工作，指導和監督區域內物業管理項目日常工作，及時處理本轄區的物業管理矛盾糾紛；

（三）開展物業管理協商活動，建立協商意見采納、落實和反饋機制；

（四）建立物業管理聯動機制，接受物業服務企業退出項目的預警報告，協調解決物業服務企業退出和交接過程中出現的問題；

（五）協助有關部門，參與專項維修資金的使用監督；

（六）協助街道辦事處（鄉鎮人民政府）落實老舊住宅小區基本物業服務工作；

（七）發現本區域內有違法搭建等違反物業管理有關法律法規的行為，應當立即制止，并及時向有關部門報告。

第十條 物業服務行業協會要加強行業自律，規范從業行為，促進誠信經營。認真宣傳國家和省、市有關規定，制定物業服務規范和等級標準，建立和完善物業服務企業以及物業服務從業人員的自律制度，配合市物業管理行政主管部門建立健全信用檔案。協助完成行業主管部門的其他工作。

第十一條 市、縣、區物業管理行政主管部門建立物業服務第三方評估監理機制。縣級以上物業管理行政主管部門、業主、建設單位、物業服務企業可以委托物業服務第三方評估機構對物業項目交接和承接查驗、物業服務標準、物業服務質量、物業服務費用測算、參與社區治理情況等事項進行評估。

第二章 業主、業主大會與業主委員會

第十二條 業主在物業管理活動中享有以下權利：

（一）提議召開業主大會會議，參加業主大會會議，提出制定和修改臨時管理規約、管理規約、業主大會議事規則的建議；

（二）監督業主大會籌備組、業主委員會或者環境與物業管理委員會的工作；

（三）選舉業主委員會委員，并享有被選舉權；

（四）依法享有對共用部位、共用設施設備和相關場地使用的知情權、監督權和收益權；

（五）要求其他業主、物業使用人停止違反共同利益的行為；

（六）監督物業服務企業履行物業服務合同；

（七）監督專項維修資金的管理和使用；

（八）法律、法規規定的其他權利。

業主依法行使權利不得危及物業的安全，不得損害其他業主的合法權益。

第十三條 業主在物業管理活動中履行以下義務：

（一）遵守臨時管理規約、管理規約、業主大會議事規則；

（二）執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定；

（三）遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護以及應對突發事件等方面的制度要求；

（四）按照國家有關規定交納專項維修資金；

（五）按照物業服務合同約定交納物業服務費用；

（六）履行房屋安全使用責任；

（七）配合、支持物業服務企業按照管理規約、物業服務合同實施的物業管理活動；

（八）法律、法規規定的其他義務。

業主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務，不得以放棄權利不履行義務。

第十四條 物業管理區域內，符合下列條件之一的，應當籌備首次業主大會或者業主代表大會（以下統稱業主大會）會議：

（一）已交付的專有面積占建筑物總面積百分之五十以上；

（二）首批物業交付滿三年。

符合首次業主大會會議召開條件之一，百分之五以上的業主、專有部分占建筑物總面積百分之五以上的業主可書面向轄區街道辦事處（鄉鎮人民政府）申請成立業主大會。由建設單位或物業服務企業按規定報送籌備首次業主大會會議所需的文件資料。建設單位或物業服務企業故意拖延或者不報送的，轄區街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當督促其按規定報送。

第十五條 街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當在收到成立業主大會書面申請四十五日內，對提出申請的業主身份和申請進行審核，對符合業主大會成立條件的，組織成立首次業主大會籌備組。

首次業主大會會議的籌備經費由建設單位承擔。

第十六條 首次業主大會籌備組由業主代表、建設單位代表、街道辦事處（鄉鎮人民政府）、居（村）民委員會等代表組成，成員人數應當為五至十一人的單數。籌備組中的業主代表由社區黨組織或者居（村）民委員會組織業主推薦產生，業主代表人數應當不少于籌備組總人數的百分之五十。籌備組組長由街道辦事處（鄉鎮人民政府）代表擔任。

籌備組應當自成立之日起十五日內，將成員名單和工作職責在物業管理區域內顯著位置進行公示�；I備組業主代表條件與業主委員會業主成員條件一致。業主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處（鄉鎮人民政府）協調解決。

第十七條 業主大會決定以下事項：

（一）制定和修改業主大會議事規則；

（二）制定和修改管理規約；

（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；

（四）選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人；

（五）使用專項維修資金；

（六）聽取和審議業主委員會的工作報告、財務報告；

（七）聽取和審議物業服務人的工作報告、財務報告；

（八）改變和撤銷業主委員會不適當的決定；

（九）決定業主大會、業主委員會工作經費的相關事項；

（十）審議物業服務方案，決定物業服務合同、收費標準；

（十一）籌集專項維修資金；

（十二）改建、重建建筑物及其附屬設施；

（十三）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動；

（十四）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

業主共同決定事項，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決。決定前款第十一項至第十三項規定的事項，應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。

首次業主大會會議應當制定管理規約和業主大會議事規則，選舉產生業主委員會，批準業主委員會工作規則等。

第十八條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。

業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定由業主委員會組織召開，每年至少召開一次。會議召開十五日前應通知全體業主，并同時告知居（村）民委員會，居（村）民委員會可以根據情況派代表參加。

有下列情形之一的，業主委員會應當立即組織召開業主大會臨時會議：

（一）經專有部分占建筑物總面積百分之二十以上且占總人數百分之二十以上業主提議的；

（二）發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；

（三）業主委員會委員缺員超過百分之三十的；

（四）業主大會議事規則或者管理規約規定的其他情形。

業主委員會未按業主大會議事規則的規定組織召開業主大會定期會議，或者發生應當召開業主大會臨時會議的情況，業主委員會不履行組織召開會議職責的，居（村）民委員會或者街道辦事處（鄉鎮人民政府）可以責令業主委員會限期召開；逾期仍不召開的，由物業所在地的居（村）民委員會或者街道辦事處（鄉鎮人民政府）組織召開，并重新推選業主委員會主任、副主任。

第十九條 業主委員會委員候選人通過下列方式產生：

（一）居（村）民委員會推薦；

（二）業主自薦或聯名推薦。

籌備組根據業主委員會委員候選人產生辦法從按照前款方式推薦的人員中確定業主委員會委員候選人名單，報社區黨組織。

第二十條 業主委員會由業主大會會議選舉產生，以其選舉產生之日為成立日期，接受業主大會和業主的監督。

業主委員會中業主成員應當由熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力的業主擔任。業主有損壞房屋承重結構、違法搭建、毀綠占綠、破壞房屋外貌、擅自改變物業使用性質、無故欠交物業服務相關費用等違反法律、法規和管理規約的，不得擔任業主委員會委員。

業主委員會中業主成員本人、配偶及其直系親屬不應與本小區物業服務企業有直接利益關系。

第二十一條 業主委員會履行以下職責：

（一）執行業主大會的決定和決議；

（二）召集業主大會會議，報告業主委員會工作和物業管理實施情況，報告業主大會、業主委員會工作經費和公共收益的分配與使用情況；

（三）與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；

（四）及時了解業主、物業使用人、物業服務企業的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同；

（五）監督管理規約的實施；

（六）督促業主交納物業服務費及其他相關費用；

（七）組織和監督專項維修資金的籌集和使用；

（八）調解物業使用、維護和管理等方面的糾紛；

（九）業主大會賦予的其他職責。

第二十二條 業主委員會不得有下列行為：

（一）阻撓、妨礙業主大會行使職權或者不執行業主大會決定；

（二）弄虛作假，隱瞞事實真相，轉移、隱匿、篡改、毀棄或者拒絕、拖延提供有關文件、資料；

（三）違反業主大會議事規則或者未經業主大會授權，擅自使用業主大會或者業主委員會印章；

（四）打擊、報復、誹謗、陷害有關投訴、舉報人；

（五）未經業主大會同意，與物業服務企業簽訂、修改物業服務合同；

（六）擅自動用專項維修資金，侵占業主共有財產；

（七）侵害業主合法權益的其他行為。

第二十三條 業主大會、業主委員會應當積極配合有關主管部門，與居（村）民委員會相互協作，共同做好物業管理區域內與物業管理有關的社會管理工作。

在物業管理區域內，業主大會、業主委員會應當積極配合居（村）民委員會依法履行自治管理職責，支持居（村）民委員會開展工作，并接受其指導和監督。居（村）民委員會應當支持業主大會、業主委員會開展工作。

業主大會作出的決定、業主委員會議定的事項應當在物業管理區域內及時公告，并告知居（村）民委員會。

第二十四條 業主委員會任期屆滿前三個月，應當書面報告街道辦事處（鄉鎮人民政府）。街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當在收到書面報告之日起四十五日內組建換屆小組，并在業主委員會任期屆滿前，由換屆小組組織召開業主大會會議選舉產生新一屆業主委員會。業主委員會未按規定提出申請的，街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當督促其限期履行職責。逾期仍不履行職責的，街道辦事處（鄉鎮人民政府）組建換屆小組，由換屆小組組織召開業主大會會議選舉產生新一屆業主委員會。

業主委員會應當自新一屆業主委員會履職之日起十日內，將其保管的有關財務憑證、業主名冊、檔案資料、印章以及其他屬于業主大會所有的財物移交新一屆業主委員會，雙方應當簽訂書面移交手續；拒不移交的，新一屆業主委員會可以請求物業所在地的街道辦事處（鄉鎮人民政府）督促移交，物業所在地的公安機關予以協助。

第二十五條 建立業主委員會主任離任審計制度。



第三章 前期物業管理

第二十六條 市本級建立統一物業招投標平臺，建設單位或業主大會選聘物業服務企業，應當通過市物業招標平臺進行公開招投標；懷遠縣、五河縣、固鎮縣可分別設立全縣統一的物業招投標平臺，負責進行全縣統一物業公開招投標。

新建住宅小區在業主委員會未成立前，建設單位應當制定前期物業管理方案，在縣區物業管理行政主管部門指導下，通過統一的物業招投標平臺選聘物業服務企業開展前期物業管理，具體服務內容和收費標準由雙方在前期物業服務合同中約定，合同期限不超過三年（從首批交房日期計算）。

投標人少于三個或者建筑面積五萬平方米以下的住宅物業、建筑面積二萬平方米以下的非住宅物業，經縣區物業管理行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘物業服務企業。

第二十七條 建設單位銷售物業時，應當在銷售場所將經批準的規劃設計方案、物業管理區域的劃分、臨時管理規約及物業服務用房和物業共用部位、共用設施設備、前期物業服務合同等相關材料予以公示，并向物業買受人提供書面公示材料。

物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當書面承諾遵守臨時管理規約。前期物業服務合同應當與物業買賣合同一并簽署。

第二十八條 已交付使用物業業主總人數百分之二十以上的業主，因對建設單位選聘的物業服務企業的服務質量不滿意，要求物業服務第三方評估機構評估的，建設單位應當委托其與業主、物業服務企業協商選定的第三方評估機構，對物業服務企業的履約情況進行評估。協商不成的，由縣區物業管理行政主管部門隨機抽取第三方評估機構對物業服務企業的履約情況進行評估。評估結果在一年內有效，并向全體業主公告。

經評估物業服務不符合履約標準的，建設單位可以按照合同約定更換物業服務企業，或者要求物業服務企業限期整改；逾期不整改的，建設單位應當向縣區物業管理行政主管部門報告，由縣區物業管理行政主管部門錄入物業服務企業信用檔案，并向社會公示。

前期物業服務合同解除后，業主委員會尚未成立的，建設單位應當按照本辦法第二十六條的規定另聘物業服務企業。

第二十九條 新建物業交付使用前，物業服務企業和建設單位，應當按照有關規定和前期物業服務合同約定，共同對物業共用部位、共用設施設備進行承接查驗；未進行承接查驗的，不得交付使用。物業服務企業不得承接未經查驗或者查驗不合格的物業。具體辦法按照國家及本市相關規定執行。

物業服務企業應當自物業交接后三十日內，向縣區物業管理行政主管部門辦理備案手續。



第四章 物業服務

第三十條 物業服務企業可以將物業管理區域內的專項服務業務委托給專業性服務企業，但不得將物業服務合同約定的全部事項一并委托給第三方，或者將全部事項支解后分別委托給第三方。電梯、消防、監控安防等涉及人身、財產安全以及其他有特定要求的設施設備，物業服務企業應當委托專業機構進行維修和養護。

物業服務企業應當按照物業服務合同中關于安全防范的約定，落實安全防范措施，做好物業管理區域內的安全防范工作。物業服務企業未履行物業服務合同義務或者履行合同義務不符合約定，導致業主人身、財產受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。物業管理區域內發生安全事故等突發事件時，物業服務企業應當采取應急措施，及時向有關主管部門報告，并協助做好救助工作。

物業服務企業應當執行政府依法實施的應急處置措施和其他管理措施，積極配合開展相關工作。

第三十一條 業主應當按照物業服務合同約定的付費方式和標準，按時足額交納物業服務費。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定。

（一）積極引導廣大業主增強主動交納物業服務費意識，履行物業服務合同，按時足額交納物業服務費等合理費用。

（二）對無故欠交拒交物業服務費的業主或使用人，居（村）民委員會和業主委員會應當督促其限期交納物業服務費。

（三）對長期拒交物業服務費的業主或使用人，物業服務企業依法向人民法院起訴或向仲裁委申請仲裁。

（四）房屋所有權發生轉移時，原房屋所有權人應當與物業服務企業結清物業服務費用。

物業服務企業不得采取停止供水、供電等方式催交物業服務費。

第三十二條 市價格主管部門會同市物業管理行政主管部門，根據物業服務等級、物業公共服務平均成本、最低工資標準和居民消費價格指數等情況，制定相應等級的基準收費標準和浮動幅度，定期進行評估，并根據評估結果適時調整，向社會公布。公布后，前期物業服務合同根據約定服務等級按照調整后的收費標準收取物業服務費。

為鼓勵物業服務企業提升服務品質，更好地體現優質優價原則，物業服務收費標準可在A級的基礎上適當上浮，最高上浮幅度不超過百分之二十五。上浮幅度由價格主管部門根據物業服務企業提供的服務內容與標準據實進行核定并在物業服務合同中約定。

第三十三條 物業服務企業應當按規定公布物業服務內容、服務標準、收費項目、收費標準等情況；定期公布利用共用部位、共用設施設備經營收益情況、單列的物業公共服務費收支情況在物業管理區域內顯著位置如實公示。

第三十四條 物業服務合同期限屆滿九十日前，業主委員會應當在居（村）民委員會的監督下組織召開業主大會會議，決定續聘或者重新選聘物業服務企業。業主大會決定繼續聘用的，應當與物業服務企業簽訂新的物業服務合同；業主大會決定不續聘的，應當及時告知物業服務企業。業主大會決定應當書面告知物業服務企業、縣區物業管理行政主管部門和街道辦事處（鄉鎮人民政府），并在物業管理區域顯著位置公告。未成立業主大會的，由環境與物業管理委員會組織業主行使業主大會和業主委員會職責，決定續聘或重新選聘物業服務企業。

物業服務企業決定不再續簽物業服務合同的，應當在物業服務合同期限屆滿九十日前書面告知業主委員會、縣區物業管理行政主管部門、街道辦事處（鄉鎮人民政府）及居（村）民委員會，并在物業管理區域內顯著位置公告。

業主大會決定續聘的，業主委員會應當在物業服務合同期限屆滿一個月前與物業服務企業續簽物業服務合同。

業主大會決定重新選聘新的物業服務企業的，業主委員會應按照物業管理相關規定在全市統一物業招投標平臺選聘物業服務企業。招標經費在物業共有部分、共用設施設備經營收益中列支，也可以由全體業主分攤。

第三十五條 業主大會依照法定程序共同決定解聘物業服務企業的，被解聘的物業服務企業應當按照規定辦理移交手續。被解聘的物業服務企業在辦理交接至撤出物業管理區域前的期間內，應當維持正常的物業管理秩序，期間內產生的管理成本由業主承擔。

業主大會依照法定程序共同決定選聘新的物業服務企業的，被解聘的物業服務企業應當在物業服務合同終止之日起十五日內，退出物業管理區域，并在業主委員會的監督確認下與被選聘的物業服務企業完成交接義務。

物業服務合同期限屆滿后，業主沒有依法作出續聘或重新選聘物業服務企業的決定，物業服務企業繼續提供服務的，原合同繼續有效，但合同期限為不定期。

任何一方當事人提出解除不定期物業服務合同的，應當提前六十日書面告知對方和物業所在地的縣區物業管理行政主管部門、街道辦事處（鄉鎮人民政府）及居（村）民委員會，并在物業管理區域內顯著位置公告。

第三十六條 單體物業或者規模較小的物業，經業主協商或者業主大會決定，在物業所在地的街道辦事處（鄉鎮人民政府）和縣區物業管理行政主管部門監督指導下，業主可以對物業實施自行管理。

業主自行管理的，應當對下列事項作出決定：

（一）自行管理的執行機構、管理人；

（二）自行管理的內容、標準、費用和期限；

（三）聘請專業機構的方案；

（四）其他有關自行管理的內容。

電梯、消防、監控安防等涉及人身、財產安全以及其他有特定要求的設施設備，應當委托專業機構進行維修和養護。

第三十七條 市物業管理行政主管部門應當加強物業監督管理工作，建立物業服務企業考核體系和信用評價體系，對物業服務企業、項目負責人實行動態管理。

第三十八條 老舊住宅小區基本物業服務主要做到有治安防范、有清掃保潔、有綠化養護、有物業維修、有停車管理。



第五章 物業的使用和維護

第三十九條 物業管理區域內禁止下列行為：

（一）擅自改變物業的規劃用途；

（二）損壞或者擅自變動房屋承重結構、主體結構；

（三）違法搭建建筑物、構筑物；

（四）損壞或者擅自占用、改建物業共用部分，損壞或者擅自占用、移裝共用設施設備；

（五）存放易燃、易爆、劇毒、放射性物質或者超負重等違反安全規定的物品；

（六）制造超過規定標準的噪聲、振動；

（七）影響鄰居采光、通風；

（八）違規私拉電線、電纜；

（九）任意棄置垃圾、排放污水、拋擲雜物和露天焚燒；

（十）侵占綠地、毀壞綠化和綠化設施；

（十一）擅自擺攤設點、占道經營，無序停放車輛；

（十二）破壞或者擅自改變房屋外觀；

（十三）擅自在建筑物、構筑物上懸掛、張貼、涂寫、刻畫；

（十四）違反規定飼養動物；

（十五）占用（堵塞）消防車通道、疏散通道、安全出口，圈占（遮擋）消火栓等違反消防法律、法規的行為；

（十六）法律、法規和管理規約禁止的其他行為。

有前款所列行為之一的，利害關系人有權投訴、舉報，物業服務企業、業主委員會、環境與物業管理委員會應當及時采取合理措施勸阻、制止；勸阻、制止無效的，及時向有關部門報告并協助處理。

第四十條 新建普通住宅小區停車服務收費標準，在前期物業服務合同中約定；非新建且未成立業主大會的普通住宅小區停車服務收費標準繼續執行前期物業服務合同約定，合同到期后，如需調整收費標準，由物業服務企業與業主協商確定；業主大會成立后，由業主大會或者業主大會授權的業主委員會與物業服務企業協商確定本區域停車服務收費標準。

已出售或已出租車位、車庫的停車服務費以車位實際交付給購買人、承租人之日起交納。

業主對車輛停放有保管要求的，應當與物業服務企業另行簽訂保管服務合同。

第四十一條 業主大會成立前，需要占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車，以及利用業主共有部分、共用設施設備從事廣告等經營性活動的，物業服務企業應當依法辦理有關手續并公示。獲得的收益應當單獨列賬，業主所得收益的百分之七十納入專項維修資金，百分之三十用于補貼物業服務費。

業主大會成立后，需要占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車，以及利用業主共有部分、共用設施設備從事廣告等經營性活動的，物業服務企業應當提請業主大會或者業主大會授權的業主委員會決定后，依法辦理有關手續并公示。利用業主共用部位、共用設施設備從事廣告等經營性活動的，還應當經有利害關系的業主同意。獲得的收益應當單獨列賬。收益按照業主大會或者業主大會授權的業主委員會決定、物業服務合同約定使用；沒有決定或者約定的，百分之七十納入專項維修資金，百分之三十用于補貼物業服務費以及業主委員會委員的補貼和執行秘書的酬金。

第四十二條 住宅共用部位、共用設施設備發生下列危及房屋使用和人身財產安全的緊急情況，可以按應急維修程序直接使用專項維修資金：

（一）電梯運行系統中涉及的設施設備損壞無法使用的，或存在安全隱患并由電梯檢驗檢測機構出具書面意見的；

（二）消防設施設備發生故障無法使用的，或存在安全隱患并由消防管理部門下達消防監督檢查記錄或者出具責令限期整改通知書的；

（三）屋面和外墻損壞、滲漏、排水設施破裂、樓體外立面存在脫落危險，經居（村）民委員會核實的；

（四）經其他主管部門認定的危及房屋使用和人身財產安全的緊急情況。

按應急維修程序使用專項維修資金的，待安全隱患處置妥當后，專項維修資金使用情況應當在物業管理區域內向業主公示。

第四十三條 鼓勵在已建成的住宅小區內增建停車場（庫），按照“誰投資、誰管理、誰受益”的原則，逐步形成政府出資、企業投資、業主集資等社會多元化投資方式，采取政府支持、統一規劃、市場運作的形式，緩解和逐步解決車位、車庫供需矛盾。

第四十四條 住宅物業需要使用共有部分增設電梯等進行二次開發、改造的，應當符合相關法律法規規定。

第四十五條 業主或者物業使用人對住宅裝飾裝修的，應當事先告知物業服務企業，遵守物業服務企業提示的合理注意事項，并配合其進行必要的現場檢查。

物業服務企業應當加強對裝飾裝修活動的巡查和監督。業主或者物業使用人未簽訂裝飾裝修服務協議或者違反相關規定及裝飾裝修服務協議的，物業服務企業應當及時勸阻；拒不改正的，物業服務企業可以按照相關規定，禁止裝飾裝修施工人員、裝修材料等進入物業管理區域并及時向有關主管部門報告。

第四十六條 建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任，不得拒絕或者拖延履行保修責任。建設單位應當在接到保修時，三日內到現場進行處理。

保修期屆滿后，物業全體共有部分的維修責任由全體業主承擔，物業部分共有部分的維修責任由部分共有的業主承擔，物業專有部分的維修責任由該業主承擔。



第六章 法律責任

第四十七條 業主委員會違反本辦法第二十二條規定的，由縣區物業管理行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，由縣區物業管理行政主管部門、街道辦事處（鄉鎮人民政府）指導所在地的居（村）民委員會組織召開業主大會會議選舉新的業主委員會；相關責任人員構成犯罪的，依法追究刑事責任。

業主委員會委員因個人行為造成其他業主合法權益受到侵害的，應當承擔相應的法律責任。

第四十八條 建設單位違反本辦法規定，有下列情形之一的，由縣區物業管理行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，按照下列規定進行處罰：

（一）違反本辦法第十四條規定，未按照要求報送籌備首次業主大會會議所需的文件資料的，處二萬元以上十萬元以下罰款；

（二）違反本辦法第十五條規定，拒不承擔首次業主大會籌備經費的，處五萬元以上十五萬元以下罰款；

第四十九條 物業服務企業違反本辦法第三十三條規定，未公示相關信息或者公布失實的，由相關行政主管部門責令限期改正并依法處罰。

第五十條 業主或者物業使用人違反本辦法第三十九條之規定，由相關行政主管部門依法進行查處。

第五十一條 物業管理行政主管部門、政府相關職能部門、街道辦事處（鄉鎮人民政府）相關工作人員違反本辦法規定，有下列情形之一的，依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任：

（一）違法實施行政許可或者行政處罰的；

（二）未按照規定履行監督檢查職責的；

（三）發現違法行為不及時查處，或者包庇、縱容違法行為的；

（四）其他玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的情形。



第七章 附 則

第五十二條 非住宅物業的管理及其監督活動參照本辦法執行。

第五十三條 本辦法自2021年4月1日起施行。