山西省朔州市人大常委會

朔州市住宅小區(qū)物業(yè)管理條例


　　
（2023年4月28日朔州市第七屆人民代表大會常務委員會第十三次會議通過 2023年7月29日山西省第十四屆人民代表大會常務委員會第四次會議批準）


　　
目 錄


　　
第一章 總 則
第二章 物業(yè)管理區(qū)域
第三章 業(yè)主、業(yè)主組織與物業(yè)管理委員會
第四章 物業(yè)服務與管理
第五章 物業(yè)使用與維護
第六章 法律責任
第七章 附 則
　

      
　　
第一章 總 則


　　
　　第一條 為了規(guī)范住宅小區(qū)物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)服務人等相關主體的合法權益，營造良好的居住、生活環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國民法典》《物業(yè)管理條例》和《山西省物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)，結合本市實際，制定本條例。
　　第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)的住宅小區(qū)物業(yè)管理及其監(jiān)督管理等活動適用本條例。
　　第三條 物業(yè)管理應當堅持黨的領導、政府監(jiān)管、屬地管理、業(yè)主自治、專業(yè)服務的原則。
　　第四條 市、縣（市、區(qū)）人民政府應當加強對物業(yè)管理工作的領導，將物業(yè)管理納入當?shù)胤�務業(yè)發(fā)展規(guī)劃和基層社會治理體系，建立和完善社會化、市場化、專業(yè)化的物業(yè)管理機制，統(tǒng)籌推進轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的各項工作。
　　市、縣（市、區(qū)）人民政府物業(yè)管理主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。
　　市、縣（市、區(qū)）人民政府發(fā)展和改革、工業(yè)和信息化、公安、財政、規(guī)劃和自然資源、生態(tài)環(huán)境、城市管理、審計、市場監(jiān)督管理、人民防空等部門應當在各自的職責范圍內(nèi)，做好物業(yè)管理活動的相關工作。
　　第五條 街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府負責對轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理服務活動的指導和監(jiān)督：
　�。ㄒ唬┲笇гO立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會；
　�。ǘ�）指導監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會依法履行職責；
　　（三）及時協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理糾紛；
　�。ㄋ模┲笇ПO(jiān)督轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理項目的移交和接管，指導協(xié)調(diào)物業(yè)服務人依法履行義務；
　�。ㄎ澹┙y(tǒng)籌協(xié)調(diào)、監(jiān)督管理轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動。
　　居（村）民委員會應當協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府建立健全物業(yè)管理機制，參與監(jiān)督管理轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動。
　　第六條 物業(yè)服務行業(yè)組織應當加強行業(yè)自律，規(guī)范行業(yè)行為，協(xié)助有關部門處理物業(yè)管理糾紛，促進物業(yè)服務行業(yè)健康發(fā)展。


　　
第二章 物業(yè)管理區(qū)域


　　
　　第七條 物業(yè)管理區(qū)域的劃分應當遵循規(guī)劃優(yōu)先、功能完善、物權清晰、相對集中、便于管理的原則。
　　第八條 新建住宅小區(qū)物業(yè)管理區(qū)域的劃分由建設單位取得建設工程規(guī)劃許可證之日起，向建設項目所在地的縣（市、區(qū)）物業(yè)管理主管部門提出申請。
　　縣（市、區(qū)）物業(yè)管理主管部門應當會同街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府，自收到申請之日起十個工作日內(nèi)劃分物業(yè)管理區(qū)域，并書面告知建設單位。物業(yè)管理區(qū)域的劃分應當征求所在地居（村）民委員會的意見。
　　新建住宅出售時，建設單位應當將物業(yè)管理區(qū)域范圍在銷售現(xiàn)場的顯著位置公布，并在房屋買賣合同中明示。
　　 第九條 已投入使用、尚未劃分物業(yè)管理區(qū)域的，縣（市、區(qū)）物業(yè)管理主管部門會同物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府，結合物業(yè)管理實際需要，征求業(yè)主意見后確定物業(yè)管理區(qū)域并公告。
　　第十條 新建住宅小區(qū)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，建設單位應當按建設工程規(guī)劃許可證載明的建筑工程總建筑面積的千分之三至千分之五的標準配置物業(yè)管理用房（包括物業(yè)服務用房和業(yè)主委員會工作用房），總建筑面積不得低于五十平方米。
　　物業(yè)管理用房所有權屬于全體業(yè)主，不得轉讓或者抵押；未經(jīng)業(yè)主大會同意，任何單位和個人不得擅自占用或者將其改作他用。
　　第十一條 物業(yè)管理用房的坐落和面積應當在建設工程規(guī)劃許可證及附件附圖中載明，不動產(chǎn)登記機構辦理所有權首次登記時，應當在登記簿中注明物業(yè)管理用房。
　　第十二條 未建物業(yè)管理用房以及配套設施不齊全的，由建設單位（或者公有住房出售單位）和公用企（事）業(yè)單位完善配套設施；建設單位和產(chǎn)權單位已不存在的，由物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府統(tǒng)籌研究解決。
　　 第十三條 已劃分確定的物業(yè)管理區(qū)域不得擅自調(diào)整。具有下列情形之一的，經(jīng)業(yè)主大會決定，業(yè)主委員會可以向所在地的縣（市、區(qū)）物業(yè)主管部門提出調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的申請：
　　（一）因河道、道路等物理分割或者歷史原因、分期開發(fā)以及其他生活習慣形成兩個以上相對獨立區(qū)域，配套設施設備、物業(yè)管理辦公用房可以分割且符合規(guī)劃配置相關條件的；
　　（二）規(guī)模較小的物業(yè)管理區(qū)域與毗鄰物業(yè)管理區(qū)域合并的。
　　申請調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的，應當提交物業(yè)管理區(qū)域調(diào)整方案、物業(yè)管理用房和設施設備維護管理責任分配方案、業(yè)主大會決定等材料。所在地的縣（市、區(qū)）物業(yè)主管部門應當自收到相關材料之日起三十日內(nèi)，會同街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府和居（村）民委員會作出是否調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的決定。決定不予調(diào)整的，應當說明理由和依據(jù)。


　　
第三章 業(yè)主、業(yè)主組織與物業(yè)管理委員會


　　
　　第十四條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中應當依照法律、法規(guī)、管理規(guī)約以及業(yè)主大會議事規(guī)則等，參加業(yè)主自治活動，行使權利、履行義務。
　　業(yè)主不得以放棄權利為由不履行義務，無正當理由不得拒交物業(yè)費。
　　第十五條 一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。
　　第十六條 符合業(yè)主大會成立條件的，業(yè)主、建設單位、物業(yè)服務人均可以向物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府提出成立業(yè)主大會的書面申請；街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府也可以組織達到成立條件的業(yè)主、建設單位、物業(yè)服務人提出成立業(yè)主大會的書面申請。
　　街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應當自收到申請之日起三十日內(nèi)，組織、指導成立首次業(yè)主大會會議籌備組。
　　第十七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，房屋出售并已交付使用的面積超過建筑物總面積百分之五十時，建設單位應當按照物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）物業(yè)管理主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府的要求，及時報送籌備首次業(yè)主大會會議所需的文件資料：
　�。ㄒ唬┪飿I(yè)管理區(qū)域證明；
　�。ǘ�）房屋及建筑物面積清冊；
　�。ㄈ�）業(yè)主名冊；
　�。ㄋ模┙ㄖ���(guī)劃總平面圖；
　�。ㄎ澹┙桓妒褂霉灿迷O施設備的證明；
　　（六）物業(yè)服務用房配置證明；
　�。ㄆ撸┢渌�有關的文件資料。
　　第十八條 首次業(yè)主大會會議籌備組人數(shù)應當為單數(shù)，由業(yè)主代表、居（村）民委員會、街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、社區(qū)黨組織、建設單位代表組成。籌備組組長由街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府派員擔任。
　　業(yè)主代表可以由業(yè)主自薦或者街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、居（村）民委員會組織業(yè)主推薦產(chǎn)生，由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府確定，人數(shù)不少于籌備組總人數(shù)的百分之五十。
　　籌備組應當將成員名單以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協(xié)調(diào)解決。
　　建設單位和物業(yè)服務企業(yè)應當配合協(xié)助籌備組開展工作。
　　第十九條 業(yè)主大會會議籌備組應當做好下列工作：
　�。ㄒ唬┐_認業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及業(yè)主所有的專有部分面積；
　�。ǘ�）確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式、內(nèi)容以及表決規(guī)則；
　�。ㄈ�）起草管理��(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會選舉辦法、業(yè)主委員會工作規(guī)則草案；
　�。ㄋ模┨岢鍪讓脴I(yè)主委員會委員、候補委員候選人名單；
　�。ㄎ澹┓���、法規(guī)規(guī)定的其他工作。
　　前款內(nèi)容應當在首次業(yè)主大會會議召開十五日前以書面形式告知全體業(yè)主，前款第二項至第四項內(nèi)容還應當在住宅小區(qū)內(nèi)顯著位置公示。業(yè)主對前款內(nèi)容有異議的，業(yè)主大會會議籌備組應當記錄、處理并答復。
　　第二十條 籌備組應當自成立之日起三十日內(nèi)依據(jù)規(guī)定完成籌備工作，組織召開首次業(yè)主大會會議。
　　業(yè)主的投票權數(shù)由專有部分面積或者業(yè)主人數(shù)確定。
　　業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會之日起成立。
　　第二十一條 劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域的分期開發(fā)的建設項目，先期開發(fā)部分符合條件的，可以成立業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。首次業(yè)主大會會議應當根據(jù)分期開發(fā)的物業(yè)面積和進度等因素，在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確增補業(yè)主委員會委員的辦法。
　　第二十二條 下列事項由業(yè)主共同決定：
　�。ㄒ唬┲贫ê托薷臉I(yè)主大會議事規(guī)則；
　�。ǘ�）制定和修改管理��(guī)約；
　�。ㄈ�）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；
　　（四）選聘和解聘物業(yè)服務人；
　�。ㄎ澹┗I集和使用專項維修資金；
　�。�六）改建、重建建筑物及其附屬設施；
　�。ㄆ撸└淖児灿胁糠值挠猛净蛘呃�用共有部分進行經(jīng)營活動；
　　（八）法律法規(guī)或者管理規(guī)約確定應當由業(yè)主共同決定的事項。
　　第二十三條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。
　　業(yè)主大會定期會議應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定由業(yè)主委員會組織召開。
　　有下列情況之一的,業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會臨時會議:
　�。ㄒ唬┙�(jīng)百分之二十以上的業(yè)主提議的;
　　（二）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的;
　　（三）業(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情況。
　　業(yè)主委員會未按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定組織召開業(yè)主大會定期會議，或者發(fā)生應當召開業(yè)主大會臨時會議的情況，業(yè)主委員會不履行組織召開會議職責的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當責令業(yè)主委員會限期召開；逾期仍不召開的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府監(jiān)督組織召開。
　　第二十四條 召開業(yè)主大會會議，應當于會議召開前十五日以公告方式將會議議題以及具體內(nèi)容、時間、地點、方式通知全體業(yè)主，同時告知居（村）民委員會。
　　業(yè)主可以書面委托代理人參加業(yè)主大會會議。
　　業(yè)主大會表決辦法和業(yè)主代表推選辦法應當在業(yè)主大會議事規(guī)則中規(guī)定。
　　第二十五條 業(yè)主大會會議應當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。
　　業(yè)主大會會議由業(yè)主委員會召集。業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采取書面形式或者互聯(lián)網(wǎng)形式召開。
　　采用書面征求意見形式的，應將征求意見書送交每一位業(yè)主；無法送達的，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。采用互聯(lián)網(wǎng)方式表決的，應當通過物業(yè)管理主管部門建立的電子投票系統(tǒng)進行。凡需投票表決的，表決意見應當由業(yè)主本人簽名；業(yè)主在規(guī)定期限內(nèi)未投票的，視為放棄權利。
　　第二十六條 業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，由五至十五人的單數(shù)委員組成。
　　業(yè)主委員會實行任期制，每屆任期不超過五年，可以連選連任。
　　鼓勵業(yè)主中符合條件的黨代表、人大代表、政協(xié)委員參選業(yè)主委員會委員。
　　第二十七條 業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，向物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）物業(yè)管理主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府辦理備案手續(xù)。
　　業(yè)主委員會換屆、委員資格終止或者變更，應當按照本條例的規(guī)定重新備案。
　　第二十八條 業(yè)主委員會應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定以及業(yè)主大會的決定召開會議。經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會委員提議召開會議的，應當在七日內(nèi)召開業(yè)主委員會會議。
　　業(yè)主委員會會議應當有過半數(shù)委員出席，所作決定必須經(jīng)全體委員半數(shù)以上同意。
　　業(yè)主委員會委員不能委托代理人參加會議。
　　業(yè)主委員會會議的決定對全體業(yè)主有約束力。
　　第二十九條 業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項，履行以下職責：
　�。ㄒ唬┱偌瘶I(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理實施情況；
　�。ǘ�）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同；
　　（三）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；
　　（四）督促業(yè)主交納違反物業(yè)合同約定逾期未交納的物業(yè)服務費用；
　�。ㄎ澹┍O(jiān)督管理規(guī)約的實施；
　�。�六）法��、法規(guī)規(guī)定以及管理規(guī)約規(guī)定的其他職責。
　　業(yè)主委員會不依法履行職責，嚴重損害業(yè)主權益的，物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應當指導業(yè)主大會召開臨時會議，重新選舉業(yè)主委員會。
　　第三十條 業(yè)主委員會應當向業(yè)主公布下列情況和資料：
　　（一）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；
　�。ǘ�）業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決定；
　�。ㄈ�）物業(yè)服務合同以及物業(yè)服務人的基本信息；
　　（四）專項維修資金的籌集、使用情況；
　�。ㄎ澹┪飿I(yè)共有部分的使用和收益情況；
　　（六）占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位使用、收益、處分情況；
　�。ㄆ撸�業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費的收支情況；
　�。ò耍┓���、法規(guī)規(guī)定以及管理規(guī)約規(guī)定的其他有關情況和資料。
　　第三十一條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會的工作經(jīng)費，由全體業(yè)主承擔。經(jīng)費的籌集、管理、使用由業(yè)主大會議事規(guī)則決定。
　　第三十二條 業(yè)主委員會任期屆滿三個月前，應當組織召開業(yè)主大會，進行換屆選舉，并報物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）物業(yè)管理主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府。
　　業(yè)主委員會在規(guī)定時間內(nèi)不組織換屆選舉的，街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應當責令限期組織換屆選舉；逾期仍不組織的，可以由物業(yè)所在地的居（村）民委員會在街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府的指導和監(jiān)督下，組織換屆選舉工作。
　　第三十三條 有下列情況之一的，業(yè)主委員會委員資格自行終止：
　　（一）不再具備業(yè)主身份的；
　�。ǘ�）喪失民事行為能力的��
　�。ㄈ�）依法被限制人身自由��；
　�。ㄋ模┓�律、法��(guī)以及管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。
　　第三十四條 業(yè)主委員會委員不得有下列行為：
　�。ㄒ唬┡灿谩⑶终紭I(yè)主的共有財產(chǎn)；
　�。ǘ�）索取、非法收受建設單位、物業(yè)服務人或者有利害關系業(yè)主提供的利益或者報酬；
　�。ㄈ�）利用職務之便要求物業(yè)服務人減免物業(yè)服務費等有關費用；
　�。ㄋ模┬孤稑I(yè)主資料或者將業(yè)主資料用于與物業(yè)管理無關的活動；
　　（五）從事?lián)p害業(yè)主共同利益或者可能影響其公正履行職責的活動。
　　業(yè)主委員會委員違反前款規(guī)定的，業(yè)主委員會應當提請業(yè)主大會終止其委員資格；業(yè)主委員會未提請的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府調(diào)查核實后，責令其暫停履行職責，由業(yè)主大會終止其委員資格。
　　第三十五條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當按照法律、法規(guī)以及本條例規(guī)定履行職責，不得作出與物業(yè)管理無關的決定，不得從事與物業(yè)管理無關的活動。
　　第三十六條 新一屆業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生之日起十日內(nèi)，原業(yè)主委員會應當在街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府監(jiān)督下將其保管的有關印章、賬目、檔案等文件資料以及其他屬于全體業(yè)主共有的財物，移交給新一屆業(yè)主委員會，并辦理好交接手續(xù)。
　　業(yè)主委員會委員在任期內(nèi)資格終止的，應當自終止之日三日內(nèi)將保管的檔案資料、印章以及其他屬于全體業(yè)主所有的財物移交本屆業(yè)主委員會。
　　原業(yè)主委員會委員或者終止資格后的業(yè)主委員會委員未按照本條規(guī)定移交有關物品的，由街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府責令限期移交。
　　第三十七條 尚不具備設立業(yè)主大會的物業(yè)管理區(qū)域，物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府可以組建物業(yè)管理委員會，臨時行使業(yè)主委員會的職責。
　　物業(yè)管理委員會不得對應當由業(yè)主大會決定的事項越權作出決定。


　　
第四章 物業(yè)服務與管理


　　
　　第三十八條 建設單位在符合商品房預售或者現(xiàn)售條件前，應當依據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定制定臨時管理規(guī)約、選聘前期物業(yè)服務人，簽訂書面的前期物業(yè)服務合同。臨時管理規(guī)約、前期物業(yè)服務合同不得侵害物業(yè)買受人的合法權益。
　　業(yè)主大會通過管理規(guī)約后，臨時管理規(guī)約即行失效。前期物業(yè)服務合同約定的服務期限屆滿前，業(yè)主委員會或者業(yè)主與新物業(yè)服務人簽訂的物業(yè)服務合同生效的，前期物業(yè)服務合同終止。
　　第三十九條 建設單位應當自物業(yè)竣工驗收備案之日起三十日內(nèi)與前期物業(yè)服務人按規(guī)定辦理物業(yè)交接驗收和資料移交的手續(xù)。分期建設的物業(yè)，建設單位應當與物業(yè)服務人或者業(yè)主、業(yè)主委員會分期辦理交接驗收手續(xù)，在承接最后一期物業(yè)時，辦理物業(yè)項目整體交接手續(xù)。
　　前期物業(yè)服務人承接物業(yè)時，應當在物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府的指導下，對物業(yè)共有部位、共有設施設備進行查驗，確認符合交付條件的，由前期物業(yè)服務人和建設單位共同確認后完成交付。
　　前期物業(yè)服務合同終止時，物業(yè)服務人應當將相關資料移交給業(yè)主委員會。
　　第四十條 建設單位應當自物業(yè)竣工驗收備案之日起三十日內(nèi)與前期物業(yè)服務人按規(guī)定辦理物業(yè)交接驗收和資料移交手續(xù)。分期建設的物業(yè)，建設單位應當與物業(yè)服務人或者業(yè)主、業(yè)主委員會分期辦理交接驗收手續(xù)，在承接最后一期物業(yè)時，辦理物業(yè)項目整體交接手續(xù)。
　　前期物業(yè)服務人承接物業(yè)時，應當對物業(yè)共有部位、共有設施設備進行查驗，確認符合交付條件的，由前期物業(yè)服務人和建設單位共同確認后完成交付。
　　前期物業(yè)服務合同終止時，物業(yè)服務人應當將相關資料移交給業(yè)主委員會。
　　第四十一條 尚未出售或者已出售但是未交給業(yè)主的物業(yè)，物業(yè)服務費由建設單位承擔。
　　業(yè)主收到交付物業(yè)的書面通知后拒不辦理交接手續(xù)的，從收到書面交付通知書之日起承擔物業(yè)服務費，但是不符合交付條件、法律法規(guī)等另有規(guī)定或者當事人另有約定的除外。
　　第四十二條 業(yè)主可以決定自行管理物業(yè)，也可以委托物業(yè)服務人管理。
　　一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)服務人實施物業(yè)管理，但是業(yè)主自行管理的除外。
　　暫不具備專業(yè)化物業(yè)管理的城鎮(zhèn)老、舊小區(qū)，物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府可以通過社區(qū)居委會托管、社會組織代管、業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會自管等方式進行管理。
　　第四十三條 業(yè)主大會可以通過招投標方式選聘物業(yè)服務人。業(yè)主委員會應當依法與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務人訂立書面物業(yè)服務合同。
　　物業(yè)服務合同應當包括雙方的權利義務、服務事項、服務質(zhì)量、服務費用標準和收取辦法、維修資金的管理使用、物業(yè)服務用房的管理和使用、服務期限、服務交接等條款。
　　物業(yè)服務人公開作出的有利于業(yè)主的服務承諾，為物業(yè)服務合同的組成部分。
　　第四十四條 物業(yè)服務人應當建立服務信息公示制度，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)定期公開并及時更新下列信息：
　�。ㄒ唬┪飿I(yè)服務人負責人的基本信息、聯(lián)系方式等；
　�。ǘ�）物業(yè)服務事項、質(zhì)量要求、履行情況；
　�。ㄈ�）收費項目、標準和方式等；
　�。ㄋ模┚S修資金使用情況；
　　（五）業(yè)主共有部分的經(jīng)營與收益情況；
　　（六）電梯、消防、監(jiān)控等專用設施設備的日常維護保養(yǎng)單位的名稱、聯(lián)系電話和應急處置措施等；
　�。ㄆ撸┓���、法規(guī)規(guī)定以及物業(yè)服務合同約定應當向業(yè)主公開的其他信息。
　　前款規(guī)定的內(nèi)容，物業(yè)服務人還應當定期向業(yè)主委員會、業(yè)主大會報告。
　　第四十五條 在物業(yè)管理活動中，物業(yè)服務人應當履行下列義務：
　�。ㄒ唬┳龊梦飿I(yè)服務記錄，妥善保管物業(yè)檔案資料、有關賬冊；
　�。ǘ�）接受有關行政管理部門的監(jiān)督管理；
　�。ㄈ�）接受業(yè)主和業(yè)主委員會的監(jiān)督，及時處理業(yè)主的投訴、質(zhì)疑，反饋處理情況，建立投訴化解工作臺賬；
　　（四）加強電梯、消防設施等涉及人身安全以及其他有特定要求設施設備的管理，及時委托專業(yè)機構檢驗、維修、養(yǎng)護，協(xié)助有關部門做好物業(yè)管理區(qū)域的安全防范等工作；
　�。ㄎ澹�對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關治安、環(huán)保、消防等法律、法規(guī)或者可能損害公共利益、侵害業(yè)主權益的行為，及時采取合理措施制止、并向有關行政管理部門報告和協(xié)助處理；
　�。�六）建��、完善安全巡查制度和應急處理機制，對突發(fā)公共安全事件和安全隱患應當及時向當?shù)厝嗣裾�府、有關行政管理部門報告，并配合實施應急處置措施和其他管理措施；
　�。ㄆ撸┓���、法規(guī)規(guī)定以及物業(yè)服務合同約定的其他義務。
　　第四十六條 物業(yè)服務人不得有下列行為：
　　（一）違反法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務合同約定將全部物業(yè)服務事項轉托給第三人；
　�。ǘ�）采取停止供��、供電、供氣、供熱等方式催交物業(yè)服務費用；
　　（三）以業(yè)主拖欠物業(yè)服務費用、不配合管理等理由，減少服務內(nèi)容，降低服務質(zhì)量，中斷或者以限時限量等方式變相中斷供水、供電、供氣、供熱；
　　（四）強行向業(yè)主、物業(yè)使用人指定特定服務企業(yè)或者推銷商品；
　�。ㄎ澹┬孤稑I(yè)主信息或者將其用于與物業(yè)管理無關的活動；
　�。�六）法��、法規(guī)禁止或者損害業(yè)主合法權益的其他行為。
　　第四十七條 物業(yè)管理主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應當及時處理業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會和物業(yè)服務人在物業(yè)管理活動中的投訴，并將處理結果回復投訴人。對不屬于其職責范圍的，應當及時告知投訴人向有關部門投訴。
　　第四十八條 住宅小區(qū)前期物業(yè)服務和保障性住房小區(qū)物業(yè)服務收費，實行政府指導價；房屋已交付但是主要配套設施仍未建設完工的，物業(yè)收費標準在政府指導價的基礎上降低一級收取。
　　實行市場調(diào)節(jié)價的，應當遵循平等、合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，由業(yè)主和物業(yè)服務人協(xié)商確定。
　　第四十九條 因物業(yè)服務發(fā)生爭議的，業(yè)主或者物業(yè)服務人可以請求物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府以及居（村）民委員會調(diào)解處理。
　　第五十條 物業(yè)服務合同期限屆滿前九十日，業(yè)主依法共同和物業(yè)服務人對是否續(xù)訂物業(yè)服務合同應當書面通知對方。雙方同意的，應當在合同期限屆滿前續(xù)訂物業(yè)服務合同；雙方不同意的，物業(yè)服務人應當在退出物業(yè)服務項目時，按照本條例規(guī)定和合同約定辦理移交手續(xù)，并移交物業(yè)服務用房以及下列資料：
　�。ㄒ唬╇娞�、消防、監(jiān)控等專項設施設備的技術手冊、維護保養(yǎng)記錄等相關資料；
　　（二）物業(yè)服務用房、業(yè)主共用的場地和設施設備資料；
　　（三）物業(yè)服務期間配置的固定設施設備資料；
　　（四）物業(yè)服務人建檔保存的物業(yè)改造、維修、養(yǎng)護資料；
　�。ㄎ澹├�用共用部��、共用設施設備經(jīng)營的相關資料、預收的物業(yè)服務費用、公共水電分攤費用交納記錄等資料；
　�。�六）業(yè)主名冊等相關資料；
　�。ㄆ撸┓���、法規(guī)規(guī)定或者合同約定應當移交的其他資料。
　　第五十一條 物業(yè)管理實行信用管理制度。
　　市、縣(市、區(qū))物業(yè)管理主管部門應當建立健全物業(yè)服務人考核體系和信用評價體系，對物業(yè)服務情況進行定期檢查；建立完善物業(yè)服務人退出物業(yè)服務項目管理機制，對物業(yè)服務人進行動態(tài)管理。
　　物業(yè)服務人的基本情況、服務情況、投訴舉報等情況應當記入物業(yè)服務人信用檔案。


　　
第五章 物業(yè)使用與維護
　　


　　第五十二條 業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務人使用物業(yè)時，不得有下列行為：
　�。ㄒ唬┥米愿淖兎课菔褂眯再|(zhì)；
　　（二）違反規(guī)定進行裝飾、裝修，損壞或者擅自改變房屋主體、承重結構和門窗位置或外觀；
　�。ㄈ�）擅自在建（構）筑物上懸掛、張貼物品或者涂寫、刻劃；
　�。ㄋ模┻`法搭建建（構）筑物；
　　（五）侵占、破壞共用部位和共用設施設備；
　�。�六）違反安全標準存放易燃、易爆、劇毒、含有放射性物質(zhì)等危險性物品；
　�。ㄆ撸┲圃斐�過規(guī)定標準的噪音、振動；
　　（八）擅自在樓道等業(yè)主共有區(qū)域堆放物品；
　�。ň牛�損壞或者擅自停用公共消防設施和器材，妨礙疏散通道、安全出口，占用、堵塞消防通道；
　　（十）違反規(guī)定傾倒垃圾、污水；
　　（十一）高空拋擲雜物；
　　（十二）違反規(guī)定在樓道、單元大廳等非規(guī)定存放點停放電動車、自行車等車輛，以及在以上場所進行電動車充電；
　�。ㄊ�三）占用、損壞綠地、樹木和綠化設施，擅自改變綠地使用性質(zhì)和人防工程用途或者結構；
　�。ㄊ�四）違反規(guī)定飼養(yǎng)動物；
　　（十五）違反規(guī)定或者管理規(guī)約停放車輛、擅自設置營業(yè)攤點；
　　（十六）法律、法規(guī)規(guī)定以及管理規(guī)約禁止的其他行為。
　　第五十三條 物業(yè)服務人在不違反相關規(guī)定以及不損害業(yè)主、物業(yè)使用人合法權益的情況下，經(jīng)相關業(yè)主或者業(yè)主大會同意并按照規(guī)定辦理有關手續(xù)后，可以利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共有部位、共有設施設備進行經(jīng)營活動。
　　經(jīng)營性活動的收益主要用于補貼小區(qū)公益性改造、維修、翻新支出以及專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。
　　第五十四條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位（庫），應當首先滿足本區(qū)域內(nèi)業(yè)主的需要，由當事雙方通過出售、附贈或者出租等方式約定歸屬。停車位（庫）有空余的，可以臨時出租給物業(yè)管理區(qū)域外的單位或者個人。
　　占用業(yè)主共有的道路，或者其他公共場地用于停放汽車的車位，屬于全體業(yè)主共有。
　　車輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放、收費和管理等事項，由全體業(yè)主或者業(yè)主大會決定。
　　第五十五條 業(yè)主或者物業(yè)使用人裝修裝飾房屋的，應當事先告知物業(yè)服務人，遵守物業(yè)服務人提示的合理注意事項，并配合其進行必要的現(xiàn)場檢查。
　　業(yè)主轉讓、出租專有部分、設立居住權或者依法改變共有部分用途的，應當及時將有關情況告知物業(yè)服務人。
　　第五十六條 供水、排水、供熱、燃氣、供電、通訊、有線電視等專業(yè)運營單位，應當按照法律、法規(guī)規(guī)定和合同約定承擔物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關管網(wǎng)、線路、檢查井（包括井蓋）等設備設施的維修養(yǎng)護責任；不得因部分最終用戶未履行交費義務，而停止對已交費用戶和共用部位的服務。
　　物業(yè)服務人可以接受專業(yè)運營單位的委托，向業(yè)主代為收取相關的維修、養(yǎng)護費用，但是不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。
　　第五十七條 專項維修資金屬業(yè)主共有，用于建設單位保修期限屆滿后物業(yè)共有部位、共有設施設備的維修、更新、改造。
　　業(yè)主有權查詢、了解維修資金的管理、使用情況。
　　第五十八條 需要使用住宅專項維修資金的，應當按照《住宅專項維修資金管理辦法》辦理。
　　第五十九條 發(fā)生以下緊急情況時，全體業(yè)主或者業(yè)主委員會可以依法直接申請使用住宅專項維修資金：
　�。ㄒ唬╇娞莨收�；
　　（二）消防設施故障；
　　（三）屋面、外墻滲漏；
　　（四）產(chǎn)權是業(yè)主的二次供水水泵運行中斷；
　�。ㄎ澹┡潘�設施堵塞、爆裂；
　　（六）樓梯外立面存在脫落危險；
　　（七）其他危及房屋使用和人身財產(chǎn)安全的緊急情況。
　　業(yè)主委員會應當事后及時將有關情況報告業(yè)主大會。


　　
第六章 法律責任


　　
　　第六十條 違反本條例規(guī)定，法律、行政法規(guī)、省人民代表大會及其常務委員會制定的地方性法規(guī)已有法律責任規(guī)定的，從其規(guī)定。
　　第六十一條 違反本條例規(guī)定，建設單位有下列情形之一的，由市或者縣（市、區(qū)）物業(yè)管理主管部門給予處罰：
　�。ㄒ唬┰谖飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)不按照規(guī)定配置必要的物業(yè)管理用房的，責令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處十萬元以上五十萬元以下的罰款；
　�。ǘ�）未通過招投標的方式選聘物業(yè)服務人或者未經(jīng)批準，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務人的，責令限期改正，給予警告，可以并處十萬元以下的罰款；
　　（三）擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的，處五萬元以上二十萬元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。
　　第六十二條 違反本條例規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)有下列情形之一的，由市或者縣（市、區(qū)）物業(yè)管理主管部門依法給予處罰：
　�。ㄒ唬┎话匆�(guī)定移交有關資料的，責令限期改正，逾期仍不移交的，予以通報，處一萬元以上十萬元以下的罰款；
　　（二）未經(jīng)業(yè)主大會同意，擅自改變物業(yè)管理用房用途的，責令限期改正，給予警告，并處一萬元以上十萬元以下的罰款。有收益的，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用；
　　（三）將一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人的，責令限期改正，處委托合同價款百分之三十以上百分之五十以下的罰款。委托所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用。給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。
　　第六十三條 違反本條例規(guī)定，市、縣（市、區(qū)）人民政府物業(yè)管理主管部門挪用專項維修資金的，由同級人民政府追回挪用的專項維修資金, 沒收違法所得，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予行政處分。
　　物業(yè)服務企業(yè)挪用專項維修資金的，由市或者縣（市、區(qū)）人民政府物業(yè)管理主管部門追回挪用的專項維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數(shù)額兩倍以下的罰款；情節(jié)嚴重的，由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷其資質(zhì)證書，資質(zhì)證書由國家有關部門頒發(fā)的，建議吊銷其資質(zhì)證書。
　　業(yè)主委員會的成員及其工作人員、物業(yè)服務企業(yè)的工作人員挪用專項維修資金的，由市或者縣（市、區(qū)）人民政府物業(yè)管理主管部門追回挪用的專項維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數(shù)額兩倍以下的罰款。
　　挪用專項維修資金構成犯罪的，依法追究刑事責任。
　　第六十四條 業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務人違反本條例第五十二條規(guī)定的，由縣（市、區(qū)）人民政府物業(yè)管理主管部門責令限期改正；拒不改正的，依法予以處罰。
　　第六十五條 國家機關工作人員在物業(yè)管理工作中濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的，依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。


　　
第七章 附 則


　　
　　第六十六條 本條例所稱物業(yè)，是指住宅小區(qū)房屋及配套的設施設備和相關場地。
　　本條例所稱業(yè)主，是指依法登記取得或者依據(jù)生效法律文書、繼承或者遺贈，以及合法建造房屋等事實行為取得建筑物專有部分所有權的人；基于與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人。
　　本條例所稱物業(yè)使用人，是指物業(yè)的承租人、居住權人或者實際使用物業(yè)的其他人。
　　本條例所稱物業(yè)服務人，是指物業(yè)服務企業(yè)和其他管理人。
　　本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務人，按照物業(yè)服務合同約定，對物業(yè)進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。
　　第六十七條 業(yè)主自行管理或者委托物業(yè)服務人管理物業(yè)，或者非住宅物業(yè)業(yè)主實施物業(yè)管理的，參照本條例執(zhí)行。
　　第六十八條 本條例自2023年10月1日起施行。