江西省撫州市人大常委會

撫州市農村村民住房建設管理條例



（2022年5月31日撫州市第五屆人民代表大會常務

委員會第五次會議通過 2022年7月26日江西省

第十三屆人民代表大會常務委員會第四十次會議批準）





目 錄

第一章 總則

第二章 規劃和用地

第三章 申請和審批

第四章 建設和管理

第五章 法律責任

第六章 附則



第一章 總 則



第一條 為了加強農村村民住房建設管理，規范農村村民住房建設活動，改善人居環境，促進鄉村振興，根據《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城鄉規劃法》等法律、法規，結合本市實際，制定本條例。

第二條 本市行政區域內國土空間規劃劃定的城鎮開發邊界以外的農民集體所有土地上，新建、改建、擴建農村村民住房及其監督管理，適用本條例。

其他集體土地上的住房建設及其監督管理，適用有關法律、法規的規定。

第三條 農村村民住房建設管理應當遵循規劃先行、先批后建、一戶一宅、節約集約和安全適用的原則。

第四條 市、縣（區）人民政府應當加強農村村民住房建設管理工作的組織領導，建立健全工作協調機制，強化農村村民住房建設規劃管控，統籌村莊規劃編制工作。

第五條 市、縣（區）人民政府農業農村主管部門是本行政區域內農村宅基地改革和管理工作的主管部門，履行下列職責：

（一）指導宅基地分配、使用、流轉工作；

（二）組織開展宅基地使用現狀和用地需求統計調查，并通報同級自然資源主管部門；

（三）指導宅基地合理布局工作，完善宅基地用地標準，開展違法用地查處；

（四）指導農村閑置宅基地和閑置住房盤活利用工作；

（五）逐步建立宅基地基礎信息數據庫和管理信息系統，推進農村村民住房建設信息化管理；

（六）法律、法規規定的其他職責。

市、縣（區）人民政府自然資源主管部門負責指導編制鄉（鎮）國土空間規劃、村莊規劃，實施鄉村建設規劃許可、農用地轉用報批和農村村民住房權屬登記等監督管理工作。

市、縣（區）人民政府住房和城鄉建設主管部門負責農村村民住房設計、建設質量、施工安全的監督管理和技術指導，編制、推廣農村住房設計通用示范圖集，制定農村村民住房建設施工合同示范文本，會同同級人力資源和社會保障主管部門加強農村建筑工匠培訓。

市、縣（區）人民政府財政、民政、生態環境、林業、水利、文化等部門，在各自職責范圍內做好農村村民住房建設相關監督管理工作。

第六條 鄉（鎮）人民政府負責本行政區域內農村村民住房建設管理和服務工作，依法開展農村村民住房建設有關行政審批和執法工作。

村民委員會協助鄉（鎮）人民政府做好農村村民住房建設管理和服務工作。

鼓勵農村村民理事會對農村村民住房建設進行自治管理。



第二章 規劃和用地



第七條 鄉（鎮）人民政府應當根據國土空間規劃組織編制村莊規劃，經村民會議或者村民代表會議討論同意后，報上一級人民政府審批。經依法批準的村莊規劃，由鄉（鎮）人民政府依法向社會公布，未經法定程序不得修改。

村莊規劃應當兼顧中長期發展需要，布局合理實用，體現地方和農村特色，統籌并合理安排宅基地用地，與農業、林業、生態環境、文物保護、傳統村落保護等專項規劃相銜接。

第八條 農村村民一戶只能擁有一處宅基地。農村村民住房建設應當符合國土空間規劃、村莊規劃，不得占用永久基本農田和生態保護紅線，盡量使用原有宅基地、村內空閑地和荒山、荒坡，不占或者少占耕地。

第九條 農村村民住房建設不得超過下列用地面積標準：

(一)占用宅基地和村內空閑地的，每戶不得超過一百八十平方米；

(二)確需占用耕地的，每戶不得超過一百二十平方米；

(三)因地形條件限制、居住分散而占用荒山、荒坡的，每戶不得超過二百四十平方米。

人均土地少、不能保障一戶擁有一處農村宅基地的地區，縣（區）人民政府在充分尊重農村村民意愿的基礎上，可以采取集中統建、多戶聯建和農民公寓等形式保障農村村民實現戶有所居，人均住房面積不得低于本地城鎮居民最低保障住房面積標準。

第十條 禁止在下列區域選址建設農村村民住房：

（一）永久基本農田和一級國家級公益林地；

（二）自然保護區的核心區，生態保護紅線范圍；

（三）飲用水水源保護區；

（四）文物保護單位保護范圍；

（五）歷史文化名鎮名村、傳統村落的核心保護區；

（六）具有開采價值的地下礦藏區，地下采空區；

（七）河道湖泊管理范圍；

（八）公路建筑控制區和鐵路建筑限界范圍；

（九）石油、天然氣管道保護范圍，架空電力線路保護區、地下電纜保護區；

（十）山洪災害危險區，崩塌、滑坡、泥石流、地面塌陷等地質災害易發區域；

（十一）列入建設用地土壤污染風險管控和修復名錄的地塊；

（十二）法律、法規禁止的其他區域。

第十一條 市、縣（區）人民政府應當完善農村村民新增住房建設用地保障機制，對符合條件的農村村民住房建設用地計劃指標予以專項保障。

各級人民政府應當探索建立宅基地收儲制度、增量宅基地集約有獎制度、存量宅基地退出有償制度，依法采取村莊整治、宅基地騰退等措施盤活農村存量建設用地，增加宅基地供給，合理保障農村村民住房建設用地需求。

鼓勵外遷的農村村民及其繼承人依法自愿有償退出宅基地。鼓勵農村集體經濟組織和農村村民盤活利用閑置宅基地和閑置住房。在自愿、有償的前提下，鼓勵農村村民在本集體經濟組織內部向符合宅基地申請條件的村民轉讓宅基地。

第十二條 有下列情形之一的，由農村集體經濟組織收回宅基地：

（一）經批準異地建住房村民的原有宅基地；

（二）實施舊村改造，已遷入新村居住村民的原有宅基地；

（三）使用權人死亡，且無合法繼承人的宅基地；

（四）違反一戶一宅規定多占的其他宅基地；

（五）其他依法應當收回的宅基地。

對農村集體經濟組織收回的宅基地，由縣（區）人民政府自然資源主管部門依法注銷其不動產權屬證書，鄉（鎮）人民政府依法注銷其農村宅基地批準書。

農村村民異地建住房的，應當在住房竣工入住后六個月內，拆除原有宅基地上房屋，將原有宅基地交還農村集體經濟組織；因有其他共有人或者與他人房屋毗連，無法單獨拆除的，應當在具備拆除條件時自行拆除，并將原有宅基地交還農村集體經濟組織。但是，屬于不可移動文物或者傳統建筑的，不得拆除。



第三章 申請和審批



第十三條 農村村民建設住房，應當依法取得鄉村建設規劃許可證和農村宅基地批準書；涉及占用農用地的，應當依法辦理農用地轉用審批手續；涉及不可移動文物建設控制地帶的，應當依法履行報批手續。

第十四條 農村村民符合下列情形之一的，可以以戶為單位申請住房建設：

（一）無自有住房或者現有住房人均建筑面積低于三十平方米的；

（二）具備分戶取得宅基地建房條件的；

（三）住房依法被征收，采取重新安排宅基地建房安置的；

（四）因災害、政策性移民等，需要搬遷安置的；

（五）自愿退出原有宅基地向中心村、集鎮或者農村村民集中建房點集聚的；

（六）為改善居住條件等需要改建、擴建或者拆舊建新的；

（七）法律、法規規定可以申請農村住房建設的其他情形。

因文物保護、傳統村落和傳統建筑保護等原因不能在原址上重建的，原有宅基地上房屋和原有宅基地經依法處置后，可以申請新的宅基地建房。

第十五條 有下列情形之一的，對農村村民住房建設申請不予批準：

（一）不符合國土空間規劃、村莊規劃的；

（二）不符合歷史文化名鎮名村、傳統村落、傳統建筑和文物保護要求的；

（三）違反一戶一宅規定的；

（四）現有宅基地面積能夠滿足分戶后面積標準，仍另行申請宅基地的；

（五）申請的宅基地存在權屬爭議的；

（六）原有農村住房被征收后已經得到補償安置，再申請宅基地的；

（七）出賣、出租、贈與或者以其他形式轉讓農村住房后，再申請宅基地的；

（八）將現有農村住房改作非生活居住用房后，再申請宅基地的；

（九）有違法用地、違法建設行為未處理結案的；

（十）屬于政府集中供養的特困人員的；

（十一）法律、法規規定不予批準的其他情形。

第十六條 農村村民建設住房應當以戶為單位提出申請，并提供下列材料：

（一）申請人身份證和戶口簿；

（二）農村宅基地和建房（規劃許可）申請表；

（三）農村宅基地使用承諾書；

（四）依法應當提供的其他材料。

農村村民申請異地建住房的，應當承諾按照本條例第十二條第三款的規定，拆除原有宅基地上房屋，將原有宅基地交還農村集體經濟組織。

第十七條 村民小組收到農村村民住房建設申請后應當及時組織討論，并將申請理由、擬用地位置和面積、擬建住房高度和建筑面積等情況予以公示。公示時間不得少于五日。無異議或者異議不成立的，村民小組應當提交村民委員會或者村集體經濟組織（以下統稱村級組織）審查。村級組織應當審查材料是否真實、建房申請是否符合規劃、是否征求相鄰權利人意見等；審查通過的，應當簽署意見報送鄉（鎮）人民政府。

村民小組、村級組織認為不符合申請條件的，應當向申請人說明理由。申請人有異議的，可以在十五日內向鄉（鎮）人民政府申請核查。鄉（鎮）人民政府應當在二十日內予以書面答復。

第十八條 鄉（鎮）人民政府應當自收到申請材料之日起五個工作日內組織現場勘查和實地審核。經審核不符合規劃許可或者宅基地批準條件的，應當退回申請材料，并書面告知理由。符合規劃許可批準條件的，應當將初審意見和申請材料報縣（區）人民政府自然資源主管部門審批。

縣（區）人民政府自然資源主管部門應當自收到初審意見和申請材料之日起五個工作日內進行審查，對符合規劃要求的，核發鄉村建設規劃許可證，并告知鄉（鎮）人民政府；對不符合規劃要求的，不予核發，書面告知申請人并說明理由。涉及占用農用地的，辦理農用地轉用審批手續時間，不計入前述審批期限內。

申請人取得鄉村建設規劃許可證后，鄉（鎮）人民政府方可辦理宅基地審批手續，核發農村宅基地批準書。

第十九條 鄉（鎮）人民政府應當整合鄉村建設規劃許可和宅基地審批流程，探索建立一個窗口對外受理、多部門內部聯動運行的聯審聯辦制度，推行一站式限時辦結。

鄉（鎮）人民政府應當公開農村村民住房建設的審批事項、依據、條件、程序、期限、需要提交的材料目錄和申請書示范文本，以及農村住房設計通用示范圖集、農村村民住房建設施工合同示范文本，并定期公示審批結果。



第四章 建設和管理



第二十條 農村村民建設二層（含二層）以上住房，應當由取得相應的設計資質證書的單位進行設計，或者選用通用設計、標準設計。

農村村民建設住房，應當選擇具備資質的施工企業或者具備相應技能的建筑工匠。鄉（鎮）人民政府應當引導農村村民采用示范文本簽訂住房建設施工合同，明確施工安全責任、建設質量責任、質量保證期限和雙方權利義務。農村村民住房建設應當遵守施工技術標準和操作規程，使用符合工程質量要求的建筑材料和建筑構件。

農村村民及其選定的施工企業或者建筑工匠應當共同做好施工現場安全防范工作，防止發生人員傷亡等事故。鼓勵農村村民或者施工企業為建筑施工人員購買意外傷害險等商業保險。

第二十一條 農村村民應當在開工建設前按照許可要求進行建設工程放線，并向鄉(鎮)人民政府提出驗線申請。鄉(鎮)人民政府應當自接到申請之日起三個工作日內組織現場免費驗線。經驗線合格的，出具驗線單。

鄉(鎮)人民政府應當在農村村民住房建設施工現場設立監督牌，公示建房戶戶主姓名、施工方信息、建房位置、批準用地面積、房基占地面積、四至范圍、建筑面積、建筑高度、間距、層數、建筑朝向以及監督舉報電話等事項。

第二十二條 農村村民應當按照鄉村建設規劃許可證和農村宅基地批準書的許可內容進行住房建設，不得擅自變更許可內容。

村民委員會應當加強日常巡查，發現農村村民違法建設住房的，立即予以勸阻，并及時向鄉（鎮）人民政府報告。

鄉（鎮）人民政府應當組織開展農村村民住房建設動態巡查，及時發現、制止違法建設住房和違法施工行為，依法查處農村村民違反許可審批規定建設住房行為。

第二十三條 農村村民住房建設竣工后，鄉（鎮）人民政府應當組織竣工核實，實地檢查是否符合鄉村建設規劃許可證和農村宅基地批準書的許可內容，并出具核實意見。核實不合格的，應當依法予以糾正；核實合格的，應當出具核實合格意見，并報縣（區）人民政府農業農村、自然資源主管部門備案。



第五章 法律責任



第二十四條 違反本條例規定，在鄉、村莊規劃區內未依法取得鄉村建設規劃許可證或者未按照鄉村建設規劃許可證的規定進行住房建設的，由鄉（鎮）人民政府依照《中華人民共和國城鄉規劃法》規定，責令停止建設、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。

第二十五條 違反本條例規定，農村村民未經批準或者采取欺騙手段騙取批準，非法占用土地建設住房的，由市、縣（區）人民政府農業農村主管部門依照《中華人民共和國土地管理法》規定，責令退還非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。

超過本條例第九條規定的標準，多占的土地以非法占用土地論處。農村村民異地建住房，未按照本條例規定拆除原有宅基地上房屋并交還原有宅基地的，以非法占用土地論處。

鄉（鎮）人民政府已依法承接對農村村民非法占用土地建住房行為的行政處罰權的，由其依照本條實施行政處罰。

第二十六條 依照《中華人民共和國土地管理法》規定，責令限期拆除在非法占用的土地上新建房屋的，建設住房的農村村民必須立即停止施工，自行拆除；對繼續施工的，作出處罰決定的機關有權制止。建設住房的農村村民對責令限期拆除的行政處罰決定不服的，可以在接到責令限期拆除決定之日起十五日內，向人民法院起訴；期滿不起訴又不自行拆除的，由作出處罰決定的機關依法申請人民法院強制執行，費用由違法者承擔。

第二十七條 市、縣（區）人民政府農業農村、自然資源等主管部門和鄉（鎮）人民政府、村民委員會及其工作人員在農村村民住房建設管理工作中濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

村民委員會未履行本條例規定義務的，由鄉（鎮）人民政府責令改正。

第二十八條 違反本條例規定的其他行為，法律、法規已有處罰規定的，適用其規定。



第六章 附 則



第二十九條 不具備本農村集體經濟組織成員身份的各類返鄉下鄉人才在符合國家農村宅基地管理規定和相關規劃的前提下，可以和農村村民合作改建自住房。具體申請條件和審批程序依照省人民政府規定。

第三十條 本條例自2022年12月1日起施行。