山西省陽泉市人大常委會

陽泉市人民代表大會常務(wù)委員會公告
第16號


《陽泉市物業(yè)管理條例》已于2023年2月7日陽泉市第十六屆人民代表大會常務(wù)委員會第八次會議通過，并于2023年4月1日山西省第十四屆人民代表大會常務(wù)委員會第二次會議批準，現(xiàn)予公布，自2023年7月1日起實施。



　　陽泉市人民代表大會常務(wù)委員會

　　2023年4月10日



                 陽泉市物業(yè)管理條例

 

（2023年2月7日陽泉市第十六屆人民代表大會常務(wù)委員  會第八次會議通過 2023年4月1日山西省第十四屆人民代表大會常務(wù)委員會第二次會議批準  根據(jù)2023年12月28日陽泉市第十六屆人民代表大會常務(wù)委員會《關(guān)于修改<陽泉市物業(yè)管理條例>的決定》修正  2024年3月28日山西省第十四屆人民代表大會常務(wù)委員會第九次會議批準）

 

第一章  總 則
 

第一條  為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護物業(yè)管理相關(guān)主體的合法權(quán)益，營造文明和諧的生活和工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國民法典》、《物業(yè)管理條例》和《山西省物業(yè)管理條例》等有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本條例。

第二條  本條例適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理及其監(jiān)督活動。

本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)人管理的方式，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護環(huán)境衛(wèi)生以及相關(guān)秩序活動。

本條例所稱物業(yè)服務(wù)人，包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)和其他管理人。

第三條  物業(yè)管理遵循黨建引領(lǐng)、以人為本、權(quán)責統(tǒng)一，以及業(yè)主自治、專業(yè)服務(wù)、政府監(jiān)管相結(jié)合的原則。

第四條  市、縣（區(qū)）人民政府應(yīng)當將物業(yè)管理納入基層治理體系和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，加強對物業(yè)服務(wù)行業(yè)的培育，推進物業(yè)管理市場化、規(guī)范化、標準化。

市人民政府應(yīng)當梳理涉及物業(yè)管理的行政處罰事項、執(zhí)法主體和處罰依據(jù)，列出清單，并予以公布。有關(guān)執(zhí)法主體應(yīng)當依法及時查處物業(yè)服務(wù)人報告和有關(guān)業(yè)主投訴的違法行為。

第五條  市、縣（區(qū)）人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的指導(dǎo)和監(jiān)督管理工作。

市、縣（區(qū)）人民政府發(fā)展和改革、公安、財政、人力資源和社會保障、規(guī)劃和自然資源、生態(tài)環(huán)境、城市管理、應(yīng)急管理、市場監(jiān)督管理、人民防空、消防救援等部門和機構(gòu)，按照各自職責，做好物業(yè)管理的相關(guān)工作。

第六條  街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府負責組織、指導(dǎo)和監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動的相關(guān)工作，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)治理、社區(qū)建設(shè)的關(guān)系，調(diào)處化解物業(yè)管理矛盾糾紛。

居（村）民委員會應(yīng)當指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法履行自治管理職責，協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府做好物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作，推進社區(qū)治理。

第七條  物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應(yīng)當加強行業(yè)自律管理，促進行業(yè)誠信經(jīng)營和規(guī)范發(fā)展，推進行業(yè)標準化建設(shè)，協(xié)助調(diào)解物業(yè)管理糾紛。

第八條  搶險救災(zāi)、疫情防控等公共突發(fā)事件應(yīng)對期間，街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)人依法實施應(yīng)急處置措施和其他管理措施。

第九條  任何單位或者個人有權(quán)對物業(yè)管理違法行為進行投訴舉報。相關(guān)部門應(yīng)當及時調(diào)查核實，依法處理。

第十條  報刊、廣播、電視等媒體應(yīng)當加強對物業(yè)管理法律法規(guī)、政策和先進典型的宣傳，對物業(yè)管理違法行為進行輿論監(jiān)督。

 

第二章  業(yè)主、業(yè)主組織和物業(yè)管理委員會
 

第十一條  房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。

物業(yè)的承租人或者實際使用物業(yè)的其他人為物業(yè)使用人。

第十二條  業(yè)主應(yīng)當按照法律法規(guī)、管理規(guī)約、業(yè)主大會依法作出的決定等，行使權(quán)利，履行義務(wù)。但業(yè)主不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。

物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動中的權(quán)利、義務(wù)由業(yè)主和物業(yè)使用人約定，但約定不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約。

第十三條  業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，代表和維護全體業(yè)主在物業(yè)管理中的合法權(quán)益。

一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。

只有一個業(yè)主的，由其履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。

業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。

第十四條  業(yè)主大會應(yīng)當按照議事規(guī)則的規(guī)定召開定期會議。經(jīng)百分之二十以上業(yè)主提議，業(yè)主委員會應(yīng)當組織召開業(yè)主大會臨時會議。業(yè)主委員會不履行或者怠于履行職責的，業(yè)主可以請求物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府責令業(yè)主委員會限期召開；逾期仍未召開的，由物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府組織召開。

業(yè)主大會會議召開十五日前應(yīng)當通知全體業(yè)主，將會議議題、時間、地點、方式等在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。會議可以采用集體討論、書面征求意見或者通過信息化手段等形式召開。

第十五條  下列事項由業(yè)主大會決定：

（一）制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；

（三）確定和調(diào)整物業(yè)服務(wù)方式、服務(wù)事項、服務(wù)費用標準；

（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)人；

（五）使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；

（六）籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；

（七）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動；

（九）公共收益等共有資金的管理和使用；

（十）改變或者撤銷業(yè)主委員會作出的與業(yè)主大會決定相抵觸的決議；

（十一）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。

前款規(guī)定的事項，應(yīng)當由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。其中，決定前款第六項至第八項規(guī)定的事項，應(yīng)當經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應(yīng)當經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

第十六條  業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會由五至十五人單數(shù)組成，每屆任期為三至五年，可以連選連任。任期內(nèi)委員出現(xiàn)空缺，應(yīng)當及時召開業(yè)主大會補足。任期屆滿的三個月前，應(yīng)當書面報告物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府。

業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項，并履行下列職責：

（一）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；  

（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)人簽訂物業(yè)服務(wù)合同；

（三）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)人履行物業(yè)服務(wù)合同；

（四）監(jiān)督管理規(guī)約的實施；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定和業(yè)主大會賦予的其他職責。

第十七條  業(yè)主委員會委員應(yīng)當由熱心公益事業(yè)、責任心強、具有一定組織能力的業(yè)主擔任。

鼓勵和支持業(yè)主中的中國共產(chǎn)黨黨員、人大代表、政協(xié)委員、社區(qū)工作者、網(wǎng)格員參選業(yè)主委員會委員。

第十八條  業(yè)主委員會會議應(yīng)當按照業(yè)主大會議事規(guī)則以及業(yè)主大會的決定召開。經(jīng)三分之一以上的委員提議，可以召開臨時會議。業(yè)主委員會應(yīng)當自選舉之日起七日內(nèi)召開首次會議，推選業(yè)主委員會主任和副主任。

業(yè)主委員會會議由主任或者主任委托的副主任負責召集，應(yīng)當有過半數(shù)的委員出席，作出的決定應(yīng)當經(jīng)全體委員半數(shù)以上同意。委員不得委托他人出席會議。

第十九條  業(yè)主大會、業(yè)主委員會會議依法作出的決定，對本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人具有約束力。

業(yè)主大會、業(yè)主委員會會議的決定應(yīng)當自作出之日起三日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。

業(yè)主大會、業(yè)主委員會會議作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的市、縣（區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

第二十條  業(yè)主委員會委員不得有下列行為：

（一）阻撓、妨礙業(yè)主大會行使職權(quán)或者不執(zhí)行業(yè)主大會決定；

（二）轉(zhuǎn)移、隱匿、毀棄或者拒絕、拖延提供物業(yè)管理活動形成的文件資料；

（三）擅自使用業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章；

（四）索取、非法收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)人或者有利害關(guān)系業(yè)主提供的不正當利益或者報酬；

（五）泄露業(yè)主信息；

（六）組織、煽動業(yè)主進行違法活動；

（七）其他侵害業(yè)主合法權(quán)益的行為。

業(yè)主委員會委員違反前款規(guī)定的，經(jīng)業(yè)主委員會會議決定暫停其委員職務(wù)，同時提請業(yè)主大會會議決定終止其委員職務(wù)，并將結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。

第二十一條  業(yè)主委員會應(yīng)當自任期屆滿之日起十日內(nèi)，將其保管的印章、有關(guān)憑證、檔案等資料以及其他屬于全體業(yè)主共有的財物，移交新一屆業(yè)主委員會。業(yè)主委員會不移交的，物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當責令其限期移交，必要時公安機關(guān)給予協(xié)助。

第二十二條  物業(yè)管理委員會是臨時機構(gòu)，代行業(yè)主委員會部分職責。有下列情形之一的，街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當組建物業(yè)管理委員會：

（一）不具備成立業(yè)主大會條件的；

（二）具備成立業(yè)主大會條件，但是確有困難未成立的；

（三）業(yè)主大會成立后，未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的。

符合前款條件的，街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當對擬組建物業(yè)管理委員會事項進行公告，自公告之日起三十日內(nèi)完成組建。

第二十三條  物業(yè)管理委員會負責組織業(yè)主共同決定物業(yè)管理事項，主要履行下列職責：

（一）推動符合條件的物業(yè)管理區(qū)域成立業(yè)主大會、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會；

（二）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理委員會年度履職情況；

（三）組織業(yè)主依法選聘、解聘物業(yè)服務(wù)人，與解聘的物業(yè)服務(wù)人進行交接；

（四）擬定物業(yè)共有部分、共有資金使用與管理辦法；

（五）協(xié)助處理維修資金的使用相關(guān)工作以及組織維修資金的補交、續(xù)交；

（六）及時了解業(yè)主和物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)人履行物業(yè)服務(wù)合同，督促物業(yè)服務(wù)人對物業(yè)服務(wù)中存在的問題進行整改，督促業(yè)主交納物業(yè)費用；

（七）組織業(yè)主制定或者修改管理規(guī)約、議事規(guī)則，監(jiān)督管理規(guī)約的實施，對業(yè)主和物業(yè)使用人違反管理規(guī)約的行為進行制止；

（八）制作和保管會議記錄、共有部分的檔案、會計憑證和賬簿、財務(wù)報表等有關(guān)文件；

（九）定期向業(yè)主通報工作情況，每年公示物業(yè)管理委員會成員中業(yè)主代表應(yīng)當交納的物業(yè)費用情況；

（十）協(xié)調(diào)解決因物業(yè)使用、維護和管理產(chǎn)生的糾紛；

（十一）配合行政執(zhí)法部門在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)開展的執(zhí)法管理工作；

（十二）配合、支持居（村）民委員會依法履行職責，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督；

（十三）業(yè)主大會或者業(yè)主共同決定賦予的其他職責。

第二十四條  物業(yè)管理委員會由居（村）民委員會代表、社區(qū)工作者、網(wǎng)格員、業(yè)主代表等七人以上單數(shù)組成。其中業(yè)主代表不少于物業(yè)管理委員會成員人數(shù)的二分之一。

物業(yè)管理委員會主任由居（村）民委員會代表擔任，副主任由居（村）民委員會指定一名業(yè)主代表擔任。物業(yè)管理委員會成員名單應(yīng)當自確定之日起三日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示期不少于七日。

第二十五條  物業(yè)管理委員會的任期一般不超過三年。

物業(yè)管理委員會應(yīng)當在任期內(nèi)成立業(yè)主大會、選舉業(yè)主委員會，任期屆滿因客觀原因仍無法成立業(yè)主大會、選舉業(yè)主委員會的，應(yīng)當由物業(yè)所在地的街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府重新組建物業(yè)管理委員會。

第二十六條  物業(yè)管理委員會應(yīng)當按照業(yè)主委員會委員禁止性事項建立成員履職負面清單，對出現(xiàn)負面清單情形和法定終止情形、違反管理規(guī)約規(guī)定情形的，終止相關(guān)成員履職資格，并向全體業(yè)主公告。

物業(yè)管理委員會成員發(fā)生缺額的，街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當及時進行補充。

第二十七條  物業(yè)管理委員會應(yīng)當在業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生之日起七日內(nèi)向業(yè)主委員會移交相關(guān)資料和財物，移交后自動解散。因物業(yè)管理區(qū)域調(diào)整、房屋滅失等客觀原因致使物業(yè)管理委員會無法存續(xù)的，街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當解散物業(yè)管理委員會。

第二十八條  業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會的工作經(jīng)費由全體業(yè)主承擔。工作經(jīng)費可以由業(yè)主分攤，也可以從公共收益中列支。工作經(jīng)費的收支情況，應(yīng)當定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，接受業(yè)主監(jiān)督。工作經(jīng)費籌集、管理、使用的具體辦法由業(yè)主大會決定。

 

第三章  物業(yè)管理和服務(wù)
 

第二十九條  新建物業(yè)應(yīng)當按照規(guī)定配建物業(yè)管理用房和其他配套設(shè)施設(shè)備。

沒有物業(yè)管理用房或者用房不足的已建成物業(yè)，應(yīng)當通過新建、改建、臨近小區(qū)共用等方式配置物業(yè)管理用房。

已建成有條件的物業(yè)，可以根據(jù)業(yè)主需要逐步完善共用設(shè)施設(shè)備。

第三十條  建設(shè)單位應(yīng)當依照法律、法規(guī)規(guī)定的條件和程序，通過招投標方式選聘前期物業(yè)服務(wù)人，并簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。投標人少于三人或者物業(yè)管理區(qū)域面積小于三萬平方米的，經(jīng)物業(yè)所在地的縣（區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門批準，可以采用協(xié)議的方式選聘。

實施前期物業(yè)服務(wù)管理的物業(yè)管理區(qū)域收費標準由市人民政府價格主管部門會同同級住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門根據(jù)實際情況制定。

第三十一條  建設(shè)單位應(yīng)當與前期物業(yè)服務(wù)人辦理物業(yè)承接查驗，并移交下列資料：

（一）物業(yè)管理區(qū)域劃分的相關(guān)文件；

（二）竣工總平面圖、單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備的竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；

（三）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料；

（四）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

（五）物業(yè)管理必需的其他資料。

物業(yè)已投入使用，上述資料未移交的，應(yīng)當移交；資料不全的，應(yīng)當補齊。

前期物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當自物業(yè)承接后三十日內(nèi)，將建設(shè)單位移交的資料連同前期物業(yè)服務(wù)合同等文件報物業(yè)所在地的街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府備案。

第三十二條  業(yè)主委托物業(yè)服務(wù)人提供物業(yè)服務(wù)的，可以通過招投標方式選聘。一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)由一個物業(yè)服務(wù)人提供物業(yè)服務(wù)。

業(yè)主選聘新物業(yè)服務(wù)人的，原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當在約定期限或者合理期限內(nèi)退出物業(yè)管理區(qū)域，配合新物業(yè)服務(wù)人做好查驗、交接等相關(guān)工作。新的物業(yè)服務(wù)人接管前，原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當繼續(xù)處理物業(yè)服務(wù)事項。

零散樓棟、院落等沒有實施物業(yè)管理的，街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府可以采取集中托管或者社區(qū)托管等方式提供基礎(chǔ)性物業(yè)服務(wù)。相關(guān)收費標準和對應(yīng)的基礎(chǔ)性物業(yè)服務(wù)內(nèi)容，由市人民政府制定。

第三十三條  業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會應(yīng)當與物業(yè)服務(wù)人簽訂書面物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當自合同簽訂或變更之日起十五日內(nèi)將合同文本報街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府備案。

物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容應(yīng)當包括服務(wù)事項、服務(wù)等級、服務(wù)費用標準和收取辦法、維修資金的使用、服務(wù)用房的管理和使用、服務(wù)期限、服務(wù)交接等。

第三十四條  物業(yè)服務(wù)人依法享受相關(guān)政策和稅收優(yōu)惠，并履行以下職責：

（一）按照物業(yè)服務(wù)合同約定提供物業(yè)服務(wù)并收取費用；

（二）聽取業(yè)主的意見和建議，接受業(yè)主監(jiān)督；

（三）及時向業(yè)主、物業(yè)使用人告知安全、合理使用物業(yè)的注意事項；

（四）對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法違規(guī)行為應(yīng)采取合理措施制止，并及時報告行政執(zhí)法機關(guān)；

（五）對違反管理規(guī)約的行為進行勸阻，并及時報告業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會；

（六）維護物業(yè)服務(wù)區(qū)域的基本秩序和安全，發(fā)現(xiàn)有安全隱患的，及時設(shè)置警示標志，采取措施消除隱患或者向?qū)�業(yè)機構(gòu)報告；

（七）按照規(guī)定妥善保存業(yè)主信息資料，及時公開物業(yè)服務(wù)信息；

（八）配合街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、行政執(zhí)法機關(guān)、居（村）民委員會做好物業(yè)管理相關(guān)工作；

（九）法律、法規(guī)規(guī)定及物業(yè)服務(wù)合同約定的其他義務(wù)。

第三十五條  鼓勵有條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展養(yǎng)老、托幼、家政、文化、健康、房屋經(jīng)紀、快遞收發(fā)等定制化和個性化物業(yè)服務(wù)。

第三十六條  物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示以下信息：

（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照、物業(yè)管理區(qū)域的負責人、聯(lián)系方式、物業(yè)服務(wù)投訴電話；

（二）物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標準、收費標準和方式等；

（三）電梯、消防等專項服務(wù)設(shè)施設(shè)備的日常維修保養(yǎng)單位名稱、聯(lián)系方式、維修保養(yǎng)記錄等；

（四）上一年度物業(yè)費、公共收益收支情況，住宅專項維修資金使用情況；

（五）其他應(yīng)當公示的信息。

第三十七條  物業(yè)服務(wù)費應(yīng)當遵循合理、公開以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，按照市人民政府制定的物業(yè)服務(wù)收費管理辦法分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價，具體收費標準在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

第三十八條  業(yè)主應(yīng)當根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定按時足額交納物業(yè)服務(wù)費。物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費。

業(yè)主未按照約定交納物業(yè)服務(wù)費的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當督促其限期交納；逾期仍不繳納的，物業(yè)服務(wù)人可以依法提起訴訟或者申請仲裁。

第三十九條  物業(yè)服務(wù)人利用共有部分從事經(jīng)營活動的，應(yīng)當將公共收益單獨列賬，定期公開。公共收益屬于全體業(yè)主共有，優(yōu)先用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共有部分、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用。

第四十條  物業(yè)服務(wù)人不得實施下列行為：

（一）違反物業(yè)服務(wù)合同減少服務(wù)內(nèi)容，降低服務(wù)標準，擅自設(shè)置收費項目和提高收費標準；

（二）將其應(yīng)當提供的全部物業(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)委托給第三人，或者將全部物業(yè)服務(wù)支解后分別轉(zhuǎn)委托給第三人；

（三）擅自利用業(yè)主共有部分開展經(jīng)營活動；

（四）挪用、侵占業(yè)主共有部分收益；

（五）泄露業(yè)主信息；

（六）采取停止供水、供電、供氣、供熱或者變相限制服務(wù)等方式催交物業(yè)費；

（七）其他損害業(yè)主合法權(quán)益的行為。

第四十一條  業(yè)主大會決定解聘物業(yè)服務(wù)人的，應(yīng)當提前六十日書面通知物業(yè)服務(wù)人，物業(yè)服務(wù)合同另有約定的除外。

物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前六個月，業(yè)主大會或者物業(yè)管理委員會應(yīng)當組織業(yè)主決定續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)人。原物業(yè)服務(wù)人不同意續(xù)聘的，應(yīng)當在合同期限屆滿前九十日書面通知業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會。

第四十二條  物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當在約定期限或者合理期限內(nèi)履行下列交接義務(wù)：

（一）建設(shè)單位移交的資料；

（二）電梯、消防、監(jiān)控等專項設(shè)施設(shè)備的技術(shù)手冊、養(yǎng)護記錄等相關(guān)資料；

（三）物業(yè)服務(wù)用房、業(yè)主共有部分、共用設(shè)施設(shè)備資料以及物業(yè)服務(wù)期間配置的固定設(shè)施設(shè)備資料；

（四）物業(yè)服務(wù)期間簽訂的書面協(xié)議以及物業(yè)改造、維修、養(yǎng)護等相關(guān)資料；

（五）共有部分的收益、預(yù)收或者代收物業(yè)服務(wù)費、公共費用記錄等相關(guān)資料；

（六）業(yè)主名冊；

（七）物業(yè)服務(wù)活動中形成的與業(yè)主利益相關(guān)的資料；

（八）其他應(yīng)當移交的資料。

交接完成后，原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當退出物業(yè)管理區(qū)域；拒不退出的或者拒不移交有關(guān)資料或者財物的，業(yè)主委員會可以申請街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府依法處理。

第四十三條  物業(yè)服務(wù)人提供物業(yè)服務(wù)應(yīng)當合理配置專職服務(wù)人員和專業(yè)技術(shù)人員，并定期組織人員培訓(xùn)，提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。

市、縣（區(qū)）人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)、人力資源和社會保障主管部門應(yīng)當對物業(yè)服務(wù)人員培訓(xùn)給予指導(dǎo)。

第四十四條  市人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當建立健全物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用評價系統(tǒng)，將物業(yè)服務(wù)質(zhì)量納入信用評價標準，開展物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用等級評價和星級認定并向社會公布。

第四十五條  市人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當建立物業(yè)管理數(shù)字化平臺，推進智慧物業(yè)建設(shè)，提高物業(yè)管理水平。

鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)運用互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)、云計算、大數(shù)據(jù)和人工智能等新技術(shù)，依法依規(guī)建設(shè)智慧物業(yè)服務(wù)平臺，促進智能化建設(shè)和物業(yè)管理融合發(fā)展。

 

第四章  物業(yè)的使用和維護
 

第四十六條  業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，相關(guān)行為應(yīng)當符合節(jié)約資源、保護生態(tài)環(huán)境的要求。對于物業(yè)服務(wù)人執(zhí)行政府依法實施的應(yīng)急處置措施和其他管理措施，業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當依法予以配合。

第四十七條  物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：

（一）損壞房屋承重結(jié)構(gòu)和主體結(jié)構(gòu)；

（二）違法搭建建筑物和構(gòu)筑物；

（三）擅自改變按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途；

（四）侵占綠地、毀壞綠化植物和綠化設(shè)施；

（五）從建筑物中拋擲物品；

（六）違反有關(guān)規(guī)定堆放易燃、易爆、劇毒、放射性、腐蝕性物品，排放有毒有害物質(zhì)；

（七）超過規(guī)定標準排放噪音；

（八）占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道或者有其他妨礙安全疏散行為；

（九）在高層民用建筑公共門廳、疏散通道、樓梯間、安全出口停放電動自行車或者為電動自行車充電，將電動自行車載入載人電梯；

（十）違反規(guī)定飼養(yǎng)動物；

（十一）擅自設(shè)置營業(yè)攤點；

（十二）擅自在物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備上安裝、放置、懸掛、張貼物品或者涂寫、刻劃；

（十三）法律、法規(guī)、規(guī)章和管理規(guī)約禁止的其他行為。

第四十八條  物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放車輛的車位、車庫，應(yīng)當首先滿足業(yè)主的需要。用于出售的，應(yīng)當優(yōu)先出售給本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主；不出售或者尚未售出的，應(yīng)當出租給本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主使用；滿足業(yè)主需要后仍有空余的，可以臨時按月出租給物業(yè)管理區(qū)域外的其他人。

占用業(yè)主共有部分用于停放機動車輛的，不得占用疏散通道、安全出口、消防車通道，不得妨礙行人和其他車輛通行。

第四十九條  建設(shè)單位應(yīng)當建立健全物業(yè)售后維修服務(wù)制度，按照國家和省有關(guān)規(guī)定的保修期限、范圍，承擔物業(yè)保修維護責任。

建設(shè)單位可以將物業(yè)保修維護事項委托物業(yè)服務(wù)人承擔，并簽訂委托合同，向物業(yè)服務(wù)人支付相應(yīng)的報酬。

第五十條  物業(yè)保修期屆滿后，專有部分的維修、更新和改造的責任及費用由專有部分的業(yè)主承擔。物業(yè)服務(wù)人可以有償為業(yè)主提供維修、更新和改造服務(wù)。

業(yè)主、物業(yè)使用人裝飾裝修專有部分不得危及建筑物安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益，并事先告知物業(yè)服務(wù)人。

第五十一條  物業(yè)保修期屆滿后，共有部分、共用設(shè)施設(shè)備的日常維修在物業(yè)費中列支。

物業(yè)保修期屆滿后，共有部分、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修、更新和改造費用，已經(jīng)設(shè)立專項維修資金的，按照有關(guān)規(guī)定申請使用在專項維修資金中列支；無專項維修資金的，由共有該物業(yè)的業(yè)主按照各自擁有的房屋建筑面積比例共同承擔。

人為造成物業(yè)共有部分、共用設(shè)施設(shè)備的損壞的，維修費用由責任人承擔。

第五十二條  供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、網(wǎng)絡(luò)等專業(yè)經(jīng)營單位，應(yīng)當承擔由其運營管理的相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護、更新責任。

 

第五章  法律責任
 

第五十三條  違反本條例規(guī)定，法律、行政法規(guī)以及省人民代表大會及其常務(wù)委員會制定的地方性法規(guī)已有法律責任規(guī)定的，從其規(guī)定。

第五十四條  違反本條例規(guī)定，建設(shè)單位有下列情形之一的，由市、縣（區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門給予處罰：

（一）在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不按照規(guī)定配置必要的物業(yè)管理用房的，責令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處十萬元以上五十萬元以下的罰款；

（二）未通過招投標方式或者未經(jīng)批準擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)人的，責令限期改正，給予警告，可以并處十萬元以下的罰款；

（三）不移交有關(guān)資料的，責令限期改正；逾期仍不移交有關(guān)資料的，給予通報批評，處一萬元以上十萬元以下的罰款；

（四）擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共有部分、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)的，處五萬元以上二十萬元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。

第五十五條  違反本條例規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人有下列情形之一的，由市、縣（區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門給予處罰：

（一）將全部物業(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)委托的，責令限期改正，處合同價款百分之三十以上百分之五十以下的罰款，給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任；

（二）不移交有關(guān)資料的，責令限期改正；逾期仍不移交有關(guān)資料的，給予通報批評，處一萬元以上十萬元以下的罰款；

（三）未經(jīng)業(yè)主大會同意，擅自改變物業(yè)管理用房的用途的，責令限期改正，給予警告，并處一萬元以上十萬元以下的罰款；

（四）擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途的，責令限期改正，給予警告，對個人處一千元以上一萬元以下的罰款；對單位處五萬元以上二十萬元以下的罰款；

（五）擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地，損害業(yè)主共同利益的，責令限期改正，給予警告，對個人處一千元以上一萬元以下的罰款；對單位處五萬元以上二十萬元以下的罰款；

（六）擅自利用物業(yè)共有部分、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的，責令限期改正，給予警告，對個人處一千元以上一萬元以下的罰款；對單位處五萬元以上二十萬元以下的罰款。

實施前款第一項、第四項至第六項行為有收益的，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共有部分、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用。

第五十六條  對違反本條例的行為，相應(yīng)的行政處罰已經(jīng)按照綜合行政執(zhí)法制度集中行使的，由集中行使行政處罰權(quán)的部門給予處罰。

第五十七條  國家機關(guān)及其工作人員在物業(yè)管理工作中濫用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊的，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。

 

第六章  附  則
 

第五十八條  本條例中有關(guān)專業(yè)用語的含義：

（一）物業(yè)，是指已經(jīng)建成并投入使用的房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地。

（二）前期物業(yè)管理，是指物業(yè)出售后至業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施的物業(yè)管理。

（三）專有部分，是指在構(gòu)造上和利用上具有獨立性、由單個業(yè)主獨立使用、處分的物業(yè)部位，一般包括：門戶以內(nèi)的房間、廚房、衛(wèi)生間、陽臺、天井、庭院以及室內(nèi)墻面等部位；業(yè)主自用的門窗、衛(wèi)生潔具和通向總管的供水、排水、供暖、燃氣管道、電線以及水、電、氣、熱戶表等設(shè)備。

（四）共有部分，是指由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主或者部分業(yè)主共有的部位，一般包括：物業(yè)的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

（五）共用設(shè)施設(shè)備，是指由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主或者部分業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備，一般包括：電梯、天線、照明、消防設(shè)施、防雷設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、管、公益性文體設(shè)施和共有設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。

（六）公共收益，是指在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)利用物業(yè)共有部分、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得收入扣除管理服務(wù)費用后的收益，主要包括公共場地的車位租金收益、公共區(qū)域的廣告收益、公共區(qū)域設(shè)立攤位的租金收益以及其他收益。

第五十九條  業(yè)主自行管理物業(yè)的，可以參照本條例執(zhí)行。

第六十條  本條例自2023年7月1日起實施。