江西省贛州市人民政府

贛州市農村村民住房建設管理辦法
（2017年10月27日贛州市人民政府令第74號公布 2019年6月21日贛州市人民政府令第75號修正）


第一章  總  則

第一條  為了加強農村村民住房規劃建設管理，規范農村住房建設秩序，根據《中華人民共和國城鄉規劃法》《中華人民共和國土地管理法》《江西省城鄉規劃條例》《江西省實施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》等有關法律法規，結合我市實際，制定本辦法。

第二條  本市行政區域內農村村民（以下簡稱村民）在農村集體土地上新建、改建、擴建住房（以下統稱村民建房）及其管理，適用本辦法。

第三條  村民建房應當堅持規劃先行、一戶一宅、先批后建、節約用地、相對集中的原則。

第四條  村民建房按照城市規劃區內和城市規劃區外實行分類管理。城市規劃區內村民建房根據城鎮開發邊界實行分區管控。

本辦法所稱城市規劃區，是指市中心城區（章貢區、南康區、贛縣區、贛州經濟技術開發區、贛州蓉江新區）城市總體規劃確定的規劃區范圍和縣（市）城市總體規劃確定的規劃區范圍。

本辦法所稱城鎮開發邊界，是指城市總體規劃期限內，城鎮建設用地布局調控的界限，包括現有建成區和未來城鎮建設預留空間，是防止城鎮無序蔓延，促進城鎮緊湊布局和集約發展的規劃管理邊界。市中心城區城市規劃區的城鎮開發邊界由市自然資源主管部門牽頭組織劃定，經批準后向社會公布；縣（市）城市規劃區的城鎮開發邊界由縣級人民政府自然資源主管部門牽頭組織劃定，經批準后向社會公布。

第五條  市自然資源主管部門負責指導全市村民建房的規劃管理和用地管理，具體負責市中心城區城市規劃區內村民建房的規劃審批。市住房和城鄉建設主管部門負責指導全市村民建房的技術服務、質量安全。

縣級人民政府負責村民建房用地審批，可以將村民建房用地審批委托鄉（鎮）人民政府實施。贛州經濟技術開發區、贛州蓉江新區范圍內的村民建房用地審批，按照原行政區劃，分別由章貢區、南康區人民政府委托鄉（鎮）人民政府實施�？h級以上人民政府自然資源主管部門可以將村民違法占地建房的行政處罰，委托鄉（鎮）人民政府實施。贛州經濟技術開發區、贛州蓉江新區范圍內村民違法占地建房的行政處罰，由市自然資源主管部門委托鄉（鎮）人民政府實施。

縣級人民政府自然資源主管部門具體負責城市規劃區內村民建房的規劃審批，可以將城市規劃區外村民建房的規劃許可和鎮規劃區內違反規劃的行政處罰委托鄉（鎮）人民政府實施。

縣級人民政府城市管理、林業、水利、財政等主管部門以及贛州經濟技術開發區、贛州蓉江新區管委會相關管理機構按照各自職責依法做好村民建房的相關管理和服務工作。

第六條  鄉（鎮）人民政府是轄區內村民建房規劃管理責任主體，負責組織編制鄉（鎮）土地利用總體規劃和鎮規劃、鄉規劃、村莊規劃。受委托實施村民建房規劃許可和用地審批、村民違法占地建房的行政處罰、鎮規劃區內村民建房的行政處罰。依法制止和查處鄉規劃區、村莊規劃區內村民違反規劃的建設行為。負責村民建房風貌管控及日常監管。

鄉（鎮）人民政府應當在便民服務大廳設立綜合服務窗口，為村民建房提供政策咨詢和建房審批相關服務。鄉（鎮）負責建設管理的機構和自然資源管理機構集中辦公，聯合審批村民建房申請。

 

第二章  規劃、選址及用地管理

 

第七條  鄉（鎮）人民政府應當根據本地經濟社會發展水平，按照因地制宜、切實可行的原則，依法組織編制相關規劃。

鄉（鎮）土地利用總體規劃應當經縣級人民政府、贛州經濟技術開發區管委會、贛州蓉江新區管委會審核后，報市人民政府批準，并報省自然資源主管部門備案�？h（市、區）人民政府所在地的鎮土地利用總體規劃必須隨同該縣（市、區）的土地利用總體規劃一并逐級報省人民政府批準。其他鎮規劃、鄉規劃、村莊規劃應當報縣級人民政府批準。

相關規劃編制經費由縣級人民政府負責，納入本級財政預算。

第八條  村民建房應當符合鄉（鎮）土地利用總體規劃和鎮規劃、鄉規劃、村莊規劃。禁止在城鄉規劃確定的建設用地范圍以外審批村民建房。

在歷史文化名鎮名村、中國傳統村落、風景名勝區規劃區內建房的，應當符合相關規劃要求。

第九條  城市規劃區城鎮開發邊界范圍內的村民建房，按城鎮開發邊界內的規劃要求辦理。

城市規劃區城鎮開發邊界范圍外的村民有新增住房需求的，可以按市、縣級人民政府、贛州經濟技術開發區管委會、贛州蓉江新區管委會的相關安置政策申請到統一規劃、統一建設的公寓樓小區居住，或者在政府統一規劃的集中建房點自行建設住房。不能在公寓樓小區居住或者無法到集中建房點建房且有宅基地的村民，可以按照規劃要求申請在自有的宅基地上建房，或者以置換宅基地的方式申請另行選址建房。

第十條  城市規劃區內的村民住房屬于危舊房的，村民可以對房屋進行維修加固，但不得有改變房屋主體結構、搭建構筑物等影響規劃實施的行為。

不能維修加固需要拆除重建的危舊房，在城鎮開發邊界范圍內的，可以采取提前拆遷安置的方式解決，符合當地保障性住房政策的，可以依政策提出申請，優先保障。在城鎮開發邊界范圍外的，由鄉（鎮）人民政府提出初審意見后報自然資源主管部門批準，不影響規劃實施的，可以在原址上拆除重建，但不得超過本辦法第十三條規定的建房標準；影響規劃實施的，不得在原址上拆除重建，村民可以按市、縣級人民政府、贛州經濟技術開發區管委會、贛州蓉江新區管委會的相關安置政策申請到政府統一規劃、統一建設的公寓樓小區居住或者在政府統一規劃的集中建房點自行建設住房，也可以按照規劃以置換宅基地的方式申請另行選址建房。

第十一條  村民建房應當按規劃選址，避開地質災害區、河道行洪區等危險區域，禁止在高山陡坡切坡建房。充分利用原有的宅基地、村內空閑地和未利用地，不占或者少占耕地。禁止占用基本農田、Ⅰ級保護林地、一級國家級生態公益林地。

第十二條  鼓勵村民適當避開交通沿線選址建房。確需在交通沿線建房的，其房屋邊緣與公路邊溝外緣的間距為：國道不少于二十米，省道不少于十五米，縣道不少于十米，鄉、村道不少于五米。在高速公路沿線兩側建房的，其房屋邊緣與高速公路隔離柵欄的間距不少于三十米。在鐵路沿線兩側建房的，其房屋邊緣與最外側軌道的中心線的距離不少于五十米。

第十三條  村民一戶只能擁有一處宅基地。村民建房占地面積每戶不得超過一百二十平方米，建筑層數不得超過三層，總建筑面積不得超過三百五十平方米。

第十四條  村民建房用地實行計劃管理，縣級人民政府應當將村民建房用地計劃納入土地利用年度計劃，不得突破年度用地計劃審批村民建房。

第十五條  縣、鄉級人民政府以及贛州經濟技術開發區、贛州蓉江新區管委會應當采取有效措施，引導村民建房有序向中心村、集鎮集聚，統一規劃集中建設。

 

第三章  建房審批

 

第十六條  村民在鄉規劃和村莊規劃區內建房的，應當依法辦理鄉村建設規劃許可證；在城市規劃區城鎮開發邊界范圍外、鎮規劃區內建房的，應當依法辦理建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證。

村民新建或者超出原有宅基地范圍建房的，應當依法辦理建設用地批準書。

第十七條  按照一戶一宅的法律規定，符合下列條件之一的村民，可以向本集體經濟組織申請建房：

（一）共同生活居住在同一住址的農村家庭，因兄弟姐妹或者子女已達到法定結婚年齡，需要建房分開居住的；

（二）現有住房屬于危舊房需要拆除重建的；

（三）因國家、集體建設需要遷建或者按政策實行移民搬遷的；

（四）原有住房因災毀需要重建的；

（五）法律、法規、規章規定的其他情形。

第十八條  村民申請建房，應當持下列材料向村民小組提出申請：

（一）建房申請書和建房審批表；

（二）申請人的身份證及戶口簿；

（三）申請原址改建、擴建房屋的，需提供原宅基地使用權證明；申請拆舊異地新建房屋的，需同時提供宅基地使用權證明和同意自愿退出原宅基地、限期拆除其地上建筑物并交由集體經濟組織重新安排使用的承諾書。

第十九條  城市規劃區外的村民建房按照下列審批程序辦理：

（一）村民小組在收到村民建房申請后，召開村民小組會議討論，經村民小組會議同意后，提交村民委員會審查；

（二）村民委員會在五個工作日內完成對建房申請的審查，審查通過的，審查結果在村民小組和村民委員會張榜公示七天，公示期滿無異議的，由村民委員會提交鄉（鎮）人民政府審核；

（三）鄉（鎮）負責建設管理的機構指導村民依照規劃確定建房圖紙，或者引導村民從省、市、縣推薦的通用戶型圖集中選用戶型圖，并會同自然資源管理機構到現場踏勘，在五個工作日內完成踏勘審核；審核不通過的書面告知并說明理由；

（四）鄉（鎮）人民政府在七個工作日內辦結村民建房規劃許可及用地審批。在鄉規劃、村莊規劃區內建房的，依次核發鄉村建設規劃許可證和建設用地批準書；在鎮規劃區內建房的，依次核發建設用地規劃許可證、建設用地批準書和建設工程規劃許可證。涉及林地的，由鄉（鎮）人民政府報林業主管部門審核，核發使用林地許可證；涉及農用地及未利用地轉用的，應當先由縣級人民政府、贛州經濟技術開發區管委會、贛州蓉江新區管委會報市人民政府批準后，再辦理用地審批手續。鄉（鎮）人民政府批準村民建房申請后，將審批結果報縣級人民政府自然資源主管部門；贛州經濟技術開發區、贛州蓉江新區范圍內的，報管委會自然資源管理機構。

第二十條  城市規劃區城鎮開發邊界范圍外的村民建房按照下列審批程序辦理：

（一）村民向村民小組提出書面申請，村民小組根據申請對申請人是否符合建房準入條件進行調查，調查結果在村民小組張榜公示七天，公示期滿無異議的，提交村民小組會議討論，根據討論結果形成初步書面意見報村民委員會審查；

（二）村民委員會根據村民小組提出的初步書面意見，組織復查，提出初審意見，初審意見在村民小組和村民委員會張榜公示七天，公示期滿無異議的，由村民委員會提交鄉（鎮）人民政府審核；

（三）鄉（鎮）人民政府應當根據村民委員會提出的初審意見，組織人員現場踏勘，形成審核意見。符合用地條件的，由鄉（鎮）人民政府依法辦理用地審批。符合規劃條件的，由鄉（鎮）人民政府匯總，報縣（市）自然資源主管部門辦理規劃審批，市中心城區城市規劃區城鎮開發邊界范圍外的，報市自然資源主管部門審批，核發建設用地規劃許可證。村民建房建設用地規劃許可通過后，由鄉（鎮）人民政府依法辦理建設用地批準書。涉及林地的，由鄉（鎮）人民政府報林業主管部門審核，核發使用林地許可證；涉及農用地及未利用地轉用的，應當先由縣級人民政府、贛州經濟技術開發區管委會、贛州蓉江新區管委會報市人民政府批準后，再辦理用地審批手續。鄉（鎮）人民政府批準村民建房用地申請后，將審批結果報縣級人民政府自然資源主管部門；贛州經濟技術開發區、贛州蓉江新區范圍內的，報管委會自然資源管理機構；

（四）村民建房用地批準通過后，報縣（市）自然資源主管部門辦理建設工程規劃許可，在市中心城區城鎮開發邊界范圍外的，報市自然資源主管部門審批。符合建房條件的，依法核發建設工程規劃許可證。

第二十一條  村民申請建房有下列情形之一的，不予批準：

（一）不是本集體經濟組織成員或者屬于不承擔本集體經濟組織義務、不享受本集體經濟組織權利的外掛戶；

（二）不符合一戶一宅的法律規定的；

（三）不符合土地利用總體規劃、城市規劃、鎮規劃、鄉規劃和村莊規劃的；

（四）將原有住房出賣、出租、贈與他人或者改作生產經營用途的；

（五）可能損毀歷史文化遺產的；

（六）法律、法規、規章規定的其他不予批準的情形。

第二十二條  采取集中統一建房的，統一辦理規劃許可、用地審批、施工許可等有關手續。

第二十三條  審批村民建房，除可以依法收取證書工本費外，不得收取其他費用。

 

第四章  建設管理

 

第二十四條  城市規劃區城鎮開發邊界范圍外的村民建房申請批準后，縣（市）自然資源主管部門應當會同鄉（鎮）人民政府到實地按批準位置和面積放線定界。市中心城區城市規劃區城鎮開發邊界外的，由市自然資源主管部門會同鄉（鎮）人民政府放線定界。

城市規劃區外的村民建房申請批準后，鄉（鎮）人民政府應當組織鄉（鎮）負責建設管理的機構、自然資源管理機構工作人員到實地按批準位置和面積放線定界。

第二十五條  村民房屋竣工后，鄉（鎮）人民政府應當組織鄉（鎮）負責建設管理的機構、自然資源管理機構工作人員到實地核查規劃和用地要求的履行情況，符合規劃許可和用地批準要求的，依法完成驗收手續。城市規劃區城鎮開發邊界范圍外的，應當由鄉（鎮）人民政府、縣（市）自然資源主管部門出具聯合驗收意見書；市中心城區城市規劃區城鎮開發邊界范圍外的，應當由鄉（鎮）人民政府和市自然資源主管部門出具聯合驗收意見書。

第二十六條  村民建房取得房屋竣工驗收手續后，可以依法申請不動產登記。

第二十七條  村民申請拆舊異地新建的，在新建房屋竣工通過驗收后應當履行承諾書，在約定的期限內自行拆除原宅基地上的建筑物，原宅基地使用證明予以注銷，原宅基地由集體經濟組織收回后統一安排使用。

第二十八條  村民建房應當自取得規劃許可證之日起一年內辦理用地審批手續，逾期未取得用地審批手續且未申請延期的，規劃許可證自行失效。宅基地批準后兩年內未建住宅的，原用地批準書失效。

第二十九條  村民建房應當嚴格按照鄉村建設規劃許可證、建設工程規劃許可證、建設用地規劃許可證的內容建房，不得擅自變更；確需變更的，應當經原審批機關同意，并辦理變更手續。

第三十條  村民建房施工質量和安全由建房村民和施工承包方負責。

第三十一條  縣級人民政府住房和城鄉建設主管部門和贛州經濟技術開發區、贛州蓉江新區管委會住房和城鄉建設管理機構應當加強對農村建筑工匠的培訓，培訓經費納入本級財政預算。住房和城鄉建設主管部門應當加強對村民建房的技術指導，引導村民選擇經過培訓的建筑工匠施工。

 

第五章  監督管理

 

第三十二條  縣級人民政府、贛州經濟技術開發區管委會、贛州蓉江新區管委會負責轄區內村民建房的監督和管理，應當建立村民建房管理目標考核責任制，將村民建房管理工作納入鄉（鎮）人民政府年度目標考核。

第三十三條  市、縣級人民政府自然資源、住房和城鄉建設、城市管理主管部門和贛州經濟技術開發區、贛州蓉江新區管委會相關管理機構應當建立村民違法違規建房舉報制度，設立舉報電話、舉報信箱、電子郵箱等投訴舉報渠道，定期對村民建房開展督查。

第三十四條  鄉（鎮）人民政府應當監督建房村民嚴格按規劃進行建設，建立管理檔案，加強建筑風貌管控，建立村民建房動態巡查、違規建房投訴和舉報獎勵制度，指導村民委員會通過村規民約、合同協議、經濟手段等，開展村民建房自治管理。

第三十五條  村民委員會、村民小組應當加強日常巡查，并動員群眾參與村民建房監管，發現有違法建設的，應當立即勸阻，對不聽勸阻的，及時向鄉（鎮）人民政府報告。

 

第六章  法律責任

 

第三十六條  對依法應當編制鎮規劃、鄉規劃、村莊規劃而未組織編制，或者未按法定程序編制、審批、修改規劃的，或者在未編制規劃的區域審批村民建房的，由縣級人民政府、贛州經濟技術開發區管委會、贛州蓉江新區管委會責令改正，通報批評；對鄉（鎮）人民政府負責人和其他直接責任人員依法給予行政處分。

第三十七條  在城市規劃區內，未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定進行建設的，由縣級以上人民政府城市管理主管部門責令停止建設；贛州經濟技術開發區、贛州蓉江新區范圍內的，由市城市管理主管部門責令停止建設。尚可采取改正措施消除對規劃實施的影響的，限期改正；無法采取改正措施消除影響的，限期自行拆除，逾期不拆除的，縣級以上人民政府可以責成有關部門依法強制拆除。鎮規劃區內違反規劃的行政處罰事項委托給鄉（鎮）人民政府實施的，由受委托的鄉（鎮）人民政府實施。

在鄉規劃區、村莊規劃區內，未依法取得鄉村建設規劃許可證或者未按照鄉村建設規劃許可證的內容和要求進行建設的，由鄉（鎮）人民政府責令停止建設、限期改正；逾期不改正的，鄉（鎮）人民政府可以依法強制拆除。

第三十八條  村民未經批準建房、少批多建或者采取欺騙手段騙取批準非法占用土地建房的，由受委托的鄉（鎮）人民政府責令停止違法建房；拒不停止違法建房的，由縣級以上人民政府自然資源主管部門限期自行拆除在非法占用的土地上新建的房屋；法定起訴期滿不起訴又不自行拆除的，由縣級以上人民政府自然資源主管部門依法申請人民法院強制執行。

第三十九條  村民建房管理人員濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的，或者對村民建房違法行為巡查不到位、報告不及時、制止查處不力的，依法依規追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的責任；因管理不到位，造成村民建房秩序混亂，違法建房多發的，依法依規追究鄉（鎮）主要負責人的責任。構成犯罪的，依法追究刑事責任。

 

第七章  附  則

 

第四十條  本辦法自2017年12月1日起施行。