云南省楚雄彝族自治州人民政府

楚雄彝族自治州物業管理辦法

政府令〔2021〕2號


《楚雄彝族自治州物業管理辦法》已經2021年3月15日十二屆州人民政府第112次常務會議審議通過，現予公布，自2021年5月1日起施行。

州 長 遲中華

2021年3月27日

楚雄彝族自治州物業管理辦法

第一章 總 則

第一條 為了規范物業管理活動，維護物業管理相關主體的合法權益，弘揚社會主義核心價值觀，營造文明和諧的生活和工作環境，根據《中華人民共和國民法典》《物業管理條例》等法律法規，結合本州實際，制定本辦法。

第二條 本州行政區域內的物業管理及其監督管理活動，適用本辦法。

第三條 州、縣市人民政府應當將物業管理納入現代服務業發展規劃、社區建設和社區治理體系，建立物業管理綜合協調工作機制。

物業管理應當堅持政府引導、自主管理、市場服務、依法監管相結合的原則。

第四條 州住房城鄉建設主管部門負責全州物業管理活動的監督管理工作，履行下列職責：

（一）制定物業管理相關政策并組織實施；

（二）指導和監督縣市物業管理、住宅專項維修資金交存使用和物業服務企業信用管理等工作；

（三）制定管理規約、業主大會議事規則、物業服務合同等指導性示范文本；

（四）指導物業管理行業協會制定和實施自律性規范；

（五）履行法律、法規規定的其他職責。

縣市住房城鄉建設主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理，履行下列職責：

（一）貫徹執行物業管理相關法律、法規和政策；

（二）接受業主委員會備案；

（三）接受前期物業管理招標投標備案和批準采用協議方式選聘前期物業服務企業；

（四）根據政府指導價核準住宅前期物業服務收費；

（五）住宅專項維修資金的管理和監督；

（六）物業服務企業的信用信息審核、評價、計分歸集上報、公示和結果運用；

（七）接受和處理物業管理服務投訴；

（八）對行政區域內業主委員會開展培訓；

（九）履行法律、法規規定的其他職責。

州、縣市自然資源規劃、公安、民政、消防、市場監督管理、城市綜合執法等部門按照職責做好物業管理相關工作。

第五條 鄉鎮人民政府負責統籌、協調和指導本行政區域物業管理工作，履行下列職責：

（一）將物業管理納入社區公共服務體系，建立和落實物業管理工作爭議化解、應急管理等工作機制；

（二）指導、協助和監督業主大會、業主委員會的籌建、換屆、日常運作等工作，接受業主委員會備案；

（三）協調處理物業管理矛盾糾紛；

（四）協調和指導未實施物業管理的老舊小區、安置小區等的物業管理服務工作；

（五）指導村（居）民委員會采取物業應急措施。

突發事件應對期間，鄉鎮人民政府負責落實州、縣市人民政府依法實施的應急處置措施和其他管理措施，并指導物業服務企業和其他管理人開展相應級別的應對工作。

第六條 村（居）民委員會協助上級人民政府和有關部門做好物業管理有關工作，建立與業主委員會、物業服務企業的日常溝通、協商機制，協調處理物業管理矛盾糾紛，引導業主委員會規范運作。

第七條 物業管理行業協會依法制定自律性規范，調解糾紛，組織培訓，維護物業管理各方合法權益，推動行業健康有序發展。

鼓勵物業服務企業加入行業協會。

第二章 業主和業主大會

第八條 房屋所有權人為業主。業主身份的確認，以不動產登記簿或者法律、行政法規規定的其他有效證明為依據。

業主可以自行管理物業，也可以委托物業服務企業或者其他管理人管理。

業主在物業管理活動中依法享有權利，承擔義務。

第九條 一個物業管理區域內的全體業主組成業主大會。業主大會選舉產生業主委員會作為其執行機構。業主大會和業主委員會應當維護全體業主的合法權益。

業主人數較少且經全體業主同意，決定不成立業主大會的，由業主共同實施管理。

第十條 物業管理區域符合下列條件之一的，應當召開首次業主大會：

（一）將物業交給業主的建筑面積達物業管理區域總建筑面積50%以上的；

（二）將物業交給第一個業主之日起滿2年的；

（三）占全體業主30%以上的業主提議的。

建設單位應當自條件具備之日起60日內，向鄉鎮人民政府提出書面申請，由鄉鎮人民政府負責牽頭成立業主大會籌備組。

建設單位未按前款規定申請設立業主大會，同一物業管理區域內已交付專有部分30%以上的業主向鄉鎮人民政府提出設立業主大會書面要求的，鄉鎮人民政府應當責令建設單位在30日內報送本辦法第十一條規定的資料，建設單位不得拒絕提供。

第十一條 建設單位或者業主申請籌備首次業主大會時，應當向鄉鎮人民政府報送下列資料：

（一）業主名冊；

（二）物業管理區域劃分資料；

（三）房屋及建筑面積清冊；

（四）建筑規劃總平面圖；

（五）共用設施設備交付使用資料；

（六）物業服務用房和業主委員會議事活動用房配置資料；

（七）設立業主大會必需的其他資料。

第十二條 符合成立業主大會條件的，鄉鎮人民政府應當在收到書面申請后60日內，成立首次業主大會會議籌備組。

首次業主大會會議籌備組由業主代表、建設單位代表、鄉鎮人民政府代表、村（居）民委員會代表組成。

籌備組成員人數應當為單數，其中業主代表人數不低于籌備組總人數的二分之一，籌備組組長由鄉鎮人民政府代表擔任。

籌備組應當將成員名單和工作職責在物業管理區域內顯著位置公示，公示時間不少于7日。業主對籌備組成員有異議的，由物業所在地鄉鎮人民政府決定。

第十三條 籌備組工作經費和召開首次業主大會會議經費由建設單位承擔。建設單位注銷的，可以使用公共收益或者由業主自行籌集。

第十四條 籌備組業主代表、業主委員會委員應當是物業管理區域內的業主。有下列情形之一的，不得擔任籌備組業主代表、業主委員會委員：

（一）不具有完全民事行為能力；

（二）本人及其配偶、直系親屬與本物業管理區域內提供物業服務的企業有利害關系；

（三）索取或者非法收受建設單位、物業服務企業利益或者報酬的；

（四）管理規約規定不宜擔任籌備組業主代表、業主委員會委員的其他情形。

鼓勵推薦物業管理區域內具有建設、管理、財經、法律等方面專業知識的業主作為業主委員會候選人。

第十五條 籌備組應當自組成之日起90日內完成籌備工作，召開首次業主大會會議。

業主大會自首次業主大會會議表決通過管理規約、業主大會議事規則，并選舉產生業主委員會之日起成立。

籌備組自業主委員會選舉產生之日起10日內，向業主委員會移交籌備期間的全部資料后自行解散。

第十六條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議，定期會議每年至少召開1次。業主共同決定的事項，應當依法在業主大會會議上進行表決。

業主大會會議可以采用集體討論、書面征求意見或者網絡實名投票方式進行表決。表決辦法應當符合法定條件并在業主大會議事規則中規定。

第十七條 業主委員會應當由5人—11人單數組成，委員實行任期制，每屆任期不超過5年，可連選連任。

業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，持下列資料向物業所在地鄉鎮人民政府和縣市住房城鄉建設主管部門備案：

（一）業主委員會備案申請；

（二）業主大會議事規則、管理規約；

（三）業主大會會議記錄、會議決定；

（四）首次業主委員會會議記錄，業主委員會委員（含候補委員）名單及基本情況；

（五）業主大會表決結果及公示情況；

（六）法律、法規規定的其他資料。

備案資料齊全的，鄉鎮人民政府和縣市住房城鄉建設主管部門應當在10個工作日內予以備案；備案資料不齊全的，鄉鎮人民政府和縣市住房城鄉建設主管部門應當自收到資料5個工作日內一次性書面告知補正資料。

備案內容發生變更的，業主委員會應當自變更之日起30日內將變更內容書面報告備案部門。

第十八條 業主委員會履行以下職責：

（一）執行業主大會的決定；

（二）召集業主大會會議，定期通報業主委員會工作情況、物業管理實施情況；

（三）代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同，并監督合同的履行；

（四）組織和監督專項維修資金的籌集和使用；

（五）監督管理規約的實施，依法制止業主、物業使用人違反管理規約的行為；

（六）協調解決因物業的使用、維護和管理產生的糾紛；

（七）業主大會賦予的其他職責。

第十九條 業主委員會應當建立健全財務制度，規范財務管理。

業主大會、業主委員會的工作經費由全體業主共同承擔。經業主大會決定，工作經費可以從全體業主共有資金和收益中列支。

業主委員會應當每年公布上一年度公共資金和收益收支、業主大會和業主委員會工作經費的使用情況。業主委員會屆滿或者業主委員會主任離任時，應當按照約定方式和程序進行審計，審計結果在物業管理區域顯著位置予以公示，接受全體業主的監督。

業主大會可以決定給予業主委員會委員適當的工作津貼。津貼可以在公共資金和收益中列支，也可以通過其他方式籌集。具體津貼標準、資金籌集、管理和使用辦法應當由業主大會決定。

第二十條 業主委員會應當在任期屆滿前3個月，書面告知物業所在地鄉鎮人民政府，鄉鎮人民政府應當指導、協助和監督選舉產生新一屆業主委員會。

業主委員會換屆選舉期間，不得召開業主大會會議決定選聘解聘物業服務企業、調整物業收費標準和非危及房屋、人身財產安全的物業維修、改造和更新等事項。

第二十一條 業主委員會任期屆滿未能選舉產生新一屆業主委員會的，在新一屆業主委員會成立前，由村（居）民委員會在鄉鎮人民政府的指導和監督下，代行業主委員會的職責。

第三章 前期物業管理

第二十二條 建設單位在申請商品房預售許可前，應當通過招標的方式選聘物業服務企業。但是符合下列條件之一的，經縣市住房城鄉建設主管部門批準，可以采取協議方式選聘物業服務企業：

（一）投標人少于3個的；

（二）物業管理區域規劃總建筑面積小于3萬平方米的。

建設單位與選聘的物業服務企業按照質價相符的原則協商簽訂前期物業服務合同，并作為商品房銷售合同的附件。

第二十三條 建設單位應當在物業管理區域地面上配置獨用成套的物業服務用房，物業服務用房中應當設置業主委員會議事活動場所。

同一物業管理區域分期開發建設的項目，物業服務用房應當首期建設，同步交付使用。物業服務用房應當在建設工程規劃許可證及附件附圖中載明，在辦理物業銷售（預售）許可證前予以確定。建設單位應當將物業服務用房建設情況納入竣工驗收。

物業服務用房依法屬于全體業主共同所有。建設單位申請不動產首次登記時，應當對物業服務用房一并申請登記，由不動產登記機構在不動產登記簿上予以記載。

已投入使用但未配建物業服務用房的小區，建設單位或者產權單位應當通過提供其他用房或者等值資金等多種方式提供；建設單位和產權單位已不存在的，由鄉鎮人民政府逐步統籌解決。

第二十四條 物業服務企業承接新建物業前，應當與建設單位共同對物業共用部位、共用設施設備進行承接查驗，并簽訂物業承接查驗協議，將其作為前期物業服務合同的補充協議。

物業承接查驗應當有業主代表、縣市住房城鄉建設主管部門參加，并接受其監督。

物業承接查驗費用應當在前期物業服務合同中約定。沒有約定或者約定不明確的，由建設單位承擔。

第二十五條 物業買受人應當自簽收物業移交文件之日起，按照前期物業服務合同約定交納前期物業服務費。

建設單位向物業買受人移交的物業符合有關規定和買賣合同約定的接收標準，物業買受人無正當理由拒不接收的，應當自通知辦理交付手續期限屆滿次日起交納前期物業服務費。

物業管理區域內尚未出售或者已出售但尚未交付給物業買受人的物業，前期物業服務費由建設單位承擔。

住宅物業前期物業服務收費執行政府指導價，由物業所在地住房城鄉建設主管部門核準。非住宅物業前期物業服務費實行市場調節價。

第二十六條 前期物業服務合同期限不得超過3年，合同期滿后尚未成立業主大會的，可以續簽。

前期物業服務合同約定期限尚未屆滿，業主委員會或者業主與新物業服務企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。

第二十七條 前期物業管理期間，物業服務企業退出的，新物業服務企業進入前，由建設單位承擔相應管理責任。

建設單位已經注銷或者無法承擔相應管理責任且尚未成立業主大會的，物業服務企業退出物業管理區域90日前應當書面告知業主及物業所在地鄉鎮人民政府，鄉鎮人民政府應當指導村（居）民委員會在物業服務企業退出前組織業主決定管理模式。

第四章 物業管理服務

第二十八條 從事物業管理活動的企業應當具有獨立法人資格，經營范圍包含物業管理或者物業服務。

物業服務企業應當具有相應的專業技術人員和設備，具備為業主提供專業物業管理服務的能力，并符合相關行業部門的規范和要求。

物業服務企業提供物業服務應當簽訂書面物業服務合同。

第二十九條 州、縣市住房城鄉建設主管部門應當加強物業服務企業信用管理，采集、記錄物業服務企業信用信息，進行信用評價和等級評定并按年度向社會公開，對于嚴重失信企業納入社會誠信體系實施聯合懲戒。

物業服務企業實行信用管理，依法取得營業執照并承接物業服務項目后應當在云南省物業服務企業信息管理平臺上注冊，登記企業信息和項目信息。

第三十條物業服務企業應當將下列信息在物業管理區域內公示并及時更新：

（一）企業營業執照、物業項目負責人和各專項服務負責人的基本情況、物業服務投訴電話；

（二）物業服務合同約定的服務內容和標準以及收費項目、標準和方式；

（三）電梯、消防、機械停車設備等設施設備日常維修保養單位的名稱、資質、聯系方式和應急處置方案；

（四）物業共用部位和共用設施設備經營所得收益；

（五）房屋裝飾裝修和使用過程中的安全注意事項；

（六）其他應當公示的信息。

業主對公示內容有異議的，物業服務企業應當予以說明。

第三十一條 物業服務企業在物業管理服務活動中享有下列權利：

（一）根據合同約定收取物業服務費；

（二）建設單位、業主、物業使用人未按照合同約定交納物業服務費的，可以督促其限期交納；逾期不交納的，可以依法申請仲裁或者提起訴訟；

（三）根據業主委托提供合同約定以外的其他服務事項，按照雙方約定收取報酬；

（四）法律、法規規定和合同約定的其他權利。

第三十二條 物業服務企業在物業管理服務活動中應當履行下列義務：

（一）根據行業規范和合同約定，提供質價相符、公開透明的物業服務；

（二）接受業主和業主委員會的監督，定期聽取業主、物業使用人的意見和建議；

（三）加強電梯、消防設施、充電基礎設施等有特定要求設施設備的管理和維護，協助相關部門做好安全工作；

（四）采取必要的安全保障措施，防止高空拋物、墜物情形的發生；

（五）按照規定公開涉及物業管理服務的相關信息并及時更新；

（六）依法勸阻、制止違法違規行為；

（七）協助有關部門開展社區文化和精神文明建設活動；

（八）法律、法規規定和合同約定的其他義務。

第三十三條 物業服務企業在物業管理服務活動中不得有下列行為：

（一）擅自改變物業服務用房或者共用部位、共用設施設備和相關場地的用途；

（二）擅自占用、挖掘物業管理區域內道路或者場地，損害業主共同利益；

（三）擅自利用物業共用部位、共用設施設備和相關場地進行經營；

（四）物業服務合同終止時，拒不退出或者不按照規定交接查驗和移交有關財物資料；

（五）以業主拖欠物業服務費等理由，擅自降低物業服務標準或者減少服務項目，攔阻業主出入，中斷或者變相中斷供水、供電、供氣；

（六）擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復收費；

（七）其他違反法律、法規規定的行為。

第三十四條 物業服務收費應當遵循質價相符、公平公開、合理誠信的原則。業主大會成立后，物業服務收費實行市場調節價，具體標準和方式在合同中約定。

物業服務企業依約履行義務的，業主應當按照合同約定交納物業服務費，不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付。

第三十五條 終止或者解除物業服務合同，物業服務企業應當依據合同約定期限書面告知業主委員會并向業主公示；合同未約定告知期限的，應當在終止或者解除合同前60日告知。

物業服務企業應當自合同終止或者解除之日起7日內撤出物業管理區域，并向業主委員會移交下列資料和財物：

（一）物業承接查驗移交的資料；

（二）業主和物業的基礎檔案以及物業服務中形成的檔案；

（三）物業共用設施設備及其改造、維修、運行、保養的有關資料；

（四）利用共用部位、共用設施設備和相關場地經營的收益及其相關資料、預收的物業服務費用和交納記錄；

（五）其他法律、法規規定應當移交的資料和財物。

因特殊原因不能將前款規定資料和財物移交給業主委員會的，可以交由物業所在地村（居）民委員會代為保管。

第三十六條 物業管理區域內供水、供電、供氣、通信、有線電視等專業經營單位應當向最終用戶收取有關費用，不得因部分用戶未交費停止已交費用戶和共用部位的服務。

物業服務企業接受專業經營單位委托代收有關費用的，雙方應當簽訂委托協議，明確委托的主要事項和費用支付標準、方式，不得向業主收取手續費等額外費用。專業經營單位不得強制物業服務企業代收費用。

第五章 物業使用維護

第三十七條 物業的使用和維護中有違反法律、法規行為的，物業服務企業、業主委員會應當依法予以勸阻、制止，并及時報告有關部門，有關部門應當依法及時處理。

第三十八條 物業服務企業應當加強物業管理區域內住宅裝飾裝修的管理，住宅裝飾裝修工程開工前，裝修人應當持有關資料向物業服務企業辦理登記手續。

物業服務企業對裝飾裝修活動進行巡查時，裝修人應當予以配合。

第三十九條 物業管理區域內的機動車車位、車庫，應當首先滿足業主使用。

車輛在物業共有部位的停放、收費和管理等事項，由業主大會決定。確需利用業主共有道路、綠地或者其他場地改建停車位的，應當經業主大會決定，并依法辦理規劃、消防、園林綠化等相關手續。

物業管理區域內依法配建的地下人民防空工程平時用作停車位的，建設單位不得將停車位出售、附贈。

第四十條 新建小區內的供水、供電、供氣、通訊、有線電視等專業經營設施設備及相關管線，應當符合國家技術標準和規范，并與主體工程同時設計、同時施工、同時交付。

建設項目竣工驗收備案后，建設單位應當依法將專業經營設施設備及相關管線移交給專業經營單位維護管理，專業經營單位應當接收。

已投入使用的設施設備及相關管線尚未移交專業經營單位維護管理的，相關行業主管部門應當組織專業經營單位按照國家有關規定進行驗收。驗收合格的，專業經營單位應當接收；驗收不合格的，相關單位整改合格后，專業經營單位應當接收。

第四十一條 建設單位應當按照國家規定的物業保修范圍和保修期限，承擔保修責任。

物業保修期滿后的維修、更新、改造責任和費用，按照下列規定承擔：

（一）業主專有部分由業主承擔；

（二）業主共用部位、共用設施設備，由業主按照相關規定分攤，已交存住宅專項維修資金的可以從住宅專項維修資金中支付；

（三）業主共用部位、共用設施設備，屬于人為損壞的，費用由責任人承擔。

第四十二條 業主共用部位、共用設施設備發生下列危及房屋使用安全情形之一的，可以啟動住宅專項維修資金應急列支程序：

（一）屋頂、墻體滲漏，排水設施嚴重堵塞，水泵故障、主管及支管爆裂或者閘閥嚴重漏水；

（二）線路故障引起停電或者漏電；

（三）樓地板、扶梯踏板斷裂，公共陽臺、曬臺、扶梯等各種扶手扶欄松動、損壞，樓體外立面有脫落危險；

（四）電梯發生危及人身安全故障；

（五）消防設施出現功能障礙，不能運行；

（六）其他危害或者可能危害公共安全、公共利益以及他人合法權益的情形。

出現前款所列情形，由業主委員會、相關業主或者物業服務企業提供維修方案、費用預算、分攤清冊和其他依法應當提供的材料向所在地住房城鄉建設主管部門申請，住房城鄉建設主管部門應當在收到申請后2個工作日內完成審核工作。經審核同意并在物業區域內向業主進行公示，可列支相關業主住宅專項維修資金。

第六章 法律責任

第四十三條 違反本辦法規定的行為，由相關行政主管部門按照法律、法規的規定查處。

第四十四條 州縣市住房城鄉建設主管部門、鄉鎮人民政府和其他有關行政主管部門及其工作人員未依法履行監督管理職責的，由有關行政機關責令改正或者依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第四十五條 業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，由物業所在地住房城鄉建設主管部門或者鄉鎮人民政府責令限期整改，并通告全體業主。

第七章 附 則

第四十六條 業主自行管理或者委托其他管理人管理的，參照本辦法規定執行。

第四十七條 本辦法自2021年5月1日起施行。