安徽省阜陽市人大常委會

安徽省人民代表大會常務委員會關于批準《阜陽市住宅小區物業管理條例》的決議



（2023年11月17日安徽省第十四屆人民代表大會常務委員會第五次會議通過）



安徽省第十四屆人民代表大會常務委員會第五次會議審查了《阜陽市住宅小區物業管理條例》，決定予以批準，由阜陽市人民代表大會常務委員會公布施行。



阜陽市住宅小區物業管理條例



（2023年11月1日阜陽市第六屆人民代表大會常務委員會第十六次會議通過 2023年11月17日安徽省第十四屆人民代表大會常務委員會第五次會議批準）



目 錄



第一章 總 則

第二章 業主組織

第三章 前期物業管理

第四章 物業服務

第五章 物業的使用與維護

第六章 法律責任

第七章 附 則



第一章 總 則



第一條 為了規范住宅小區物業管理活動，維護物業管理相關主體合法權益，根據《中華人民共和國民法典》、國務院《物業管理條例》和有關法律、行政法規，結合本市實際，制定本條例。

第二條 本條例適用于本市行政區域內住宅小區物業管理活動及其監督管理。

第三條 住宅小區物業管理應當遵循黨建引領、業主自治、專業服務與依法監管相結合的原則。

第四條 市、縣（市、區）人民政府應當加強對住宅小區物業管理工作的組織領導，將物業服務納入現代服務業發展規劃、社區建設和社區治理體系，建立和完善專業化、社會化、市場化的物業管理機制，及時研究解決物業管理工作中的重大問題。

第五條 市、縣（市、區）人民政府物業管理主管部門負責本行政區域內住宅小區物業管理活動的監督管理，履行下列職責：

（一）擬定、制定和宣傳物業管理相關政策措施；

（二）依照職權制定物業服務質量標準和技術規范；

（三）指導街道辦事處、鄉鎮人民政府開展物業管理相關工作；

（四）指導、監督和管理物業管理招投標活動；

（五）監督、管理建筑物及其附屬設施的維修資金（以下簡稱專項維修資金）；

（六）指導、監督物業行業協會開展行業自律和服務工作；

（七）建立物業管理誠信檔案制度；

（八）法律、法規規定的其他職責。

市人民政府物業管理主管部門除履行前款規定的職責外，還負責建立全市統一的物業管理服務信息系統。

縣（市、區）人民政府物業管理主管部門除履行第一款規定的職責外，還負責臨時管理規約、物業承接查驗材料、前期物業服務合同、業主大會會議的決定等材料備案；對物業服務企業進行考核；采集、記錄物業服務企業信用信息；組織業主委員會委員、村（居）民委員會相關人員等開展培訓。

第六條 市、縣（市、區）人民政府有關部門和機構，應當按照下列規定，做好住宅小區物業管理的相關監督管理工作：

（一）發展改革部門負責制定實行政府指導價的物業費標準、供用電的監督管理、協調供用電各方關系等工作；

（二）公安機關負責監督、指導重要部位監控安防系統的建設、維護、使用和查處從建筑物中拋擲物品案事件等工作；

（三）城鄉建設部門負責監督建設單位和施工單位履行建筑工程質量保修責任，依法認定擅自改變房屋建筑主體、承重結構和其他影響建筑安全的行為，處理建筑工程質量問題投訴等工作；

（四）自然資源和規劃部門負責規劃核實和違法建設的認定等工作；

（五）城管執法部門負責查處違法建設、破壞公共綠化、擅自擺攤設點、占道經營、擅自改變房屋外觀等工作；

（六）市場監管部門負責對電梯等特種設備實施監督管理和查處無照生產經營、物業服務違規收費等工作；

（七）人防部門負責人防工程設施監督管理；

（八）消防救援機構負責消防安全監督管理。

財政、司法行政、民政、生態環境、應急管理、經濟和信息化、數據資源等部門，應當按照各自職責做好物業管理相關工作。

第七條 街道辦事處、鄉鎮人民政府應當履行下列職責：

（一）指導和協助業主大會的成立、業主委員會的選舉和換屆；

（二）指導和監督業主大會、業主委員會開展工作；

（三）協調物業管理與社區管理、社區服務之間關系，調處物業管理活動中的糾紛；

（四）協調和監督物業服務企業的交接；

（五）協調和監督老舊住宅小區物業管理；

（六）召集物業管理聯席會議；

（七）法律、法規規定的其他職責。

村（居）民委員會應當協助和配合街道辦事處、鄉鎮人民政府以及有關部門做好物業管理相關工作。

第八條 建立健全人民調解、行業調解、行政調解、司法調解構成的多元糾紛解決機制，化解物業管理糾紛。

公共法律服務中心應當免費為業主、物業使用人和物業服務人提供法律咨詢。



第二章 業主組織



第九條 具備業主大會成立條件的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當按照規定及時指導召開首次業主大會會議。

第十條 首次業主大會會議的籌備經費由建設單位按照物業總建筑面積每平方米零點三元且總額不少于二萬元，最高不超過十萬元的標準承擔。建設單位應當在住宅小區綜合查驗前，將籌備經費存入市、縣（市）人民政府物業管理主管部門指定的銀行賬戶。

籌備經費應當專款專用；首次業主大會會議召開后十日內，籌備組應當將籌備經費的支出明細公開，接受全體業主監督。

第十一條 老舊住宅小區成立首次業主大會所需資料，由街道辦事處、鄉鎮人民政府負責調取，城鄉建設、自然資源和規劃、人防等部門和消防救援機構應當依法予以配合。

街道辦事處、鄉鎮人民政府應當為老舊住宅小區召開首次業主大會會議提供必要的便利。

第十二條 業主大會會議決定共同事項，可以采用集體討論、書面征求意見等形式。

采用書面征求意見形式的，應當將征求意見書送達每一位業主；無法送達的，應當向業主公告。凡需投票表決的，表決意見應當由業主本人或者其委托的代理人簽名。

采用電子投票方式表決的，應當在市人民政府物業管理主管部門無償提供的物業管理服務信息系統中進行。

第十三條 業主委員會委員應當由熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力的業主擔任。鼓勵中共黨員、人大代表、政協委員和具有工程、評估、法律、會計、咨詢等專業知識的業主參選業主委員會委員。

第十四條 業主大會可以在選舉產生業主委員會委員的同時，選舉產生候補委員。候補委員人數不得超過應選委員人數的二分之一。

業主委員會委員候補辦法由業主大會決定或者在業主大會議事規則中規定。

第十五條 業主委員會辦理備案手續后，持街道辦事處或者鄉鎮人民政府備案證明向公安機關申請刻制業主大會、業主委員會印章和業主委員會財務專用章，設立銀行賬戶。

業主委員會印章應當刻制業主委員會的名稱、屆別和任期終止日期。

第十六條 業主委員會應當在物業管理區域內顯著位置向業主公開下列信息：

（一）業主委員會委員姓名、任職、聯系方式；

（二）管理規約、業主大會議事規則；

（三）業主大會和業主委員會的決定；

（四）物業服務合同；

（五）專項維修資金的籌集、使用情況；

（六）物業共有部分的收益和使用、分配情況；

（七）占用業主共有的道路或者其他場地用于停放機動車車位的處分情況；

（八）業主大會和業主委員會工作經費的收支情況；

（九）應當向業主公開的其他信息。

前款第一項至四項規定的內容應當自形成或者變更之日起七日內公開；第五項至八項規定的內容應當于每年三月底前公開上一年度的情況，公開期限不得少于三十日。未按照規定進行公開的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令業主委員會限期公開，并通告全體業主。

業主有權查閱業主大會會議、業主委員會會議資料、記錄，有權就涉及物業管理的事項向業主委員會提出詢問，業主委員會應當予以解釋、答復。業主要求書面答復的，業主委員會應當書面答復。

第十七條 業主委員會委員不得實施下列行為：

（一）阻撓業主大會行使職權，拒絕執行業主大會決定；

（二）未經業主大會決定，擅自與物業服務企業簽訂、修改或者解除物業服務合同；

（三）擅自使用業主大會或者業主委員會印章；

（四）以個人或者其他組織名義開設業主委員會賬戶；

（五）明示、暗示物業服務企業減免本人物業費、停車費等費用，要求物業服務企業購買由其推薦或者提供的商品、服務；

（六）偽造、變造、篡改、隱匿、銷毀或者拒絕、拖延提供物業管理相關文件、資料；

（七）騙取、挪用、侵占專項維修資金、公共收益；

（八）索取、收受建設單位、物業服務企業、維修保養等單位或者個人提供的財物、其他利益；

（九）泄露業主信息；

（十）侵害業主合法權益的其他行為。

第十八條 有下列情形之一的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當及時組建物業管理委員會：

（一）老舊小區不具備成立業主大會條件的；

（二）具備成立業主大會條件，但確有困難未成立的；

（三）業主大會成立后，未能選舉產生業主委員會的。

第十九條 物業管理委員會由街道辦事處、鄉鎮人民政府、村（居）民委員會、公安機關指派人員和業主代表共七至十一人的單數組成，其中，業主代表的人數不得少于總人數的二分之一。

業主代表由街道辦事處、鄉鎮人民政府通過組織業主推選、業主自薦等方式產生。物業管理委員會負責人由街道辦事處、鄉鎮人民政府指派的代表擔任。

街道辦事處、鄉鎮人民政府應當自物業管理委員會成立之日起五日內，向業主公布委員名單，并告知縣（市、區）人民政府物業管理主管部門。

第二十條 物業管理委員會暫時代行業主委員會職責，組織業主決定物業管理事項，推動業主大會、業主委員會成立。業主委員會選舉產生后，物業管理委員會自行解散。

物業管理委員會任期一般不超過兩年。



第三章 前期物業管理



第二十一條 物業服務用房由建設單位按照規定的標準配置；分期開發建設的項目，物業服務用房規劃在后期建設的，建設單位應當在首期商品房交付使用前，提供符合使用標準的物業服務臨時用房。

建設單位應當提供前期物業管理開辦費，用于購買物業辦公設備等固定資產，由物業服務企業使用。

第二十二條 物業服務企業與建設單位應當對物業共用部位、共用設施設備進行承接查驗，接受縣（市、區）人民政府物業管理主管部門的指導和監督，接受業主監督。

鼓勵物業服務企業聘請具有相應專業資質的人員參與承接查驗。

對物業承接查驗中發現的問題，建設單位應當及時整改，由物業服務企業復驗并記錄。

第二十三條 已投入使用的供水、供電、供氣、供熱、通信等最終用戶的分戶計量表或者最終用戶入戶端口以外的專業經營設施設備，尚未移交專業經營單位維護管理的，供水、供電、供氣、供熱、通信等相關行業主管部門組織專業經營單位按照有關規定進行驗收。驗收合格的，專業經營單位應當進行維護管理；驗收不合格的，由市、縣（市、區）人民政府組織相關單位整改合格后移交至專業經營單位維護管理。



第四章 物業服務



第二十四條 鼓勵業主大會通過公開招標的方式選聘物業服務企業。

第二十五條 物業服務企業提供物業服務應當遵守下列規定：

（一）及時向業主、物業使用人告知安全、合理使用物業的注意事項；

（二）接受業主和業主委員會的監督，定期聽取業主的意見和建議，改進和完善服務；

（三）協助有關部門提供社區服務，開展社區文化活動；

（四）對業主違反臨時管理規約、管理規約的行為進行勸阻和制止，并及時報告業主委員會；

（五）對物業服務區域內違反有關治安、環保、消防等法律法規的行為，應當及時采取合理措施制止、向有關行政主管部門報告并協助處理；

（六）發現有安全風險隱患的，及時設置警示標志，采取措施排除隱患或者向有關專業機構報告；

（七）配合街道辦事處、鄉鎮人民政府、有關部門和村（居）民委員會做好物業管理相關工作；

（八）法律、法規規定或者物業服務合同約定的其他義務。

第二十六條 物業服務企業不得有下列行為：

（一）違反物業服務合同約定減少服務內容、降低服務標準；

（二）擅自設置收費項目、提高收費標準；

（三）擅自改變按照規劃建設的公共建筑和共用設施設備的用途；

（四）擅自利用物業共用部位、共用設施設備開展經營活動；

（五）挪用、侵占、隱瞞利用物業共用部位、共用設施設備用于經營活動的收益；

（六）與業主委員會委員串通，損害業主合法權益；

（七）采取中斷、限時限量供水、供電、供氣、供熱或者限制業主及其車輛進出小區、限制使用電梯等方式催交物業費；

（八）強制業主通過指紋、人臉識別等生物信息方式進出物業管理區域、使用共用設施設備；

（九）泄露業主信息；

（十）阻擾、干預業主大會成立或者換屆；

（十一）物業服務合同到期后，以業主欠交物業費、對業主共同決定的事項有異議等為由，拒絕辦理交接，阻撓、干擾、妨礙新選聘的物業服務企業進行服務；

（十二）侵犯業主合法權益的其他行為。

第二十七條 物業服務企業應當在物業管理區域內顯著位置向業主公開下列信息：

（一）物業服務內容和標準、收費項目和標準等；

（二）項目負責人的姓名、聯系方式以及物業服務投訴電話；

（三）電梯、消防等設施設備維修保養單位名稱和聯系方式；

（四）利用物業共用部位和共用設施設備從事經營活動的收支明細、電梯維護保養和公共水電費支出情況；

（五）占用業主共有的道路或者其他場地用于停放機動車車位的使用情況；

（六）法律、法規規定或者物業服務合同約定應當公開的其他信息。

業主委員會、業主可以查詢、復制前款規定的相關原始資料。業主委員會、業主對公開內容提出異議的，物業服務企業應當及時書面說明。

第二十八條 物業服務企業應當建立和保存下列檔案、資料：

（一）物業承接查驗資料；

（二）監控安防系統、電梯、水泵、消防等設施設備改造、維修、運行、保養的有關資料及物業服務檔案；

（三）清算預收、代收的有關費用及相關賬冊、票據；

（四）物業服務活動中形成的與業主利益相關的其他檔案、資料。

第二十九條 物業服務收費應當遵循合理、公開和質價相符的原則，區分不同物業的性質和特點，按照規定實行政府指導價或者市場調節價。

實行政府指導價的，由市、縣（市）人民政府發展改革部門會同物業管理主管部門按照國家和省有關規定制定，并根據物業服務成本變化情況等因素，每三年對物業費標準進行評估，視情況決定是否需要調整。物業服務合同簽訂后，政府指導價進行調整的，其收費標準應從下一個收費周期開始按照調整后的標準執行。

實行市場調節價的，由業主依法與物業服務企業協商確定。物業行業協會可以在物業主管部門的監督、指導下，根據本行政區域經濟發展水平和成本變動情況，定期發布物業服務內容、服務標準及參考價格，供業主和物業服務企業協商物業費時參考。

第三十條 業主應當按照約定向物業服務企業支付物業費。物業服務企業已經按照約定和有關規定提供服務的，業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業費。

第三十一條 市、縣（市、區）人民政府和街道辦事處、鄉鎮人民政府應當將業主委員會、物業服務企業納入突發公共事件應急處置工作體系，建立物資和資金保障機制。

應對突發公共事件期間，街道辦事處、鄉鎮人民政府負責落實市、縣（市、區）人民政府依法實施的應急處置措施，指導物業服務企業開展相應級別的應對工作，并給予相應物資和資金支持。

物業服務企業應當執行政府依法實施的應急處置措施和其他管理措施，積極配合開展相關工作。



第五章 物業的使用與維護



第三十二條 物業管理區域內禁止下列行為：

（一）裝修過程中擅自變動房屋建筑主體、承重結構，挖掘房屋地下空間；

（二）侵占、損壞物業共用部位、共用設施設備；

（三）違反法律、法規和臨時管理規約、管理規約，以及未經有利害關系的業主同意，改變建筑物及其附屬設施的用途；

（四）違法搭建建筑物、構筑物；

（五）擅自改變房屋外觀；

（六）在建筑物、構筑物上涂寫、刻畫或者違反規定懸掛、張貼宣傳品；

（七）侵占、損毀公共綠化及其附屬設施；

（八）違反規定傾倒垃圾、污水和雜物，焚燒垃圾；

（九）違反規定擺攤設點、占道經營；

（十）產生超過規定標準的噪聲干擾他人正常生活；

（十一）從建筑物中拋擲物品；

（十二）埋壓、圈占、遮擋消火栓，占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道和登高場地；

（十三）在建筑物內的疏散通道、樓梯間、安全出口等公共區域停放電動自行車或者為電動自行車充電；

（十四）法律、法規禁止的其他行為。

有前款規定行為之一的，任何人均有權投訴；物業服務企業、業主委員會、物業管理委員會應當及時采取合理措施制止，制止無效的向有關主管部門和機構報告并協助處理。有關主管部門和機構應當及時制止、依法查處，并將查處情況向投訴人、報告人反饋。其中，第一項由城鄉建設部門負責，第二項、第三項由物業管理主管部門負責，第四項至十項由城管執法部門負責，第十一項由公安機關負責，第十二項、第十三項由消防救援機構負責。

前款規定的部門和機構應當建立投訴和舉報受理制度，并在物業管理區域內顯著位置公布投訴電話。

第三十三條 業主申請在其擁有所有權或者使用權的專用固定停車位上安裝自用電動汽車充電設施的，物業服務企業應當配合申請人或者其委托的建設單位，及時提供相關圖紙資料，并協助供電企業和建設單位現場勘查、施工。

第三十四條 利用物業共用部位、共用設施設備從事經營活動的，應當在征得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意后，按照規定辦理有關手續。

業主公共收入包括：

（一）利用物業管理區域內業主共有的道路或者其他場地設置停車泊位收取的停車場地使用費；

（二）利用電梯、車庫、場地、樓體等共用部位、共用設施設備發布廣告的經營性收入；

（三）利用物業服務用房或者公共區域獲取的租金；

（四）共有部分被依法征收或者征用獲得的補償；

（五）依法應當歸業主共有的其他收入。

業主公共收入應當單獨列賬，扣除合理成本之后歸全體業主所有。業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。

第三十五條 發生下列危及安全情形之一，需要使用專項維修資金的，由業主委員會、物業管理委員會、相關業主提出應急處置方案，或者物業服務企業提出建議，經業主委員會、相關業主同意，并報專項維修資金代管或者監管部門審核后，直接申請使用：

（一）屋面、外墻體防水損壞造成滲漏的；

（二）電梯故障危及人身安全的；

（三）消防設施損壞的；

（四）公共護（圍）欄破損嚴重，危及人身、財產安全的；

（五）樓體外立面有脫落危險的；

（六）專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身、財產安全的；

（七）二次供水設施損壞的；

（八）其他危及房屋安全的情形。

應急維修費用應當向業主公示，并從相關業主的專項維修資金分戶賬中按照專有面積分攤列支。



第六章 法律責任



第三十六條 違反本條例第二十六條第七項規定，物業服務企業采取中斷、限時限量供水、供電、供氣、供熱或者限制業主及其車輛進出小區、限制使用電梯等方式催交物業費的，由物業管理主管部門責令限期改正。

第三十七條 違反本條例第二十七條第一款第四項規定，物業服務企業不公開利用物業共用部位和共用設施設備從事經營活動的收支明細、電梯維護保養和公共水電費支出情況的，由物業管理主管部門責令限期改正；逾期不改正的，由城管執法部門處五千元以上二萬元以下罰款。

第三十八條 違反本條例第二十八條規定，物業服務企業不按照規定建立和保存相關檔案、資料的，由物業管理主管部門責令限期改正。

第三十九條 違反本條例規定，市、縣（市、區）人民政府物業管理主管部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府或者其他有關主管部門及其工作人員有濫用職權、徇私舞弊、玩忽職守行為的，由有關行政機關責令改正；對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依法給予處分。

第四十條 違反本條例規定的行為，法律、法規已有處罰規定的，從其規定；構成犯罪的，依法追究刑事責任。



第七章 附 則



第四十一條 業主依法決定對物業管理區域實施自行管理的，按照國家、省有關規定執行；國家、省未有規定的，參照本條例有關規定執行。但電梯、消防等有特定要求的設施設備，應當委托專業機構進行維修和養護。

第四十二條 本條例自2024年1月1日起施行。