甘肅省酒泉市人大常委會

酒泉市住宅物業管理條例

　　（2023年7月19日酒泉市第五屆人民代表大會常務委員會第十二次會議通過 2023年9月27日甘肅省第十四屆人民代表大會常務委員會第五次會議審查批準）

目 錄

　　第一章 總 則

　　第二章 業主和業主組織

　　第三章 物業管理和服務

　　第四章 法律責任

　　第五章 附 則

　　第一章 總 則

　　第一條 為了規范本市住宅物業管理服務活動，維護業主和物業服務人的合法權益，營造良好的居住環境，促進社會和諧穩定，根據《中華人民共和國民法典》、國務院《物業管理條例》等法律、法規，結合本市實際，制定本條例。

　　第二條 本條例適用于本市行政區域內住宅物業管理服務活動及其監督管理工作。

　　本條例所稱住宅物業管理，是指業主通過選聘物業服務人，由業主和物業服務人按照物業服務合同約定，在住宅區域內對建筑物及其附屬設施進行維修養護、環境衛生和相關秩序進行管理維護等物業服務活動。

　　物業服務人包括物業服務企業和其他管理人。

　　第三條 住宅物業管理活動應當堅持黨建引領，按照政府監管、屬地管理、協商共建、科技支撐的工作原則，建立街道、鄉鎮各級黨組織領導下的居民委員會、村民委員會、業主委員會、業主、物業服務人等共同參與的住宅物業治理體系。

　　第四條 市、縣（市、區）人民政府應當加強對住宅物業管理服務工作的領導，將其納入現代服務業發展規劃、社區建設和社區治理體系，統籌推進住宅物業管理各項工作，協調解決物業管理中的重大問題。

　　第五條 市住房和城鄉建設部門負責本行政區域內住宅物業管理服務活動的監督管理，并應當做好下列工作：

　　（一）制定并宣傳物業管理相關政策；

　　（二）指導縣（市、區）物業管理部門開展物業管理監督管理工作；

　　（三）會同有關部門依法制定建筑物及其附屬設施的維修資金的監督管理制度；

　　（四）建立全市統一的物業服務企業信用信息、業主共同決策信息系統；

　　（五）法律、法規規定的其他工作。

　　發展和改革、公安、民政、司法、財政、衛生健康、自然資源、林業和草原、市場監督管理、國防動員、城市綜合執法等部門應當按照各自職責做好相關監督管理工作。

　　酒泉經濟技術開發區、肅北馬鬃山經濟開發區應當在各自職責范圍內依法做好物業管理服務相關工作。

　　第六條 縣（市、區）住房和城鄉建設部門負責轄區內住宅物業管理服務活動的監督管理，并應當做好下列工作：

　　（一）負責物業管理區域的劃分；

　　（二）指導街道辦事處、鄉鎮人民政府依法開展相關工作；

　　（三）依法制定管理規約、業主大會議事規則、物業服務合同、物業承接查驗協議、房屋裝飾裝修管理服務協議等示范文本；

　　（四）監督、管理建筑物及其附屬設施的維修資金；

　　（五）指導、監督業主大會和業主委員會依法履行職責；

　　（六）采集、核查物業服務企業信用信息，建立相關物業管理檔案；

　　（七）組織開展相關工作人員培訓；

　　（八）法律、法規規定的其他工作。

　　第七條 街道辦事處、鄉鎮人民政府應當落實屬地管理責任，協調、監督轄區內住宅物業管理活動，并應當做好下列工作：

　　（一）組織、指導、協調業主大會的成立和業主委員會的選舉、換屆；

　　（二）指導監督業主大會和業主委員會依法履行職責；

　　（三）指導監督物業管理項目的移交和接管；

　　（四）指導監督物業服務企業依法履行義務；

　　（五）組織召集物業管理聯席會議，調處矛盾糾紛；

　　（六）法律、法規規定的其他工作。

　　居民委員會、村民委員會在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下開展具體工作。

　　第八條 物業服務行業協會應當加強行業自律，規范行業經營行為，推動物業服務標準化、規范化、法治化建設進程，維護公平競爭的住宅物業服務市場秩序，促進物業服務行業健康發展。

　　第二章 業主和業主組織

　　第九條 房屋的所有權人為業主。

　　業主在物業管理服務活動中，享有下列權利：

　　（一）按照物業服務合同的約定，接受物業服務人提供的服務；

　　（二）提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議；

　　（三）提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議；

　　（四）參加業主大會會議，行使投票權；

　　（五）選舉業主委員會成員，并享有被選舉權；

　　（六）監督業主委員會的工作；

　　（七）監督物業服務人履行物業服務合同；

　　（八）對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權；

　　（九）監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金的管理和使用；

　　（十）法律、法規規定的其他權利。

　　第十條 業主在物業管理服務活動中，履行下列義務：

　　（一）遵守管理規約、業主大會議事規則；

　　（二）遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；

　　（三）執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定；

　　（四）按照國家有關規定交納專項維修資金；

　　（五）按時交納物業服務費用；

　　（六）法律、法規規定的其他義務。

　　第十一條 物業管理區域內的全體業主組成業主大會，并選舉產生業主委員會。業主、業主大會、業主委員會依據有關規定、管理規約開展活動。

　　一個物業管理區域只能成立一個業主大會。業主人數少于五十人，且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

　　第十二條 業主委員會由業主大會會議選舉產生，由五人以上單數組成。業主委員會委員實行任期制，每屆任期不超過五年，可以連選連任，業主委員會委員具有同等表決權。

　　業主委員會委員應當具備下列條件：

　　（一）本物業管理區域內業主；

　　（二）具有完全民事行為能力；

　　（三）遵守國家有關法律、法規；

　　（四）遵守業主大會議事規則、管理規約，模范履行業主義務；

　　（五）熱心公益事業，責任心強，具有一定的組織協調能力和必要的工作時間；

　　（六）本人及其近親屬不在為本物業管理區域提供服務的物業服務企業任職。

　　第十三條 業主委員會應當自選舉成立之日起七日內召開首次會議。業主委員會會議應當有過半數委員出席，作出的決定應當經過半數委員通過。業主委員會委員不得委托他人出席業主委員會會議。

　　業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，向物業所在地縣（市、區）住房和城鄉建設部門及街道辦事處、鄉鎮人民政府備案。

　　業主委員會主任、副主任在業主委員會成員中推選產生。

　　第十四條 業主委員會執行業主大會的決定事項，履行下列職責：

　　（一）召集業主大會會議，報告物業管理服務的實施情況；

　　（二）代表業主與業主大會選聘的物業服務人簽訂物業服務合同；

　　（三）及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務人履行物業服務合同；

　　（四）監督管理服務規約的實施；

　　（五）業主大會賦予的其他職責。

　　第十五條 業主委員會應當向業主公開下列情況和資料：

　　（一）管理規約、業主大會議事規則；

　　（二）業主大會和業主委員會的決定；

　　（三）物業服務合同；

　　（四）物業專項維修資金的籌集、使用情況；

　　（五）利用物業共用部位和共用設施設備經營和收益的相關情況；

　　（六）業主大會和業主委員會工作經費的收支情況；

　　（七）其他應當向業主公開的情況和資料。

　　業主有權查閱業主大會會議、業主委員會會議資料、記錄，有權就涉及自身利益的事項向業主委員會提出詢問，業主委員會應當予以解釋、答復。

　　第十六條 業主委員會委員有下列情形之一的，委員資格自情形發生之日起自然終止，由業主委員會向業主公示，并提請業主大會確認：

　　（一）不再是本物業管理區域內業主；

　　（二）以書面形式向業主委員會提出辭職；

　　（三）因健康等原因無法履行職責且未提出辭職。

　　第十七條 業主委員會任期屆滿前三個月，應當組織召開業主大會進行換屆選舉；逾期未換屆的，街道辦事處或者鄉（鎮）人民政府應當指導協助其限期換屆選舉。

　　第十八條 業主委員會委員資格終止的，應當及時移交檔案資料、印章及其他業主共有財物等。

　　第十九條 物業管理區域有下列情形之一的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當組織成立物業管理委員會：

　　（一）老舊小區不具備成立業主大會條件的；

　　（二）具備成立業主大會條件，但確有困難未成立的；

　　（三）業主大會成立后，未能選舉產生業主委員會的。

　　物業管理委員會可以由街道辦事處、鄉鎮人民政府、居民委員會、村民委員會、公安派出所、建設單位、業主代表等七至十一人單數組成，其中業主代表不少于二分之一。

　　物業管理委員會負責人由街道辦事處、鄉鎮人民政府確定。業主委員會選舉產生后，物業管理委員會自行解散。

　　物業管理委員會暫時代行業主委員會職責，組織業主決定物業管理事項，推動業主大會、業主委員會成立。物業管理委員會任期一般不超過三年。

　　第三章 物業管理和服務

　　第二十條 業主可以自行管理物業，也可以委托物業服務人管理。委托物業服務人的，一個物業管理區域應當由一個物業服務人實施物業服務。

　　物業服務人將物業服務區域內的部分專項服務事項委托給專業性服務組織或者其他第三人的，應當就該部分專項服務事項向業主負責。

　　物業服務人不得將其應當提供的全部物業服務轉委托給第三人，或者將全部物業服務支解后分別轉委托給第三人。

　　第二十一條 住宅物業管理區域內，業主、業主大會選聘物業服務人前，建設單位應當按照國家有關規定通過招投標方式選聘物業服務人進行前期物業管理，并簽訂書面物業管理服務合同。

　　投標人少于三個或者房屋建筑面積小于三萬平方米（包括同一建設項目內非住宅的房屋建筑面積），經物業所在地縣（市、區）住房和城鄉建設部門批準，可以采用協議方式選聘物業服務人。

　　第二十二條 新建物業交付使用前，建設單位和前期物業服務人應當進行物業承接現場查驗。未經現場查驗的，建設單位不得交付使用，物業服務人不得承接。

　　實施承接查驗的物業，應當具備以下條件：

　　（一）建設工程竣工驗收合格，取得自然資源、應急管理、生態環境等主管部門出具的認可或者準許使用文件，并經建設主管部門備案；

　　（二）水、電已納入城市管網，安裝了分戶計量裝置和控制裝置，并對物業管理用房、物業共用部位、共用設施設備及本物業管理區域內的非住宅用戶配置了獨立的水、電計量裝置；　　

　　（三）管道燃氣、集中供熱主管網覆蓋的區域，完成了住宅室內外燃氣、供熱管道的敷設且與相應管網連接，并按照規劃要求安裝了分戶計量裝置和控制裝置；

　　（四）光纖、有線電視傳輸通信線路及電話、寬帶和有線電視端口敷設到戶，地下通信管道敷設到位且與城市公用通信管道相連接，安全監控裝置及其他安全防范設施設備按照規劃設計要求配置到位；

　　（五）電梯、二次供水、高壓供電、消防設施、壓力容器、電子監控系統等公共設施設備取得使用合格證書；

　　（六）按照規劃要求完成了教育、郵政、文化、醫療衛生、體育、環境保護等設施建設；

　　（七）按照規劃要求完成了小區道路建設，并與城市道路或者公路相連；

　　（八）按照規劃要求完成了綠化建設及車庫、車位等配置；

　　（九）建筑物及其配套設施標志標識完整、清晰；

　　（十）法律、法規規定和前期物業服務合同約定的其他條件。

　　第二十三條 在辦理物業承接驗收手續時，建設單位應當向物業服務人移交下列資料：

　　（一）竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；

　　（二）設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；

　　（三）物業質量保修文件和物業使用說明文件；

　　（四）物業管理所必需的其他資料。

　　物業服務人應當在前期物業服務合同終止時將上述資料移交給業主委員會。

　　第二十四條 物業承接查驗檔案資料屬于全體業主所有，物業服務人應當妥善保管。物業交接后三十日內，物業服務人應當將承接查驗檔案資料復制報送街道辦事處、鄉鎮人民政府。

　　物業服務人在物業服務終止十日前，應當向業主委員會或者居民委員會、村民委員會移交物業承接查驗檔案資料。

　　第二十五條 建設單位應當按照規定在物業管理區域內配置必要的物業管理用房。

　　物業管理用房的所有權依法屬于業主。未經業主大會同意，物業服務人不得改變物業管理用房的用途。

　　第二十六條 普通住宅小區（含保障性住房）物業服務收費標準實行政府指導價。成立業主委員會具備協商議價條件的除外。普通住宅以外的建筑物物業服務收費實行市場調節價。

　　市住房和城鄉建設部門根據本地實際，應當制定和發布住宅物業管理服務事項清單，明確物業管理服務內容和標準。物業服務行業協會應當監測并定期發布物業服務項目成本信息和計價規則，供業主和物業服務人在協商物業費時參考。

　　第二十七條 業主應當按照約定向物業服務人支付物業費。物業服務人已經按照約定和有關規定提供服務的，業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業費。

　　業主違反約定逾期不支付物業費的，物業服務人可以催告其在合理期限內支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業服務人可以提起訴訟或者申請仲裁。

　　第二十八條 物業服務人應當在物業管理區域顯著位置公開并及時更新下列事項：

　　（一）物業服務項目負責人的基本情況、聯系方式；

　　（二）物業服務投訴電話；

　　（三）物業服務內容和標準、收費項目和標準；

　　（四）電梯、消防、公共安全防護等設施設備技術服務機構名稱、維護保養日期以及項目負責人、聯系方式；

　　（五）法律、法規規定應當公開的其他事項。

　　物業服務人每年至少公示一次物業服務費收支、代收的公共收益收支等情況。業主對公示內容有異議的，物業服務人應當及時答復。

　　第二十九條 業主、物業使用人裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業服務人，與物業服務人簽訂裝飾裝修服務協議，并配合其進行必要的現場檢查。

　　業主、物業使用人或者物業服務人應當將裝飾裝修的時間、地點等情況在擬裝飾裝修的樓內顯著位置公示。

　　物業服務人應當加強對裝飾裝修活動的巡查和監督。業主或者物業使用人未簽訂裝飾裝修服務協議或者違反相關規定及裝飾裝修服務協議的，物業服務人應當及時勸阻；拒不改正的，物業服務人應當及時向主管部門報告。

　　第三十條 物業管理區域內供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視、寬帶數據傳輸等專業單位，應當服務到最終用戶，并承擔分戶終端計量裝置或者入戶端口之前設施設備的維護、養護、更新責任。

　　專業單位對專業經營設施設備進行維修、養護、更新時，業主、物業使用人、物業服務人應當配合。

　　第三十一條 物業服務人應當協助相關部門做好安全防范和應急處置工作。發生安全事故時，物業服務人在采取必要應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協助做好救助工作。

　　第三十二條 物業服務人要求提前解除物業服務合同，應當提前六十日告知業主委員會，按規定做好各項移交工作，并承擔相應責任。

　　業主大會決定解聘物業服務人，業主委員會應當提前六十日通知物業服務人。

　　原物業服務人退出時，應當向新的物業服務人辦妥管理交接手續并移交下列資料：

　　（一）物業承接查驗資料；

　　（二）物業服務期間形成的物業及電梯、消防、監控等設施設備運行、保養、維修、改造、更新的有關資料和物業服務檔案；

　　（三）物業管理用房、物業共用部位、共用設施設備資料；

　　（四）預收、代收有關費用的相關賬冊、票據；

　　（五）法律、法規規定和物業服務合同約定的其他資料。

　　第三十三條 物業服務合同終止后，在業主或者業主大會選聘的新物業服務人或者決定自行管理的業主接管之前，原物業服務人應當繼續處理物業服務事項，并可以請求業主支付期間的物業費。

　　第三十四條 建筑物及其附屬設施的維修資金，屬于業主共有。經業主共同決定，可以用于電梯、屋頂、外墻、無障礙設施等共有部分的維修、更新和改造。建筑物及其附屬設施的維修資金的籌集、使用情況應當定期公布。

　　住宅物業、住宅小區內的非住宅物業、與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照規定交存住宅維修資金。

　　維修資金用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

　　緊急情況下需要維修建筑物及其附屬設施的，業主大會或者業主委員會可以依法申請使用建筑物及其附屬設施的維修資金。

　　第四章 法律責任

　　第三十五條 違反本條例第二十條第三款規定，物業服務人將應當提供的全部物業服務轉委托給第三人，或者將全部物業服務支解后分別轉委托給第三人的，由縣級以上人民政府住房和城鄉建設部門責令限期改正，處委托合同價款百分之三十以上百分之五十以下的罰款。委托所得收益，用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　第三十六條 違反本條例第二十一條第一款規定，住宅物業的建設單位未通過招投標方式選聘物業服務人或者未經批準，擅自采用協議方式選聘物業服務人的，由縣級以上人民政府住房和城鄉建設部門責令限期改正，給予警告，可以并處十萬元以下的罰款。

　　第三十七條 違反本條例第二十三條規定，不按規定移交有關資料的，由縣級以上人民政府住房和城鄉建設部門責令限期改正；逾期仍不移交有關資料的，對建設單位、物業服務人予以通報，并處一萬元以上十萬元以下的罰款。

　　第三十八條 違反本條例第二十五條第一款規定，建設單位在物業管理區域內不按照規定配置必要的物業管理用房的，由縣級以上人民政府住房和城鄉建設部門責令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處十萬元以上五十萬元以下的罰款。

　　違反本條例第二十五條第二款規定，未經業主大會同意，物業服務人擅自改變物業管理用房用途的，由縣級以上住房和城鄉建設部門責令限期改正，給予警告，并處一萬元以上十萬元以下的罰款；有收益的，所得收益用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用。

　　第三十九條 違反本條例第三十四條第三款規定，挪用專項維修資金的，由縣級以上人民政府住房和城鄉建設部門追回挪用的專項維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數額二倍以下的罰款；構成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。

　　第四十條 違反本條例規定，住房和城鄉建設部門和有關主管部門及其工作人員不依法履職的，由所在單位或者上級行政主管機關對直接負責的主管人員和其他直接責任人依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第四十一條 違反本條例規定的行為，法律、法規已有處罰規定的，依照其規定執行。

　　第五章 附 則

　　第四十二條 業主自行管理的住宅物業和非住宅物業的管理服務及其監督活動，參照本條例執行。

　　第四十三條 本條例自2024年1月1日起施行。