山東省日照市人大常委會

第五十四條 業(yè)主自行管理物業(yè)服務區(qū)域內建筑物及其附屬設施的，應當對下列事項作出決定：

（一）自行管理的執(zhí)行機構、管理人；

（二）自行管理的內容、標準、費用和期限；

（三）聘請專業(yè)經營單位的方案；

（四）有關自行管理的其他內容。



第五章 物業(yè)的使用與維護



第五十五條 業(yè)主、物業(yè)使用人使用物業(yè)，應當按照有利于物業(yè)安全使用、外觀整潔以及公平合理、不損害公共利益和他人利益的原則，在供水、排水、通風、采光、通行、維修、裝飾裝修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護等方面，依法處理相鄰關系。

第五十六條 業(yè)主、物業(yè)使用人對其所有或者使用的窗戶、陽臺、擱置物、懸掛物等可能影響公共安全的物品和設施承擔安全管理責任。

物業(yè)服務人應當加強對物業(yè)天面、外墻、樓梯間等共有部分的日常巡查。發(fā)現(xiàn)業(yè)主、物業(yè)使用人使用的窗戶、陽臺、擱置物、懸掛物存在安全隱患的，應當通知業(yè)主或者物業(yè)使用人及時處理。

第五十七條 業(yè)主、物業(yè)使用人使用物業(yè)，應當遵守有關法律、法規(guī)和管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約的規(guī)定。物業(yè)服務人、業(yè)主委員會發(fā)現(xiàn)業(yè)主、物業(yè)使用人有下列違法行為的，應當及時勸阻、制止，向縣（區(qū)）人民政府有關行政主管部門報告：

（一）侵占、損壞物業(yè)共用部位、共用設施設備，擅自占用、挖掘物業(yè)服務區(qū)域內的道路、場地等違反物業(yè)管理法律、法規(guī)的行為，向物業(yè)主管部門報告；

（二）損壞或者擅自改變房屋主體結構、承重結構等違反建筑裝飾裝修法律、法規(guī)的行為，向住房城鄉(xiāng)建設部門報告；

（三）違法搭建建筑物和構筑物等違反規(guī)劃法律、法規(guī)的行為，向綜合行政執(zhí)法部門報告；

（四）隨意傾倒垃圾、排放污水、拋擲雜物或者露天焚燒物品，擅自在建筑物、構筑物上懸掛、張貼、涂寫、刻畫等違反市容環(huán)境衛(wèi)生法律、法規(guī)的行為，向綜合行政執(zhí)法部門報告；

（五）損毀樹木、綠地等違反城市綠化法律、法規(guī)的行為，向綜合行政執(zhí)法部門報告；

（六）賭博、利用迷信活動危害社會、飼養(yǎng)動物干擾他人正常生活、制造影響他人的社會生活噪聲等違反治安管理法律、法規(guī)的行為，向公安機關報告；

（七）損壞公共消防設施和器材、占用消防通道等違反消防管理法律、法規(guī)的行為，向消防救援機構報告；

（八）違法設立工業(yè)企業(yè)、手工作坊，排放工業(yè)廢水、廢氣、噪聲等違反環(huán)境法律、法規(guī)的行為，向生態(tài)環(huán)境部門報告；

（九）在建筑物公共門廳、疏散走道、樓梯間、安全出口等停放電動自行車或者為電動自行車充電，攜帶電動自行車、蓄電池進電梯或者入戶的行為，向消防救援機構或者當?shù)毓�安派出所報告�?br>
（十）其他違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約的行為，依法向有關行政主管部門報告。

有關行政主管部門在接到物業(yè)服務人、業(yè)主委員會的報告后，應當依法對違法行為進行處理。

第五十八條 業(yè)主、物業(yè)使用人不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約，將住宅（含車庫、儲藏室）改變?yōu)榻洜I性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻洜I性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約以外，應當經有利害關系的業(yè)主一致同意。

第五十九條 物業(yè)服務區(qū)域內，規(guī)劃用于停放機動車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過銷售、附贈或者出租等方式約定。業(yè)主要求承租車庫的，建設單位不得以只售不租為由拒絕。

占用業(yè)主共有道路或者其他場地用于停放機動車的車位，屬于業(yè)主共有，其分配、使用、收費等具體事項由業(yè)主大會決定，建設單位、物業(yè)服務人不得銷售或者變相銷售。停車服務費標準由業(yè)主大會與物業(yè)服務人協(xié)商確定，并接受業(yè)主的監(jiān)督。

普通住宅前期物業(yè)階段業(yè)主共有車庫內的車位租賃價格實行政府指導價。公安、消防、搶險、救護、環(huán)衛(wèi)等車輛執(zhí)行公務、實施作業(yè)時，在物業(yè)服務區(qū)域內臨時停放，物業(yè)服務人應當提供便利，且不得收取費用。

物業(yè)服務區(qū)域內劃定車位、停放車輛，不得占用、堵塞、封閉安全出口、消防通道，不得妨礙其他車輛和行人的正常通行。

第六十條 建設單位、物業(yè)服務人等利用業(yè)主的共有部分產生的收入，在扣除管理費等合理成本之后，屬于業(yè)主共有。

業(yè)主委員會應當將共有部分經營收益單獨列賬，并將收支情況定期在物業(yè)服務區(qū)域內公示。前期物業(yè)服務期間未成立業(yè)主委員會的，共有部分經營收益可以由前期物業(yè)服務人代為收取并單獨列賬管理、定期公示。業(yè)主對共有部分經營收益收支情況有異議的，可以要求查詢有關財務賬簿，業(yè)主委員會、物業(yè)服務人應當配合。

第六十一條 業(yè)主長期空置物業(yè)的，應當告知物業(yè)服務人，并與物業(yè)服務人就緊急情況處置等事項簽訂協(xié)議。

簽訂物業(yè)服務合同時，物業(yè)服務人應當主動向業(yè)主提示房屋空置的風險。

第六十二條 業(yè)主、物業(yè)使用人在住宅裝飾裝修工程開工前，應當告知物業(yè)服務人；按照規(guī)定需要報有關部門批準的，應當依法辦理批準手續(xù)。

物業(yè)服務人應當將房屋修繕、裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主、物業(yè)使用人，業(yè)主、物業(yè)使用人和房屋修繕、裝飾裝修單位或者個人應當遵守。

業(yè)主、物業(yè)使用人在房屋裝修前，未告知物業(yè)服務人或者辦理批準手續(xù)的，物業(yè)服務人可以按照管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約規(guī)定禁止裝飾裝修車輛、施工人員進入物業(yè)服務區(qū)域。

第六十三條 業(yè)主、物業(yè)使用人進行涉及高空作業(yè)、有限空間作業(yè)、明火作業(yè)等特種作業(yè)活動的，應當提前告知物業(yè)服務人，并提供相關特種作業(yè)證件和批準文書。物業(yè)服務人有權按照物業(yè)服務合同約定和管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約規(guī)定進行監(jiān)督。

第六十四條 業(yè)主轉讓、出租物業(yè)專有部分、設立居住權或者依法改變共有部分用途的，應當及時將相關情況告知物業(yè)服務人。

第六十五條 物業(yè)服務區(qū)域內共用部位、共用設施設備存在安全隱患時，物業(yè)服務人應當設置相應的警示標志，采取具體防范措施，并立即向業(yè)主委員會和有關行政管理部門報告。

第六十六條 物業(yè)服務區(qū)域內有下列情形之一的，可以應急使用住宅專項維修資金：

（一）屋面、外墻防水嚴重損壞的；

（二）電梯發(fā)生故障影響正常使用，需要立即維修的；

（三）消防設施存在嚴重故障，需要立即維修的；

（四）建筑外立面裝飾和公共構件嚴重脫落松動的；

（五）玻璃幕墻炸裂的；

（六）專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙的；

（七）地下車庫以及其他地下公共空間雨水倒灌的；

（八）其他危及人身安全、房屋使用安全和公共安全的緊急情況，需要實施應急維修、更新和改造的。

出現(xiàn)需要應急維修情形時，物業(yè)服務人應當將有關情況報告業(yè)主委員會，經現(xiàn)場查驗確認后立即組織維修。

未聘用物業(yè)服務人或者物業(yè)服務人不履行組織維修責任的，由相關業(yè)主將有關情況報告業(yè)主委員會確認后組織維修。

應急維修工程竣工驗收后，應當將使用維修資金總額，維修、更新、改造方案，工程決算報告，驗收合格證明以及業(yè)主分攤情況等在物業(yè)服務區(qū)域內顯著位置公示。

第六十七條 在國家規(guī)定的保修期限內，物業(yè)由建設單位負責維修。保修期限屆滿后，業(yè)主對專有部分負責維修、養(yǎng)護；業(yè)主專有部分以外的共用部位、共用設施設備，由物業(yè)服務人按照物業(yè)服務合同負責維修、養(yǎng)護，合同約定由業(yè)主共同維修的，按照規(guī)定使用住宅專項維修資金；未交存住宅專項維修資金的，由相關業(yè)主共同承擔。

住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內的非住宅物業(yè)或者住宅小區(qū)外與單幢住宅結構相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當在辦理不動產登記前，按照規(guī)定交存住宅專項維修資金。

第六十八條 業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費的，物業(yè)服務人可以催告其在合理期限內支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)服務人可以依法提起訴訟或者申請仲裁。



第六章 監(jiān)督管理



第六十九條 市、縣（區(qū)）人民政府應當建立和完善物業(yè)管理工作綜合考核制度，定期對物業(yè)管理工作進行監(jiān)督檢查，并納入年度工作目標責任制考核。

第七十條 縣（區(qū)）人民政府物業(yè)主管部門應當履行下列職責：

（一）物業(yè)服務行業(yè)監(jiān)督檢查，定期開展物業(yè)服務質量專項檢查；

（二）本轄區(qū)內物業(yè)服務區(qū)域劃分、前期物業(yè)服務招標投標、業(yè)主委員會備案等監(jiān)督管理工作；

（三）物業(yè)服務人信用信息征集、核查和監(jiān)管工作；

（四）指導、服務鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處調處物業(yè)管理矛盾糾紛；

（五）房屋安全、房屋租賃等監(jiān)督檢查；

（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責。

第七十一條 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處應當明確專門機構，履行下列職責：

（一）組織、指導業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會換屆工作，監(jiān)督業(yè)主委員會依法履行職責；

（二）組織成立物業(yè)管理委員會；

（三）監(jiān)督選聘物業(yè)服務人；

（四）監(jiān)督物業(yè)服務項目的移交、接管；

（五）建立物業(yè)管理矛盾投訴調解機制，調解物業(yè)管理矛盾糾紛；

（六）指導社區(qū)居民委員會建立物業(yè)糾紛調解委員會制度；

（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責。

第七十二條 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處應當組織業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務人、物業(yè)主管部門、公安派出所、村民委員會或者居民委員會、綜合行政執(zhí)法、專業(yè)經營單位等方面代表協(xié)調解決下列問題：

（一）業(yè)主委員會不依法履行職責的問題；

（二）業(yè)主委員會換屆過程中出現(xiàn)的問題；

（三）履行物業(yè)服務合同中出現(xiàn)的重大問題；

（四）提前終止物業(yè)服務合同的問題；

（五）物業(yè)服務人在退出和交接過程中出現(xiàn)的問題；

（六）物業(yè)管理與相關專業(yè)經營單位協(xié)調和配合的問題；

（七）需要協(xié)調解決的其他物業(yè)管理事項。

第七十三條 市、縣（區(qū)）相關行政主管部門應當按照各自職責，負責物業(yè)服務區(qū)域內下列事項的管理工作：

（一）發(fā)展改革部門會同住房城鄉(xiāng)建設部門依法制定實行政府指導價的普通住宅前期物業(yè)服務收費基準價及其浮動幅度，并向社會公布，指導、管理和監(jiān)督公共信用信息目錄內物業(yè)服務信用信息工作，協(xié)調供電企業(yè)對供電設施設備的投資建設、維護、管理，協(xié)調做好未移交的既有供電設施設備的交接工作，擬訂電動汽車充電設施發(fā)展規(guī)劃和扶持政策；

（二）公安機關負責指導物業(yè)服務人制定內部治安保衛(wèi)制度，對業(yè)主和物業(yè)服務人違反治安管理、燃放煙花爆竹、養(yǎng)犬、噪聲污染等法律、法規(guī)規(guī)定的行為實施監(jiān)督檢查，依法查處影響公共安全和公共秩序的違法行為；

（三）自然資源和規(guī)劃部門負責對物業(yè)服務用房等配套設施的規(guī)劃配置和規(guī)劃核實，負責對建設項目是否按照規(guī)劃許可要求建設實施監(jiān)督管理；

（四）生態(tài)環(huán)境部門負責物業(yè)服務區(qū)域及其周邊生態(tài)環(huán)境污染防治的監(jiān)督管理和生態(tài)環(huán)境監(jiān)測工作；

（五）綜合行政執(zhí)法部門負責依法查處違法搭建建（構）筑物、違法設置戶外廣告、擅自破壞綠地、伐移樹木、不按規(guī)定實施垃圾分類管理等違法行為，對餐飲服務業(yè)油煙污染、建筑施工噪聲污染的行為實施行政處罰；

（六）城市管理部門負責對供水、排水、供熱、燃氣設施設備以及運行維護實施監(jiān)督管理，協(xié)調做好未移交的既有供水、供熱設施設備的交接工作；

（七）市場監(jiān)督管理部門負責對物業(yè)服務價格公示、收費以及電梯等特種設備安全運行情況實施監(jiān)督檢查，依法查處物業(yè)服務區(qū)域內違反市場監(jiān)管法律法規(guī)的行為；

（八）消防救援機構和公安派出所按照各自職責對物業(yè)服務人履行消防安全職責情況實施監(jiān)督管理；

（九）衛(wèi)生健康部門負責物業(yè)服務區(qū)域內集中式供水、二次供水、現(xiàn)制現(xiàn)售飲用水等生活飲用水的衛(wèi)生監(jiān)督管理；

（十）體育部門負責監(jiān)督指導物業(yè)服務區(qū)域內配建體育設施的日常管理、維護等工作；

（十一）大數(shù)據(jù)部門負責將智慧物業(yè)納入新型智慧城市建設相關規(guī)劃。

第七十四條 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處應當建立物業(yè)管理協(xié)管聯(lián)系人制度，將社區(qū)、公安、生態(tài)環(huán)境、綜合行政執(zhí)法等有關部門、單位指定的物業(yè)管理協(xié)管人姓名、職責、聯(lián)系方式在物業(yè)服務區(qū)域內顯著位置公示。

第七十五條 物業(yè)主管部門，公安、生態(tài)環(huán)境、綜合行政執(zhí)法等行政主管部門，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處應當建立信息共享制度，將物業(yè)服務區(qū)域內與物業(yè)管理有關的情況，及時進行通報。



第七章 法律責任



第七十六條 違反本條例規(guī)定的行為，法律、法規(guī)已規(guī)定法律責任的，從其規(guī)定。

第七十七條 建設單位違反本條例規(guī)定，拒不移交物業(yè)服務用房的，由物業(yè)主管部門責令限期改正；逾期未改正的，處五萬元以上二十萬元以下的罰款。

第七十八條 物業(yè)服務人違反本條例規(guī)定，有下列行為之一的，依照下列規(guī)定處罰:

（一）物業(yè)費實行酬金制，未按照規(guī)定公布物業(yè)服務資金年度預算、決算或者季度收支情況的，由縣（區(qū)）人民政府物業(yè)主管部門責令限期改正，處五千元以上一萬元以下的罰款；

（二）中斷或者以限時限量等方式限制或者變相限制供水、供電、供氣、供熱的，由縣（區(qū)）人民政府物業(yè)主管部門責令限期改正，可以處一萬元以下的罰款；逾期未改正的，處一萬元以上三萬元以下的罰款。

第七十九條 違反本條例規(guī)定，在禁止區(qū)域內停放電動自行車或者為電動自行車充電的，責令改正，拒不改正的，由消防救援機構對直接責任人員處一百元以上五百元以下的罰款。

第八十條 市、縣（區(qū)）人民政府及其有關部門的工作人員在物業(yè)管理工作中，濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的，對負有責任的領導人員和直接責任人員依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。



第八章 附 則



第八十一條 本條例自2025年4月1日起施行。

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