安徽省合肥市人大常委會

安徽省人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于批準(zhǔn)《合肥市住宅小區(qū)物業(yè)管理條例》的決議



（2023年3月31日安徽省第十四屆人民代表大會常務(wù)委員會第一次會議通過）



安徽省第十四屆人民代表大會常務(wù)委員會第一次會議審查了《合肥市住宅小區(qū)物業(yè)管理條例》，決定予以批準(zhǔn)，由合肥市人民代表大會常務(wù)委員會公布施行。





合肥市住宅小區(qū)物業(yè)管理條例



（2023年2月24日合肥市第十七屆人民代表大會常務(wù)委員會第八次會議通過 2023年3月31日安徽省第十四屆人民代表大會常務(wù)委員會第一次會議批準(zhǔn)）



目　　錄



第一章 總 則

第二章 業(yè)主和業(yè)主組織

第三章 物業(yè)服務(wù)

第四章 公共收益和維修資金

第五章 監(jiān)督管理

第六章 法律責(zé)任

第七章 附 則



第一章 總 則



第一條 為了規(guī)范住宅小區(qū)物業(yè)管理活動，維護(hù)物業(yè)管理相關(guān)主體的合法權(quán)益，營造良好的居住環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國民法典》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》和有關(guān)法律、行政法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本條例。

第二條 本條例適用于本市行政區(qū)域內(nèi)住宅小區(qū)物業(yè)管理活動及其監(jiān)督管理工作。

第三條 住宅小區(qū)物業(yè)管理活動應(yīng)當(dāng)堅持黨建引領(lǐng)，按照政府監(jiān)管、業(yè)主自治、屬地管理、協(xié)商共建、科技支撐的工作原則，建立街道鄉(xiāng)鎮(zhèn)各級黨組織領(lǐng)導(dǎo)下的居民委員會、村民委員會、業(yè)主委員會、業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等共同參與的住宅小區(qū)治理體系。

第四條 市、縣（市）區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對住宅小區(qū)物業(yè)管理工作的領(lǐng)導(dǎo)，將其納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、社區(qū)建設(shè)和社區(qū)治理體系，統(tǒng)籌推進(jìn)住宅小區(qū)物業(yè)管理各項工作，協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理中的重大問題。

第五條 市物業(yè)管理主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)住宅小區(qū)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理，并應(yīng)當(dāng)做好下列工作：

（一）制定并宣傳物業(yè)管理相關(guān)政策；

（二）指導(dǎo)縣（市）區(qū)物業(yè)管理部門開展物業(yè)管理監(jiān)督管理工作；

（三）會同有關(guān)部門依法制定建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金的監(jiān)督管理制度；

（四）依法制定管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)承接查驗協(xié)議、房屋裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議等示范文本；

（五）建立全市統(tǒng)一的物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息、業(yè)主共同決策信息系統(tǒng)；

（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他工作。

發(fā)展和改革、自然資源和規(guī)劃、城鄉(xiāng)建設(shè)、公共資源交易監(jiān)督管理、市場監(jiān)督管理、城市管理、財政、民政、司法行政、衛(wèi)生健康、林業(yè)和園林、人防、公安等部門應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，對住宅小區(qū)治理進(jìn)行分類指導(dǎo)、協(xié)同管理。

高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、新站高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、安徽巢湖經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管理委員會應(yīng)當(dāng)在各自職責(zé)范圍內(nèi)依法做好物業(yè)管理相關(guān)工作。

第六條 縣（市）區(qū)物業(yè)管理部門負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理，并應(yīng)當(dāng)做好下列工作：

（一）負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域的劃分；

（二）指導(dǎo)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府依法開展相關(guān)工作；

（三）監(jiān)督、管理建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；

（四）指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責(zé)；

（五）采集、核查物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息，建立相關(guān)物業(yè)管理檔案；

（六）組織開展相關(guān)工作人員培訓(xùn)；

（七）調(diào)處矛盾糾紛；

（八）法律、法規(guī)規(guī)定的其他工作。

第七條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)落實屬地管理責(zé)任，協(xié)調(diào)、監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)物業(yè)管理活動，并應(yīng)當(dāng)做好下列工作：

（一）組織、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)業(yè)主大會的成立和業(yè)主委員會的選舉、換屆；

（二）指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責(zé)；

（三）指導(dǎo)監(jiān)督物業(yè)管理項目的移交和接管；

（四）指導(dǎo)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法履行義務(wù)；

（五）組織召集物業(yè)管理聯(lián)席會議，調(diào)處矛盾糾紛；

（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他工作。

居民委員會、村民委員會在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下開展具體工作。



第二章 業(yè)主和業(yè)主組織



第八條 物業(yè)管理區(qū)域的劃分和調(diào)整應(yīng)當(dāng)充分考慮共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)、方便管理、降低成本等因素，保持相對穩(wěn)定。

居民委員會、村民委員會、業(yè)主委員會或者住宅小區(qū)五分之一以上業(yè)主聯(lián)名，可以向縣（市）區(qū)物業(yè)管理部門申請調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域。縣（市）區(qū)物業(yè)管理部門應(yīng)當(dāng)會同街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，決定是否需要調(diào)整。確需調(diào)整的，應(yīng)當(dāng)由擬合并或者擬劃分所涉原區(qū)域范圍內(nèi)專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

第九條 一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。

已交付的專有部分面積超過建筑物總面積百分之五十或者首批物業(yè)交付滿三年的住宅小區(qū)，三個月內(nèi)未召開業(yè)主大會會議的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在接到建設(shè)單位、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者五分之一以上業(yè)主提交的成立業(yè)主大會書面申請報告之日起四十五日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)組建業(yè)主大會會議籌備組。

業(yè)主大會會議籌備組組長由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表擔(dān)任。籌備組由五至九人單數(shù)組成。

籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起三個月內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會會議。六個月內(nèi)無法召開首次業(yè)主大會會議或者首次業(yè)主大會會議未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府重新組織籌備工作。

第十條 首次業(yè)主大會會議的籌備經(jīng)費由建設(shè)單位按照物業(yè)總建筑面積每平方米零點三元且總額不少于兩萬元，最高不超過十萬元的標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在住宅小區(qū)竣工驗收備案前，將籌備經(jīng)費存入街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指定銀行賬戶。

首次業(yè)主大會會議召開后，業(yè)主大會籌備組應(yīng)當(dāng)將籌備經(jīng)費的使用情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，接受全體業(yè)主監(jiān)督。

第十一條 業(yè)主委員會任期屆滿五個月前，應(yīng)當(dāng)向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府書面告知換屆事宜。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府收到后，應(yīng)當(dāng)在業(yè)主委員會任期屆滿三個月前，指導(dǎo)成立業(yè)主委員會換屆工作小組，并在任期屆滿前，由換屆工作小組組織召開業(yè)主大會會議，選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。

業(yè)主委員會逾期未換屆的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期組織換屆；逾期仍未組織的，可以由居民委員會、村民委員會在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下，組織換屆工作。

換屆工作小組由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居民委員會、村民委員會、現(xiàn)業(yè)主委員會代表和業(yè)主代表組成，人數(shù)為五至九人單數(shù)，其中業(yè)主代表由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者居民委員會、村民委員會組織業(yè)主推薦。換屆工作小組組長由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府確定。

第十二條 業(yè)主委員會成員候選人，通過業(yè)主自薦或者聯(lián)名推薦，居民委員會、村民委員會推薦的方式產(chǎn)生，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)指導(dǎo)和監(jiān)督。

業(yè)主大會會議籌備組、業(yè)主委員會換屆工作小組的業(yè)主代表成為業(yè)主委員會成員候選人后，不再擔(dān)任籌備組、換屆工作小組成員。

業(yè)主委員會成員候選人名單應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示，公示時間不少于五個工作日。

第十三條 業(yè)主大會可以在選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會委員的同時，選舉產(chǎn)生候補(bǔ)委員。候補(bǔ)委員人數(shù)不得超過應(yīng)選委員人數(shù)的二分之一。

業(yè)主委員會委員候補(bǔ)辦法由業(yè)主大會決定或者在業(yè)主大會議事規(guī)則中規(guī)定。

第十四條 業(yè)主委員會連續(xù)六個月不依法履行職責(zé)，嚴(yán)重?fù)p害業(yè)主權(quán)益的，或者業(yè)主委員會成員人數(shù)不足業(yè)主委員會組成人員總?cè)藬?shù)二分之一或者五分之一以上業(yè)主提出重新選舉業(yè)主委員會的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)業(yè)主大會召開會議，重新選舉業(yè)主委員會。

第十五條 未經(jīng)業(yè)主大會表決通過，業(yè)主委員會不得有下列行為：

（一）制定或者修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）制定共有資產(chǎn)和公共收益管理與使用辦法；

（三）制定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及收費方案或者需要由全體業(yè)主分?jǐn)傎M用的收取標(biāo)準(zhǔn)；

（四）選聘、續(xù)聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；

（五）向有關(guān)部門申請改建、重建建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施；

（六）改變共有物業(yè)用途。

業(yè)主委員會違反前款規(guī)定的，物業(yè)管理部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正，拒不改正的依法撤銷，并向全體業(yè)主通告；嚴(yán)重?fù)p害業(yè)主權(quán)益的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府可以應(yīng)五分之一以上業(yè)主要求，在三個月內(nèi)指導(dǎo)召開業(yè)主大會會議，重新選舉業(yè)主委員會。

第十六條 實行業(yè)主委員會工作報告、履職評估和業(yè)主委員會成員履職承諾制度。

業(yè)主委員會每年應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會述職，并向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報送物業(yè)管理工作有關(guān)情況。

街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)業(yè)主對業(yè)主委員會履職情況進(jìn)行評估，并將評估結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示。

第十七條 推進(jìn)建立業(yè)主委員會換屆審計和業(yè)主委員會主任離任審計制度。

業(yè)主大會可以組織或者委托第三方開展審計。

街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主委員會換屆審計以及業(yè)主委員會主任離任審計工作。

五分之一以上業(yè)主聯(lián)名要求審計的事項，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)組織開展專項審計。

審計結(jié)果應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公告。

審計費用在住宅小區(qū)公共收益中支出。無公共收益或者公共收益不足的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)助。

第十八條 市物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)建設(shè)市物業(yè)管理信息平臺，實現(xiàn)投訴、表決、征求意見等功能。

錄入市物業(yè)管理信息平臺的業(yè)主信息應(yīng)當(dāng)與其不動產(chǎn)登記信息一致，不得泄露。

第十九條 物業(yè)管理區(qū)域有下列情形之一的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)組織成立物業(yè)管理委員會：

（一）老舊小區(qū)不具備成立業(yè)主大會條件的；

（二）具備成立業(yè)主大會條件，但確有困難未成立的；

（三）業(yè)主大會成立后，未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的。

物業(yè)管理委員會可以由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居民委員會、村民委員會、公安派出所、建設(shè)單位、業(yè)主代表等七至十一人單數(shù)組成，其中業(yè)主代表不少于二分之一。

物業(yè)管理委員會負(fù)責(zé)人由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府確定。業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生后，物業(yè)管理委員會自行解散。

物業(yè)管理委員會暫時代行業(yè)主委員會職責(zé)，組織業(yè)主決定物業(yè)管理事項，推動業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立。物業(yè)管理委員會任期一般不超過三年。



第三章 物業(yè)服務(wù)



第二十條 新建物業(yè)交付使用前，建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在縣（市）區(qū)物業(yè)管理部門的指導(dǎo)、監(jiān)督下開展物業(yè)承接查驗，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府以及業(yè)主代表可以參與，并對承接查驗結(jié)果簽字確認(rèn)。

物業(yè)承接查驗結(jié)果應(yīng)當(dāng)在住宅小區(qū)顯著位置公開。

第二十一條 物業(yè)承接查驗檔案資料屬于全體業(yè)主所有，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)妥善保管。物業(yè)交接后三十日內(nèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將承接查驗檔案資料復(fù)制報送街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)終止十日前，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會或者居民委員會、村民委員會移交物業(yè)承接查驗檔案資料，并經(jīng)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府以及業(yè)主代表確認(rèn)。

第二十二條 物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)設(shè)置在地面以上一層或者二層；設(shè)置在三層及以上的，應(yīng)當(dāng)配置電梯。

第二十三條 建設(shè)單位實施前期物業(yè)管理，應(yīng)當(dāng)參照物業(yè)管理部門提供的示范文本制定前期物業(yè)服務(wù)合同；修改示范文本的，不得侵害業(yè)主的合法權(quán)益。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交接后三十日內(nèi)，按照規(guī)定將前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時管理規(guī)約等資料向縣（市）區(qū)物業(yè)管理部門備案。縣（市）區(qū)物業(yè)管理部門應(yīng)當(dāng)及時告知街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的定制化、個性化等增值服務(wù)不得在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供增值服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)將增值服務(wù)內(nèi)容、收費標(biāo)準(zhǔn)等事項進(jìn)行公示，在物業(yè)交付后與業(yè)主另行約定。

第二十四條 前期物業(yè)服務(wù)期間，建設(shè)單位不得隨意更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)，確需更換的，應(yīng)當(dāng)通過政府公共資源交易平臺或者其他公開招投標(biāo)的方式選聘。投標(biāo)人少于三個或者建筑面積五萬平方米以下的住宅物業(yè)，經(jīng)物業(yè)管理部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。更換后的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不得低于原物業(yè)服務(wù)合同約定，收費標(biāo)準(zhǔn)不得高于原物業(yè)服務(wù)合同約定。

物業(yè)管理區(qū)域符合業(yè)主大會成立條件的，建設(shè)單位不得更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第二十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定提供物業(yè)服務(wù)，做好住宅小區(qū)內(nèi)綠化養(yǎng)護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生、秩序維護(hù)等綜合服務(wù)工作。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)做好安全隱患排查和防范工作，制定安全防范應(yīng)急預(yù)案；加強(qiáng)對物業(yè)管理區(qū)域的巡查，及時對違法違規(guī)以及不文明行為進(jìn)行勸阻，并向有關(guān)部門報告，配合執(zhí)法活動。

物業(yè)管理區(qū)域發(fā)生傳染病疫情、火災(zāi)、燃?xì)獍踩�事故等突發(fā)性事件，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時按照有關(guān)規(guī)定開展應(yīng)急處置，并向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和有關(guān)部門報告，協(xié)助開展應(yīng)急防控和救助工作。

第二十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得有下列行為：

（一）違反物業(yè)服務(wù)合同約定降低物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；

（二）違反物業(yè)服務(wù)合同約定提高物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)、增加收費內(nèi)容；

（三）未經(jīng)業(yè)主大會同意或者物業(yè)服務(wù)合同中無相關(guān)約定，處分屬于業(yè)主共有的財產(chǎn)；

（四）采取停止供電、供水、供熱、供燃?xì)猓�改換門禁、設(shè)置道閘限制業(yè)主進(jìn)入小區(qū)等方式催交物業(yè)服務(wù)費；

（五）違反規(guī)定對建筑物及其附屬設(shè)施進(jìn)行改造；

（六）提供或者編造虛假信息，影響正常的物業(yè)管理秩序；

（七）干擾業(yè)主大會成立、業(yè)主大會會議召開和業(yè)主委員會選舉；

（八）損壞、擅自停用公共安全防護(hù)設(shè)施設(shè)備；

（九）強(qiáng)制業(yè)主、使用人通過指紋、人臉識別等生物信息方式使用共用設(shè)施設(shè)備；

（十）擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域，停止物業(yè)服務(wù)。

有前款規(guī)定情形之一的，業(yè)主可以向縣（市）區(qū)物業(yè)管理部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府投訴。縣（市）區(qū)物業(yè)管理部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)進(jìn)行核查，依法作出處理并告知業(yè)主。

第二十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公開并及時更新下列事項：

（一）物業(yè)服務(wù)項目負(fù)責(zé)人的基本情況、聯(lián)系方式；

（二）物業(yè)服務(wù)投訴電話；

（三）物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)、收費項目和標(biāo)準(zhǔn)；

（四）電梯、消防、公共安全防護(hù)等設(shè)施設(shè)備技術(shù)服務(wù)機(jī)構(gòu)名稱、維護(hù)保養(yǎng)日期以及項目負(fù)責(zé)人、聯(lián)系方式；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)公開的其他事項。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)每年至少公示一次物業(yè)服務(wù)費收支、代收的公共收益收支等情況。業(yè)主對公示內(nèi)容有異議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時答復(fù)。

第二十八條 業(yè)主、物業(yè)使用人裝飾裝修房屋，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在開工前書面告知施工時間、施工期限、垃圾堆放和清運(yùn)要求以及施工安全禁止行為等事項。

第二十九條 物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價的，具體范圍和收費標(biāo)準(zhǔn)由市價格管理部門按照國家和省有關(guān)規(guī)定，根據(jù)物業(yè)服務(wù)成本變化情況等因素，每兩年對物業(yè)服務(wù)等級的基準(zhǔn)價和浮動幅度進(jìn)行評估，并根據(jù)評估結(jié)果適時調(diào)整。物業(yè)服務(wù)合同簽訂后，政府指導(dǎo)價進(jìn)行調(diào)整的，物業(yè)服務(wù)費從次年一月一日起，按照調(diào)整后的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價的，市物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)發(fā)布住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)項目清單，明確物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)。

第三十條 住宅小區(qū)規(guī)劃的機(jī)動車車位、車庫租金標(biāo)準(zhǔn)由產(chǎn)權(quán)所有人與使用人約定。

建設(shè)單位向業(yè)主、使用人出租機(jī)動車車位、車庫，租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。業(yè)主大會成立后，租金標(biāo)準(zhǔn)需要調(diào)整的，建設(shè)單位等產(chǎn)權(quán)所有人應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會按照公平、合理的原則協(xié)商確定。租金標(biāo)準(zhǔn)可以參照同地段同類型同品質(zhì)住宅小區(qū)，并保持穩(wěn)定。

占用業(yè)主共有的道路或者其他場地的機(jī)動車車位租金標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主共同決定。

對進(jìn)入住宅小區(qū)執(zhí)行公務(wù)、開展應(yīng)急處置、實施救助救護(hù)、環(huán)衛(wèi)保障、市政工程搶修等車輛，以及為業(yè)主或者物業(yè)使用人提供配送、維修、安裝等服務(wù)的臨時停放車輛，不得收取車輛停放服務(wù)費。

第三十一條 業(yè)主逾期未交納物業(yè)服務(wù)費的，業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以催告其限期交納；拒不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以申請調(diào)解，或者依法申請仲裁、提起訴訟。

第三十二條 業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費。未結(jié)清的，買賣雙方應(yīng)當(dāng)明確物業(yè)服務(wù)費的結(jié)算主體，并告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第三十三條 老舊小區(qū)改造在開工前應(yīng)當(dāng)明確改造后的物業(yè)服務(wù)方式。

回遷安置協(xié)議應(yīng)當(dāng)明確物業(yè)管理有關(guān)事項。

第三十四條 物業(yè)管理區(qū)域由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，可以由業(yè)主自行管理。業(yè)主自行管理區(qū)域內(nèi)的電梯、消防、監(jiān)控安防等涉及人身、財產(chǎn)安全以及其他有特定要求的設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當(dāng)委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行維修和養(yǎng)護(hù)。

業(yè)主自行管理的，應(yīng)當(dāng)對下列事項作出約定并公示：

（一）自行管理的執(zhí)行機(jī)構(gòu)、管理人；

（二）自行管理的內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、費用和期限；

（三）委托專業(yè)機(jī)構(gòu)的方案；

（四）其他有關(guān)自行管理的內(nèi)容。

第三十五條 回遷安置小區(qū)、保障性住房、單位自管住房實行專業(yè)化物業(yè)服務(wù)的，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定交納物業(yè)服務(wù)費。



第四章 公共收益和維修資金



第三十六條 住宅小區(qū)公共收益屬于全體業(yè)主所有，包括：

（一）利用配建用房、電梯轎廂、車位、車庫等共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后所得收益；

（二）共用部位被依法征收的補(bǔ)償費；

（三）共有資金產(chǎn)生的孳息；

（四）其他合法收入。

第三十七條 公共收益可以用于下列物業(yè)管理支出：

（一）補(bǔ)充建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；

（二）共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)費用，但物業(yè)服務(wù)合同另有約定的除外；

（三）業(yè)主委員會的辦公經(jīng)費，業(yè)主委員會委員的補(bǔ)貼，業(yè)主委員會執(zhí)行秘書等專職人員的薪酬，召開業(yè)主大會會議所需費用；

（四）有關(guān)審計費用；

（五）業(yè)主共同決定用于物業(yè)管理的其他費用。

第三十八條 住宅小區(qū)公共收益應(yīng)當(dāng)單獨列賬，接受業(yè)主監(jiān)督。

業(yè)主大會成立前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與居民委員會、村民委員會設(shè)立公共收益共管賬戶；業(yè)主大會成立后，業(yè)主大會可以決定與居民委員會、村民委員會設(shè)立公共收益共管賬戶。

實行公共收益共管賬戶的，居民委員會、村民委員會應(yīng)當(dāng)對業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用公共收益的程序、范圍、額度等加強(qiáng)監(jiān)督，規(guī)范公共收益使用。

街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)做好對公共收益共管賬戶的監(jiān)督管理。

第三十九條 業(yè)主的建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金賬戶余額低于首次交存的百分之三十或者未建立賬戶的，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定續(xù)籌、補(bǔ)建。

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)擬定續(xù)籌、補(bǔ)建的標(biāo)準(zhǔn)和方案，提交業(yè)主大會決定后組織實施；未成立業(yè)主大會的，由居民委員會、村民委員會組織業(yè)主續(xù)籌、補(bǔ)建。

街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)督促、指導(dǎo)建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金續(xù)籌、補(bǔ)建工作。

第四十條 發(fā)生下列危及安全情形之一，需要立即使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金的，業(yè)主委員會、相關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)提出應(yīng)急處置方案，并在住宅小區(qū)公告，報維修資金監(jiān)管部門審核后，直接申請使用：

（一）屋面、外墻體防水損壞造成滲漏的；

（二）電梯故障危及人身安全，經(jīng)特種設(shè)備檢驗檢測機(jī)構(gòu)檢測，需要維修、更新或者改造的；

（三）消防設(shè)施損壞，消防管理部門要求對消防設(shè)施維修、更新或者改造的；

（四）公共護(hù)欄、圍欄破損嚴(yán)重，危及人身、財產(chǎn)安全的；

（五）樓體外立面有脫落危險的；

（六）專用排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身、財產(chǎn)安全的；

（七）二次供水水泵損壞導(dǎo)致供水中斷的，但專業(yè)經(jīng)營單位負(fù)責(zé)二次供水水泵設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的除外；

（八）其他危及房屋安全的情形。

發(fā)生前款規(guī)定的緊急情形，業(yè)主委員會可以通過招標(biāo)或者其他方式選定施工單位實施緊急維修，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)會同相關(guān)部門對施工及竣工驗收進(jìn)行監(jiān)督檢查。

未成立業(yè)主大會的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以提出建議，經(jīng)相關(guān)業(yè)主同意后申請使用并按照前款規(guī)定組織實施。



第五章 監(jiān)督管理



第四十一條 市、縣（市）區(qū)物業(yè)管理部門應(yīng)當(dāng)做好物業(yè)服務(wù)企業(yè)的信用信息征集以及評價工作。

街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)協(xié)助開展物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息的征集和核查工作。

引導(dǎo)建設(shè)單位、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)時將物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用狀況納入選聘條件。

第四十二條 市、縣（市）區(qū)物業(yè)管理部門，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，以及業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織業(yè)主或者第三方開展物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評價。

第四十三條 市物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)制定業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦法。

鼓勵業(yè)主大會采取招標(biāo)方式公開選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主大會決定采取招標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，可以通過政府公共資源交易平臺進(jìn)行招標(biāo)。

第四十四條 在物業(yè)管理區(qū)域，不得有下列行為：

（一）將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房間；

（二）擅自在房屋地下挖掘增加空間；

（三）擅自在建筑物外墻新增門窗、破壞外立面；

（四）損壞公共綠化及其附屬設(shè)施；

（五）損壞公共安全防護(hù)設(shè)施設(shè)備；

（六）不按照規(guī)定停放機(jī)動車、非機(jī)動車，或者占用公共區(qū)域長期停放車輛；

（七）擅自設(shè)置電動汽車、電動自行車充電裝置，違反用電安全要求私拉電線和插座為電動汽車及電動自行車充電；

（八）占用、堵塞、封閉消防車通道、疏散通道、安全出口，或者有其他妨礙消防車通行及安全疏散行為的；

（九）擅自將住宅、車位、儲藏間等改變?yōu)榻?jīng)營性用房；

（十）不遵守應(yīng)急管理規(guī)定，妨礙社區(qū)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展相關(guān)工作；

（十一）違反規(guī)定飼養(yǎng)、遺棄動物；

（十二）法律、法規(guī)規(guī)定的其他禁止行為。

違反前款規(guī)定的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)予以制止；制止無效的，應(yīng)當(dāng)及時報告街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者有關(guān)部門依法處理。

第四十五條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)建立住宅小區(qū)隱患排查機(jī)制，定期排查老舊房屋、樓道堆放、高空墜物、非機(jī)動車違規(guī)充電、違規(guī)群租等安全隱患，加強(qiáng)對住宅小區(qū)內(nèi)違法行為的巡查，并對有關(guān)情況依法處理。

街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在住宅小區(qū)公布執(zhí)法責(zé)任單位和責(zé)任人的聯(lián)系方式。

第四十六條 市、縣（市）區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府以及居民委員會、村民委員會應(yīng)當(dāng)建立業(yè)主代表、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及相關(guān)企事業(yè)單位共同參與的議事協(xié)商機(jī)制，對住宅小區(qū)的公共事務(wù)進(jìn)行民主協(xié)商。

市、縣（市）區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府以及居民委員會、村民委員會應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定建立物業(yè)管理矛盾糾紛調(diào)解機(jī)制，聘請專業(yè)人員開展調(diào)解工作，充分發(fā)揮退休老黨員、老干部、老職工等的作用，化解住宅小區(qū)物業(yè)管理矛盾糾紛。

鼓勵、支持物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會等有關(guān)單位和組織開展物業(yè)管理矛盾糾紛調(diào)解工作。



第六章 法律責(zé)任



第四十七條 違反本條例規(guī)定的行為，法律、法規(guī)已有法律責(zé)任規(guī)定的，從其規(guī)定。

第四十八條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府違反本條例第九條、第十一條規(guī)定，未及時指導(dǎo)、組建業(yè)主大會會議籌備組、業(yè)主委員會換屆工作小組的，由縣（市）區(qū)人民政府責(zé)令限期改正；逾期未改正的，對負(fù)有直接責(zé)任的主管人員和其他直接責(zé)任人員，依法給予處分。

第四十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列行為之一的，由縣（市）區(qū)物業(yè)管理部門或者有關(guān)部門予以處罰：

（一）違反本條例第二十一條第一款，未及時將物業(yè)承接查驗檔案資料復(fù)制報送街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的，由物業(yè)管理部門責(zé)令限期改正；

（二）違反本條例第二十六條第一款第（四）項規(guī)定，采取改換門禁、設(shè)置道閘限制業(yè)主進(jìn)入小區(qū)等方式催交物業(yè)服務(wù)費的，由物業(yè)管理部門責(zé)令限期改正；逾期未改正的，處以五千元以上二萬元以下的罰款；

（三）違反本條例第二十七條第一款第（三）項規(guī)定，未按照規(guī)定公開物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)、收費項目和標(biāo)準(zhǔn)的，由價格管理部門責(zé)令限期改正，可以處以一千元以上五千元以下的罰款。

第五十條 違反本條例第四十四條第一款第（一）項規(guī)定，將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房間的，由物業(yè)管理部門責(zé)令限期改正、恢復(fù)原狀，對裝修人處以五百元以上一千元以下的罰款，對裝修企業(yè)處以一千元以上一萬元以下的罰款。

違反本條例第四十四條第一款第（三）項規(guī)定，擅自在建筑物外墻新增門窗、破壞外立面的，由有關(guān)部門依照相關(guān)法律法規(guī)實施行政處罰。

違反本條例第四十四條第一款第（六）項規(guī)定，不按照規(guī)定停放機(jī)動車、非機(jī)動車，或者占用公共區(qū)域長期停放車輛，影響道路通行安全的，由公安部門依法查處；影響消防安全的，由消防救援機(jī)構(gòu)依法查處。

違反本條例第四十四條第一款第（九）項規(guī)定，擅自將住宅、車位、儲藏間等改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，由業(yè)主委員會根據(jù)管理規(guī)約約定進(jìn)行協(xié)調(diào)、處理；協(xié)調(diào)處理不成的，由有關(guān)部門責(zé)令限期改正、恢復(fù)原狀；情節(jié)嚴(yán)重的可以處以五千元以上二萬元以下的罰款。



第七章 附 則



第五十一條 本條例自2023年5月1日起施行。