甘肅省平涼市人大常委會

平涼市物業管理條例

　　（2019年6月26日平涼市第四屆人民代表大會常務委員會第十八次會議通過　2019年9月26日甘肅省第十三屆人民代表大會常務委員會第十二次會議批準　根據2023年6月15日平涼市第五屆人大常委會第十三次會議通過　2023年7月27日甘肅省第十四屆人民代表大會常務委員會第四次會議批準的《平涼市人民代表大會常務委員會關于修改〈平涼市物業管理條例〉的決定》修正）
　　
　　第一條　為了規范物業管理活動，提升物業服務水平，維護業主和物業服務人的合法權益，改善人民群眾生活和居住環境，促進和諧社區建設，根據《中華人民共和國民法典》和國務院《物業管理條例》等相關法律法規，結合本市實際，制定本條例。
　　第二條　本市行政區域內的住宅物業管理及其監督管理活動，適用本條例。
　　第三條　本條例所稱物業，是指房屋和與其相配套的共有設施、設備和場地。
　　本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務人，由物業服務人按照物業服務合同約定，為業主提供相應服務，對物業進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。
　　第四條　物業管理遵循以人為本、公開公平、誠實信用、市場競爭、服務規范的原則，推行業主自主管理與專業服務相結合的市場化、社會化、智能化管理方式，提高物業服務和管理水平。
　　第五條　市、縣（市、區）人民政府應當加強對物業管理工作的領導，建立物業管理工作綜合協調機制，將物業管理納入社會治理范疇和現代服務業發展規劃。
　　第六條　市住房和城鄉建設行政主管部門負責全市物業管理活動的監督管理。
　　縣（市、區）住房和城鄉建設行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作，制定物業管理行業發展規劃，建立物業管理行業信用信息平臺。
　　發展和改革、公安、民政、生態環境、市場監督管理、應急管理、自然資源等相關部門按照各自職責做好物業管理有關工作。
　　鄉（鎮）人民政府或者街道辦事處（城市社區管理委員會）應當明確負責物業管理的部門，履行以下職責：
　　（一）指導和協助設立業主大會、選舉業主委員會和物業管理委員會，并指導監督其依法履行職責；
　　（二）指導物業承接查驗及物業管理項目的交接；
　　（三）監督、指導物業服務人依法履行義務；
　　（四）受理轄區業主的投訴舉報，調解處理物業管理矛盾糾紛；
　　（五）統籌協調、監督指導轄區內其他物業管理活動。
　　居（村）民委員會應當協助、配合街道辦事處（城市社區管理委員會）或者鄉（鎮）人民政府開展物業管理的相關工作。
　　第七條　物業管理區域的劃分以有利于實施物業管理為原則，由物業管理行政主管部門綜合考慮規劃條件、建筑物規模、共用設施設備、業主人數、自然界限、住宅小區布局、社區建設等因素確定。
　　一個或幾個相鄰的住宅小區（樓）可以劃分為一個物業管理區域。
　　第八條　業主是指房屋的所有權人。
　　物業的承租人、借用人等物業使用人，根據法律、法規、管理規約、業主大會依法作出的決定，以及其與業主的約定，享有相應權利，承擔相應義務。
　　業主不得以放棄業主權利為由拒不履行業主義務。
　　第九條　業主大會由物業管理區域內全體業主組成，一個物業管理區域成立一個業主大會。
　　一個物業管理區域內出售并交付使用物業建筑面積達到百分之五十以上的，或者達到百分之三十以上不足百分之五十的并且首套物業出售并交付滿兩年的，應當籌備召開首次業主大會會議。
　　首次業主大會籌備小組由物業所在地的街道辦事處（城市社區管理委員會）或者鄉（鎮）人民政府、居（村）民委員會以及建設單位、業主代表組成，負責籌備、召開業主大會事宜。
　　第十條　首次業主大會工作經費由建設單位或原產權單位承擔。無建設單位或原產權單位的，由全體業主承擔。
　　業主大會和業主委員會工作經費由全體業主承擔；經費的籌集、管理、使用由業主大會議事規則具體規定。
　　業主大會和業主委員會工作經費使用情況每半年以書面形式在物業管理區域內公告，接受業主監督和質詢。
　　第十一條　一個物業管理區域內的業主人數，按照專有部分的數量計算，一個專有部分按一人計算。但是，建設單位未出售的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算。
　　業主人數不足五十人的，全體業主參加業主大會會議；業主人數在五十人以上的，可以幢、單元、樓層等為單位，推選業主代表參加業主大會會議。業主代表一般不得少于三十人。
　　第十二條　下列事項由業主共同決定：
　　（一）制定和修改業主大會議事規則；
　　（二）制定和修改管理規約；
　　（三）選舉、更換業主委員會成員；
　　（四）選聘、解聘物業服務人；
　　（五）使用建筑物及其附屬設施的維修資金；
　　（六）籌集建筑物及其附屬設施的維修資金；
　　（七）改建、重建建筑物及其附屬設施；
　　（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動；
　　（九）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。
　　業主共同決定事項，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決。決定前款第六項至第八項規定的事項，應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。
　　召開業主大會會議，可以采取集體討論的形式，也可以采用信息技術征求意見的方式。
　　業主可以委托代理人參加業主大會會議。
　　召開業主大會會議，應當于會議召開十五日前予以公告，同時告知（村）居民委員會。
　　第十三條　業主委員會委員在業主中選舉產生。業主委員會由五至十一人的單數組成，每屆任期三至五年，可以連選連任。業主委員會主任、副主任在業主委員會委員中推舉產生。
　　業主委員會委員應當遵紀守法，具有完全民事行為能力，熱心公益事業，有一定的組織協調和溝通能力。
　　業主委員會委員不再是物業管理區域業主或者連續一年以上不在物業管理區域居住、提出辭職、因其他原因無法履職或在所選聘物業服務企業任職的，其業主委員會委員職務自行終止。
　　第十四條　業主委員會是業主大會的執行機構，主要履行下列職責：
　　（一）召集業主大會會議；
　　（二）定期報告業主大會有關決定執行情況并提出建議；
　　（三）根據業主大會決定，代表業主大會與物業服務人簽訂、續簽、變更或者解除物業服務合同；
　　（四）聽取業主意見建議，監督和協助物業服務人履行物業服務合同；
　　（五）確認物業共有部位、共用設施設備的維修、更新、改造方案并監督實施；
　　（六）監督管理規約的實施；
　　（七）協調業主和物業服務人之間的關系，監督管理業主共有收益的使用；
　　（八）組織籌備業主委員會換屆和補選工作；
　　（九）負責業主大會交辦的其他事項。
　　業主委員會召開會議應當有超過半數成員出席，作出的決定應當經全體成員半數以上同意。
　　第十五條　業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，將業主大會議事規則、管理規約、業主委員會成員基本情況及選舉情況等資料，向物業所在地的縣（市、區）物業管理行政主管部門備案。
　　第十六條　有下列情形之一的，由街道辦事處（城市社區管理委員會）或者鄉（鎮）人民政府負責組建物業管理委員會，代行業主大會和業主委員會職責，組織業主共同決定物業服務管理事項：
　　（一）不具備成立業主大會條件，未實行業主自主管理或委托物業服務企業管理的；
　　（二）具備成立業主大會條件，但因各種原因未成立的；
　　（三）業主大會成立后，未能選舉產生業主委員會的；
　　（四）需要重新選舉業主委員會，經物業所在地街道辦事處（城市社區管理委員會）或者鄉（鎮）人民政府組織、指導后仍不能選舉產生業主委員會的。
　　物業管理委員會由物業所在地街道辦事處（城市社區管理委員會）或者鄉（鎮）人民政府組織成立，委員可以由街道辦事處（城市社區管理委員會）或者鄉（鎮）人民政府、轄區派出所、居（村）民委員會、建設單位、業主代表等組成。
　　第十七條　一個物業管理區域，由一個物業服務人實施物業服務和管理。
　　業主大會可以通過物業管理招投標平臺公開招標選聘物業服務人，也可以通過協商方式選聘。物業服務人的選聘方案由業主委員會擬定，并在物業管理區域內公告。
　　鼓勵物業服務人加入物業管理行業協會，開展業務培訓，加強行業自律，促進誠信經營，提高物業服務標準化水平。
　　第十八條　已經選聘的物業服務人應當與業主委員會或者物業管理委員會簽訂書面形式的物業服務合同。
　　業主、物業使用人對物業服務有特別要求的，由業主、物業使用人與物業服務人另行約定。
　　第十九條　新建物業出售前，建設單位應當通過招投標的方式選聘物業服務人進行前期物業管理，并簽訂前期物業服務合同。
　　前期物業服務合同至業主委員會與物業服務人簽訂新的物業服務合同生效之日終止。
　　業主在購房時，已經簽訂物業服務合同的，視為已行使選聘物業服務人的權利，業主大會及業主委員會應當予以確認。
　　第二十條　新建物業交付使用前，建設單位和前期物業服務人應當進行物業承接現場查驗，包括物業共有部位、共有設施設備等。未經現場查驗的，建設單位不得交付使用，物業服務人不得承接。
　　前期物業服務人應當邀請業主代表、縣（市、區）物業管理行政主管部門、街道辦事處（城市社區管理委員會）或者鄉（鎮）人民政府、居（村）民委員會參加物業承接現場查驗，必要時可以聘請有關專業機構予以協助。
　　第二十一條　物業服務人應當履行下列義務：
　　（一）物業共有部位，消防、安防、人民防空工程設施等共用設施設備的管理和維護；
　　（二）公共綠化的養護、公共區域環境衛生的保潔以及垃圾分類管理；
　　（三）公共區域內秩序維護、安全隱患的排查整治，實行二十四小時值勤制，及時處理物業服務中的突發事件；
　　（四）車輛行駛和停放秩序的服務、管理；
　　（五）公開住宅專項維修資金、業主共有收益使用等情況；
　　（六）處理業主投訴，對物業使用中禁止行為的告知、勸阻、制止和報告；
　　（七）建立健全物業管理檔案，建立物業服務信息平臺，為業主、物業使用人提供免費查詢服務；
　　（八）為業主接收郵件、快遞等提供便利；
　　（九）協助居（村）民委員會開展相關工作；
　　（十）物業服務合同約定的以及法律、法規規定的其他事項。
　　第二十二條　物業服務人不得有下列行為：
　　（一）減少專業人員數量和物業管理面積，物業服務、管理的質量達不到合同約定的標準；
　　（二）將全部物業服務轉委托給第三人，或者將全部物業服務支解后分別轉委托給第三人；
　　（三）挪用住宅專項維修資金；
　　（四）擅自提高物業服務收費標準；
　　（五）侵占或擅自使用、處分業主共有財產和依法歸業主所有的收益，擅自允許他人利用共有部位、共有設施設備從事廣告、宣傳、經營等活動；
　　（六）擅自改變物業管理用房用途；
　　（七）擅自改變物業管理區域內公共建筑和公共設施規劃用途；
　　（八）采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業費；
　　（九）出售或非法提供業主個人信息；
　　（十）對物業管理區域內的亂搭亂建、飼養禁養犬等違法行為不勸阻、不報告；
　　（十一）法律、法規禁止的其他行為。
　　第二十三條　物業管理實行有償服務。物業服務項目收費實行政府指導價和市場調節價相結合的方式，遵循合理、公平、公開以及收費標準與服務水平相適應的原則。具體收費標準和收費方式在物業服務合同中約定。
　　市發展和改革主管部門根據住宅性質和當地實際情況制定物業服務項目收費標準政府指導價，每兩年公布一次。
　　第二十四條　業主應當遵守管理規約，按照物業服務合同約定履行繳費義務。業主未按照約定交納物業服務費用，經多次催收無果的，物業服務人可以向人民法院提起訴訟。
　　物業服務人擅自停止物業服務、服務達不到合同約定標準、收取未經批準費用的，業主可以拒絕交納相應費用。
　　第二十五條　住宅小區內的供水、供電、供氣、供暖、通訊等應當由專業經營單位向最終用戶提供服務，收取有關費用，并做好相關設施的日常維護和管理。
　　住宅小區內非經營性公共用水、電、暖等價格按照當地居民使用價格標準執行。
　　物業服務人接受專業經營單位委托代收有關費用的，可以根據雙方約定向委托單位收取代收服務費，但是不得向業主收取額外費用。
　　第二十六條　物業服務人應當定期在物業管理區域內顯著位置公示并向業主大會、業主委員會報告以下事項：
　　（一）物業服務人名稱、項目經理基本信息及聯系方式、物業投訴電話；
　　（二）物業服務合同約定的服務內容、服務標準、收費項目、收費標準、收費方式等；
　　（三）電梯、消防、監控等專項設施設備的維修保養合同，維修保養單位的資質、聯系方式和應急處置方案等；
　　（四）房屋裝飾裝修和使用過程中的結構變動等安全注意事項；
　　（五）利用小區共有道路、場地停車收取的場地占用費管理使用情況；
　　（六）業主交納物業服務費用、公共水電費用分攤情況，由物業服務人負責的建筑物及其附屬設施的維修資金使用情況，以及物業共有部位和共有設施設備經營、收益情況；
　　（七）其他應當公示的事項。
　　物業服務人應當自覺接受業主監督，不得向業主收取未經公示的費用。
　　第二十七條　業主依照法定程序共同決定解聘物業服務人的，可以解除物業服務合同。決定解聘的，應當提前六十日書面通知物業服務人，合同對通知期限另有約定的除外。
　　物業服務期限屆滿前，業主依法共同決定續聘的，應當與原物業服務人在合同期限屆滿前續訂物業服務合同；物業服務人不同意續聘的，應當在合同期限屆滿前九十日書面通知業主或者業主委員會，合同對通知期限另有約定的除外。
　　物業服務期限屆滿后，業主沒有依法作出續聘或者另聘物業服務人的決定，物業服務人繼續提供物業服務的，原物業服務合同繼續有效，但是服務期限為不定期。當事人可以隨時解除不定期物業服務合同，應當提前六十日書面通知對方。
　　物業服務合同終止后，在業主或者業主大會選聘的新物業服務人或者決定自行管理的業主接管之前，原物業服務人應當繼續處理物業服務事項，并可以請求業主支付該期間的物業費。
　　第二十八條　業主大會決定解聘或自動退出的物業服務人，應當在解聘、退出三十日內，在居（村）民委員會、業主委員會的監督下，與被選聘的物業服務人履行下列交接義務：
　　（一）移交物業管理檔案，包括物業承接查驗資料和物業服務檔案；
　　（二）移交物業管理共有部位、共用設施設備、物業管理用房等資產和相關資料；
　　（三）結清預收、代收和預付、代付的有關費用，移交相關賬冊、票據；
　　（四）法律、法規規定和物業服務合同約定的其他事項。
　　第二十九條　物業管理區域內禁止下列行為：
　　（一）損壞房屋承重結構、主體結構，破壞房屋外貌，擅自改變房屋用途；
　　（二）侵占或者損壞物業共有部位、共有設施設備；
　　（三）擅自挖掘、占用物業管理區域內道路、場地和地上地下空間，損害業主共同利益；
　　（四）損害、占用、堵塞、封閉供熱或燃氣及其他管道設施，影響公共安全；
　　（五）違法搭建、改建建筑物、構筑物；
　　（六）擅自利用物業共有部位、共有設施設備進行經營；
　　（七）從建筑物中拋擲物品；
　　（八）隨意傾倒垃圾、污水，在樓道、樓梯間堆放雜物；
　　（九）在非劃定區域內停放電動車，擅自架設或者私自拉設電線、電纜為電動車充電；
　　（十）違反規定飼養犬只等動物且影響環境衛生和業主正常生活；
　　（十一）違反安全管理規定存放易燃、易爆、劇毒、腐蝕性、放射性等危險物品；
　　（十二）排放超過規定標準的噪聲、煙塵和有毒、有害等污染環境的物質；
　　（十三）損壞消防設施，占用、堵塞、封閉消防通道、消防登高面等消防場地；
　　（十四）法律、法規禁止的其他行為。
　　第三十條　業主和物業使用人應當遵循公序良俗、文明友善、平等和諧、公平合理、不損害公共利益和他人利益的原則，正確處理用水、排水、通行、通風、采光、管線鋪設和建筑維修等方面的關系，履行物業附隨的配合義務。
　　物業相鄰一方確需維修、更新和改造的，另一方應當予以配合。維修、更新和改造施工結束后，應當及時恢復原狀，給另一方造成損失的，應當給予補償。
　　物業相鄰一方因物業使用中漏水、噪聲、妨礙通行等，給另一方造成損害產生糾紛的，物業服務人應當協調處理。
　　第三十一條　物業服務人應當按照物業服務合同約定，制定安全事故應急預案，接受相關行政主管部門的監督指導，建立完善安全技術監控設施、設備，做好物業管理區域內的安全防范工作。
　　物業服務人應當對物業管理區域的人行道、消防設施、燃氣管道、地下停車場、化糞池、窨井、電梯、樓道等重點部位進行經常性檢查，及時處理隱患，發生突發事件時，應當立即啟動應急預案進行處置，并向有關主管部門報告。
　　第三十二條　物業管理區域內規劃車位或者利用共有場地用于停放車輛的，應當優先滿足本物業管理區域內業主的需要。
　　車輛停放、管理和收費等事項，由業主大會決定。對共有車位停放車輛收取場地使用費的，可以委托物業服務企業人進行經營管理，但應當符合城市管理的相關規定。
　　物業管理區域內規劃車位或者利用共有場地停放車輛的，不得占用消防通道，不得影響正常通行。
　　第三十三條　利用物業共有部位、共有設施設備設置廣告、車位等進行經營活動的，應當征得相關業主或業主大會同意。所得收益屬業主共有，按照業主大會的決定使用，可以由物業服務人代為管理。
　　第三十四條　業主應當交納住宅專項維修資金。
　　住宅專項維修資金的交存、使用和管理，由市住房和城鄉建設行政主管部門會同同級財政部門指導和監督。
　　第三十五條　違反本條例第二十四條第二款規定，物業服務人擅自停止物業服務，由市、縣（市、區）物業管理行政主管部門責令改正；造成損失的，依法承擔賠償責任。
　　第三十六條　違反本條例第二十六條規定，物業服務人未按明碼標價規定收取費用的，由市、縣（市、區）市場監管行政主管部門責令改正，沒收違法所得，可以并處五千元以下的罰款。
　　第三十七條　違反本條例第二十八條規定，原物業服務人未按期限交接的，由市、縣（市、區）物業管理行政主管部門責令限期交接；逾期不交接的，對物業服務人予以通報，處一萬元以上十萬元以下的罰款。
　　第三十八條　違反本條例第二十九條第一項規定的，由市、縣（市、區）物業管理行政主管部門責令限期改正，恢復原狀，可以并處一千元以上三萬元以下的罰款。造成他人損失的，應賠償損失。
　　違反本條例第二十九條第二、三、六項規定的，由市、縣（市、區）物業管理行政主管部門責令限期改正，給予警告，并對個人處一千元以上一萬元以下的罰款，單位處五萬元以上二十萬元以下的罰款。
　　第三十九條　國家工作人員在物業管理工作中不依法履行職責，濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的，依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
　　第四十條　違反本條例的行為，法律法規已有處罰規定的，依照其規定執行。
　　第四十一條　本條例自2020年1月1日起施行。